Wie rechnen sich Sanierungsobjekte in Niedrigpreisregionen?

[enterpreneur 27]

und ein weiterer Vorteil sollte erwähnt werden:
Bei der kfw bekommt man einen Zins von 0,75% (bis 100.000€ für jede Wohnung):

https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Bestandsimmobilien/Finanzierungsangebote/Energieeffizient-Sanieren-Kredit-(151-152)/

Interessant ist so eine Komplettsanierung wohl aber nur, wenn man Spitzenverdiener (im Inland) ist und von den hohen Abschreibungen profitieren kann. Außerdem ist Grundvoraussetzung natürlich ein Denkmalobjekt.

Wer das Buch "Das System Immobilie" hat, findet ab Seite 76 das Kapitel von Christian Schmitt. Dessen Geschäftsmodell ist Sanierung von Denkmalschutzobjekten mit anschließender Vermietung.
Positiv ist vermutlich auch die geringe Käuferkonkurrenz für solche Objekte, nicht jeder hat auf diese Arbeit Lust.



 

Edited August 3, 2019 by enterpreneur

[philippvonnordheim 17]

vor 5 Stunden schrieb enterpreneur:

@philippvonnordheim

Spannendes Projekt!
Danke für Deine Erklärungen. Die Vorteile scheinen nicht unerheblich:
- 90% der Sanierungskosten steuerlich geltend machen zu können ist durchaus ne "Hausnummer"
- Sehe ich auch so wie du: Am Ende ein komplett saniertes Haus mit vielen eigenen umgesetzten Vorstellungen zu haben ist extrem reizvoll. Und erst mal jahrelang keine Kosten zu haben ist beruhigend.
- Zwar an Standorten mit niedrigem Preisniveau (ca. 1.000 €/qm), aber dort dann in top Lagen (ab 2.500 €/qm) ein solches Projekt umzusetzen ist der richtige Weg.

Wenn man am Ende ein top saniertes Objekts hat, 90% der Sanierungskosten abschreiben kann, und letztlich für die Lage deutlich unterhalb des Marktpreises liegt, dann klingt das jetzt nicht so schlecht.

Kannst du nochmal was zu den Zahlen sagen?
- Was war Dein Einkaufspreis?
- Wie hoch schätzt Du Deine Sanierungskosten?
- Welche Miete peilst du an?
- Kannst du neben der steuerlichen Abschreibung weitere Fördermittel in Anspruch nehmen?

Du sagst, du sanierst das selbst. Was genau heißt das? Machst du die Koordination der Handwerker oder führst du einige Gewerke auch selbst durch?

In jedem Fall viel Erfolg!

Das ist definitiv ein spannendes Projekt mit so ziemlich allen Facetten des Geschäftes;-) Das Objekt an sich lässt sich schwer in die klassischen Zahlen packen, da noch weitere Aspekte als der Kaufpreis, Sanierungskosten und der zu erwartende Mietertrag zu berücksichtigen sind. Ich denke ich werde zu gegebener Zeit dazu einen separaten Thread eröffnen, wenn ich einen Schritt weiter bin in der Ausführung. Nachfolgend dennoch der Versuch das mal kurz und knapp zusammenzufassen:

- Kaufpreis ca. 600€/qm (ist recht hoch, das Objekt war auch zum Kaufzeitpunkt vor einem Jahr noch teilweise vermietet)
- Sanierungskosten werden ca. 1300€/qm betragen (bin derzeit in Verhandlungen mit Generalunternehmern, welche die Sanierung komplett übernehmen)
- ca. 60-70% der Sanierungskosten werden über KFW finanziert (Energetische Sanierung & altersgerechte Sanierung) und somit bezuschusst und günstig verzinst, meine Bank gibt auf die 0,75% von der KFW nochmal 0,5% Rabatt: 0,25% auf den Großteil
- kalkulierte Kaltmiete: 7,5€/qm, ich erwarte mir noch ein bisschen mehr, d.h. 8,5€/qm

Das Haus wird komplett entkernt, es wird eine energetische Sanierung zum KFW-Effizienzhaus Denkmal durchgeführt mit Fassadendämmung innen bzw. außen, neue Fenstern, Haustechnik komplett neu inkl. Brennwertkessel und Fußbodenheizung im gesamten Haus, neue Fenster 3-Fach Verglasung mit elektr. Rollladen auf der Südseite, neue Dacheindeckung mit Aufsparrendämmung. Der Spitzboden wird ausgebaut mit neuen großen Gauben in den Hinterhof und einer Dachterrasse, dazu muss der Dachstuhl zur Hälfte neu konstruiert werden und es werden überall große Balkone angebaut. Aus ehemals 11 relativ kleinen Wohnungen werden jetzt 6 Wohnungen, davon die meisten 4-Raum mit 120qm Wohnfläche und modernem Grundriss. Man hätte die Sanierung finanziell sicherlich effizienter gestalten können, doch da ich wert auf Wertigkeit und Nachhaltigkeit lege wird das Objekt nun umfassend und hochwertig saniert. Für das Hinterhaus möchte ich beispielsweise eine extensive Dachbegrünung vorsehen, um einen netten Blick aus den Balkonen des Haupthauses zu haben:-) Auch die energetische Sanierung in ihrem Umfang rentiert sich wohl erst nach einer gewissen Zeit, das ist es mir Wert.

In klassische Zahlen lässt sich das ganze deshalb schwerer packen, da ich mit meiner Frau die oberste Etage zum einen selbst nutzen werde und weiterhin ein relativ großes Grundstück mit 2200qm erworben habe. Von diesem Grundstück werden ca. 1200qm mittelfristig zu Bauland werden aufgrund eines verabschiedeten Bebauungsplan des Stadtrates. An der Stelle ist noch ordentlich Wert vorhanden. Meine Frau und ich haben das Haus gemeinsam erworben und werden uns auch in die Afa teilen, da lohnt sich das noch etwas mehr.

An einer Stelle irrst du dich gewaltig: Solche Denkmalimmobilien sind verdammt schwer zu bekommen! Diverse Firmen & Kapitalanleger stürzen sich regelrecht auf diese Objekte und kaufen die Innenstädte leer. Bei diesem Objekt hatte ich Glück, weil ich der erste war, es gab 10+ Interessenten bzw. Zusagen für den Kauf.

Edited August 3, 2019 by philippvonnordheim

[enterpreneur 27]

Danke Dir, und freue mich schon, sobald Du noch mehr berichten kannst.
Kannst Du noch kurz etwas zur erwarteten Miete schreiben? - Ist vermutlich Schlosschemnitz oder Kaßberg?
Und wie war das beim Kauf des Objekts: Deutlich weniger Käuferkonkurrenz, da Sanierungsobjekt?
 

Edited August 3, 2019 by enterpreneur

[enterpreneur 27]

vor 21 Minuten schrieb philippvonnordheim:

a. 60-70% der Sanierungskosten werden über KFW finanziert (Energetische Sanierung & altersgerechte Sanierung) und somit bezuschusst und günstig verzinst, meine Bank gibt auf die 0,75% von der KFW nochmal 0,5% Rabatt: 0,25% auf den Großteil

"Nur" 60-70% kfw, da du vermutlich auch ein paar große Wohnungen hast, die über der 100.000 € Kfw-Grenze liegen.
Wenn ich Dich richtig verstehe, unterschreitet Deine Bank sogar die kfw mit einem Zins von 0,25% auf die übrigen 30%.

Edited August 3, 2019 by enterpreneur

[philippvonnordheim 17]

vor 12 Minuten schrieb enterpreneur:

"Nur" 60-70% kfw, da du vermutlich auch ein paar große Wohnungen hast, die über der 100.000 € Kfw-Grenze liegen.
Wenn ich Dich richtig verstehe, unterschreitet Deine Bank sogar die kfw mit einem Zins von 0,25% auf die übrigen 30%.

Der KFW-Anteil ist schon relativ hoch, da ich die Bäder und Balkone barrierefrei plane, kann ich diese im Kredit altersgerecht sanieren mit unterbringen. Die von dir genannten 100.000€ pro Wohnung beziehen sich nur auf energetische Maßnahmen, d.h. alle weiteren Gewerke wie Massivbau, Trockenbau, Maler & Tapezierer, Elektriker, Bäder das ist allem im Rahmen der energetischen Sanierung nicht förderfähig und fällt deshalb nicht unter die KFW.

Nein, die Bank bezuschusst quasi das KFW-Darlehen nochmal und gewährt dort einen Zins von 0,25% für den KFW-Anteil. Für die restlichen 30% der Kosten bin ich noch in Verhandlung, das entscheidende wird sein, wie die Bank das Objekt nun mit der anstehenden Sanierung neu bewertet und was sich für eine Beleihung ergibt. Das entscheidet sich in den kommenden Wochen;-)

[HamburgInvest 64]

Am 2.8.2019 um 14:51 schrieb Jb007:

Ja wenn du verkaufst, wird die bereits abgezogene afa wieder hinzu addiert, ist ja gewinn. Also lohnt echt nur wenn du bis ans Lebensende behälst 

Das kann nicht sein, die AFA wird nicht abgezogen vom Verkaufspreis! Nach 10 Jahren im Privatvermögen ist das Ding Steuerfrei, die Afa hat damit nichts zu tun! Das ist leider falsch!

[Jb007 1619]

vor 18 Minuten schrieb HamburgInvest:

Das kann nicht sein, die AFA wird nicht abgezogen vom Verkaufspreis! Nach 10 Jahren im Privatvermögen ist das Ding Steuerfrei, die Afa hat damit nichts zu tun! Das ist leider falsch!

Ich muss gestehen, nach 10 Jahren habe ich da noch keinen Erfahrungswert, ich weiß, vor den 10 Jahren wurde das immer abgezogen, Kollege hatte einen Steuerberater gefragt, warum das abgezogen wurde, dieser sagte, das sei völlig normal, das wird immer so vollzogen. 

Edited August 4, 2019 by Jb007

[MrMat 28]

Ich muss gestehen, nach 10 Jahren habe ich da noch keinen Erfahrungswert, ich weiß, vor den 10 Jahren wurde das immer abgezogen, Kollege hatte einen Steuerberater gefragt, warum das abgezogen wurde, dieser sagte, das sei völlig normal, das wird immer so vollzogen. 

Ja, bis 10 Jahre korrekt. Danach wird es nicht mehr abgezogen

[Eduard H. 1001]

vor 8 Stunden schrieb Jb007:

Ich muss gestehen, nach 10 Jahren habe ich da noch keinen Erfahrungswert, ich weiß, vor den 10 Jahren wurde das immer abgezogen, Kollege hatte einen Steuerberater gefragt, warum das abgezogen wurde, dieser sagte, das sei völlig normal, das wird immer so vollzogen. 

Für Kapitalgesellschaften dürfte es aber auch nach 10 Jahren so gelten.

[MrMat 28]

Für Kapitalgesellschaften dürfte es aber auch nach 10 Jahren so gelten.

Ja, galt für Privatleute.