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smutje

Welcher Mietenspiegel ausschlaggebend Hamburg

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Hallo, ich habe mich jetzt seit einiger Zeit mit dem Thema beschäftigt, bin mir aber nicht zu 100% sicher was denn nun richtig ist.

Es geht darum, dass ich die maximale Miete für eine Wohnung (63qm) in 22303 Hamburg (Stadtteil Winterhude) im Glindweg 7 (normale Ausstattung und Lage, Bj. 1930) ermitteln möchte. Die Wohnung ist frei und ich kenne dir vorherige Miete nicht. Jetzt habe ich einen Mietenspiegel für die Stadt, für den Bezirk und sogar für die Strasse gefunden und bin etwas verwirrt. Kann mir einer weiterhelfen welche die ausschlaggenden Daten sind?

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In Hamburg gilt der qualifizierte Mietspiegel, der alle 2 Jahre offiziell von der Stadtentwicklungsbehörde vorgestellt wird. Er wird gemeinsam mit den Mieter und Vermieterverbänden erstellt und liegt deutich niedriger als die Marktmiete. Aufgrund der Mietpreisbremse ist maximal ein Zuschlag von 10% auf diese Werte zulässig. Alle anderen "Mietspiegel" sind ohne rechtliche Gültigkeit.

Alles weitere findest Du unter diesen Link

https://www.hamburg.de/mietenspiegel/

P.S. ich würde die aktuell hohen Preise in Hamburg nutzen und die Wohnung leer verkaufen. So teuer wie heute werden  die Preise m.E. langfristig nicht bleiben, da in Hamburg sehr viel gebaut wird. (Geht natürlich nur, wenn die steuerlichen Voraussetzungen stimmen)

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Danke dir. D.h. die Kaltmiete pro qm darf maximal bei 9,47 x 1,1 = 10,42EUR liegen? 

Mittelwert: 8.12

Spanne Min.: 6.8

Spanne Max.: 9.47

Datensätze: > 30

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ich würde bei Neuvermietungen nicht mehr mit Mietspiegel vermieten, denn der wird zunehmend von der Politik von unten geschraubt.

Betrachtungsdauer soll nach Einigung von CDU und SPD von 4 auf 6 Jahre verlängert werden(manche fordern sogar 10 Jahre)

https://www.immobilien-zeitung.de/148230/bezugszeitraum-fuer-mietspiegel-wird-auf-sechs-jahre-verlaengert

Ich halte neben der Staffelmiete selbst die Indexmiete für besser, weil sie sich an klaren unpolitischen Zahlen orientiert.

 

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vor 11 Stunden schrieb smutje:

Danke dir. D.h. die Kaltmiete pro qm darf maximal bei 9,47 x 1,1 = 10,42EUR liegen? 

Mittelwert: 8.12

Spanne Min.: 6.8

Spanne Max.: 9.47

Datensätze: > 30

So würde ich das sehen. Das liegt natürlich deutlich unter den in der Neuvermietung bei Immobilienscout verlangten und auch gezahlten Preisen. Allerdings ist das die rechtlich maximal erlaubte Miete auf Basis des Mietspiegels (Erhebungsdatum 1.7.2017). Es gibt allerdings m.E. auch ober- und evtl. höchstgerichtliche Urteile, dass als Basis die fortgeschriebene Miete anzusetzen ist, d.h. du könntest einen Zuschlag von z.B. 10% nehmen, da die Mieten seit 2017 stark gestiegen sind (d.h. dann wäre ggf. max ca. 11,46 Euro zulässig). Alternativ könntest Du für die Rechtssicherheit auch bis Dezember 2019 warten (dann dürfte neuer Mietspiegel herauskommen). Auf diese Miete würde ich dann immer eine Indexmiete nehmen (Staffelmiete ist macht wenig Sinn, da für Steigerungen das Mietniveu lt. Mietspiegel ausschlaggebend ist und man mit den 10%igen Zuschlag auf den Mietspiegelwert bei Neuvermietung erst abwarten muß, bis der Mietspiegel um z.B. 11% gestiegen ist, bevor man um 1% erhöhen kann, vergessen leider die meisten Hobbyvermieter).

Kurzer Hinweis: In Hamburg sind bisher kaum Rügen gegen eine Verletzung der Mietpreisbremse eingegangen (ganz im Gegensatz zu Berlin). Insoweit wäre ggf. ein höherer Ansatz zu überlegen (Strafen gibt es bisher nicht gegen eine Verletzung der Mietpreisbremse). Ich würde auch in diesem Fall allerding immer eine Indexmiete nehmen, da man ansonsten ggf. sehr lange auf eine Mieterhöhung warten muß.

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Vielen Dank für die ausführlichen Antworten.

D.h., dass zB der Anbau eines Balkons, der die Wohnung maßgeblich aufwertet aber dessen Kosten irgendwie über die Miete umgelegt würden, eigentlich unsinnig ist, da man ggf von der Mietpreisbremse ‚gefangen‘ ist. 

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Indexmiete hat auch immer eine Abschwungmöglichkeit inklusive. Und falls das gern beschworene Katastrophen-Börsen-Crashszenario einmal wirklichkeit wird, könntete ihr auch mal mit weniger Miete da stehen.

Eine Staffelmiete könnte hier besser sein.

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Ich hab in allen neuen Mietverträgen eine Erhöhung von 3% p.a. vereinbart. Im Gegenzug allerdings alle weiteren Erhöhungen einschließlich Modernisierungsumlage ausgeschlossen.
Das funktioniert meiner Meinung nach aber nur da bereits alles saniert ist und ich bei der Neuvermietung schon ca. 20% über dem Mietspiegel liege.

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vor 47 Minuten schrieb FoFo:

Ich hab in allen neuen Mietverträgen eine Erhöhung von 3% p.a. vereinbart. Im Gegenzug allerdings alle weiteren Erhöhungen einschließlich Modernisierungsumlage ausgeschlossen.
Das funktioniert meiner Meinung nach aber nur da bereits alles saniert ist und ich bei der Neuvermietung schon ca. 20% über dem Mietspiegel liege.

Ceterum Censeo. Staffelmieten sind - wenn die Ausgangsmiete bereits die 10% aufschlag auf die Mietspiegelmiete ausschöpft - bei Mietpreisbremse illegal bzw. laufen ins Leere:

https://www.promietrecht.de/Miete/Mietgrenzen/angespannter-Wohnungsmarkt/Mietpreisbremse-gilt-auch-fuer-Mieterhoehungen-des-Staffelmietvertrags-E2487.htm

Daher immer Indexmiete vereinbaren.

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Ja, eine mietpreisbremse haben wir zum Glück nicht. Süddeutsche Kleinstadt.

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Was haltet ihr von folgendem Modell und der Rechtmäßigkeit ggü den Vorgaben der Mietpreisbremse.

Annahme max. Miete lt Mietenspiegel: 9,47EUR

Einbau einer neuen EBK und Veranschlagung dieser nach "Hamburger Modell": 3000EUR NP macht mit Abschreibung und Finanzierung ca. 750p.a. macht 62,5 p.m. und bei 63qm Wochnfläche ca. +1EUR/qm

Vermierung von 10% überhalb des max. Wertes des Mietspiegels macht (9,47+1)x1,1 macht 11,5EUR/qm

Zudem wurde gerade ein neuer Balkon gebaut. Wie kann ich diesen Mehrwert mit in der Miete unterbringen?

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vor 10 Stunden schrieb smutje:

Zudem wurde gerade ein neuer Balkon gebaut. Wie kann ich diesen Mehrwert mit in der Miete unterbringen?

Ich kenne den Mietspiegel nicht, aber der Balkon ist oft als Spannen-Erhöhend in den Mietspiegeln enthalten, da die Wohnung wertiger wird.

Zusätzlich erhöht sich natürlich die Wohnfläche der Wohnung (25 bis 50 % der Grundfläche beim Balkon)

 

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vor 14 Stunden schrieb Andreas:

Ceterum Censeo. Staffelmieten sind - wenn die Ausgangsmiete bereits die 10% aufschlag auf die Mietspiegelmiete ausschöpft - bei Mietpreisbremse illegal bzw. laufen ins Leere:

https://www.promietrecht.de/Miete/Mietgrenzen/angespannter-Wohnungsmarkt/Mietpreisbremse-gilt-auch-fuer-Mieterhoehungen-des-Staffelmietvertrags-E2487.htm

Daher immer Indexmiete vereinbaren.

Und warum ist das bei einer Indexmiete anders? Du kannst mit der auch nicht >10% über dem Mietspiegel liegen.

Bei der Staffelmiete gilt dann automatisch das maximal mögliche. Ebenso bei der Indexmiete. Allerdings kann die Indexmiete auch fallen. Die Staffel nicht.

 

vor 15 Stunden schrieb FoFo:

Ich hab in allen neuen Mietverträgen eine Erhöhung von 3% p.a. vereinbart. Im Gegenzug allerdings alle weiteren Erhöhungen einschließlich Modernisierungsumlage ausgeschlossen.
Das funktioniert meiner Meinung nach aber nur da bereits alles saniert ist und ich bei der Neuvermietung schon ca. 20% über dem Mietspiegel liege.

Ich hoffe du hast da nicht 3% im Vertrag stehen. Du musst absolute Zahlen angeben ansonsten sind diese Vereinbarungen ungültig. Du weist: Mieter können nicht Zinsrechnen. Die können nur klagen.

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vor 4 Stunden schrieb Ennyone:

Ich kenne den Mietspiegel nicht, aber der Balkon ist oft als Spannen-Erhöhend in den Mietspiegeln enthalten, da die Wohnung wertiger wird.

Zusätzlich erhöht sich natürlich die Wohnfläche der Wohnung (25 bis 50 % der Grundfläche beim Balkon)

 

Gibt es Kriterien die besagen, welchen Wert innerhalb der Spanne ich für meine Wohnung ansetzen kann oder kann ich mir das mit Argumenten selbst zurechtlegen?

Die erhöhte Grundfläche hat ja erstmal nichts mit dem max Preis pro qm zu tun sondern eher mit der Gesamtmiete in Summe.

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vor 9 Stunden schrieb smutje:

Gibt es Kriterien die besagen, welchen Wert innerhalb der Spanne ich für meine Wohnung ansetzen kann oder kann ich mir das mit Argumenten selbst zurechtlegen?

Die erhöhte Grundfläche hat ja erstmal nichts mit dem max Preis pro qm zu tun sondern eher mit der Gesamtmiete in Summe.

in einigen Mietspiegeln aus meiner Region zählt man Punkte (+ oder -) zusammen, je nachdem welche Eigenschaften eine Wohnung hat. Und da ist Balkon oft ein Merkmal, das positiv eingeht und dadurch die Spanne erhöht. 
z. B. https://www.mietspiegel-reutlingen.de/

Hier ist es umgekeht. Ist kein Balkon vorhanden werden Punkte abgezogen und damit die Spanne reduziert, was ja aber aufs gleiche rauskommt. 

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vor 11 Stunden schrieb KFleischer:

Und warum ist das bei einer Indexmiete anders? Du kannst mit der auch nicht >10% über dem Mietspiegel liegen.

Bei der Staffelmiete gilt dann automatisch das maximal mögliche. Ebenso bei der Indexmiete. Allerdings kann die Indexmiete auch fallen. Die Staffel nicht.

Wie bereits oben geschrieben, muß nur im Ausgangszeitpunkt die Mietpreisbremse eingehalten werden (d.h. max. 10% auf Mietspiegel erlaubt). Danach spielt dieses keine Rolle mehr (ich habe keine Lust mehr mich zu wiederholen und alles zu belegen, was schon x-mal geschrieben wurde). Quelle Berliner Mieterverein:

Gemäß § 557 b Abs. 4 BGB sind die §§ 556 d bis 556 g BGB („Mietpreisbremse“, siehe Info Nr. 169) nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden. Die Mietpreisbremse spielt somit bei Indexmieterhöhungen keine Rolle. Für die zeitliche Anwendbarkeit der Mietpreisbremse (vor oder nach Erlass der Landesverordnung) kommt es auf den Mietvertragsabschluss an und nicht auf den möglicherweise davon abweichenden Termin der Indexvereinbarung.

https://www.berliner-mieterverein.de/recht/infoblaetter/info-55-indexmiete-nach-§557b-bgb-checklisten-zu-abschluss-und-mieterhoehung.htm

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Am 12.8.2019 um 20:48 schrieb smutje:

Was haltet ihr von folgendem Modell und der Rechtmäßigkeit ggü den Vorgaben der Mietpreisbremse.

Annahme max. Miete lt Mietenspiegel: 9,47EUR

Einbau einer neuen EBK und Veranschlagung dieser nach "Hamburger Modell": 3000EUR NP macht mit Abschreibung und Finanzierung ca. 750p.a. macht 62,5 p.m. und bei 63qm Wochnfläche ca. +1EUR/qm

Vermierung von 10% überhalb des max. Wertes des Mietspiegels macht (9,47+1)x1,1 macht 11,5EUR/qm

Zudem wurde gerade ein neuer Balkon gebaut. Wie kann ich diesen Mehrwert mit in der Miete unterbringen?

Gibt es zu o.g. Frage ggf noch ‚qualifiziertere‘ Antworten, würde mich sehr freuen! 

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@smutje

Die Küche kann in der Regel separat angegeben werden; den Betrag kannst du also zusätzlich zu dem Mietspiegelpreis verlangen.

Die Einordnung in die Spanne im Mietspiegel sollte eigentlich erklärt werden. Du kannst deinen Preis also nicht beliebig innerhalb der Spanne festlegen. Diese Aussage treffe ich jetzt für Dresden, wobei ich davon ausgehen würde, dass es in anderen Städten ähnlich laufen sollte.

Der Balkon erhöht deine Fläche, sodass du für die höhere Fläche Miete verlangen kannst. Ggf. rechtfertigt der Balkon auch eine höhere Einordnung der Quadratmetermiete, die du ebenfalls bei deiner Berechnung berücksichtigen kannst.

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vor 4 Minuten schrieb freeone:

@smutje

Die Küche kann in der Regel separat angegeben werden; den Betrag kannst du also zusätzlich zu dem Mietspiegelpreis verlangen.

Die Einordnung in die Spanne im Mietspiegel sollte eigentlich erklärt werden. Du kannst deinen Preis also nicht beliebig innerhalb der Spanne festlegen. Diese Aussage treffe ich jetzt für Dresden, wobei ich davon ausgehen würde, dass es in anderen Städten ähnlich laufen sollte.

Der Balkon erhöht deine Fläche, sodass du für die höhere Fläche Miete verlangen kannst. Ggf. rechtfertigt der Balkon auch eine höhere Einordnung der Quadratmetermiete, die du ebenfalls bei deiner Berechnung berücksichtigen kannst.

Top, danke dir. Hab zu der Einordnung in der Spanne in meiner Stadt leider nichts gefunden, werde den Damen und Herren mal schreiben. 

Der letzte Spiegel ist von 2017 und Ende des Jahres kommt ein Neuer. Was haltet ihr davon, die antizipierte Erhöhung mit in die ab Okt zu vermietende WHG mit einfließen zu lassen?

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Ich hoffe du hast da nicht 3% im Vertrag stehen. Du musst absolute Zahlen angeben ansonsten sind diese Vereinbarungen ungültig. Du weist: Mieter können nicht Zinsrechnen. Die können nur klagen.

Es stehen tatsächlich die 3% im Vertrag. Aber in Klammern sind auch die Beträge für die ersten 2 oder 3 Jahre als Beispiel genannt. Ich hoffe das ist im Zweifel ausreichend.

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vor einer Stunde schrieb FoFo:


Es stehen tatsächlich die 3% im Vertrag. Aber in Klammern sind auch die Beträge für die ersten 2 oder 3 Jahre als Beispiel genannt. Ich hoffe das ist im Zweifel ausreichend.

Nein, dürfte es wahrscheinlich nicht. Ich habe lediglich einen Staffelmietvertrag im Bestand, hier ist die Mietsteigerung mit festem Betrag eingetragen. Sind knapp 2 DIN A4 Seiten für 99 Jahre. Ist kein Betrag eingetragen ist, dann wird die Erhöhung vor Gericht keinen Bestand haben. Hoffe, dass der Mieter das nicht schnallt und mache es beim nächsten mal richtig.

 

Ach ja, weis jemand wie sich das in so einen Fall verhalten würde - Staffelmietvertrag (was Erhöhungen nach Mietspiegel ausschließt), dessen Erhöhungen aber ungültig sind, da nicht mit Beträgen belegt, sondern mit Prozenten - kann es hier passieren das der Mieter lebenslang zur Basismiete wohnen kann ? Wäre natürlich der GAU schlechthin.....

Edited by Friedrich Hi.

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22 hours ago, Friedrich Hi. said:

Ach ja, weis jemand wie sich das in so einen Fall verhalten würde - Staffelmietvertrag (was Erhöhungen nach Mietspiegel ausschließt), dessen Erhöhungen aber ungültig sind, da nicht mit Beträgen belegt, sondern mit Prozenten - kann es hier passieren das der Mieter lebenslang zur Basismiete wohnen kann ? Wäre natürlich der GAU schlechthin.....

 

Ist es nicht eher so, dass dann zwar die Anwendung der Staffelmiete unzulässig ist, dir aber dafür die Möglichkeiten zur Erhöhung auf die Vergleichsmiete mit den üblichen Einschränkungen (nicht mehr als bis zur Kappungsgrenze von 20 bzw. 15% innerhalb von drei Jahren bzw. nicht weniger als 15 Monate zwischen Mieterhöhungen) bleiben?

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Das kann man googlen. Ergebnis: Die Staffel ist hinfällig, statt dessen wird auf den höchsten noch zulässigen Betrag erhöht.

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Am 14.8.2019 um 16:16 schrieb FoFo:


Es stehen tatsächlich die 3% im Vertrag. Aber in Klammern sind auch die Beträge für die ersten 2 oder 3 Jahre als Beispiel genannt. Ich hoffe das ist im Zweifel ausreichend.

Im Zweifel gilt dies nur für ersten 2 oder 3 Jahre. Danach ist dein Mieterhöhungsverlangen ausgelaufen.

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