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FabianL1

Was bringt ein Aufzug an return?

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Wundert mich nicht, Gründe dürfte es gleich 2 geben - Gebäude mit Lift sind eher Neubauten, die immer eine geringere Rendite abwerfen. Zum 2. ist ein Lift im Unterhalt sehr teuer, die Kosten hoch - die Mieter haben aber nun mal nur Budget X für die Warmmiete, der Komfortgewinn kann nicht in Rendite umgemünzt werden. 

Nicht umsonst hat das ideale Zinshaus oft 4 Stockwerke - ab dem 5. brauchts oft einen Aufzug (vorgeschrieben zB. in Berlin), und der senkt die Rendite für alle Wohnungen.

Edited by Friedrich Hi.

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Danke für die Erläuterung :) Sehr Spanned!

Ja ich glaube auch das Wohnungen mit Lift wohl generell einen besseren Zustand haben. Ich werde mir die Daten eventuell nochmal genauer anschauen und nur Wohnungen mit einer bestimmten Qualität nehmen. Ich denke dann verringert sich der Abstand.

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Interessant, vielen Dank!

Was sich meiner Meinung nach aber schon lohnen dürfte, ist - falls baulich möglich - an ein bestehendes Haus ohne Aufzug einen Aufzug anzubauen.

Denn dann kann man ja 8% der Herstellungskosten als Modernisierungsumlage auf die Miete draufschlagen. Da die Mieter zu dem Zeitpunkt schon in der Wohnung sind, ergibt sich dadurch kein Wettbewerbsnachteil durch höheren Mietpreis. Dieser kann sich dann natürlich bei einer Neuvermietung wiederum schon ergeben. Hängt dann halt vermutlich auch vom Standort ab - Mietermarkt vs Vermietermarkt.

Für sich allein betrachtet sind 8% Rendite aber sehr ordentlich, auch bei geschätzten 2% Instandhaltungskosten bleiben da noch 6%.

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Vielen Dank für dein Feedback!

Das ist ein sehr spannender Gedanke! Gebe dir da absolut Recht. Abhängig vom Markt gibt es da eine ordentliche Rendite. 

Das wäre generell ein spannende Angabe bei Exposes: Wo könnte man noch was anbauen. 

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Die Analyse kann man auch von einem anderen Standpunkt aus sehen. Im Verkauf führt ein Aufzug zu einem sehr viel höheren Verkaufpreis (insbesondere für höhere Etagen)....

Es könnte also sinnvoll sein, einen Aufzug anzubringen, dann 5 Jahre die 8% mitzunehmen und dann nach Ablauf der Zeit für den $ 23 EStG (10 Jahre seit Kauf) und den 5 Jahren für den gewerblichen Grundstückshandel die Wohnungen deutlich teurer zu vermieten (setzt natürlich voraus, dass man das MFH vorher geteilt hat). Das ganze hängt natürlich von dem Markt ab. Vielfach kann man dann in guten Märkten wie Berliner Innenstadt leider aufgrund des Milieuschutzes keinen Aufzug neu einbauen....

Edited by Andreas

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Stimmt da gebe ich dir recht! Das ist ein guter Standpunkt. Der höhere Verkaufspreis kann ja auch gut sein - schlecht nur wenn man kaufen will :P

 

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Ich finde die Untersuchung etwas seltsam. Der wichtigste Punkt bei einem Fahrstuhl ist doch die Etagenzahl, nicht so sehr die qm oder Zimmerzahl (ok, Familien mit kleinen Kindern profitieren mehr von Fahrstühlen als Singles). Die Etagenzahl wirkt sich automatisch auch auf den Gebäudetyp aus. So sind die Hochhausklötze  meist mit Fahrstuhl ausgestattet, aber (gerade im Osten) nicht unbedingt sehr beliebte Wohnlagen.

Die Auswertung zeigt sehr schön, warum vor Gericht vergleichsmieten so schwer bestand haben: Die Objekte die Verglichen werden sind meist nicht vergleichbar.

z.B. Haben Lagefaktoren, Etagenzahl, Baujahr, Balkone, Garagen etc. Einfluss. Das wird in der Auswertung nicht beachtet. Man müsste also aus dem Gesamtdatenbestand Objekte suchen die in den wesentlichen Eigenschaften gleich sind und sich nur im Fahrstuhl (Ja/Nein) unterscheiden.

Was mir gerade einfällt: Wenn man in der Statistik Häuser aus München Schwabing (Altbau, 5 Geschosser, ohne Fahrstuhl) mit Ost-Neubaublöcken in Chemnitz (11 Geschosser, mit Fahrstuhl) vergleicht, dann brauch man auch keinen Vergleich machen. Ist quasi Äpfel und Birnen....

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Hey KFleischer :)

Danke für dein Feedback. Du hast absolut Recht mit den Kriterien. Ich fand es einfach nur aus einer "Top level" Sicht sehr spannend.

Bezüglich Anzahl der Etagen: Ja das wäre auch nochmal echt gut zu untersuchen. 

 

Generell ist es sehr schwer automatisiert "vergleichbare" Immobilien zu finden. Natürlich kann man Baujahresgruppen - Lage - Etage nehmen. Damit hat man sicherlich schon eine relative hohe Genauigkeit. Aber schwer bleibt es dennoch.

Was für eine Analyse fändest du gut? :) Habe Lust mehr davon zu machen

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Anzahl Leerstehende Wohnung / Bevölkerung könnte spannend sein.

Das ganze dann nochmal nach Zimmerzahl.

Allerdings brauchst du da zusätzliche Daten (Wikipedia?).

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Klingt spannend. Bevölkerung haben wir. Leerstehende Wohnung sind dann einfach alle die, die nicht vermietet sind?

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Am 14.10.2019 um 16:22 schrieb FabianL1:

Klingt spannend. Bevölkerung haben wir. Leerstehende Wohnung sind dann einfach alle die, die nicht vermietet sind?

Naja. Alle die aktuell angeboten werden. Daraus sollte sich doch ein Faktor ableiten lassen. Zur Validierung kannst du dann einfach mal Städte mit (gefühltem/echten) Wohnungsmangel (BER, MUC, HH, Jena) und Städte mit Überangebot (Chemnitz) vergleichen.

Edited by KFleischer

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