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Darth Vader

Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag: Instandhaltungsrücklage, Grund und Boden

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Hallo in die Runde,

ich hätte noch einmal eine Frage zur Kaufpreisaufteilung.

Folgende Annahme:

Kaufpreis der Wohnung: 100.000€

Anteilige Instandhaltungsrücklage für die Wohnung 10.000€ (im Kaufpreis enthalten)

Kaufnehmenkosten 12% : 12.000€

 

 

Die Aufteilung nach Grund und Boden erfolgt über die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministerium:

https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommenssteuer/2018-03-28-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html

 

Hier wird der Kaufpreis zzgl. NK genommen und aufgeteilt: 112.000€

Angenommen ich erhalte 30% für den Boden und 70% für das Gebäude; das wären dann 33.600€ Bodenwert und 78.400€ Gebäude-Wert

 

Wo und wie greift nun die Instandhaltungsrücklage korrekt?

Ziehe ich die erst im Anschluss vom Gebäude-Anteil an, oder schon zu Beginn?

 

 

Vielen Dank schon mal vorab :)

 

 

Edited by Darth Vader

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IHR zählt nicht zu Anschaffungskosten, darauf wird auch nicht abgeschrieben. Also vorher vom KP abziehen, dann Aufeilung.

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Vermutet hatte ich etwas in der Richtung.

Wie stelle ich das nun im Notarvertrag korrekt dar?

Eigentlich wird dort nur der nackte Kauspreis angegeben. Die Arbeitshilfe teilt den Kaufpreis inklusive der NK.

 

 

Sollte ich die IHR vom KP abziehen, und den Rest entsprechend der Prozentsätze aus der Arbeitshilfe teilen?

Also 10.000€ IHR

90.000€ Rest aufgeteilt in 27.000€ Boden und 63.000€ Gebäude.

 

Das FA würde dann die NK auch entsprechend aufteilen?

 

VG

 

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2 hours ago, Darth Vader said:

Eigentlich wird dort nur der nackte Kauspreis angegeben. Die Arbeitshilfe teilt den Kaufpreis inklusive der NK. 

image.thumb.png.c4efccffbc9b55dcc4e9f5f0a2734973.png

Bei mir wurde die IHR (und ebenso bewegliche Teile wie eine EBK) für die Ermittlung der Grunderwerbsteuer vom FA bisher immer korrekt automatisch abgezogen.
Hierfür ist die Aufteilung on Grund und Boden ja auch unerheblich.

Die Aufteilung wäre ja eher für die AfA relevant. Dafür dann wie mvg schrieb die IHR und beweglichen Dinge vom Wert abziehen bevor die Aufteilung stattfindet.
Das macht allerdings nicht das Finanzamt sondern du in der StE.

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Genau, es geht auch um die AFA.

Ich will da von vornherein möglichen Disskussionen aus dem Weg gehen, soweit das mglich ist.  (Wenn Aufteilung im Vertrag realistisch.....usw)

 

Im letzten Kaufvertrag hat der Notar den Kaufpreis komplett in Boden und Gebäude aufgeteilt, und zusätzlich die IHR angegeben.

Ich finde das sieht irgendwie unsauber aus, oder verrenne ich mich da?

 

Unbenannt.PNG

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Wenn der Notar die Aufteilung vor Abzug der IHR aufführt finde ich das auch seltsam und es wäre für mein Empfinden nicht korrekt.

Besser wäre es, wenn er erst die IHR abzieht und dann teilt. Oder die Aufteilung gar nicht im KV aufführt; muss da mE nicht rein  

 

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Das habe ich schon so und so gesehen. Immerhin teilt der Notar den Kaufpreis auf. Das hat mich auch schon Diskussionen gekostet.

Optimal sieht es für mich dann so aus. Die IHR wird bei mir dann erst weiter hinten genannt.

Spoiler: Der Kaufvertrag ist nicht aktuell. Die Gastherme ging natürlich nicht durch 🤣

 

 

Aufteilung Kaufpreis 1.JPG

Edited by Dagobert

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Der Notar ist ein Notar und kein Steuerberater.
Im Kaufvertrag stehen auch nicht die Erwerbsnebenkosten. Die zählen aber mit zu den Anschaffungskosten, die dann später aufgeteilt werden in Grund und Boden und Gebäude.
Die IHR zählen aber eben nicht zu den Anschaffungskosten. Kaufpreis plus bestimmte Erwerbsnebenkosten minus IHR sind die Anschaffungskosten.
Die Anschaffungskosten werden dann aufgeteilt in den nicht abschreibungsfähigen Grund und Boden und den abschreibungsfähigen Gebäudeanteil.
Das Finanzamt prüft aber sowieso auf Plausibilität , völlig Pumpe was im Vertrag steht.

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Wo ist Dein Verständnisproblem?

Du brauchst mich im Übrigen nicht zitieren, wenn Du unmittelbar auf meinen gesamten Beitrag antwortest. Das überfrachtet nur den Thread.

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Dann noch mal als ausführlichere Version:
In dem von dir verlinkten Urteil geht es um einen (gewissen) Gestaltungsspielraum bei der Aufteilung Grund und Boden und Gebäudewert , der von der Berechnungshilfe des Finanzamtes geringfügig abweichen kann. In dem Urteil finden sich aber keinerlei Hinweise zur Frage des TE. Daher die Frage ob du den falschen Link gesetzt hast.

Wie oben gesagt, die Werte aus dem Notarvertrag können nicht 1:1 übernommen werden, weil darin die Erwerbsnebenkosten fehlen , die auch zu den Anschaffungskosten zählen. Das wäre unter anderem nachteilig , weil damit die Abschreibungsgrundlage natürlich geringer wird.
Und dabei sollte auch die IHR richtig berücksichtigt werden; vorher abziehen , da die nicht zu den Anschaffungskosten zählt.
Die angesetzten Summen werden vom Finanzamt einem Plausibilitätscheck unterzogen. Eine allzu vorteilhafte Aufteilung im Notarvertrag würde auch nicht durchgehen.

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vor 13 Stunden schrieb mvg:

Die Anschaffungskosten werden dann aufgeteilt in den nicht abschreibungsfähigen Grund und Boden und den abschreibungsfähigen Gebäudeanteil.
Das Finanzamt prüft aber sowieso auf Plausibilität , völlig Pumpe was im Vertrag steht.

Hier schreibst Du, dass die Aufteilung im Kaufvertrag völlig egal ist. Wegen des von mir verlinkten Urteils kann eine Aufteilung sinnvoll sein.

vor 54 Minuten schrieb mvg:

In dem von dir verlinkten Urteil geht es um einen (gewissen) Gestaltungsspielraum bei der Aufteilung Grund und Boden und Gebäudewert , der von der Berechnungshilfe des Finanzamtes geringfügig abweichen kann.

Hier korrigierst Du dich ja bereits. Genau so ist es nämlich.

Am Ende des Tages erkennt das Finanzamt die Aufteilung ohne Begründung vielleicht nicht an. Das ist aber ein anderer Punkt. Man hätte nämlich die Möglichkeit es hier zum Rechtsstreit kommen zu lassen und durch die Aufteilung im Kaufvertrag etwas bessere Erfolgsaussichten. Ob man da Lust drauf hat ist was anderes. Ich habe es bisher in Abstimmung mit meiner Steuerberaterin noch nicht drauf ankommen lassen.

vor einer Stunde schrieb mvg:

In dem Urteil finden sich aber keinerlei Hinweise zur Frage des TE.

Du hast bereits selbst von der Ausgangsfrage abweichend eine These zur Anerkennung der Kaufpreisaufteilung in Grund und Boden & Gebäude aufgestellt. Wir scheinen uns ja nun sogar einig zu sein. :daumen:

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Ja, ich glaube wir sind alle in die richtige Richtung unterwegs.  :)

Es ist richtig, das der Notar kein Steuerberater ist. Es ist auch korrekt, dass die Erwerbsnebenkosten fehlen.

 

Es geht aber genau um diesen "gewissen Gestaltungsspielraum", der im Kaufvertrag fixiert werden soll, um Diskussionen bestmöglich zu vermeiden.

Die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums teilt nach Grund und Boden auf, mit einem Prozentsatz.

https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommenssteuer/2018-03-28-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html

 

Dieses Verhältnis greift beim Kaufpreis und bei den Erwerbsnebenkosten zu gleichen Teilen

Wenn ich meinen Kaufpreis ebenfalls in diesem Verhältnis aufteile, habe ich dieses fixiert und kann es auf die Kaufnebenkosten anwenden.

 

Auf die IHR fallen keine Grunderwerbssteuern an, es greift auch keine AFA.

Für den Rest muss ich die Grunderwerbssteuern zahlen.

Nur auf den Gebäudeteil kann ich die AFA ansetzten.

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