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Erdi Dogruel

Erste Immobilie - Viele Unstimmigkeiten

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Hi, 

ich kursiere seit knapp 3 Monaten durch dieses Forum und habe mich auch durch die Podcasts auf meinen ersten Immobilienkauf vorbereitet. Dachte ich jedenfalls. :) 

Vor knapp 2 Wochen fand ich eine nette Immobilie (altes Bahnhofsgebäude), welches durch den Eigentümer kernsaniert wurde und einen wirklich Topzustand aufwies. Mir hat der Schnitt extrem gefallen und nach der Podcastfolge war ich mir sicher, dass alle Anzeichen deuteten, dass ich diese Immobilie kaufen soll um meinen Einstieg als Immopreneur zu sichern. 

Leider, wie oft im Leben, stand in der Teilungserklärung, dass die Wohnung nicht als separate Einheit verkauft werden darf, d.h. der Eigentümer darf nur eine bestimmte Anzahl X an Eigentumswohnungen aus diesem Gebäude bauen, wodurch meine potenzielle Wohnung mit einer anderen Wohnung zusammen gekauft werden muss. Beide Wohnungen haben einen separaten Eingang und sind völlig getrennt voneinander aber die Teilungserklärung sieht diese beiden Wohnungen als eine große Wohnung. Die zweite Wohnung ist auch direkt am Bahnsteig und es wäre mir persönlich nicht Wert das doppelte an Geld zu bezahlen. Aber wie wir schon in der ersten Folge im Podcast gesagt bekommen haben ist es egal ob es mir gefällt oder nicht solange es eine gute Rendite abwirft. Ich würde gerne eure Meinungen zu diesem Thema hören wollen.

Meine Fragen wären jetzt:

- Hat jemand von unseren erfahreneren Kollegen schonmal eine solche Situation gehabt und würde sich gerne mit mir per Telefon/E-Mail/Kaffee darüber austauschen?

- Wie sieht das rechtlich aus wenn ich in der einen Wohnung selber wohne und in der Anderen zieht jemand ein? Sind das dann meine Mitbewohner? 

- Wie sieht der Wiederverkauf auf aus, da ich ja immer beide zusammen verkaufen muss?

- Meint ihr, dass ich die Finger von einer solchen Immobilie lassen sollte, die so nah am Bahnhof bzw. sich im Bahnhof befindet? 

 

Vielen lieben Dank

 

P.S. Ein paar Wohnungsdaten:

Wohnung jeweils: 2200€ - 2500€/qm

Mietspiegel für "Neubauten": 10€/qm

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Also so wie Du das beschreibst klingt das danach, dass hier die physische Trennung von einer Wohnung in zwei erfolgte ohne die Erlaubnis der Eigentümergemeinschaft einzuholen, oder die Teilungserklärung zu ändern. Dies ist aus meiner Sicht problematisch:

- Du hast nur ein Grundbuch für „zwei“ Wohnungen.

- Die Eigentümergemeinschaft kann jederzeit den Rückbau fordern. Die Kosten trägst Du, sind beide Einheiten vermietet hast du ein Problem ggü. Deinen Mietern. 

- Die Hausgeldabrechnung kann nur für beide Wohnungen zusammen erfolgen. 

- Bei einer Legalisierung müssten alle Eigentümer inkl. deren finanzierende Banken einstimmig zustimmen. Das kann je nach Größe der WEG problematisch bis unmöglich sein. 

- Die Zusammenlegung und Trennung von Wohnungen ist baurechtlich Genehmigungspflichtig. Wenn hier die WEG nicht zugestimmt hat, sehe ich ein hohes Risiko dass die Baugenehmigung auch nicht vorliegt. 

Insgesamt ein nicht unproblematisches Projekt mit einigen Risiken. Hier muss schon viel passen um sich das wirklich anzutun. Als allererste Immobilie kann ich es nicht empfehlen.

Gruß

Stephan

 

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vor 3 Stunden schrieb Real:

 

- Bei einer Legalisierung müssten alle Eigentümer inkl. deren finanzierende Banken einstimmig zustimmen. Das kann je nach Größe der WEG problematisch bis unmöglich sein. 

 

Jein. Die müssen nicht einfach nur zustimmen, die müssen alle zum Notar, denn nur so kann die Teilungserklärung geändert werden. Jedoch ziehen die daraus keinen Vorteil, da kannst du dir vorstellen wie groß die Motivation deiner Miteigentümer ist. Und deren Banken sind noch viel unmotivierter - denn die kostet der Mitarbeiter ja Geld, während er beim Notar hockt, damit DU nen Vorteil hast. 

Zitat

- Die Zusammenlegung und Trennung von Wohnungen ist baurechtlich Genehmigungspflichtig. Wenn hier die WEG nicht zugestimmt hat, sehe ich ein hohes Risiko dass die Baugenehmigung auch nicht vorliegt.

Typisches Problem ist z.B. oft der Nachweis von PKW-Stellflächen. Stellplatzverordnung der Gemeinde lesen ! Oft braucht jede Whg. 2 Stellflächen. hast du eine Wohnung, aber nur 2 oder 3 Stellflächen, dann kann nicht genehmigt werden (Ausnahme: die Gemeinde akzeptiert eine Ablöse, das ist aber kein Selbstläufer).

Also: prüfen, ob das baurechtlich genehmigt ist. 

 

 

Typische Lösung: Kaufvertrag unter Vorbehalt, dass der Verkäufer die Probleme löst. Bekommt er das nicht hin, kommt kein Kauf zu stande. Als erste Immobilie hast du dir ein ordentliches Brett ausgesucht.

Edited by Friedrich Hi.

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Hi Stephan,

vielen Dank für deine schnelle Antwort. 

Ich muss dazu sagen, dass die Wohnungen nicht getrennt wurden durch den Eigentümer. Der Makler meinte, dass durch die Teilungserklärung nur 4 Wohnungen verkauft werden dürfen obwohl es durch den Grundriss zeigt dass diese getrennt sind und nicht nachträglich getrennt wurden.

Gibt es keine Möglichkeit sich eine nachträgliche Genehmigung einzuholen? Weil im Endeffekt sind es ja zwei Wohneinheiten aber nicht genehmigt.

Edit: Noch lebt keiner in dem Gebäude. Der Eigentümer verkauft alle Wohneinheiten im Gebäude und es gibt noch keine Eigentümergemeinschaft.

 

Bildschirmfoto 2019-08-21 um 14.24.22.png

Edited by Erdi Dogruel

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Moin,

ganz grundlegende Frage: Was hast du denn überhaupt vor? Wie sieht deine Strategie aus?

Das Projekt, welches du hier vorstellst, hat sehr viele Fallstricke und eignet sich m.E. nicht als Anfänger Objekt. Zudem kombinierst du Eigennutz mit Vermietung.

Das Gebäude scheint professionell von einem Bauträger o.ä. hergerichtet worden zu sein. Im Regelfall eignen sich diese Objekte relativ schlecht für ein (Cashflow-orientiertes) Investment. Ich weiß ja nicht, was deine Strategie ist .. Der Großteil der User hier sucht für Buy & Hold nach renovierungsbedürftigen Wohnungen / Häusern, die strukturell in Ordnung sind, die man günstig einkaufen kann und ohne großen Aufwand herrichten und "cashflow-positiv" vermieten kann.

Das von dir vorgestellte Objekt ist so ziemlich das Gegenteil davon. Rechtlich kompliziert und von einer anderen Person bereits aufgehübscht.. Ich kann nicht beurteilen, ob der Preis günstig ist.. Aber meine Unterstellung wäre jetzt mal: eher teuer.

Also:

  • Wie sieht die Strategie aus, was hast du vor?
  • Wie sind die Eckdaten, welchen Faktor erwartest du und welche Faktoren sind in deiner Region üblich?

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Wenn noch keine Wohnungen verkauft sind, kann der Eigentümer sehr unklompliziert und recht preiswert die Teilungserklärung ändern, um die Probleme zu lösen (Ausnahme möglicherweise Stellplätze und Brandschutz). Er muß nur beim Notar eine kurze Beurkundung machen (habe ich leider auch schon machen müßen, da ich im ersten Wurf ein paar Fehler gemacht habe) Am Besten besprichst Du diese Probleme mit dem Verkäufer. Es sollte eigentlich ein Interesse haben, durch eine leichte Verkaufbarkeit den Kaufpreis zu maximieren. Wenn er darauf nicht eingeht, hat er entweder genug Interessenten oder aber es ist baurechtlich nicht oder nur sehr schwer möglich, die Teilung durchzuführen (z.B. Stellplätze etc. )

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vor 48 Minuten schrieb Erdi Dogruel:

Ich muss dazu sagen, dass die Wohnungen nicht getrennt wurden durch den Eigentümer. Der Makler meinte, dass durch die Teilungserklärung nur 4 Wohnungen verkauft werden dürfen obwohl es durch den Grundriss zeigt dass diese getrennt sind und nicht nachträglich getrennt wurden.

Das ist ja absoluter Humbug. Es gibt nur einen Eigentümer. Dieser erstellt sich selbst eine Teilungserklärung. Und dann kann er 2 Wohnungen nur als eine verkaufen, weil das so in der (von ihm selbst erstellten und von ihm auch selbst änderbaren) TE steht ?

Meine Vermutung: Genehmigt ist eine Wohnung, der Bauträger hat illegaler weise 2 draus gemacht und jetzt wird ein Dummer gesucht, der sich den Schwarzbau ans Bein bindet. Das nachträglich genehmigen zu lassen geht vermutlich nicht, sonst hätte der Bauträger das gemacht. Wo der Hund begraben liegt mag auf den ersten Blick vllt. nicht ersichtlich sein, aber ihrgendwo gibt es da ein Problem. Ansonsten ergibt das Vorgehen des Verkäufers keinen Sinn.

Edited by Friedrich Hi.
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Danke für die schnellen Antworten: 

@Kalle Ich suche als erste Immobilie ein Objekt zur Selbstnutzung bevor ich mit der zweiten einen positiven Cashflow generiere. Ich hatte einen Notartermin für die besagt (Teil-)Wohnung, der aber dann geplatzt ist weil der Makler nicht gesehen hat, dass der Eigentümer die Wohnungen nicht getrennt verkaufen darf. Deshalb bot er mir an beide Wohnungen zu kaufen und eine zur Vermietung freizugeben aber ihr seht ja selbst wie kompliziert die Sache ist und ich als Anfänger da erhebliche Probleme bekommen könnte.  

Die Wohnung selbst kostet 200k mit 80qm und 3 Zimmern. Knapp 11,5€/pro qm kann man erwarten da die Wohnung kernsaniert ist. Andere Wohnungen die weitaus älter sind liefern 10€/qm. 

@Andreas Der Makler hat am Telefon gemeint, dass das genau nicht gehen würde weil die Stadt was dagegen hat. Die Stadt selbst hat nur 4 Wohnungen + 1 Gewerbeeinheit genehmigt die aus diesem Haus gebaut werden dürfen.

@Friedrich Hi. Dass er zwei daraus gemacht hat glaub ich nicht aber irgendwo liegt der Hund begraben. Da hast du Recht.

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Ich komm bei deinen Zahlen auf eine Rendite von 5,52%. Das scheint mit zu wenig, damit sich das Investment selber tragen kann. Wie hast du kalkuliert?

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vor 3 Stunden schrieb Erdi Dogruel:

Der Makler hat am Telefon gemeint, dass das genau nicht gehen würde weil die Stadt was dagegen hat. Die Stadt selbst hat nur 4 Wohnungen + 1 Gewerbeeinheit genehmigt die aus diesem Haus gebaut werden dürfen.

Und was ist denn gebaut worden ? Sind es 4 Wohnungen und eine Gewerbeeinheit ? Und sind die Wohnungen, so wie sie gebaut wurden auch so genehmigt worden ? Abweichungen können einem da schnell auf die Füße fallen, gerade der Brandschutz (stichwort 2. Rettungsweg) hat sich in den letzten Jahren zu einem äußerst scharfen Schwert entwickelt. 

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vor 7 Stunden schrieb Friedrich Hi.:

Das ist ja absoluter Humbug. Es gibt nur einen Eigentümer. Dieser erstellt sich selbst eine Teilungserklärung. Und dann kann er 2 Wohnungen nur als eine verkaufen, weil das so in der (von ihm selbst erstellten und von ihm auch selbst änderbaren) TE steht ?

Meine Vermutung: Genehmigt ist eine Wohnung, der Bauträger hat illegaler weise 2 draus gemacht und jetzt wird ein Dummer gesucht, der sich den Schwarzbau ans Bein bindet. Das nachträglich genehmigen zu lassen geht vermutlich nicht, sonst hätte der Bauträger das gemacht. Wo der Hund begraben liegt mag auf den ersten Blick vllt. nicht ersichtlich sein, aber ihrgendwo gibt es da ein Problem. Ansonsten ergibt das Vorgehen des Verkäufers keinen Sinn.

Das ist so ziemlich exakt das was mir auch durch den Kopf ging, als ich das gelesen hab. 

Warum sollte der Bauträger so doof sein und sich selbst ein Bein stellen. 

Und wenn die Stadt nur 4 Wohneinheiten genehmigt hat, dann fehlt schlicht die Baugenehmigung wenn es jetzt mehr sind. 

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@Philipp11 Naja die Wohnung wurde ungefähr runtergehandelt auf 190k und die ich rechne mit einer Kaltmiete von 920€. --> 5,8%. 

@Friedrich Hi. Es wurde wahrscheinlich ein altes Bahnhofsgebäude mittels Zwangsversteigerung aufgekauft und dann die Genehmigung von der Stadt geholt. Diese sagte, dass man daraus 4 Wohneinheiten und eine Gewerbeeinheit machen darf. Wie gesagt das sind Infos, die ich so aufgegriffen habe und als Starter vielleicht noch nicht richtig durchblicke. 

@Real Ich weiss es selber nicht. Mit meiner Erfahrung blicke ich da noch nicht ganz durch. 

 

Um diese Thema abzukürzen und keinem seine Zeit zu verschwenden würde ich mich freuen wenn sich einer bereit erklärt die Unterlagen, die ich über die Wohnung besitze wie Teilungserklärung, Grundriss etc. kurz mit mir durchzugehen. 

Dann können wir sicherlich einen abschließenden Post verfassen und diesen Thread schliessen.

Vielen lieben Dank

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@Erdi Dogruel

Den Thread kannst du auch so schließen. Um es abzukürzen: Lass den Mist sein. Das ist nichts für dich. Ich gehe jede Wette ein, dass es sich hier um einen Schwarzbau handelt, den der Verkäufer jetzt vergolden will.

Wenn du die Finger davon nicht lassen kannst, lass dir vom Verkäufer eine Vollmacht fürs Bauamt geben, damit du die Bauakte einsehen kannst. Das gleichst du dann mit der Realität ab. Passt es nicht, ist es Schwasrzbau. Wenn du das dann trotzdem kaufen willst, dann ist dir nicht mehr zu helfen.  

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