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enterpreneur

Kleiner Bestand mit top Cashflow vs. großer Bestand mit moderatem CF

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Hallo,

welcher Weg ist Eurer Ansicht nach langfristig erfolgsversprechender für den Vermögensaufbau, ausgehend von gleicher Objekt- und Lagequalität:

(A) Kauf von 3 Wohnungen pro Jahr zum Faktor 10
(B) Kauf von 6 Wohnungen pro Jahr zum Faktor 15

Soll nur ein Beispiel sein, es geht um die Grund-Idee.
Mit Beispiel (B) meine ich nicht den Typ Investor, der nur meint "Masse, Masse, Hauptsache viel kaufen". Ich meine eher jemanden, der sehr auf Objekt- und Lagequalität achtet, aber mit einem moderaten Überschuss bereits zufrieden ist.
Hingegen hat (A) einen deutlich höheren Cashflow pro Objekt, muss aber auch intensiver suchen und  baut weniger Bestand auf.

Wie gesagt, beide achten gleichermaßen auf eine gute Lage und ein gutes Objekt.
In diesem Zusammenhang bietet sich auch eine Frage an diejenigen an, die vor etlichen Jahren einen Bestand zum Faktor 8 aufgebaut haben: Angenommen Ihr hättet bei derselben Objekt- und Lageqaulität einen doppelt so hohen Bestand aufgebaut, jedoch zum Faktor 13, würdet Ihr letztlich noch besser da stehen?

Vielen Dank für Eure Sichtweisen!
 

Edited by enterpreneur

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vor 7 Stunden schrieb enterpreneur:

In diesem Zusammenhang bietet sich auch eine Frage an diejenigen an, die vor etlichen Jahren einen Bestand zum Faktor 8 aufgebaut haben: Angenommen Ihr hättet bei derselben Objekt- und Lageqaulität einen doppelt so hohen Bestand aufgebaut, jedoch zum Faktor 13, würdet Ihr letztlich noch besser da stehen?

ehrlich gesagt wundert mich die Frage 

natürlich wesentlich schlechter

- doppelte Arbeitsbelastung

- erheblich höhere Kreditbelastung und dadurch ein vielfach höheres Risiko

 

Höhere Preise für dieselbe Qualität zu zahlen, um mehr Objekte kaufen zu können, halte ich nicht für sinnvoll. Dann sollte man sich lieber auf die wenigen günstigen beschränken.  

 

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Wenn die Preise sich weiter gut entwickeln steht B nach 10 Jahren besser da. Sollten die Preise stagnieren würde ich zu A tendieren.

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3 minutes ago, timbo41 said:

Wenn die Preise sich weiter gut entwickeln steht B nach 10 Jahren besser da. Sollten die Preise stagnieren würde ich zu A tendieren.

Naja, das packe ich dann aber in die Schublade Zockerei bzw. Spekulation - denn bei einer Korrektur der Immobilienpreise würde B auch deutlich schneller abrauchen. Zumal man dies immer erst im Nachhinein weiß.

Klar, wenn ich in 2010 gewusst hätte, wie die Preise in 2019 aussehen, dann hätte ich eher auf Bestandsaufbau gesetzt und der Cashflow wäre so ziemlich egal gewesen, da die Wertentwicklung jegliche Cashflow-Unterschiede in den Schatten stellt. Hätte hätte Fahrradkette. Wenn ich gewusst hätte, dass Amazon heute so viel wert ist, adnn hätte ich vor 10 Jahren Amazon Aktien gekauft. Wenn ich gewusst hätte, dass am Roulette-Tisch rot kommt, hätte ich alles auf rot gesetzt.

Ich halte B für brandgefährlich.. A für deutlich klüger/besonnener.

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Wie immer wird die Wahrheit irgendwo in der Mitte liegen. Beide Ansätze haben Vor- und Nachteile. Masse hat den Nachteil des höheren Verwaltungssaufwands. Ich denke, das ist der Haupt-Nachteil.

Wenn wir aber das Risiko betrachten, dann lässt sich das schon nicht mehr so einfach sagen, denn da kommt es darauf an, weshalb die Renditen bei den "vielen" Objekten niedriger sind. Wenn das wegen sorglosem Einkauf zustande gekommen ist, man also schlicht zu viel/mehr gezahlt hat für die gleiche Art Häuser verglichen zum "sorgfältigen Strategen". Dann fährt man zumindest was die Wertentwicklung an geht ein etwas höheres Risiko. Kommt die höhere Rendite der "wenigen" Objekte aber vom Lageunterschied, dann ist es genau anders herum. Gleichzeitig ist das Einkommensausfallrisiko bei vielen Objekten geringer, weil breiter gestreut.  

Ich bin tendenziell geneigt zu sagen, dass eine "Masse"-Strategie am Ende besser laufen wird als wenn man wenig kauft. Nicht, weil es rein rechnerisch so wäre, sondern weil es eigentlich ein Luftschloss ist, zu denken, man könne immer so sorgfältig aussuchen, dass man quasi nur die Perlen findet. In der Realität wird so eine Person vermutlich nicht ins Machen kommen. Stattdessen immer zögern und überlegen. Während der Andere schon mitten drin ist, Erfahrung sammelt, schon Geld verdient und so einen Vorsprung herausarbeitet. Natürlich kann man nicht einfach wahllos drauf los kaufen. Aber am Ende wird er mit seiner Erfahrung tatsächlich die Perlen finden, über die der "Besonnene" immer noch nachdenkt.

Edited by matze sagichnich
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vor 2 Stunden schrieb JB:

ehrlich gesagt wundert mich die Frage 

natürlich wesentlich schlechter

- doppelte Arbeitsbelastung

- erheblich höhere Kreditbelastung und dadurch ein vielfach höheres Risiko

Jedoch nicht doppelte Arbeitsbelastung, wenn man die Verwaltung abgibt.
Ja, höhere Kreditbelastung und höheres Risiko.  - Aber eben auch doppelt hoher Vermögensaufbau.
Cashflow während der Kreditlaufzeit müsste man mal bei beiden Modellen gegenüberstellen.

Mit 15-fach bei guten Objekten und guter Lage, hat man immer noch nicht zum 23-fachen wild draus losgekauft, wie es einige tun.

 

Edited by enterpreneur

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Ich habe im Prinzip einen Bestand zu ca. Faktor 7-8 und inzwischen eher aufgehört zu kaufen. Zu aktuellen Preisen zu kaufen würde mir m.E. nur das Gesamtportfolio verschlechtern. Sehe keinen Sinn darin mir die verhältnismäßig günstigen Einstiegspreise kaputtzumachen nur damit ich um jeden Preis weiter wachsen und zukaufen kann. Konzentriere mich zuletzt auf Entwicklung im Bestand bzw. sehr selektive Zukäufe. Wie @JB schon gesagt hat steigt ja auch der Arbeitsaufwand und insbesondere das Risiko durch höhere Kredite und Darlehensraten.

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Da stimme ich dir vollkommen zu, Matze. Wenn man ins Machen kommt, sammelt man so viele Erfahrungen und Kontakte die man mit ein bisschen Cashflow garnicht aufwiegen kann. Natürlich nicht auf Teufel-komm-raus, sondern mit vernünftigen Objekten. Ist natürlich leichter gesagt als getan, schon klar.

Was bei der reinen Cashflow Betrachtung ebenfalls übersehen wird ist der Vermögenszuwachs durch die Tilgung. Wenn man wirklich von Masse spricht (7stellig) und davon jährlich 2% tilgt, kommt da in ein paar Jahren auch eine ganz schöne Summe zusammen.

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Man kann Apfel nicht mit Birnen vergleichen.

Faktor 15 mit guter Bausubstanz in guter Lage kann ein Schnäppchen sein, und Faktor 10 in schlechter Lage mit viel Leerstand und schlechter Bausubstanz kann ein Fass ohne Boden werden.

Wie ist die Marktlage? Lässt sich die Miete in absehbarer Zeit steigern? Oder ist die Miete schon am Limit?

Wenn die Lage stimmt schaue ich mir auch Faktor 20 an... Aber in den letzten 3 Jahren ist der Markt völlig aus dem Ruder gelaufen...

Ich halte lieber das Pulver trocken und suche lieber solange passende Objekte wo Preis und Leistung passen.

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Meinen Bestand habe ich prospektiv (nach Optimierung) für das 8fache gekauft. Mittlerweile liegen Kaufpreis und Nebenkosten plus anfängliche Instandhaltung bei unter 7 dem fachem der NKM. Ähnlich Nemo kaufe ich seit Ende 2012 nicht mehr, da ich sonst  meine Kennzahlen verschlechtern würde. Stattdessen optimiere ich den Bestand und trenne mich auch von Objekten.

Ich habe immer sehr auf Wirtschaftlichkeit geachtet und auf Wachstum verzichtet, da ich die Risiken lieber minimieren wollte. Gerade heute würde ich auch jedem anderen dieses empfehlen. Die Risiken haben sich aufgrund der hohen Kaufpreise und Mieten (das vergessen die meisten) deutlich erhöht. Hierzu tragen vor allem die Regulierungsrisiken bei.

Falls der Mietendeckel in Berlin wirklich kommt, werden dort sehr viele Kleinanleger Pleite gehen (die großen haben meist sehr günstig gekauft und haben fast alle LTV von unter 40%). Wenn es zu einer Rot-rot-grünen Bundesregierung kommt, dürfte eine ähnliche Regelung bundesweit kommen (plus etliche weitere Belastungen z.B. Grundsteuer, Energieeinsparung etc.).

In einem solchen Szenario (teuer) zu kaufen und dann auch noch hoch zu finanzieren halte ich für extrem riskant.

Edited by Andreas
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vor 52 Minuten schrieb FoFo:


Was bei der reinen Cashflow Betrachtung ebenfalls übersehen wird ist der Vermögenszuwachs durch die Tilgung. Wenn man wirklich von Masse spricht (7stellig) und davon jährlich 2% tilgt

Ich kann es mir auch vorstellen, 2 vernünftige Immobilien zum 15-fachen heute gekauft, sind evtl. besser als eine 10-fach Perle in 4 Jahren gekauft. Der Vermögensaufbau durch Tilgung ist nicht zu unterschätzen.
Ich erweitere nochmal um 2 Käufer-Typen:

(A) Sehr selektiver Käufer (nicht über 10-fach), der aktuell kaum kaufen kann
(B) Käufer, der zum 15-fachen kauft, aber die Lage und Objektqualität sehr im Auge hat.
(C) Käufer, der zum 25-fachen kauft, auf Lage und Zustand achtet
(D) Sorglos-Käufer, der zum 25-fachen und drüber kauft, sich um Lage und Zustand keine Gedanken macht.

Bei Käufer (D) sind wir uns alle einig, dass es keine gute Idee ist.
(C) ist halt immer noch ein sehr hoher Faktor. Aber (C) agiert womöglich besser als derjenige, der in seinem Leben gar keine Immobilie kauft. - Kenne ich selbst aus meinem Umfeld: Menschen, die ab ca. 30 Jahren zum ca. 25-fachen einfach zum Marktpreis in guten Lagen (z.B. Karlsruhe) eingekauft haben, heute 70 Jahre alt sind, alle Immos abbezahlt. Haben heute ein ansehnliches Portfolio von schuldenfreien Immobilien in guten Lagen. - Ohne "Investoren-Mentalität"
Da ist ja (B) im Vergleich zu (C) noch wesentlich risikoärmer und "bedachter" unterwegs und hat auch einen positiven Cashflow, je nach EK-Einsatz mehr oder weniger.

Ich tendiere dazu, dass Ansatz (B) vertretbar ist. Sehr hohe Ansprüche stehen dem nicht zu unterschätzenden Vermögensaufbau durch Tilgung im Wege. Die Jahre vergehen...
 

 

Edited by enterpreneur

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vor einer Stunde schrieb matze sagichnich:

Wie immer wird die Wahrheit irgendwo in der Mitte liegen. Beide Ansätze haben Vor- und Nachteile. Masse hat den Nachteil des höheren Verwaltungssaufwands. Ich denke, das ist der Haupt-Nachteil.

Wenn wir aber das Risiko betrachten, dann lässt sich das schon nicht mehr so einfach sagen, denn da kommt es darauf an, weshalb die Renditen bei den "vielen" Objekten niedriger sind. Wenn das wegen sorglosem Einkauf zustande gekommen ist, man also schlicht zu viel/mehr gezahlt hat für die gleiche Art Häuser verglichen zum "sorgfältigen Strategen". Dann fährt man zumindest was die Wertentwicklung an geht ein etwas höheres Risiko. Kommt die höhere Rendite der "wenigen" Objekte aber vom Lageunterschied, dann ist es genau anders herum. Gleichzeitig ist das Einkommensausfallrisiko bei vielen Objekten geringer, weil breiter gestreut.  

Ich bin tendenziell geneigt zu sagen, dass eine "Masse"-Strategie am Ende besser laufen wird als wenn man wenig kauft. Nicht, weil es rein rechnerisch so wäre, sondern weil es eigentlich ein Luftschloss ist, zu denken, man könne immer so sorgfältig aussuchen, dass man quasi nur die Perlen findet. In der Realität wird so eine Person vermutlich nicht ins Machen kommen. Stattdessen immer zögern und überlegen. Während der Andere schon mitten drin ist, Erfahrung sammelt, schon Geld verdient und so einen Vorsprung herausarbeitet. Natürlich kann man nicht einfach wahllos drauf los kaufen. Aber am Ende wird er mit seiner Erfahrung tatsächlich die Perlen findet über die der "Besonnene" immer noch nachdenkt.

Guter Kommentar. Ich kaufe nicht expansiv, sondern nur wenn mir was vor die Füße fällt. Man kann hier aber eigentlich nicht von Strategie reden,  weil  das nicht planbar ist.  Ich würde es eher "Gelegenheiten mitnehmen" nennen. Wenn man aber wirklich Vermögensaufbau betreiben will, braucht man eine Strategie, mit der man einen Dealflow hat und mit der man dann wirklich Objekte durchzieht. Dass das geht, beweist Dr. Niko B. aus Ffm.  Nachzulesen in Knedels neuen Buch. 

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vor 22 Minuten schrieb Matt:

Man kann Apfel nicht mit Birnen vergleichen.

Mache ich auch nicht, deshalb habe ich ja explizit geschrieben "bei gleicher Objekt und Lagequalität".
Also in beiden Szenarien genau dieselben Parameter, nur der Kaufpreis ist höher (10- vs. 15-fach).
Die nächsten 4 Jahre jedes Jahr ein MFH zum 15-fachen in Lage und Zustand, die du als "gut" bewertest. ODER: erst in 4 Jahre ein einziges MFH in DERSELBEN Lage und DEMSELBEN Zustand, aber zum 10-fachen. - So vom Prinzip her...
Es geht nur um den Preisunterschied, nicht um Kompromisse bei Lage und Zustand.

Edited by enterpreneur

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Diese Konstellation ist doch sehr unwahrscheinlich. Du vergleichst im Prinzip jemanden der heute ein Haus zum 25fachen kauft mit jemandem, der das identische Nachbarhaus in 4 Jahren zum 15fachen kauft. Überleg doch nur mal, was da an Implikationen drin steckt... Was muss in diesen 4 Jahren passiert sein, dass die Preise derart gefallen sind? 

Edited by matze sagichnich

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vor 39 Minuten schrieb matze sagichnich:

Diese Konstellation ist sehr unwahrscheinlich. Du vergleichst im Prinzip jemanden der heute ein Haus zum 25fachen kauft mit jemandem, der das identische Nachbarhaus in 4 Jahren zum 15fachen kauft. Überleg doch nur mal, was da an Implikationen drin steckt... Was muss in diesen 4 Jahren passiert sein, dass die Preise derart gefallen sind? 

Wenn man mal bei dem Vergleich 15 vs 10-fach bleibt:
Ich kann doch durchaus an einem Standort wie Essen (oder andere Standorte im Ruhrpott z.B.) ein Objekt zum 15-fachen kaufen. Wenn mir die Lage und der Zustand zusagen, soll ich heute zuschlagen? Und 2020 dann auch nochmal? Und auch 2021, usw.?
ODER: Lieber nicht kaufen und intensiv suchen und verhandeln, bis ich in 3-4 Jahren dasselbe Objekt zum 10-fachen kaufen kann. Und dann nochmal in vll. 2-3 Jahren wieder eines zum 10 -fachen.
Das zumindest ist doch kein unrealistisches Szenario.

Ich wollte nicht zum Ausdruck bringen, dass jemand der heute 25-fach kauft, dasselbe Objekt in 2-3 Jahren einfach so zum 15-fach kaufen könnte. Da müsste wohl einiges zusammenkommen.
Aber ich kann vll dasselbe Objekt anstatt heute 15-fach in 3 Jahren 10-fach kaufen, wenn ich intensiv suche, verhandle und ein bisschen Glück habe. Nur soll ich mir das "antun" und wie gut komme ich damit voran? Anstatt heute einfach 15-fach zu kaufen und nächstes Jahr wieder.

P.S.:
Bei meinem Vergleich oben, muss ich natürlich fairerweise sagen, dass Käufer (C), der zum 25-fachen kauft, i.d.R in einem A bis B- Standort kauft, wohingegen Käufer (B), der zum 15-fachen kauft, i.d.R. in einem B bis C-Standort kauft. -Ist ja klar... Dürfte aber für meine Grund-Fragestellung unerheblich sein.

 

Edited by enterpreneur

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vor 2 Stunden schrieb enterpreneur:

Lieber nicht kaufen und intensiv suchen und verhandeln, bis ich in 3-4 Jahren dasselbe Objekt zum 10-fachen kaufen kann. Und dann nochmal in vll. 2-3 Jahren wieder eines zum 10 -fachen.
Das zumindest ist doch kein unrealistisches Szenario.

Das ist doch gerade des Pudels Kern, den heute alle diskutieren. Ich persönlich bin schon der Meinung, dass das ein unrealistisches Szenario ist. Aber ich bin mir auch dessen bewusst, dass ich durchaus falsch liegen kann. Meine Immobilien kannten bisher immer nur eine Richtung, was die Wertentwicklung an geht. Und schon immer hatte ich Zweifel, wie lange das wohl noch weiter geht. Und immer hat mein Umfeld gesagt, dass es so nicht mehr lange weiter gehen kann. Aber bisher war diese zweifelnde Ansicht in Nachhinein immer falsch. Nun stehe ich also da mit meiner "Lebenserfahrung" und denke: Vielleicht ist meine Sicht getrübt und meine Vorsicht durch die so lange anhaltende Glückssträhne ausgehöhlt. Und meine Entscheidung ist dann eben: Nachrechnen. Wenn unterm pessimistisch gezogenen Strich ein für meine Begriffe ausreichendes Rendite/Risiko Verhältnis da steht, dann kaufe ich. Zweifel an der Weltlage hin oder her. Das Risikomanagement muss mitgeführt werden. Jeder kann sich ausrechnen, welche Restschulden nach Ablauf der Finanzierungsfestschreibung noch da stehen und wie hoch der Zinsanstieg dann ohne Insolvenz quasi als worstcase noch verkraftet werden kann. Auch wenn im Moment imho wenig für einen Zinsanstieg spricht, einiges aber dagegen... Und in 10 Jahren sieht die Welt sowieso ganz anders aus. Bis dahin wurden aber beträchtliche Summen getilgt und der eine oder andere Euro ist in die Rücklagen geflossen. Sollte die Glückssträhne, was Zinsen und Wertsteigerung an geht, aber noch eine Weile weiter laufen, habe ich bis dahin meine Schäfchen im Trockenen. Endet sie, bin ich zwar vielleicht kein Millionär geworden, stehe aber immer noch besser da als die Meisten.

Ich sehe das alles als Chance, andere sehen mehr die andere Seite, nämlich das Risiko. Hängt natürlich auch davon ab, wie weit man schon ist. Hat man ein für sein Gefühl ausreichendes Einkommen, warum sollte man dann mehr Risiko eingehen? Ich für meinen Teil habe heute lieber den Spatz in der Hand als eine Taube im Himmel.

Edited by matze sagichnich

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vor 12 Minuten schrieb matze sagichnich:

Und in 10 Jahren sieht die Welt sowieso ganz anders aus. Bis dahin wurden aber beträchtliche Summen getilgt

 

vor 13 Minuten schrieb matze sagichnich:

Sollte die Glückssträhne, was Zinsen und Wertsteigerung an geht, aber noch eine Weile weiter laufen, habe ich bis dahin meine Schäfchen im Trockenen. Endet sie, bin ich zwar vielleicht kein Millionär geworden, stehe aber immer noch besser da als die Meisten.

 

vor 14 Minuten schrieb matze sagichnich:

Ich sehe das alles als Chance, andere sehen mehr die andere Seite, nämlich das Risiko.

Ja, im Grunde genommen sagen wir beide dasselbe. Besser immer wieder mal zum 15-fachen was ordentliches kaufen als zu lange die Nadel im Heuhaufen zu suchen und sich Tilgung und Rücklagenbildung entgehen zu lassen.
Wer natürlich schon vor vielen Jahren einen schönen Bestand ums 8fache aufgebaut hat, der braucht das nicht.

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Man sollte sich nicht unbedingt an dem Faktor 10 zu Faktor 15 Vergleich aufhängen. Ich finde die Fragestellung aber trotzdem sehr interessant, da sie mich beschäftigt und auch einige in meinem näheren Umfeld. Man könnte die Frage auch deutlich allgemeiner stellen:

Kaufe ich lieber jedes Jahr 2 Objekte zum aktuellen Marktpreis oder lieber alle 2 Jahre ein Objekt 20% unter Marktpreis. 

An meinem Standort bedeutet das dann Marktpreis 22-fach, 20% unter Marktpreis 18-fach. Mein Ziel sind 2-4 MFH pro Jahr zu kaufen. Ich tue mir aber aktuell schwer was brauchbares zu finden. Letztes Jahr mit 3 Objekten war ganz gut, dieses Jahr bisher 1. Ich habe aber auch den Anspruch unter Marktpreis zu kaufen, zumindest 10% besser 20%.

Vielleicht würde ich in 10 Jahren besser da stehen, wenn ich zusätzlich einfach Objekte zum Marktpreis kaufe. Das wäre nicht so schwer.

 

Bekannte mit gutem Einkommen wollen sich zur Diversifizierung 1-2 Wohnungen zu je 100k - 120k am selben Standort kaufen. Lieber 1 Jahr suchen und zu Faktor 20 kaufen oder kurzfristig ohne viel Aufwand für Faktor 24. Manche werden in 2 Jahren immer noch ohne Objekt da stehen, wenn sie nach einem zu guten suchen.

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@timbo41

vor 55 Minuten schrieb timbo41:

Kaufe ich lieber jedes Jahr 2 Objekte zum aktuellen Marktpreis oder lieber alle 2 Jahre ein Objekt 20% unter Marktpreis. 

Genau das sind meine Überlegungen.
Es geht mir nicht um den exakten Vergleich 15 vs 10 fach, sondern allgemein:

Öfter mal zum Marktpreis etwas kaufen vs. selten etwas unter Marktwert.

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vor 5 Stunden schrieb enterpreneur:

(A) Sehr selektiver Käufer (nicht über 10-fach), der aktuell kaum kaufen kann
(B) Käufer, der zum 15-fachen kauft, aber die Lage und Objektqualität sehr im Auge hat.
(C) Käufer, der zum 25-fachen kauft, auf Lage und Zustand achtet
(D) Sorglos-Käufer, der zum 25-fachen und drüber kauft, sich um Lage und Zustand keine Gedanken macht.

Ganz klar - A. B geht auch in Ordnung, solange der Gesamtbetrag überschaubar ist.

Was hier alle zu übersehen scheinen ist die Nachbesicherung im Fall eines Preisverfalls. Noch vor wenigen Monaten hab ich keinen gesehen, war der Meinung "niedrige Zinsen=hohes Preisniveau" und die Zinsen werden nicht steigen, weil das Italien nicht verkraften würde (und Italien ein ganz anderes Kaliber ist wie Griechenland).

Jetzt sehe ich den Gesetzgeber als Risiko Nr. 1. RRG im Bund, Mietpreisbremse flächendeckend, und ab gehts.

Wer von den hier aufgeführen Käufertypen würde denn einen 25%-35% Preisverfall überstehen ? Bzw. welches Nachbesicherungsvolumen könnte geschultert werden, zur not mit dem Geld aus dem Hamsterrad ? 

Die Leute bekommen Probleme von 2 Seiten - sie haben teuer gekauft, dadurch trifft sie der Preisverfall härter (wer 10% unter MW gekauft hat, muss nur 15% Nachbesicherung auftreiben), und gleichzeitig mehr Volumen (doppeltes Kreditvolumen=doppeltes Nachbesicherungsvolumen).

Mal Hand aufs Herz - wer könnte hier 15% seines Portfoliovolumens binnen 3 Wochen auftreiben ? Nein ? Dann willkommen in der Zwangsverwertung. 

 

PS: Ich war Typ A und habe in 38 Jahren 4 Häuser und 2 Gewerbehallen gekauft sowie 2 der Häuser aus- und angebaut. Ein ZFH vor wenigen Monaten verkauft, schuldenfreier Bestand von 20 Wohneinheiten + 3 Gewerbeeinheiten, Barreserve im 6stelligen Bereich. Kosten habe ich immer niedrig gehalten, selbst gemalert, selbst gemauert, am Sonntag selbst mit der Spirale das verstopfte Mieterklo bearbeitet statt den Notdienst zu holen.

In all den Jahren lief ich nie Gefahr in die Privatinsolvenz zu gehen, ein 30%er Preisverfall (den ich auch ganz real erlebt habe) hat mich auch schlucken lassen, aber ich hab nie mehr als 80% finanziert. Aber mein Weg ist nicht der Weg des schnellen Reichtums und nichts an ihm ist "passiv".

Edited by Friedrich Hi.
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vor 58 Minuten schrieb timbo41:

Manche werden in 2 Jahren immer noch ohne Objekt da stehen, wenn sie nach einem zu guten suchen.

Exakt. Meine These ist: Ein zu hoher Anspruch ist hinderlich (kaum Käufe), ebenso wie ein zu geringer Anspruch (blind alles mögliche kaufen).
Der Mittelweg könnte der beste sein: Regelmäßig ordentliche Objekte kaufen, durchaus zum Marktpreis oder nur leicht darunter.

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Falls man bisher noch nichts hat, bringt das Faktor 15 Objekt den Vorteil, dass man jetzt auch anfängt praktisch zu lernen. Und sogar mit dem Faktor 15 Objekt etwas track record aufbaut.
Das zweite Faktor 15 Objekt bringt dann allerdings in Relation weniger Lernerfahrungen und verstärkt die Risiken die in Faktor 15 und der heutigen Marktlage - nach vielen Boomjahren- liegen.

Ich persönlich liege bei meinen beiden Bestandsobjekten bei ca. Faktor 10, habe aber kaum Erfahrung in der Objektsuche und Ankaufsprüfung. Für mich persönlich ist es wertvoll hier viel besser zu werden. Und das erreiche ich vor allem durch einen weiteren Kauf, auch zu einem ungünstigeren Faktor. Muss ja nicht gleich Faktor 15 bei hohem qm Preis sein.

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vor 2 Stunden schrieb timbo41:

An meinem Standort bedeutet das dann Marktpreis 22-fach, 20% unter Marktpreis 18-fach.

Das hier ist genau die Mentalität die ich bei Buy&Hold nicht begreifen kann. An "meinem Standort" gibt es nur extrem teure Objekte, deshalb muss ich mich damit abfinden. NEIN.

Wenn zu Hause alles Faktor 20 ist, dann kaufe ich halt wo anders zu Faktor 13, liege daneben und komme im Schlimmsten Fall auch bei Faktor 19 Raus. Finanziell ist das aber trotzdem besser als WISSENTLICH Faktor 20 zu kaufen.

Das einzige was mich davon abhält an billigen Standorten zu investieren ist mangelnde Rechtssicherheit und Steuerproblematiken. Das ist aber bei Investments innerhalb Deutschlands kein Problem. Also kann ich mir die günstigeste Ecke suchen.

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vor 18 Minuten schrieb KFleischer:

Das hier ist genau die Mentalität die ich bei Buy&Hold nicht begreifen kann. An "meinem Standort" gibt es nur extrem teure Objekte, deshalb muss ich mich damit abfinden. NEIN.

Wenn zu Hause alles Faktor 20 ist, dann kaufe ich halt wo anders zu Faktor 13, liege daneben und komme im Schlimmsten Fall auch bei Faktor 19 Raus. Finanziell ist das aber trotzdem besser als WISSENTLICH Faktor 20 zu kaufen.

Das einzige was mich davon abhält an billigen Standorten zu investieren ist mangelnde Rechtssicherheit und Steuerproblematiken. Das ist aber bei Investments innerhalb Deutschlands kein Problem. Also kann ich mir die günstigeste Ecke suchen.

Ohne die Strategie dahinter zu kennen, solltest du nicht urteilen. Für mich ist der cash flow aus Immobilien irrelevant. Ich habe ein hohes 6-stelliges Einkommen aus meiner Selbstständigkeit und Immobilien sind für mich nur eine Anlage Form. Ich habe auch cash flow negativ Objekte, weil ich bewusst 4% tilge. Auf der anderen Seite habe ich aber auch lastenfreie Mehrfamilienhäuser. Zusätzlich verwalte ich selber mit eigenen Mitarbeitern und das macht sonst wo wenig Sinn.

Unabhängig von meiner Strategie kann es sich auch lohnen Faktor 20 Objekte zu kaufen. Ich kann nur von meinem Standort ausgehen aber ich habe absolut null Leerstand. Bei Mieterwechsel habe ich bei normalen Wohnungsgrößen 50 Interessenten in einer Woche und ich rede von guten Interessenten. Keine vom Amt, keine Problemmieter, normale Mittelschicht mit gutem Einkommen. Durch wenig Fluktuation habe ich wenig Instandhaltungskosten und durch höhere qm Preise fällt Instandhaltung auch nicht so ins Gewicht wie bei 5 €/qm Mieten. Und der aller wichtigste Punkt: Wer hat wieviel beim Exit in der Tasche? Erfahrungsgemäß steigen die Preise in guten Lagen schneller als in schwachen. 

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