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Andreas

Mietendeckel schlimmer als befürchtet in Berlin

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Am 30.8.2019 um 21:02 schrieb Furzi:

Richtig, andere Hauptstädte sind immer auch die unangefochtenen Wirtschafts-, Kultur- und Wissenschaftszentren ihres Landes - das fehlt Berlin. In Frankreich ist alles auf Paris ausgerichtet, in England alles auf London... da wird Berlin nie hinkommen, weil Deutschland föderalistisch ist und alles viel dezentraler gestaltet als in anderen Ländern.

Sicher, Berlin wird für Deutschland nie die Bedeutung wie London oder Paris für UK oder F haben. Allerdings war Berlin bis zur Teilung wirtschaftlich wesentlich bedeutender. Bis zur Deutschen Einigung (1871) war Deutschland sehr föderal organisiert. Berlin war eine Stadt wie jede andere. Nach der Einigung wuchs Berlin kräftig und konnte sehr viele Firmen anlocken.  Alle Großbanken (Dt. Bank, Cobank, Dresdnerbank, wurden neugegründet, früher war das Bankwesen eher in Frankfurt, wie heute), die größte Versicherung (Allianz, in München gegründet), die beiden führenden Elektrokonzerne (AEG und Siemens, beide in BErlin entstanden) und zahlreiche weitere Großunternehmen (Borsig, Shell etc. etc.) und praktich alle großen (Zeitungs-) Verlage hatten ihre Zentrale in Berlin. Aufgrund der Teilung sind die große  Zentralen alle nach Westdeutschland verlegt worden.

Perspektivisch wird diese Entwicklung nicht komplett rückgängig gemacht werden. Allerdings ist absehbar, dass die wirtschaftliche Bedeutung Berlins stark wachsen wird. Berlin ist die Digitalhauptstadt in D, in Europa war in den letzten Jahren nur London bei VC erfolgreicher. Immer mehr Firmen in den Bereichen Medien (Musik, Verlage) verlagern  immer mehr Aktivitäten nach Berlin. Auch ausländische Firmen und viele Dienstleister siedeln ihre (deutschen) Zentralen nach Berlin. Da die Bedeutung  dieser Bereiche immer mehr zunimmt dürfte Berlins wirtschaftliche Bedeutung in den nächsten Jahren weiter stark wachsen (gebremst wird sie nur von der unfähigsten Landesregierung und Verwaltung in Deutschland). Hinzu kommen dann Lottogewinne wie möglicherweise Tesla. Insoweit ist längerfristig eine auch wirtschaftlich führende Rollle Berlins wie vor dem 2. Weltkrieg durchaus denkbar.

Kulturell (diverse Opernhäuser, Theater, umfangreichste deutsche Museumslandschaft, eines (das?) der weltbesten Orchester) ist Berlin in Deutschland ohnehin unangefochten.

Wenn man dann die relativ geringe Bevölkerungszahlt des Großraums Berlins mit nur 4 bis max. 4,5 Mio. Einwohnern nimmt (nur wenig mehr als in Hamburg mit gut 3 Mio. und München mit knapp 3 Mio.) kann man das wirtschaftliche Aufholpotential Berlins ermessen.

Full Dislosure: Ich verkaufe aktuell einen (kleinen) Teil meiner Berliner Immobilien.

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Im Prinzip müssten noch die Bodenwerte gedeckelt werden, damit die Stadt auf günstigem Grund wieder vermehrt bauen kann.

Durch den Mietendeckel werden Vermieter vernünftig und sparen sich die Dämmung und es schimmelt nicht mehr.

 

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Am 1.12.2019 um 01:14 schrieb Mizzi:

Im Prinzip müssten noch die Bodenwerte gedeckelt werden, damit die Stadt auf günstigem Grund wieder vermehrt bauen kann.

Durch den Mietendeckel werden Vermieter vernünftig und sparen sich die Dämmung und es schimmelt nicht mehr.

 

Darüber haben die Linken auf ihrem letzten Parteitag in Berlin auch schon nachgedacht. Das wird wohl als nächstes kommen...

 

https://www.tagesspiegel.de/berlin/linken-parteitag-in-berlin-adlershof-linke-will-nach-mietendeckel-auch-an-die-boeden/25260992.html

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vor 8 Stunden schrieb Jb007:

irgendwann wird der lohn komplett kassiert und dafür gibts Essensmarken... 

Aber nur BioVeagan, sonnst geht es ab in den Gulag...

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Ein Schulfreund von mir und dessen Eltern haben mehrere Mietshäuser (Aufgänge auch in Hinterhäusern) in Berlin, seit Generationen, da geerbt.

Er sagte sogar mir, man sollte nicht mit Wohnungen spekulieren und die Eltern mussten manchmal anklopfen und um Miete bitten, da Räumungsklage +Umzugs- und Aufbewahrungskosten zu teuer.

Sven Fischer aus der Kopenhagener und die Berichte davon haben das Fass zum Überlaufen gebracht, die Mietpreisbremse hat eben nicht gewirkt.Jetzt gibt es den Deckel.

Man kann ja durchaus in Häuser investieren und langfristig anlegen, nur sollte man es nicht zu sehr ausreizen und immer mieterfreundliche Preise anbieten(Ikea-Möbel reinstellen und tolle Innenausstattung, reicht oftmals nicht mehr aus)

Aus Vermietersicht: angenommen meine Mieter beantragen beim Bezirksamt Mietabsenkungen, ich muss einen laufenden Kredit abbezahlen, meine Bank geht sonst in die Zwangsversteigerung, schön und gut, bin ja dagegen wohl hoffentlich gesichert, ist nun eine Kostenmiete geworden,.

Was ist mit Mietausfällen, bezahlt die nun auch das Bezirksamt ? Was ist, wenn die Zinsen der Bank beim Anschlusskredit wieder ansteigen? Das ist ein riesen Verwaltungsaufwand.Da müssten sich ständig die Bezirksämter die Vermieter-Kontoauszüge zeigen lassen und die Miete immer wieder neu berechnen. Das ist nicht machbar.

Ich fürchte daher, der Deckel wird spätestens in der Praxis wie eine Seifenblase zerplatzen.

 

Edited by Mizzi

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vor 1 Stunde schrieb Mizzi:

Ein Schulfreund von mir und dessen Eltern haben mehrere Mietshäuser (Aufgänge auch in Hinterhäusern) in Berlin, seit Generationen, da geerbt.

Er sagte sogar mir, man sollte nicht mit Wohnungen spekulieren und die Eltern mussten manchmal anklopfen und um Miete bitten, da Räumungsklage +Umzugs- und Aufbewahrungskosten zu teuer.

Sven Fischer aus der Kopenhagener und die Berichte davon haben das Fass zum Überlaufen gebracht, die Mietpreisbremse hat eben nicht gewirkt.Jetzt gibt es den Deckel.

Man kann ja durchaus in Häuser investieren und langfristig anlegen, nur sollte man es nicht zu sehr ausreizen und immer mieterfreundliche Preise anbieten(Ikea-Möbel reinstellen und tolle Innenausstattung, reicht oftmals nicht mehr aus)

Ich habe in Berlin in mittleren Lagen 2 Häuser (wobei ich die Wohnungen eines kleineren Hauses aktuell veräußere) und sehe die Sache etwas anderes.

Vermieten ist für mich ein Geschäft wie jedes andere. Wenn der Markt und die Gesetze es zu lassen nehme ich das maximal Mögliche und Erlaubte (das sind bei mir 11 bis 12 Euro in der Neuvermietung). Auch vor den legal erlaubten Mieterhöhungen schrecke ich nicht zurück. Im Gegenzug habe ich die früher teilweise stark heruntergekommenen Häuser wieder instandgesetzt und renoviere bei jedem Mieterwechsel aufwendig. Bei Beschwerden schicke ich unverzüglich den Handwerker. Tricks wie Modernisierungen gegen Mieterwunsch oder möbilierte Vermietung habe ich bisher noch nicht gemacht um die Mieteinnahmen zu steigern.  Hierdurch habe ich trotz Deiner Meinung nach sicherlich nicht mieterfreundlicher Preise mit allen Mietern ein professionelles bis gutes Verhältnis und ordentliche Mieter und Häuser. 

Bei Aldi oder beim Staat selbst wird auch nicht auf Gewinn-/Steueroptimierung verzichtet, warum soll ich als Vermieter der von den Mieteinnahmen lebt das anders machen? Die Mieter sehen es ja genauso. Wenn möglich suchen sie sich im Zeiten eines Wohnungsüberangebots auch billigere Wohnungen oder fordern Mietreduktionen (ich habe teilweise noch Mieter die um 2000 über 50% Nachlaß gefordert und erreicht haben). Schikanen wie im Falle der Kopenhagener Straße finde ich  auch verwerflich.

Der Mietendeckel wird übrigens wie alle anderen bisherigen Maßnahmen des Berliner Senats den Wohnungsmangel weiter verschärfen, die Kaufpreise längerfristig steigern (vielen Dank für die Ausweisung sovieler Milieuschutzgebiete und das weitgehende Verhindern von Neubauprojekten, hierdurch erlöse ich super Preise im Verkauf) und nach dem zuerwartenden Kippen durch das Bundesverfassungsgericht einzigartige Mietsteigerungen in der Neuvermietung und bei Mieterhöhungen ermöglichen (bis 2030 dürfte es keinen Mietspiegel geben, da der Senat dieses Instrument bewußt aus der Hand gegeben hat).

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vor 55 Minuten schrieb Wilhelm63:

Veräußerst Du zu Berlin Preisen oder macht es Sinn mit Dir zu sprechen?

Nichts für ungut, aber ich habe hier im ganzen Forum noch nie - wirklich nie - ein Kaufangebot gesehen, welches auch nur in die nähe von "kaufbar" gekommen wäre. Wer bei der aktuellen Hochkonjunktur am Immobilienmarkt nicht mitnimmt was er kann dem ist nicht zu helfen. Ich habe in meinem Leben 2 Immobilen-Tiefpunkte mitgemacht, ich musste fast sprichwörtlich mit den Fingernägeln nach Mietern graben. @Andreas scheint ein ganz anderes Kaliber zu sein als ich - 100x erfolgreicher, viel fokussierter. Andreas wäre hier der allerletzte, bei dem ich erwarten würde das ich eine rentable Wohnung bekomme. Das mag er bitte als Kompliment auffassen. Denn das ist heutzutage ein Schnäppchen, und selbst bei mir altem Eigenbrödler gibt´s sowas nicht mehr. Wer was in Berlin hat und nicht wirklich zwingend auf das Geld angewiesen ist, der verkauft zum Maximalpreis. Und den zahlt der Eigennutzer, das war vor 35 Jahren so, das ist auch heute so. Der nüchterne Kaufmann wird nur in den seltensten Fällen im Verkäufermarkt den emotionalsten der 15 emotionalen Eigennutzer-Interessenten überbieten - zumindest im ETW-Verkauf, aber auch im EFH und ZFH. MFH und insbesondere WGH ist im Zweifel nochmal was anderes, aber momentan ist alles überrannt.

Ausnahmen bestätigen die Regel. Aber der Profis setzt ja auch keine runtergeratzte Butze rein, sondern optimiert gleich auf Eigennutzer. Und da ist für uns nunmal kein Blumentopf zu gewinnen.

Edited by Friedrich Hi.
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@Friedrich Hi.Vielen Dank für die Blumen. Ich bin komplett unfokussiert (viel zu viele Standorte über Ostdeutschland verteilt, dann noch Gewerbeobjekte und das bei relativ wenigen Einheiten), ob ich erfolgreicher als Du bin, kann ich nicht beurteilen, sicherlich aber nicht um den von dir benannten Faktor. Probleme mit Mietersuche kenne ich noch aus etlichen Objekten (eher auf der Gewerbeseite, in der Pampa sogar recht aktuell, teilweise habe ich aber auch länger Probleme gehabt in Magdeburg Wohnungsmieter zu finden). Da meine 1996/97 gekaufte Wohnung im Vorort von Berlin lange an den ursprünglichen Mieter vermietet war und ich weitere Immobilien erst ab 2007 billig aus der Bankensanierung gekauft habe,  habe ich die absoluten Tiefpunkte nicht miterlebt und nie wirkliche Probleme kennengelernt. Deine Erfahrung habe ich leider/glücklicherweise nicht.

Ansonsten hast Du recht. Bisher habe ich nur bezugsfreie ETW in Berlin zu Preisen von durchschnittlich um die 5000 Euro pro qm verkauft (wie von Dir geschrieben schön gemacht im Rahmen des steuerlich möglichen (Stichwort Gewerblicher Grundstückhandel, BFH, 10.08.1983- I R 120/80). Die vermieteten Wohnungen werde ich aufgrund des Mietendeckels aktuell nicht los, diese sollen aber auch sehr viel kosten. Ob sich das als Investment lohnt, möchte ich nicht beurteilen. Ich rate hier schon seit längerem von fast jedem Immobilienkauf ab. Es ist aktuell eine schlechte Zeit Wohn- oder Gewerbeimmobilien zu kaufen. Manchmal sollte man einfach abwarten.

 

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Die Preise müssen wieder runtergehen und an den Mietendeckel angepasst werden, dann ist die Finanzierung für Käufer kein Problem.

Gibt es Banken, die auch theoretische Sachwerte finanzieren?

Edited by Mizzi

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Am 6.12.2019 um 09:30 schrieb Ralf Richter:

Von Maklern wird mir berichtet, daß vermietete Wohnungen in Berlin momentan mehr oder weniger unverkäuflich sind. Wer aus dem Markt aussteigen will, muß die Einheit also vorher leer ziehen.

aus https://ikb-law.blog/2019/12/05/berlin-bereitet-sich-auf-den-winter-vor/

Das deckt sich mit meinen Erfahrungen (s.o).

Allerdings gibt es anscheinend für eher einfache vermietete Wohnungen und (sehr?) niedrige  qm-Preise nach wie vor Käufer. Am 6.12. wurden  bei Plettner & Brecht 4 von 5 ETW teilweise deutlich oberhalb des (m.E. teilweise sehr niedrigen) Ausrufpreises verkauft. Die verkauften Wohnungen waren alle in eher einfachen Lagen und mit anscheinend sehr einfacher Ausstattung (Wiederaufbau). Die NKM-Multiplikatoren waren mit über 30 dabei eigentlich noch recht gut. Die einzige ETW in einer besseren Gegend (Westend) wurde übrigens nicht verkauft (wäre 3600 Euro pro qm und 33fach gewesen).  Anscheinend sind die Interessenten für Liebhaberobjekte, die ggf. sich vorstellen könnten dort zu wohnen nicht mehr bereits (komplett) überteuert zu kaufen.

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Eine 60qm-Wohnung sollte man in Berlin nur für 60T€ kaufen. 7€*60qm= 420€ netto*12*15Jahre= 75T€, hinzu kommt ja noch Instandhaltung, alles dadrüber ist idiotisch, denn 100-160km weiter werden Wohnungen zum Bruchteil verhökert oder abgerissen, E-Autos haben bald alle.

Bin selbst Mieter einer Genossenschaft(alles gemacht mit Ausnahme der blödsinnigen Wärmedämmung), zahle unter 5€/qm und 400€ warm für 60qm,mit günstiger Fernwärmeheizung, warum sollte ich mehr als 1000€/qm  für Eigentum ausgeben, wäre doch nur zu dumm....Die Preise müssen deutlich runtergehen.

Edited by Mizzi

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spannend wird es ja sofort, wenn der Mietendeckel irgendwann im Februar oder März in Kraft tritt

da die Mietobergrenze bei Neuvermietung für alle Wohnungen, auch möbliert gilt(Ausnahme Baujahr nach 2014) müssten ja die Mietangebote auf den Portalen von einem Tag auf den anderen in geschätzt 80 Prozent der Angebote zum Teil deutlich gesenkt werden.

Das Gesetz tritt einen Tag nach Verkündung in Kraft, also bei Neuvermietung keine Übergangsfrist

Ich frage mich sowieso wie das bei Möblierten Wohnungen gehen soll: da die Obergrenze auch für möblierte Wohungen gilt, macht es ja keinen Sinn Möbel mitzuvermieten, da man für die Instanthaltung verantwortlich ist

also bleibt eigentlich nur eine unentgeltliche Leihe der Möbel ohne Instandhaltung, einen Verkauf an den Mieter oder woanders oder auf den Sperrmüll.

wer vor 1-2 Jahren die Wohnung in Berlin teuer eingerichtet hat, hat somit neben dem Mietendeckel ein weiters Problem bei einer Neuvermietung

 

Edited by Ralf Richter

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Ich sehe die Sache deutlich entspannter (obgleich ich meinen einzigen Wohnungsleerstand noch im Januar vermieten werde und eine weitere Wohnung per Ende März zurück erhalte).

Fast alle ernstzunehmenden Juristen sehen den Mietendeckel als verfassungswidrig an. Verschiedene Juristen (inkl. Anwalt Haus und Grund) empfehlen aufgrund der Erfahrungen mit der in vielen Bundesländern (leider bisher nicht Berlin) für illegal erklärten Mietpreisbremse die Vereinbarung der maximal ohne Mietendeckel möglichen Miete und Verwendung einer Klausel, falls Mietendeckel doch gültig ist.

Daher biete ich meine Wohnungen (eine habe ich vor einem Monat vermietet) zu dem Oberwert lt. Mietpreisspiegel in Verbindung mit der Mietenbremse (d.h. plus 10%) an (Abzüglich ggf. Abschlag, falls die Ausstattung nicht optimal ist). Gleichzeitig verweise ich in der schriftlichen Kommunikation mit dem Mieter auf die erlaubte Miethöhe lt. Mietendeckel und sehe entsprechende Klauseln für die Miethöhe bei einem wider Erwarten gültigen Mietendeckel im Mietvertrag vor. 

Falls der Mietendeckel wider Erwarten legal sein sollte, werde ich alle Wohnungen in Berlin verkaufen (ich habe beide Häuser vor ein paar Jahren aufgeteilt, so daß die meisten Mieter keinen Schutz vor Eigenbedarfskündigungen haben).

Wenn der Mietendeckel gekippt werden sollte, wird es für viele Jahre (m.E. mindestens 8 Jahre) keinen Mietenspiegel geben. D.h. man kann in der Vermietung weitgehend nehmen was möglich ist (Mietenbremse gilt weiterhin) und Mieterhöhungen 15 % alle 3 Jahre sollten möglich sein. 

Sozialismus schadet immer den zu angeblich zu schützenden am Meisten... (siehe auch die ganz andere Entwicklung in Hamburg).

Anbei ein Vorschlag für ein derartiges Vorgehen

https://ikb-law.blog/2019/11/05/mietendeckelklausel-bei-neuvertrag/

Keine Rechtsberatung.

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Es gab ja viele Demos in Berlin, dass der Deckel grundsätzlich gekippt wird, daran glaube ich eher nicht. Es gibt aber erhebliche Probleme in der praktischen Umsetzung, da zuwenig Mitarbeiter bei den  Bezirksämtern tätig sind. Es droht dort das Chaos. Deshalb glaube ich nicht, dass das praktisch umsetzbar [email protected], ein Glück, dass ich in einer grossen Genossenschaft Mitglied bin, denke aber, dass sie das auch das nicht gut findet, denn mit Mietsteigerungen, wenn auch im kleinen Prozentbereich, darauf hat sie gesetzt, sie machen auch Neubau(Hochaus für40 MIO), da kostet der QM aber knapp 10€ kalt, es erwischt sie auch kalt. Keine Ahnung, wie das weitergehen soll?

Allgemein würde ich sagen: Eine erfolgreiche Investion ist auch eine individuelle Sache, wenn man Spass an Immobilien hat und das schön findet, geht es meist gar nicht mehr um Rendite oder Gewinn. Ich kannte einen Schlossherren, der leider verstorben ist (Schloss Kittendorf, Herrn Trettler) in Meck-Pom, ihm machte es grossen Spass und Freude ein so grosses Schloss zu modernisieren, zu bewirtschaften, neu auszustatten, was wirtschaftlich schwierig war. Es gab sogar Neider, die hatten keine Ahnung. Es gab viele Leerzeiten, gerade nach Silvester, es musste weiter beheizt werden, es gab da kaum Gäste.

Und ich habe auch im engeren Bekanntenkreis, einen Vermieter aus Schultagen, der mehrere Mehrfamilienhäuse nur aus Erbschaften in Berlin  hat, das sind keine Spekulanten, braucht keine Banken, ist uninteressant.

Nur wer zu den heutigen Preisen in Berlin vor Kurzem spekuliert hat, muss wissen, war er tut.Der Mietendeckel wird kommen, wird aber keine, kaum  Folgen haben.

Milieuschutzgebiete und die Mietpreisbremse sind in Kraft und wirken ja schon.

@Ralf: Es gibt ja immer noch die "Luxus"-Angebote, staune selbst,dass sich noch keine Anwälte wegen Abmahnungen rangetraut haben, kann sich aber schlagartig ändern, wir werden sehen, bin selbst gespannt.

In Berlin gibt es viele Demos, gegen Mietsteigerungen, ich fürchte daher: Berlin wird sich das nicht gefallen lassen, was sich in München oder Stuttgart abspielt, hier gibt es zuviel Gegenwehr, von daher wird dieser Deckel Einzug halten und Bestand finden.(Wohnungen sind laut Bürgermeister Müller keine Aktienpakete, er hat die Mehrheit auf seiner Seite) Somit wird dieser Mietendeckel zumindest in der Hauptstadt anerkannt werden.

Edited by Mizzi

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