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Münchner Kindl

Münchner Wohnungsmarkt: Größte Blasengefahr weltweit!

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Hallo Community,

die UBS hat eine Studie zu Immobilienbewertungen in den weltweiten Metropolen veröffentlicht, bei der herauskam, dass der Wohnungsmarkt in München von allen (!) betrachteten Metropolen am stärksten überbewertet ist und dort die höchste Blasengefahr besteht (Frankfurt ist auch immerhin auf Platz 5 - noch vor Paris und Zürich)!

Vergleiche dazu:   Haufe.de: Wohnungsmarkt München weltweit am stärksten überbewertet

Wie mein Nick suggeriert, bin ich primär in München investiert, und überlege jetzt, wie ich mit dieser Situation umgehen soll, und bin ein bisschen hin- und hergerissen:

  • die Erkenntnisse der Studie decken sich schon auch mit meinem Eindruck, dass speziell in München der Markt überhitzt ist und verursachen bei mir den Drang, den Münchner Bestand etwas abzubauen, bevor die Blase platzt (z.B. weil sich eine richtige Rezession aufbaut, mit entsprechenden Auswirkungen auf Arbeitsmarkt etc. - und die EZB dann eben nicht mehr viel Munition hat um die Wirtschaft wieder anzukurbeln). Und wer weiß, vielleicht entwickelt sich die Rezession ja zu einer erneuten Eurokrise, bei der diesmal Deutschland auch stark betroffen ist...
     
  • andererseits: solange die Nullzinspolitik der EZB anhält und es keine Zinsen gibt auf Geldeinlagen und Anleihen, kann das Kapital eigentlich nur in Aktien und Immobilien gehen. Das makroökonomische Umfeld in der Eurozone spricht also eher auch weiter für steigende oder wenigstens stabile Immobilienpreise. München ist auch ein Topstandort, der wohl auch trotz einer Rezession weiterhin attraktiv sein wird. Und vielleicht bleibt es ja bei einer kurzen / technischen Rezession ohne gravierende Auswirkungen auf den Immobilienmarkt.
    Das heißt, nur weil es eine große Blasengefahr gibt, muss die Blase ja  nicht unbedingt platzen...

Mich würde Eure Einschätzung zu dem Thema sehr interessieren. Vermutlich haben ja viele Immobilienbesitzer ähnliche Überlegungen (auch in anderen deutschen Städten gibt es ja  Preisübertreibungen)...

Wie würdet Ihr handeln? Bestand jetzt (etwas) abbauen? Bestand halten und auf weiter stabile / steigende Preise hoffen?

Ich sollte noch dazu sagen, dass ich eigentlich ein Buy & Hold Investor bin, also unter normalen Voraussetzungen die Objekte wohl weiter halten würde.
Eine dritte Option wäre also auch, ein entsprechendes Platzen der Blase auszusitzen (wäre möglich, da ich nicht übermäßig verschuldet bin)...

Viele Grüße
Münchner Kindl

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vor 47 Minuten schrieb Münchner Kindl:

(auch in anderen deutschen Städten gibt es ja  Preisübertreibungen)...

Preisübertreibungen oder Preiskorrekturen der letzten Jahre, bzw. Jahrzehnte?

Es wird immer Artikel und Studien geben, die von einem Blasenrisiko ausgehen genau wie gegenteilige Artikel.

Sofern man die Preise in München, Frankfurt und Co. mit anderen Metropolen (EU und Weltweit) vergleicht, sind die Preise noch relativ günstig. Aus dem Bericht von Haufe geht klar hervor, dass die Preise in München sehr stark angestiegen sind und das in kurzer Zeit. So war es in anderen Metropolen auch und da ist bisher keine Blase geplatzt, was aber kein Indiz dafür ist, dass es hier nicht passiert.

Meine persönliche Meinung dazu: Was bringen mir solche Indikatoren, Berichte, Auswertungen und Statistiken? => nicht wirklich viel, da es kein einziges Invest ohne Risiko gibt. Was wäre die Alternative? Überhaupt nicht investieren. In schwachen Standorten (z. B. C und D) gibt es wiederum andere Risiken. Wenn man starke Angst vor einem solchen Szenario hat, sollte man eher einen Gang zurückfahren und dann auch ggf. den Bestand etwas abbauen. Das eigene Wohlbefinden sollte im Vordergrund stehen. Mit Angst und unguten Gefühlen würde ich nicht investieren wollen. Habe mich auch eine Zeit lang relativ intensiv mit dem Blasenrisiko an meinem Standort auseinandergesetzt. Hat mir letztendlich nicht wirklich viel geholfen, da keiner weiß, wie es tatsächlich kommen wird! 

vor 48 Minuten schrieb Münchner Kindl:

Bestand halten und auf weiter stabile / steigende Preise hoffen?

Hoffen wird letztendlich nicht viel bringen. Aber das geht mit Sicherheit nicht nur dir so 🙂

vor 49 Minuten schrieb Münchner Kindl:

Eine dritte Option wäre also auch, ein entsprechendes Platzen der Blase auszusitzen (wäre möglich, da ich nicht übermäßig verschuldet bin)...

Da kannst du es doch relativ entspannt angehen...

Meine Frage an dich: Angenommen dir würde nun jemand hier empfehlen zu halten oder zu verkaufen? => würdest du das dann tun? Das wäre nur eine weitere Meinung bzw. ein Vorschlag von jemandem, der nicht weiß wie es kommen wird.

Verlasse dich auf dich selbst und mache das, wobei du dich wohl fühlst!

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Hallo Stefan,

vielen dank für diese umfassende und wirklich gute Antwort!


 
Zitat

Sofern man die Preise in München, Frankfurt und Co. mit anderen Metropolen (EU und Weltweit) vergleicht, sind die Preise noch relativ günstig. Aus dem Bericht von Haufe geht klar hervor, dass die Preise in München sehr stark angestiegen sind und das in kurzer Zeit. So war es in anderen Metropolen auch und da ist bisher keine Blase geplatzt, was aber kein Indiz dafür ist, dass es hier nicht passiert.


Das stimmt natürlich, wobei in anderen Metropolen auch die Gehälter sowie die Mieten höher sind. Hier gibt es in München schon ein Ungleichgewicht, das in anderen Metropolen der Studie zufolge geringer ausfällt. In München scheint der Studie nach langsam auch ein Niveau erreicht zu sein, wo trotz der niedrigen Zinsen die Menschen das EK nicht mehr aufbringen können. Die "Blase" muss deswegen nicht platzen, aber die Gefahr, dass sie es doch tut wegen eines bestimmten Anlasses (z.B. wird gerade in Bayern ein Volksbegehren vorbereitet das Mieterhöhungen verbieten soll - vielleicht bringt das ja das Fass zum Überlaufen, wenn das durchkommt) steigt doch etwas ...

Zitat

Meine persönliche Meinung dazu: Was bringen mir solche Indikatoren, Berichte, Auswertungen und Statistiken? => nicht wirklich viel, da es kein einziges Invest ohne Risiko gibt.

Wenn man z.B. an der Börse investiert, dann kann man sich z.B. auch gewisse Indikatoren (z.B. bildet sich in der Chartstruktur gerade ein Top aus) zunutze machen, die einem etwas über die Wahrscheinlichkeiten des künftigen Verlaufs sagen. In etwa so sehe ich das auch bei dieser Studie, dass sie aussagt, dass die Wahrscheinlichkeit, dass die Preise in München weiter so steigen wie bisher eher abnimmt, und die Wahrscheinlichkeit einer Korrektur zunimmt.

Zitat

Wenn man starke Angst vor einem solchen Szenario hat, sollte man eher einen Gang zurückfahren und dann auch ggf. den Bestand etwas abbauen. Das eigene Wohlbefinden sollte im Vordergrund stehen. Mit Angst und unguten Gefühlen würde ich nicht investieren wollen. Habe mich auch eine Zeit lang relativ intensiv mit dem Blasenrisiko an meinem Standort auseinandergesetzt. Hat mir letztendlich nicht wirklich viel geholfen, da keiner weiß, wie es tatsächlich kommen wird! 

Ja, das ist tatsächlich die zentrale Frage, ob die Angst vor dem Eintreten eines solchen Szenarios groß genug ist, um deswegen den Bestand abzubauen. Die Studie spricht davon, dass in anderen Metropolen wie Sydney, die 2016 den höchsten Blasenindex hatten, mittlerweile eine Korrektur von ca. 10% eingesetzt hat. Eine solche Korrektur wäre sicherlich etwas was man aussitzen kann.
Wenn man verkauft, und dann aber doch keine Korrektur kommt, kann das auch wiederum blöd sein: Ich habe vor zwei Jahren eine ETW in München verkauft, um mehr Liquidität zur Verfügung zu haben, und ärgere mich mittlerweile, dass ich zu früh verkauft habe. Hinterher ist man halt immer klüger...

Zitat

Verlasse dich auf dich selbst und mache das, wobei du dich wohl fühlst!

Das ist wirklich ein guter Ratschlag. Man sollte beim Investieren bzw. beim Investiertsein ein gutes Gefühl haben. Das muss ich mir jetzt einfach überlegen, ob ich mich wirklich wohler fühlen würde mit einem etwas reduzierten Bestand...

Nochmal vielen Dank für Deine hilfreiche Antwort!

Viele Grüße
Münchner Kindl

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"... die Erkenntnisse der Studie decken sich schon auch mit meinem Eindruck, dass speziell in München der Markt überhitzt ist..."

Wenn das deine Einschätzung ist, dann ist aus meiner Sicht, der Nächste Schritt Optionen auszuarbeiten, wie du Vorteile aus deiner Einschätzung ziehen kannst.

Die externe Prognose würde ich allerdings auch nicht überbewerten.

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Hallo GeorgG,

vielen Dank auch für Deine Rückmeldung!

Zitat

Wenn das deine Einschätzung ist, dann ist aus meiner Sicht, der Nächste Schritt Optionen auszuarbeiten, wie du Vorteile aus deiner Einschätzung ziehen kannst.

Ja, ich verstehe was Du meinst. An diesen Optionen werde ich nun mal arbeiten.

 

Zitat

 

Die externe Prognose würde ich allerdings auch nicht überbewerten. 

 


 

 
Diese Einschätzung deckt sich auch mit der von Stefan-RheinMain. Ich denke Ihr habt recht, dass man seine Entscheidungen nicht auf externe Prognosen basieren sollte, sondern diese allenfalls in das eigene Meinungsbild miteinfließen lassen kann.
 
VG 
Münchner Kindl

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Hallo @Münchner Kindl

Mich würde mal interessieren, ob Du in letzter Zeit (in den letzten 3-4 Jahren) in München zukaufen konntest. Wenn ja, zu welchen Faktoren?
Man liest ja immer, dass München für buy-and-hold aktuell nicht fuktioniert, da Faktoren irgendwo ab 28-fach.
Danke Dir!

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Hallo enterpreneur,

meine Ankäufe in München liegen schon deutlich länger zurück, das war noch vor dem großen Boom, also zu völlig anderen Faktoren als heute.

Ich persönlich würde momentan in München eher nicht ankaufen, wegen der hohen Faktoren und auch Aspekten wie der o.g. Blasengefahr.

 

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