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philipp.ru

Wer macht die Ersteherabrechnung? Käufer oder Verkäufer?

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Wie das Thema schon sagt. Wer macht die üblicherweise die Ersteherabrechnung beim Kauf eines Mehrfamilienhauses? Käufer oder Verkäufer?

Ich geh mal davon aus, dass der Nutzen/Lasten Wechsel zum 01.07.2019 statt gefunden hat.

Am Ende will ich nicht, nachzahlen. Ganz klar.

Könnt Ihr mir weiter helfen?

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Mir ist nicht ganz klar, was du unter einer "Ersteherabrechnung" meinst.

Wenn du die Nebenkostenabrechnung ("Erwerberabrechnung") meinst:

Wenn der Eigentumsübergang innerhalb des Abrechnungszeitraums stattfindet (bei dir: Abrechnungszeitraum z.B. 1.1.19 bis 31.12.19, Eigentumsübergang: 01.07.19), dann hat der neue Vermieter (Käufer) dies mit dem Mieter abzurechnen.

Keinesfalls gibt es zwei Nk-Abrechnungen für den Mieter! Käufer und Verkäufer gleichen ihre Kosten bzw. Einnahmen untereinander aus.

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Die Ersteherabrechnung erstellt der Zwangsverwalter nach Zuschlag in der ZV. 

Die Nebenkostenabrechnung erstellt für das zurückliegende Jahr der, der am 31.12. im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. (Bei einem anderen Abrechnungszeitraum wer am letzten Tag im Grundbuch eingetragen ist). 

Veräußerer und Erwerber rechnen untereinander ab. Der Veräußerer muss dem Erwerber alle notwendigen Unterlagen zur Abrechnung etc. zur Verfügung stellen. 

Soll der Erwerber (beispielsweise bei Kauf im November) bereits die Abrechnung erstellen, benötigt er dazu formal eine Vollmacht des Veräußerers. Ob die ein Mieter sehen will ist was anderes. 

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vor 18 Stunden schrieb namosi:

Mir ist nicht ganz klar, was du unter einer "Ersteherabrechnung" meinst.

Wenn du die Nebenkostenabrechnung ("Erwerberabrechnung") meinst:

Wenn der Eigentumsübergang innerhalb des Abrechnungszeitraums stattfindet (bei dir: Abrechnungszeitraum z.B. 1.1.19 bis 31.12.19, Eigentumsübergang: 01.07.19), dann hat der neue Vermieter (Käufer) dies mit dem Mieter abzurechnen.

Keinesfalls gibt es zwei Nk-Abrechnungen für den Mieter! Käufer und Verkäufer gleichen ihre Kosten bzw. Einnahmen untereinander aus.

Mir geht es um deine beschriebene Postition "Käufer und Verkäufer gleichen ihre Kosten bzw. Einnahmen untereinander aus."

Nicht die Abrechnung zwischen dem Mieter und dem Käufer/Verkäufer.

In der Regel wird eine Ersteher Abrechnung erstellt, zur Verrechnung der Kosten im Innenverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer. Aber wer macht diese üblicherweise. In meinem Notarvertrag wurde dies leider nicht geregelt.

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vor 17 Stunden schrieb KFleischer:

Was steht denn im Kaufvertrag? Manche Notare schreiben da was hinein und beide Seiten unterschreiben es.

Zitat aus dem Kaufvertrag:

"Einnahmen aus Mietvorauszahlungen und mit dem Mieter abrechenbaren Kosten ab dem letzten Abrechnungszeitpunkt sind im Verhältnis der Vertragsteile zum Tag des Besitzüberganges abzurechnen. Differenzbeträge sind unverzüglich  nach Feststellung auszugleichen."

Hier wurde nicht geregelt, wer, also Verkäufer oder Käufer, diese Abrechnung erstellt. Von daher meiner Frage, wer dies üblicherweise durchführt.

Und ja, beim nächsten Mal würde ich beim Notarvertragsentswurf darauf achten, dass dies bereits im Vertrag steht. Man lernt ja nie aus. Und so lange es kein gravierende Fehler war, wie in diesem Fall, ist es auch nicht schlimm.

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vor 15 Stunden schrieb Real:

Die Ersteherabrechnung erstellt der Zwangsverwalter nach Zuschlag in der ZV. 

Die Nebenkostenabrechnung erstellt für das zurückliegende Jahr der, der am 31.12. im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. (Bei einem anderen Abrechnungszeitraum wer am letzten Tag im Grundbuch eingetragen ist). 

Veräußerer und Erwerber rechnen untereinander ab. Der Veräußerer muss dem Erwerber alle notwendigen Unterlagen zur Abrechnung etc. zur Verfügung stellen. 

Soll der Erwerber (beispielsweise bei Kauf im November) bereits die Abrechnung erstellen, benötigt er dazu formal eine Vollmacht des Veräußerers. Ob die ein Mieter sehen will ist was anderes. 

Ich habe das Objekt "normal" im freien Verkauf gekauft. Keine Zwangsversteigerung.

Und zu dem Punkt "Veräußerer und Erwerber rechnen untereinander ab." hätte ich gern gewusst, wer die Abrechnung erstellt.

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vor 5 Stunden schrieb philipp.ru:

Mir geht es um deine beschriebene Postition "Käufer und Verkäufer gleichen ihre Kosten bzw. Einnahmen untereinander aus."

Nicht die Abrechnung zwischen dem Mieter und dem Käufer/Verkäufer.

In der Regel wird eine Ersteher Abrechnung erstellt, zur Verrechnung der Kosten im Innenverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer. Aber wer macht diese üblicherweise. In meinem Notarvertrag wurde dies leider nicht geregelt.

Du meinst also die umlegbaren Kosten und Vorauszahlungen vom Beginn der Abrechnungsperiode bis zum Eigentümerwechsel?

Die kann zwangsläufig nur der Verkäufer an den Käufer liefern....

https://www.mietrecht-dav.de/dateien/Rechtsfolgen-des-Vermieterwechsels-auf-die-Abrechnung-Skript-Rechtsanwaeltin-Wiebke-Foerst.pdf

Edited by namosi
Link eingefügt

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Jetzt geb ich auch noch meinen Senf dazu.

Real schreib ja schon wer was macht. U.A. hat der Eigentümer am Ende des Wirtschaftsjahres, die Abrechnung gegenüber dem Mieter zu machen.

Da er also sowieso den Papierkram macht und er auch als einziger die Tatsächlichen Kosten kennt, würde ich doch sehr darauf plädieren dass er dies macht.

Wichtig ist, dass es zu einem Ausgleich kommt, da die Kosten ungleich im Jahr anfallen, die Vorauszahlung des Mieters aber gleichmäßig ist. Sonst bleibt derjenige der im Winter eigentümer war auf den hohen Heizkosten sitzen, was unfair wäre.

Bei ETW macht das häufig die WEG Verwaltung. Sie nimmt also alle Vorauszahlungen des Mieter und die gesamten Kosten des Jahres und legt diese Anteilig (nach Tagen, also in 365tel) auf die beiden (ex)Eigentümer um.

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vor 10 Stunden schrieb philipp.ru:

Ich habe das Objekt "normal" im freien Verkauf gekauft. Keine Zwangsversteigerung.

Und zu dem Punkt "Veräußerer und Erwerber rechnen untereinander ab." hätte ich gern gewusst, wer die Abrechnung erstellt.

Ok. Verstanden. 

Es gibt keine rechtliche Regelung wer abzurechnen hat bzw. dass überhaupt abzurechnen wäre. Lediglich dass der Veräußerer dem Erwerber alle notwendigen Unterlagen zur Abrechnung mit den Mietern auszuhändigen hat.

In der Regel hat man aber ja kurz nach dem Kauf kein zerrüttetes Verhältnis mit der anderen Seite und findet eine pragmatische Lösung. Oder man regelt es eben im Kaufvertrag. Das ist ja bei Dir passiert. 

Stellt sich jetzt die andere Seite quer? Oder woher kommt die Frage?

Ich würde ganz pragmatisch sagen, der der die Informationen hat rechnet ab. 

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vor 21 Stunden schrieb Real:

Ok. Verstanden. 

Es gibt keine rechtliche Regelung wer abzurechnen hat bzw. dass überhaupt abzurechnen wäre. Lediglich dass der Veräußerer dem Erwerber alle notwendigen Unterlagen zur Abrechnung mit den Mietern auszuhändigen hat.

In der Regel hat man aber ja kurz nach dem Kauf kein zerrüttetes Verhältnis mit der anderen Seite und findet eine pragmatische Lösung. Oder man regelt es eben im Kaufvertrag. Das ist ja bei Dir passiert. 

Stellt sich jetzt die andere Seite quer? Oder woher kommt die Frage?

Ich würde ganz pragmatisch sagen, der der die Informationen hat rechnet ab. 

Erst mal vielen Dank für die vielen Antworten.

Ich habe mir jetzt eine Excel Tabelle zusammen gestellt, wo der Verkäufer(in) die Einnahmen durch Betriebskostenvorrauszahlungen, die Nebenkosten Ausgaben bis zum Nutzen/Lasten Wechsel und die Verrechnung von Beidem als dritten Tab. Dieses muss durch Belege nachgewiesen werden.

Die Frage kommt daher, da die Verkäufer(in) keine Zuarbeit bei jeglichen Vertraglich geschuldeten Dingen leiset. Wie Belege oder Mietverträge in Original raus rückt. Es ist alles sehr mühsam. Und ich muss schon sehr mit Nachdruck daran arbeiten, hier endlich einen 100 % Übergabe zu gestalten. Zudem wird aktuell eine Klage geprüft, da das Haus als Vollmietet verkauft wurde und bei Übergabe plötzlich 3 Wohnungen frei waren. Von daher will ich das Nebenkosten Thema vorher abschließen.

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Mitwirkungspflichten sind in einem guten Notarvertrag ebenfalls erwähnt. Wenn sich die Gegenseite nicht willig Zeigt muss man sich fragen ob sie überhaupt verkaufen will.

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Am 22.8.2019 um 17:05 schrieb KFleischer:

Mitwirkungspflichten sind in einem guten Notarvertrag ebenfalls erwähnt. Wenn sich die Gegenseite nicht willig Zeigt muss man sich fragen ob sie überhaupt verkaufen will.

So sehe ich das auch.

Ich habe Kontoauszüge (bzw. Excel Sheet) von anderen Vergleichsobjekten verglichen. Und zwar habe ich die Nebenkosten Vorauszahlungen der Mieter mit den tatsächlich angefallen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten (Stadtwerke, Versicherung usw.) gegenübergestellt. Und zwar für den Zeitraum 01.01. bis 30.06.

30.06, weil am 01.07. mein Nutzen/Lasten Wechsel war.

Fazit: die Nebekostenvorauszahlungen der Mieter und die angefallen Kosten halten sich ungefähr in Waage. Somit wäre eine Aufrechnung mit der Verkäuferin nicht unbedingt nötig.

Scheinbar machen das auch wenige, weil ich sehr wenig darüber lese.

Edited by philipp.ru

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Du brauchst aber unbedingt für das 1. Halbjahr die Belege etc. Weil Du mit den Mietern ja das ganze Jahr abrechnest und diese das Recht zur Einsicht in die Belege für den gesamten Abrechnungszeitraum haben. 

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Du brauchst aber unbedingt für das 1. Halbjahr die Belege etc. Weil Du mit den Mietern ja das ganze Jahr abrechnest und diese das Recht zur Einsicht in die Belege für den gesamten Abrechnungszeitraum haben. 
Absolut. Das ist unbestritten. Die Belege sind/werden übergeben.

Mir ging es bei der Fragestellung aber um die eigentliche Aufrechnung mit der Verkäuferin. Bekommt Sie noch was von mir oder ich was von Ihr.

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Hallo @philipp.ru, ich handhabe es normalerweise so, dass ich bzw. meine jeweilige Verwaltung  die Abrechnung für das Jahr des Übergangs macht, der Verkäufer mir alle Nebenkostenvorauszahlungen abzüglich der von ihm bereits geleisteten Zahlungen (wie oben beschrieben mit Belegen) überweist. Du schreibst oben "halten sich ungefähr die Waage", dennoch würde ich es korrekt machen. Ein Punkt noch, ich würde im Kaufvertrag immer auf das Jahr das Übergangs verweisen anstatt auf z.B. 2019. Bei meinem letzten Objekt hatte sich der Kauf nämlich deutlich länger hingezogen als alle, inkl. Notar, vermutet hatten (aufgrund eines Aufgebotsverfahrens einer Grundschuld) und so hätte ich dann für ein Jahr die Abrechnung machen müssen, als ich noch nicht Eigentümer war. Ich habe mich dann mit dem Verkäufer verständigt, dass er es doch sinnvollerweise machen sollte.

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