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RL3

Einschätzung ersten Immobilienkauf

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Hallo liebe Community,

nachdem ich mich nun einige Zeit eingelesen habe und den Podcast gehört habe, ist es an der Zeit, dass ich mir meine eigene erste Immobilie zulegen möchte.

Ich würde euch gern eine konkrete Immobilie vorstellen und von euch ein paar Meinungen, Tipps und eventuell Einschätzungen zur Plausibilität der Rechnungen bekommen.

 

Paket von 2 ETW in einer WEG

Standort: C/D

Lage: A/B+

Preis: 112.500€ (ich sehe mögliches Potenzial den Preis auf ca. 100.000€ zu drücken)

Kaufnebenkosten: ~12.000€ (ca. 11%)

Wohnfläche: 57qm (leerstehend, renoviert), 46,8qm (vermietet zu ca 5,1€/qm)

Gesamtkaltmiete (bei Vermietung beider Wohnungen zu 5,1€/qm): 530€

nicht umlagefähige Kosten (+WEG IHR): 115€ (insgesamt)

kalk. Mietausfallwagnis (4% p.a. angemommen da C/D Standort und 1x leerstehend bei Übernahme): 28€

kalk. persönliche Instandhaltung- & Reperaturkosten: 75€

 

Die KNK würde ich selbstverständlich selbst tragen. Bei der Finanzierung (10 Jahre Zinsbindung) liegen mir erste Einschätzungen von ca 0,8% Zins bei 80% Beleihung und 1,2%-1,7% Zins bei 100% Beleihung vor.

Bei den Berechnungen bin ich von 80% Beleihung (EK ist dafür vorhanden) mit 1% Zinsen ausgegangen, sowie 3% Tilgung.

Bankrate: 300€ (75€ Zins, 225€ Tilgung im ersten Jahr)

CF: ~12€ (530€ -115€-28€-75€-300€)

 

Der Standort ist meiner Meinung nach trotz C/D Lage recht stabil. Trotzdem liege ich insgesamt mit den Berechnungen bei ca. 3% Rendite und nur 8% EKR sowie 12€ Cashflow.

 

Ich würde gern eure Meinungen dazu hören und wie ihr euch entscheiden würdet. Konkret sind meine Überlegungen zu dem Paket, dass ich es gern für 100.000€ kaufen würde und ebenfalls den Mietzins potenziell auf 5,5€/qm erhöhen könnte. Gerade die Mieterhöhungen sind aber eher spekulativ, da der Markt auf absehbare Zeit noch ein Mietermarkt bleiben wird. Seht ihr es so, dass sich die Immobilien selbst tragen werden (ohne übermäßige Spekulation und bei zu Beginn eingesetztem EK) und man einfach starten und Erfahrungen machen sollte oder würdet ihr lieber die Finger davon lassen?

 

Vielen Dank für euer Feedback im Voraus!

 

Mit freundlichem Gruß

RL3

Edited by RL3

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Hallo RL3,

willkommen im Forum!

 

Du schreibst es ist ein C/D Standort. Was heißt das für dich genau? Für mich sind das Städte mit leichten bzw. starken Rückgang an Bevölkerung in naher und mittlerer Zukunft. 
Hast du recherchiert, was der durchschnittliche Brutto-Faktor bzw. die durchschnittliche brutto-Rendite für Mietwohnungen in der Stadt/dem Stadtteil ist? 
In einem C/D Standort dürften doch locker auch Angebote zu finden sein, die mehr Rendite erwirtschaften als das Beispiel das du anführst.

Weiterhin trifft dich eine Renovierung bei niedrigen Kaltmieten auch verhältnismäßig stark. Beim Cashflow von 12 €/Monat wirst du unweigerlich zuschießen müssen.  Sowohl im Gemeinschafts- als auch im Sondereigentum. Mit den oben genannten Rücklagen wirst du über kurz oder lang Sonderumlagen zahlen müssen. Meiner Erfahrung nach gibt es kaum eine WEG die ohne auskommt. 

Es kommt also wie immer drauf an was du möchtest. Dein freies Einkommen wirst du wahrscheinlich nicht erhöhen. 

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Hallo RL3,

hier meine ersten Gedanken dazu.

Ohne den Zustand zu kennen ist es natürlich nie leicht, dazu eine Meinung zu äußern. Nichtsdestotrotz wäre der Faktor selbst nach Runterhandeln (also wenn Du für 100k den Zuschlag erhältst) für eine wie du selbst sagst C/D Stadt nichts, wo ich vor Freude auf dem Tisch tanzen würde. Und dass, obwohl ich nicht zu denen gehöre, die sagen über Faktor 8 kaufen sie nicht. Wäre es jetzt ein Neubau am besten Fleck der Stadt wäre es vielleicht was anderes aber das wird es nicht sein, denn sonst wäre auch die Miete wohl etwas höher als €5,10. Sofern Du es noch nicht gemacht hast, schau doch zu welchen Faktoren und QM Preisen sonst so angeboten wird in der Gegend.

Zu den Kalkulationen. Es ist gut, dass du Dinge wie Mietausfallsrisiko miteinkalkuliert hast, aber andere generelle Positionen fehlen, um den CF nach Steuern auszurechnen (z.B. Afa, was wie auch die sonstigen Aufwendungen dein Vorsteuereinkommen mindert, und die Steuer).  Diese würde ich auf jeden Fall noch berücksichtigen. Das soll jetzt keine Anschuldigung an dich als Anfänger sein, jeder Youtuber, der heutzutage zwei Wohnungen besichtigt hat, meint ja, sich als Immobiliencoach positionieren zu müssen, und leider wird dann in den Videos oft nur Halbwissen weitergegeben.

Die 4% Mietausfallsrisiko halte ich bei einem größeren Portfolio für konservativ, bei zwei Einheiten musst Du jedoch bedenken, dass es bei zwei Monaten Leerstand in einer Wohnung insgesamt schon 8% sind. Ich würde es trotzdem bei den 4% belassen für deine Berechnung, aber sei dir bewusst, dass es auch deutlich schwanken kann, und du im Zweifelsfall die Rate an die Bank mal vorübergehend aus deinem Portemonnaie zahlst. Und auch wenn deine Kalkulation in etwa hinkommt, €12 monatlich ist einfach nicht genug Polster, um ein Zuschießen zu vermeiden.

Ansonsten solltest du dich auch bzgl. Instandhaltungsrücklage, möglicher Sonderumlage etc. bzgl. des Objektes informieren. Da mein Fokus auf Häusern liegt und ich mich mit WEG zu wenig auskenne, bin ich hierzu der falsche Ansprechpartner, aber es gibt im Forum sicherlich genug Leute, die dir hier etwas zu sagen können.

Wie du merkst, hält sich meine Begeisterung in Grenzen, und ich denke nicht, dass dir hier etwas entgeht, wenn du nicht zuschlägst. Aber wie erwähnt kenne ich die Gegend und den Zustand des Objektes nicht.

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1 hour ago, Ennyone said:

Es kommt also wie immer drauf an was du möchtest. Dein freies Einkommen wirst du wahrscheinlich nicht erhöhen. 

Exakt.

Bei einer 100%-Finanzierung (hier versenkst du immer noch die KNK iHv >10.000€!) bekommst du die Bude nach Steuern nicht CF-positiv. Insbesondere nicht mit 3% Tilgung.. Aber auch nicht mit 2%.

Bei 80% versenkst du an einem Tag mehr als 30.000€ EK. Selbst wenn da 500€ CF im Jahr übrig blieben (was sie nicht tun), würdest du ewig brauchen, um die 30k wieder rein zu bekommen. Vergleiche: Eine alternative Geldanlage (z.B. ETF) mit konservativen 3% auf die 30k bringen dir im ersten Jahr 675€ Gewinn nach Steuern.

Wenn du auf Wertsteigerung der Immobilie spekulierst ist es ne andere Story; dann brauchen wir uns aber auch nicht über laufende Kosten und CF zu unterhalten.

1 hour ago, Cyclone said:

obwohl ich nicht zu denen gehöre, die sagen über Faktor 8 kaufen sie nicht

Ich sehe dir Faktor-Grenze maximal irgendwo bei Faktor 13. Zumindest, wenn das Ziel ein positiver CF ist und die Bude nicht untervermietet ist (also sich nicht kurzfristig drastisch steigern lässt).

Edited by Kalle
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Ich schließe mich der Meinung von @Cyclonean.

Nach den qm-Angaben handelt es sich wohl um 2-Zimmerwohnungen. Sind diese in der Gegend überhaupt nachgefragt ? Gibt es eventuell sogar ein Überangebot ? In welchem Zeitrahmen lassen sich die Wohnungen in der Lage vermieten ? Auch Balkon und Stellplätze können an solchen Standorten für die Vermietung sehr wichtig sein. Etc. ...

Bei den geringen Mieten ist es auch schwerer hohen Cashflow zu erzielen. Eventuell ist es sinnvoller nach 3-Zimmerwohnungen zu schauen.

Mir persönlich wäre die Rendite bzw. der Cashflow für einen C - D-Standort zu gering.

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vor 14 Minuten schrieb Kalle:

Bei 80% versenkst du an einem Tag mehr als 30.000€ EK. Selbst wenn da 500€ CF im Jahr übrig blieben (was sie nicht tun), würdest du ewig brauchen, um die 30k wieder rein zu bekommen. Vergleiche: Eine alternative Geldanlage (z.B. ETF) mit konservativen 3% auf die 30k bringen dir im ersten Jahr 675€ Gewinn nach Steuern.

Wenn du auf Wertsteigerung der Immobilie spekulierst ist es ne andere Story; dann brauchen wir uns aber auch nicht über laufende Kosten und CF zu unterhalten.

 

Man darf aber nicht vergessen, dass durch die Tilgung natürlich ein Vermögenszuwachs entsteht, auch bei gleichbleibendem Wert der Immobilie. Klar, den hat er bei der 100% Finanzierung genauso bzw. in noch etwas größerem Umfang (wobei er dann garantiert noch monatlich privat Geld mitbringen muss bei den Eckdaten, zumindest anfänglich), aber wollte es nur anmerken. Für den Cash Flow zwar erstmal negativ aber für seine Renditekalkulation zu beachten.

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vor 24 Minuten schrieb Kalle:

Ich sehe dir Faktor-Grenze maximal irgendwo bei Faktor 13. Zumindest, wenn das Ziel ein positiver CF ist und die Bude nicht untervermietet ist (also sich nicht kurzfristig drastisch steigern lässt).

Haha, zwei Deppen, ein Gedanke 😉 Ich wollte hier preistechnisch erst keinen Kommentar abgeben ohne das Objekt näher zu kennen, aber dachte auch für €80k vielleicht eine Überlegung wert. Das wären bei den 530 dann 12,6x... ohne Kaufnebenkosten.

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18 minutes ago, Cyclone said:

Man darf aber nicht vergessen, dass durch die Tilgung natürlich ein Vermögenszuwachs entsteht

Ja klar, Sparschwein halt.. das muss man dann bei der alternativen Kapitalanlage auch berücksichtigen:

30k Anfangseinlage und monatliche Investition von 250€ (3% pa auf 100k) ergibt nach 10 Jahren bei 3% Zins 15.000€ vor Steuern Wertzuwachs. Bei 5.35% sind's 30.000€.

Es geht mir hier nicht um eine Diskussion "Immobilie vs. ETF" - ich möchte nur aufzeigen, dass es auch alternative Arten gibt, um 30k + 250€/Monat anzulegen. Erst wenn die Immobilie gegenüber alternativen Anlagemöglichkeiten klar im Vorteil ist (CF, Wertsteigerung, Fremdkapital-Hebel ...) sollte man die Immobilie wählen.

Bei dem vorgestellten Objekt (bei 80% Finanzierung un 3% Tilgung) würde ich den ETF ganz klar vorziehen.

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Vielen Dank zunächst für die zahlreichen Antworten.

Der Standort ist nach Internet Angaben als D zu bewerten. Die EZ der letzten Jahre sind stabil mit leichten Zuzügen, die durch den demografischen Wandel allerdings wieder neutralisiert werden.

Tatsächlich liegt der Faktor für diese Lage meiner Meinung nach etwas über dem Schnitt. In anderen Mikrolagen A lassen sich Faktoren In einer Mikrolage B finden sich Angebote um die Faktoren 12-14 aber dort muss man an den Immobilien große Abstriche machen (z.B. DG/5.Stock ohne Aufzug). Meine Annahme ist, dass diese Objekte in einem Mietermarkt so schwierig an den Mann zu bringen sind, dass sich ein Kauf zu einem Faktor von ~13 nicht lohnt, da das Risiko für Mietausfälle zu hoch ist.

Zur Frage mit den 2R-Wohnungen hätte ich selbst noch die eine Frage, inwiefern beurteilt ihr an einem Standort ob es sich eher lohnt kleine Immobilien (1-2R, 40-60qm) oder größere (3-4R, 70+qm) zu kaufen?

 

ETF-Thema: Ich habe einen Depot-Sparplan und möchte momentan ungern höhere Summen dort einmalig investieren. Daher auch die Überlegung Richtung Immobilien zu gehen um zusätzliche Diversifikation zu erreichen.

Ich würde aus eurem Feedback mal festhalten, dass ein Kauf nicht sinnvoll ist. Dieser würde erst ab einem Preis von ca. 80T€ in Frage kommen. Alles andere wäre spekulativ und an einem C/D Standort zu risikoreich.

 

PS: Beim Faktor <13 geht ihr von der Bruttomietrendite ohne Abzug weiterer Kosten (Kalkulation) aus nehme ich an.

Edited by RL3

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20 minutes ago, RL3 said:

Zur Frage mit den 2R-Wohnungen hätte ich selbst noch die eine Frage, inwiefern beurteilt ihr an einem Standort ob es sich eher lohnt kleine Immobilien (1-2R, 40-60qm) oder größere (3-4R, 70+qm) zu kaufen?

Sehr theoretische Frage; Hängt alles von der Nachfrage ab. In meinem Markt und in C/D Mikrolage spielt es z.B. auch eine Rolle, welche Größen das Jobcenter akzeptiert.. Ist also pauschal m.E. nicht zu beantworten bzw. hängt von zu vielen Faktoren ab.

20 minutes ago, RL3 said:

PS: Beim Faktor <13 geht ihr von der Bruttomietrendite ohne Abzug weiterer Kosten (Kalkulation) aus nehme ich an.

Ich persönlich betrachte zunächst immer den "nackten Faktor" - also reiner KP (ohne KNK) / JNKM (ist).

19 minutes ago, RL3 said:

ETF-Thema: Ich habe einen Depot-Sparplan und möchte momentan ungern höhere Summen dort einmalig investieren. Daher auch die Überlegung Richtung Immobilien zu gehen um zusätzliche Diversifikation zu erreichen.

Finde ich grundsätzlich richtig .. Mein Rat (und ich bin ein kleines Licht; also bitte nicht nur auf mich hören!) wäre : Achte darauf, dass sich das Invest auch ordentlich lohnt. Nicht nur "kaufen des Kaufens wegen". Wenn die Rendite nach allen Kosten geringer oder ähnlich hoch ist, wie bei einer Geldanlage würde ich es nicht tun - nur um zu Diversifizieren.. Du willst ja auch Geld verdienen :) Risiko, Arbeitsaufwand etc. bei Immobilien sind nicht zu unterschätzen, daher muss die Immobilie m.E. deutlich mehr Rendite abwerfen als ein ETF o.ä.

Edited by Kalle
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Es wäre vielleicht für alle hilfreich den Standort zu erfahren.

Wenn es z.B. Gelsenkirchen oder Remscheid ist, dann kannst du die Sache direkt vergessen. Vielleicht ist es ja auch ein interessanter Standort, dann sieht die Betrachtung schon ganz anders aus.

 

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Danke für die Rückmeldung.

Ungeachtet der anderen Kennzahlen würde ich bei Chemnitz auch passen. Im Bereich von 45-60qm gibt es derzeit 1840 Wohnungen bei IS24 angeboten.

Das wäre mir zu viel Konkurenz bei "normalen" Preisen für die Wohnungen. Es gibt genug andere Standorte mit ähnlichen Kennzahlen aber mit deutlich weniger Konkurenz.

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vor 2 Stunden schrieb RL3:

Standort ist Chemnitz und dort wie gesagt A/B+

Chemnitz hat definitiv ein Überangebot an 2-Zimmerwohnungen. Und recht hohen Leerstand. Ca. 50% der Mietangebote sind 2-Zimmerwohnungen. Da musst du schon viel bieten....

Eine weitere Herausforderung in Chemnitz sind die Hausverwaltungen. Es gibt viele unprofessionelle und zweifelhafte. Ich habe schon gute Objekte abgelehnt, weil der Verwalter nicht meinen Anforderungen genügt hat. Da kommt es dann aber auf deine Strategie an.

Sprich mal mit Chemnitzer Maklern; das wird dir weiterhelfen.

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vor 36 Minuten schrieb KADD:

Eine weitere Herausforderung in Chemnitz sind die Hausverwaltungen. Es gibt viele unprofessionelle und zweifelhafte. Ich habe schon gute Objekte abgelehnt, weil der Verwalter nicht meinen Anforderungen genügt hat. Da kommt es dann aber auf deine Strategie an.

kannst du mir dazu eventuell genauere Tipps geben worauf ich zu achten habe? Bzw. Woran du eine unseriöse Hausverwaltung fest machst, da ich bis jetzt die Kosten dafür hier eher als unterdurchschnittlich bewerten würde (aber bin auch Laie mit geringer/keiner Erfahrung).

vor 36 Minuten schrieb KADD:

Sprich mal mit Chemnitzer Maklern; das wird dir weiterhelfen.

Vielen Dank für den Tipp aber wie genau meinst du es. Eher versuchen bei Besichtigungen ins Gespräch kommen, allgemeinen Mail- und Gesprächsverkehr oder einfach mal anrufen und freundlich nachfragen welche Erfahrungen sie schon mit der entsprechenden Hausverwaltung haben? Oder war dein Kommentar gar nicht speziell auf Hausverwaltungen abgezielt?

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Der Faktor 16 bei 100.000 € ist meiner Meinung nach für Chemnitz zu hoch (Die Grafik von TAG Immobilien geht von Faktor 13,1 für Chemnitz aus). Ich würde mir da lieber einen Standort mit einem besseren Risiko-Rendite-Profil suchen (ich habe mich für Magdeburg und Merseburg entschieden).

 

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Interessant... Potsdam hätte danach das gleiche Risiko wie Magdeburg. Bei aller Liebe ist das sicherlich zu hinterfragen

Ich verkaufe übrigens demnächst einige Wohnungen in Magdeburg

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Am 21.9.2019 um 22:45 schrieb RL3:

kannst du mir dazu eventuell genauere Tipps geben worauf ich zu achten habe? Bzw. Woran du eine unseriöse Hausverwaltung fest machst, da ich bis jetzt die Kosten dafür hier eher als unterdurchschnittlich bewerten würde (aber bin auch Laie mit geringer/keiner Erfahrung).

Vielen Dank für den Tipp aber wie genau meinst du es. Eher versuchen bei Besichtigungen ins Gespräch kommen, allgemeinen Mail- und Gesprächsverkehr oder einfach mal anrufen und freundlich nachfragen welche Erfahrungen sie schon mit der entsprechenden Hausverwaltung haben? Oder war dein Kommentar gar nicht speziell auf Hausverwaltungen abgezielt?

Also für mich sollte Verwaltung schon mal eine Website für einen ersten Eindruck haben und um schnell eine Telefonnummer zu finden. Das war teils nicht so. Dann rufe ich an und frage ein paar Dinge zum Objekt usw. Auch aus den Unterlagen kann man schon einiges herauslesen, z.B. ob es Streitigkeiten unter den Eigentümern gibt.

Dann habe ich für mich festgestellt, dass gute Verwaltungen eher kaum Google-Bewertungen haben. Aber wenn Mieter unzufrieden sind, dann machen sie ihrem Ärger z.B. über diese Bewertungen Luft. 

Man muss aber bedenken, Hausverwalter ist ein Knochenjob; die perfekte Verwaltung gibt es nicht.

Besichtige einige Wohnungen und quetsch die Makler aus. Sind die Wohnungen bewohnt, frag auch die Mieter. Und manchmal treten auch die Verwalter selbst als Makler auf und kümmern sich um den Verkauf von Wohnungen die sie verwalten. 

Da ich nicht vor Ort bin, ist mir eine professionelle Verwaltung sehr wichtig. Sie muss auch den Firmensitz in der gleichen Stadt haben. Ist aber alles keine Garantie für reibungslosen Ablauf. Wobei ich schon sehr zufrieden bin.

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vor 10 Stunden schrieb JB:

Interessant... Potsdam hätte danach das gleiche Risiko wie Magdeburg. Bei aller Liebe ist das sicherlich zu hinterfragen

Ich verkaufe übrigens demnächst einige Wohnungen in Magdeburg

Die ganze Übersicht ist m.E. für die Tonne und möglicherweise zielorientiert gemacht um die Attraktivitäte der eigenen Bestände in Orten mit hohem Leerstand  zu begründen.

Magdeburg soll besser als Rostock und Erfurt sein. In Magdeburg habe ich gerade längere Zeit Leerstand gehabt, in Erfurt und insbesondere Rostock kene ich das nicht. Magdeburg hat hat Immoscout bei fast gleicher Einwohnerzahl 5 mal so viele bei Immoscout angebotene Wohnungen wie Erfurt und fast zehnmal soviel wie Rostock...

Ähnliches Thema mit Eisenach und Görlitz vs. Erfurt und Rostock. Jeder der die Boomstädte Rostock und Erfurt kennt und das mit dem Markt in Eisenach (viel Leerstand, bleibt Opel etc.) und Görlitz vergleicht, wird lachen.

Ich könnte ähnliche Aussagen zu Potsdam (zu negativ), Leipzig (viel zu positiv dargestellt) und vielen anderen Orten machen.

 

 

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vor 1 Stunde schrieb Andreas:

Die ganze Übersicht ist m.E. für die Tonne und möglicherweise zielorientiert gemacht um die Attraktivitäte der eigenen Bestände in Orten mit hohem Leerstand  zu begründen.

Magdeburg soll besser als Rostock und Erfurt sein. In Magdeburg habe ich gerade längere Zeit Leerstand gehabt, in Erfurt und insbesondere Rostock kene ich das nicht. Magdeburg hat hat Immoscout bei fast gleicher Einwohnerzahl 5 mal so viele bei Immoscout angebotene Wohnungen wie Erfurt und fast zehnmal soviel wie Rostock...

Ähnliches Thema mit Eisenach und Görlitz vs. Erfurt und Rostock. Jeder der die Boomstädte Rostock und Erfurt kennt und das mit dem Markt in Eisenach (viel Leerstand, bleibt Opel etc.) und Görlitz vergleicht, wird lachen.

Ich könnte ähnliche Aussagen zu Potsdam (zu negativ), Leipzig (viel zu positiv dargestellt) und vielen anderen Orten machen.

 

 

Sehe ich alles genauso Andreas. Leipzig ist vom Risiko (deutlich) besser als Dresden und hat 4% Rendite. Wer es glaubt ....hahaha. In die Tonne mit der Liste. Is totaler Blödsinn. 

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