ETW in Berlin zur Eigennutzung und späterem Verkauf

[Karina Arnold 0]

Liebe Community,  

zusammen mit meinem Freund will ich eine Wohnung zur Eigennutzung in Berlin (Weißensee) kaufen. Die Wohnung haben wir bereits gefunden aber noch nicht den KV unterzeichnet. Es handelt sich um eine frisch renovierte Altbauwohnung zu 4000€/m^2.  

Wir möchten für etwa zwei Jahre die Wohnung bewohnen und anschließend vermieten oder verkaufen. Nun sind die Pläne zum Entwurf der Mietpreisdeckelung in Berlin bekannt geworden. Vermieten rentiert sich darum nach zwei Jahren voraussichtlich nicht. Wir fragen uns jetzt, inwiefern sich der Mietpreisdeckel auf einen möglichen Verkaufspreis unserer, dann freien, Wohnung auswirken könnte. Über eure Meinung freue ich mich sehr.

Vielen Dank und viele Grüße

Karina

[mvg 108]

Ich würde sagen , auch ohne Mietpreisdeckel hätte sich die Vermietung nie rentiert.

Wenn man zum Beispiel mit Faktor 13 rechnen würde, müsste man fast 26 € je qm Kaltmiete bekommen.

 

Bleibt später nur der Verkauf an andere Eigennutzer, die eine Konsumimmobilie suchen. Ob das ohne erhebliche Verluste möglich ist , ist zumindest fraglich.

 

[Berri 152]

Die spekulative Frage ist, ob in zwei Jahren Selbstnutzer bereit sind so wie ihr 4000/m2 zu bezahlen.

[Real 62]

Ich denke auch (ohne den Berliner Markt zu kennen) bei einer komplett sanierten Altbauwohnung zu dem Preis lohnt sich eine Vermietung fast nicht. Lediglich die Spekulation auf Wertsteigerung. 

Aber warum wollt ihr unbedingt kaufen? Und dann bewusst nur so kurz halten? Sagen wir mal die Wohnung ist 100m2 groß, dann kostet sie 400.000€. Das sind dann um die 40.000€ Kaufnebenkosten, die definitiv weg sind. Als Transaktionskosten ausgegeben. 

Jetzt muss die Wohnung, die in drei Jahren eben nicht mehr Erstbezug nach Sanierung ist, erstmal 40.000€ an Wertzuwachs generieren, bevor ihr auf +/- 0 seid. Für mich klingt das nicht verlockend. 

Oder was ist eure Motivation dahinter?

Die Mietpreisdeckelung sehe ich in diesem konkreten Fall eher unkritisch. Ihr wollt eine hochpreisige, leere Wohnung verkaufen. Da kommen nur Eigennutzer in Frage. Die interessiert dann die Deckelung nicht. Und der Eigennutzer Markt wird sicherlich nicht wegen der Mietpreisdeckelung in den Keller gehen. 

Gruß

Stephan

[Kalle 723]

Stimme allen Vorrednern vollumfänglich zu.

[Karina Arnold 0]

vor 3 Stunden schrieb Real:

Ich denke auch (ohne den Berliner Markt zu kennen) bei einer komplett sanierten Altbauwohnung zu dem Preis lohnt sich eine Vermietung fast nicht. Lediglich die Spekulation auf Wertsteigerung. 

Aber warum wollt ihr unbedingt kaufen? Und dann bewusst nur so kurz halten? Sagen wir mal die Wohnung ist 100m2 groß, dann kostet sie 400.000€. Das sind dann um die 40.000€ Kaufnebenkosten, die definitiv weg sind. Als Transaktionskosten ausgegeben. 

Jetzt muss die Wohnung, die in drei Jahren eben nicht mehr Erstbezug nach Sanierung ist, erstmal 40.000€ an Wertzuwachs generieren, bevor ihr auf +/- 0 seid. Für mich klingt das nicht verlockend. 

Oder was ist eure Motivation dahinter?

Die Mietpreisdeckelung sehe ich in diesem konkreten Fall eher unkritisch. Ihr wollt eine hochpreisige, leere Wohnung verkaufen. Da kommen nur Eigennutzer in Frage. Die interessiert dann die Deckelung nicht. Und der Eigennutzer Markt wird sicherlich nicht wegen der Mietpreisdeckelung in den Keller gehen. 

Vielen Danke für alle bisherigen Antworten.

 

Wir wollen nur etwa zwei Jahre in Berlin bleiben und uns dann nach einen Haus in ruhigerer Lage umsehen. Eine Wohnung zur Miete zu finden ist in Berlin unglaublich schwer und wir haben etwas Geld zum investieren (wollen damit aber natürlich keine großen Verluste einfahren). 

Die Wohnung ist mit 4000€ hochpreisig aber liegt deutlich unter den 6000€, die man im nahegelegenen Prenzlauer Berg bezahlt.

Könnte der Mietpreisdeckel auch dazu führen, dass die Nachfrage nach Eigentumswohnungen steigt, da mehr Mieter in den Markt drängen und viele  angebotenen  Mietwohnungen "verfallen"?

Wir machen uns jetzt gedanken über eine längere Haltedauer. 

[Kalle 723]

41 minutes ago, Karina Arnold said:

Könnte der Mietpreisdeckel auch dazu führen, dass die Nachfrage nach Eigentumswohnungen steigt, da mehr Mieter in den Markt drängen und viele  angebotenen  Mietwohnungen "verfallen"?

Könnte, ja. Könnte auch anders kommen. Das ist ja die Definition von "Spekulation".

Bei meinen Objekten verfolge ich die Devise: Wertzuwachs durch Preissteigerung ist gern gesehen, das Objekt muss sich aber auch rechnen (also zumindest den Kapitaldienst tragen), wenn der Wert flat bleibt bzw. sogar nachgibt.

Das scheint bei deinem Objekt nicht der Fall zu sein, ihr verlasst euch voll auf den Wertzuwachs.

Mein Gefühl ist: Sobald Eigennutz ins Spiel kommt, wird's bei vielen emotional. Auch in diesem Thread erkennbar.

Ich frag mal so: Würdest du die Wohnung auch kaufen, wenn ihr selbst nicht einzieht?

400.000€ Wohnung, 40.000€ Kaufnebenkosten, 5.000€ Zinsen im Jahr. Macht 50k€ in 2 Jahren. Wenn ihr nach 2 Jahren ohne Wertveränderung wieder verkauft, habt ihr also 50k ausgegeben (Frage: Vorfälligkeitsentschädigung?).

Für 25k€ im Jahr kann man doch in Weißensee sicherlich auch nett mieten oder?

Edited August 26, 2019 by Kalle

[Karina Arnold 0]

vor 3 Minuten schrieb Kalle:

Ich frag mal so: Würdest du die Wohnung auch kaufen, wenn ihr selbst nicht einzieht?

Wegen dem Mietpreisdeckel definitiv nein. 

Attraktiv ist ein Kauf aber eben, weil es schwer ist eine Mietwohnung zu finden.

Langsam kommt uns, dass wir den Kauf wahrscheinlich besser absagen und die anfallenden Notarkosten tragen, statt hier unser Geld zu versenken.

Besten Dank.

 

[Andreas 937]

Ich habe zu dem Thema Wertentwicklung keine endgültige Meinung, da zu viele Faktoren hier im Spiel sind, die sich teilweise widersprechen:

Grundsätzlich spricht einiges für einen Preisanstieg, gerade auch bei Altbauwohnungen in der Innenstadt von Berlin:

1. Es kommen aufgrund der flächendeckenden Einführung von Milieuschutzgebieten kaum noch Altbau-ETW auf den Markt, da das Aufteilungsgeschäft durch § 172 BauGB sehr stark gebremst/de facto komplett ausgebremst wird. Die Bundesregierung plant übrigens weitere Einschränkungen von Aufteilungen.

2. Auch werden Eigenbedarfskündigungen immer schwerer, d.h. auch hier kommt zukünftig immer weniger Angebot auf den Markt. Berlin plant übrigens den Genehmigungsvorbehalt durch Bezirksämter.

3. Die Nachfrage nach Mietwohnungen wird in Berlin zukünftig aufgrund von Zuzug, vor allem aber aufgrund des Mietendeckels und der Verschärfung der Mietpreisbremse deutlich steigen. Gleichzeitig bricht der Neubau von Mietwohnungen weitgehend ein. Viele Wohnungsinteressenten die keine Beziehungen haben, werden daher den Kauf von Eigentumswohnungen in Erwägung ziehen müßen.

Aufgrund des geringen Angebots von Altbauwohnungen und der zu erwartenden Nachfragesteigerung sollten deshalb die Preise für Altbauwohnungen steigen/stabil sein.

Gegen den Kaufpreisanstieg und für einen Rückgang sprechen die folgenen PUnkte:

1. das gegenwärtig hohe Preisniveau (liegt aber immer noch deutlich unterhalb anderer Hauptstädte)

2. mögliche Zinssteigerungen in der Zukunft. 

3. neue Vorschriften wie ENeV

4. Konjunktureinbruch: aktuell scheint Deutschland in einer Rezession zu stecken

4000 Euro ist auch für Weißensee übrigens recht günstig. Bei Immoscout kosten bezugsfreie Wohnungen in Pankow und Weißensee im Schnitt 4800 bis 5200 Euro pro qm (wenigstens wenn ein Balkon vorhanden ist).

Edited August 26, 2019 by Andreas

[Karina Arnold 0]

vor 6 Minuten schrieb Andreas:

Ich habe zu dem Thema Wertentwicklung keine endgültige Meinung, da zu viele Faktoren hier im Spiel sind, die sich teilweise widersprechen:

Grundsätzlich spricht einiges für einen Preisanstieg, gerade auch bei Altbauwohnungen in der Innenstadt von Berlin:

1. Es kommen aufgrund der flächendeckenden Einführung von Milieuschutzgebieten kaum noch Altbau-ETW auf den Markt, da das Aufteilungsgeschäft durch § 172 BauGB sehr stark gebremst/de facto komplett ausgebremst wird. Die Bundesregierung plant übrigens weitere Einschränkungen von Aufteilungen.

2. Auch werden Eigenbedarfskündigungen immer schwerer, d.h. auch hier kommt zukünftig immer weniger Angebot auf den Markt. Berlin plant übrigens den Genehmigungsvorbehalt durch Bezirksämter.

3. Die Nachfrage nach Mietwohnungen wird in Berlin zukünftig aufgrund von Zuzug, vor allem aber aufgrund des Mietendeckels und der Verschärfung der Mietpreisbremse deutlich steigen. Gleichzeitig bricht der Neubau von Mietwohnungen weitgehend ein. Viele Wohnungsinteressenten die keine Beziehungen haben, werden daher den Kauf von Eigentumswohnungen in Erwägung ziehen müßen.

Aufgrund des geringen Angebots von Altbauwohnungen und der zu erwartenden Nachfragesteigerung sollten deshalb die Preise für Altbauwohnungen steigen/stabil sein.

Gegen den Kaufpreisanstieg spricht das gegenwärtig hohe Preisniveau (liegt aber immer noch deutlich unterhalb anderer Hauptstädte) und mögliche Zinssteigerungen in der Zukunft. Auch könnten neue Vorschriften wie ENeV zu einem Preisrückgang führen.

4000 Euro ist auch für Weißensee übrigens recht günstig. Bei Immoscout kosten bezugsfreie Wohnungen in Pankow und Weißensee im Schnitt 4800 bis 5200 Euro pro qm (wenigstens wenn ein Balkon vorhanden ist).

Danke für die ausführliche und hilfreiche Antwort.

Besonders Punkt 1 hatten wir so nicht auf dem Schirm. Bzgl. ENeV kennen wir uns nicht aus, im Energieausweis stehen 130 kWh/m^2*a als Endenergieverbrauch. 

Ja es ist ein Balkon zum Innenhof vorhanden. Zudem befindet sich die Wohnung direkt gegenüber vom See und die Tram fährt 50 m vor der Haustüre ab. Dafür liegt die Wohnung relativ nahe an der stark befahrenen Berliner Allee.

[telefunken 10]

Die Kaufpreise konnten doch nur so stark stiegen, weil die Zinsen heute so niedrig sind, das sich selbst ein Kauf bei 2% Rendite rechnen kann. Aber mehr Spielraum ist da nicht. Ihr müsst dann in 2 Jahren 15% Transaktionskosten durch Wertsteigerung reinholen. Das könnte eventuell klappen. Aber mit Gewinn aus der Sache raus zu kommen halte ich für wenig plausibel. 

[matze sagichnich 234]

Das kann man so nicht unkommentiert stehen lassen. Wenn man die Preise für Mieten und Kauf mit anderen westlichen Ländern vergleicht, dann könnte man den Anstieg der Preise auch als Aufholbewegung zum Rest der Welt sehen. Das Internet ist gekommen und hat die Preise weltweit vergleichbar gemacht. Man kann den Effekt also meiner Meinung nach nicht nur auf die Zinsen schieben.

[Kalle 723]

Man könnte beinahe feststellen es sei eine schwierig vorhersehbare Entwicklung. Man könnte es sogar Spekulation nennen... 💸

😃

[Fröhn 732]

vor 9 Stunden schrieb Karina Arnold:

Langsam kommt uns, dass wir den Kauf wahrscheinlich besser absagen und die anfallenden Notarkosten tragen, statt hier unser Geld zu versenken.

Richtig, lieber blaues Auge als total Ko. So schlimm ist das nicht mit dem Kaufvertragsentwurf. Das kann man verkraften. Is wie ein Kratzer in die Autotüre gefahren. Mehr nicht. 

[Karina Arnold 0]

vor 48 Minuten schrieb Fröhn:

Richtig, lieber blaues Auge als total Ko. So schlimm ist das nicht mit dem Kaufvertragsentwurf. Das kann man verkraften. Is wie ein Kratzer in die Autotüre gefahren. Mehr nicht. 

Wir sind noch dabei den Kauf zu diskutieren und möglichst emotionslos zu betrachten. Die von Andreas aufgeführten Argumente machen durchaus Sinn. Zusätzlich würde durch eine Erhöhung der geplante Haltedauer mMn das Risiko eines Wertverlustes sinken. Da wir ohne Kredit kaufen, müsste das Geld sonst in andere Anlagen gesteckt werden, die auch Risiken mit sich bringen. Das wichtigste aber ist, dass uns die Wohnung und die Lage gut gefallen. Zudem sehen wir einen VK von 4760€/qm (Bruttokaufpreis) als nicht so abwegig an, selbst wenn der Markt "nur" stabil bleibt.

Wir haben noch 2 Tage uns Gedanken zu machen und werden diese auch ausschließlich dafür nutzen.

Gerne möchte ich mich nochmal für die vielen Antworten bedanken und freue mich auch weiterhin über neue Antworten.

[Ralf Richter 44]

ich würde es auch davon abhängig machen, ob in dem MFH viele Eigennutzer oder Mieter wohnen.

bei sehr vielen Eigennutzern dürfte ein Mietendeckel keine Auswirkungen haben, eventuell sogar positiv, weil Handwerker billiger werden.

bei sehr vielen Mietern wird wahrscheinlich zuerst die Instandhaltungsrücklage bei der nächsten Versammlung zurückgefahren und auch sonst alle möglichen Kosten im Gemeinschaftseigentum auf ein Minimum reduziert, das Haus läuft auf Verschleiß.

möglicherweise lässt sich auch aufgrund des möglichen Mietendeckels der Kaufpreis in Verhandlungen nochmal drücken.

Edited August 26, 2019 by Ralf Richter

[Ralf Richter 44]

ich glaube übrigens nicht, dass die Mieten gesenkt werden, ich gehe "nur" von einem Einfrieren vielleicht sogar mit Inflationsausgleich aus.

Besondere Sorge bereitet dem Politiker aber ein anderer Punkt: Wegen der hohen Preise von 5000 Euro pro Quadratmeter, die inzwischen in der westlichen Innenstadt bezahlt werden, kämen diese Neu-Erwerber von Wohnhäusern womöglich alle in den Genuss einer Härtefallregelung, weil die erlaubten Mietpreise eine solche Investition nicht refinanzieren können. „Die müssten wir dann durchlassen, weil sie tatsächlich in eine wirtschaftliche Schieflage geraten“, sagt Schruoffeneger voraus.

Keine Chance auf eine solche Ausnahme hätten hingegen die alteingesessenen, ordentlichen Hauseigentümer, die ihre Gebäude seit Jahren halten und mit Mieterhöhungen moderat umgegangen seien. So würden diejenigen bestraft, die sich zuletzt verantwortungsbewusst im Sinne des Allgemeinwohls verhalten hätten.

aus https://www.morgenpost.de/berlin/article226898737/Mietendeckel-Wie-sollen-das-die-Bezirksaemter-nur-schaffen.html

Edited August 26, 2019 by Ralf Richter