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enterpreneur

Wie rechnen sich Sanierungsobjekte in Niedrigpreisregionen?

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Hallo,

schon längere Zeit verstehe ich nicht, wie sich der Kauf von Sanierungsobjekten mit anschließender Sanierung in "Niedrigpreisregionen" wie dem Ruhrgebiet oder Ostdeutschland rechnen kann. - I.R.d. Buy-and-Hold Strategie.
Ich höre aber immer wieder von Investoren, die ein solches Geschäftsmodell umsetzen.
Nehmen wir eine x-bliebige Stadt in Ostdeutschland wie Chemnitz: Dort kann man in den 90er Jahren sanierte Objekte (an denen also nichts grundsätzliches gemacht werden muss) für ca. 1.000 €/qm kaufen.
Kaufe ich hingegen ein Sanierungsobjekt, so liegen ja alleine die Sanierungskosten irgendwo zwischen 1.000 und 1.500 €. Dazu kommt dann noch der eigentliche Kaufpreis für das Objekt. Lass den Kaufpreis 500€/qm sein und die Sanierungskosten 1.200, also gesamt 1.700 €.
Man kann sich also entscheiden, ob man 1.000 € für ein "fertiges" Objekt zahlt oder 1.700 € für ein Objekt inklusive durchzuführender Sanierung. Die Mieteinnahmen werden für ein gerade neu saniertes Objekt vll. etwas höher sein, aber doch nicht den fast doppelt so hohen Anschaffungspreis kompensieren?
Ganz anders sieht es in hochpreisigen Regionen aus. Da verstehe ich, dass sich Sanierungen rechnen. - Da man - je nach Einkaufspreis - mit Sanierungsobjekten inklusive Sanierung durchaus unter Preisen für Bestandsgebäude bleiben kann.

Noch unverständlicher wird das ganze für mich im Fall von "Mega-Niedrigpreis-Standorten", wo man Bestandsgebäude für 600€/qm einkaufen kann.

Wer mir das mal erklären kann, dem wäre ich dankbar.
 

 

Edited by enterpreneur

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Also ich glaube du überschätzt die Sanierungskosten etwas. Wenn du für 1000€/qm sanierst dann ist da schon einiges kaputt. Nach dem Motto Dach neu decken, Decken brechen ein etc.

Ich habe mal für 330€/qm in einer 60 qm Wohnung folgendes gemacht:

Stromleitungen neu

Gasthereme neu

kleines Bad neu

Fenster neu

Wände neu verputzt

Das ist schon sehr viel, quasi alle großen Sachen die man in einer Wohnung so machen kann. War zwar eher unteres Niveau, aber passt schon.

Das war in Süddeutschland wo die Preise um einiges höher sind als zum Beispiel im Osten. Wenn du 1000€ hast dann ist das vllt eher Luxussanierung eines komplett ausgebombten Hauses und dann Weiterverkauf, dann muss man aber für unter 500 einkaufen. Ob das dann geht hängt dann davon ab was ein Neubau in vergleichbarer Lage am Markt kostet. 

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vor 9 Minuten schrieb daeda:

Also ich glaube du überschätzt die Sanierungskosten etwas. Wenn du für 1000€/qm sanierst dann ist da schon einiges kaputt. Nach dem Motto Dach neu decken, Decken brechen ein etc.

Ich meine schon "richtige" Sanierungsobjekte (Mehrfamilienhäuser), keine bloßen Renovierungen.
Also wo kein Mensch mehr drin wohnen kann und alles neu gemacht werden muss: Dach, Elektrik, Heizung, Böden, Bäder, evtl Keller, evtl. Grundrissänderungen, usw.
Ich denke, da sind 1.000 € nicht zu hoch angesetzt.

 

Edited by enterpreneur

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Ich kann nur für mich sprechen, ich habe iDR. im "einfachen" Standard renoviert, damit kriegt man die Objekte schnell zum rechnen. 
Voraussetzung: Zustand muss allg. in Ordnung sein, wenn der Zustand zu schlecht ist, sollen sich andere damit rumärgern

 

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vor 2 Minuten schrieb Jb007:

Ich kann nur für mich sprechen, ich habe iDR. im "einfachen" Standard renoviert, damit kriegt man die Objekte schnell zum rechnen. 
Voraussetzung: Zustand muss allg. in Ordnung sein, wenn der Zustand zu schlecht ist, sollen sich andere damit rumärgern

Das würde ich dann Renovierung nennen, die liegt natürlich deutlich unter 1.000 €/m², insbesondere im einfachen Zustand: Vielleicht 300-400 €?
Ich meine schon umfassende Sanierung von Gebäuden, wo aktuell keiner (vernünftig) drin wohnen kann. Quasi "Bauen im Bestand".

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Also meine letzte Sanierung hat mich ca. 150 € / qm gekostet. Im Preis waren neue Böden, neue Bäder, Malern/Tapete, ein paar neue Fenster bzw. Glasscheiben, ein paar neue Innentüren, ein paar neue Wohnungstüren, teilweise Deckenabhängung und ein paar andere Kleinigkeiten enthalten. Ich lasse es, so wie @Jb007, alles im einfachen Standard machen. Wer sich in der Perfektion verliert, steckt sehr viel Geld rein, ohne dafür einen Mehrertrag zu erhalten. Oder man hat eine sehr exklusive Mieterklientel, die den Mehrpreis bezahlt. Diese ist dann aber auch in der Vermietung meist sehr anstrengend und kleinlich.

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1000 Euro und mehr sind realistisch bei Komplettsanierungen. Da kostet die Dacheindeckung inkl. Dachklempnerarbeiten schon mal 100.000 Euro, plus ggf. Kosten für Dachstuhlausbesserungen. Dann Fassade mit leicht 100.000 Euro, wenn starke Putzschäden oder aufsteigende Feuchdtigkeit vorhanden sind (ggf. ist Wärmdämmung sinnvoll/vorgeschrieben). Heizung, Elekroanschluß, Gas- und Wasseschanschluß, Kellersanierung können auch ins Geld gehen. Für eine detaillierte Kostenschätzung empfehle ich gerne Schmitz/Krings Baukosten Altbau (gibt alle paar Jahre eine Neuauflage, aktuell 2018er Auflage).

All das rechnet sich in Hochpreisregionen oder vielleicht bei Denkmalschutzobjekten oder im Sanierungsgebiet. Ich bezweifele, aber das sich hier im Forum jemand so etwas antut. Das ist richtig viel Arbeit und rechnet sich nur selten (mir wäre es einfach zu viel Stress, selbst wenn ich in Berlin ein Haus billig kaufen könnte).

Die meisten hier machen maximal die üblichen Wohnungssanierungen oder vielleicht einzelne Aspekte wie Dachneueindeckung, neuer Heizkessel, Kellertrockenlegung etc. _Nie aber das Gesamtpaket.

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vor 7 Minuten schrieb Andreas:

1000 Euro und mehr sind realistisch bei Komplettsanierungen

 

vor 7 Minuten schrieb Andreas:

All das rechnet sich in Hochpreisregionen oder vielleicht bei Denkmalschutzobjekten oder im Sanierungsgebiet.

Vielen Dank, das bestätigt ja meine Annahmen:
1) Kosten für Komplettsanierung ab 1.000€
2) Rechnet sich nur in Hochpreisregionen

Desweiteren könnte es sich auch bei Denkmalimmobilien rechnen, wie du richtigst schreibst. Aber da bin ich nicht in der Lage eine Kalkulation zu machen, da ich nicht weiß, wie gefördert wird.

Dann lässt sich also sagen, dass Komplettsanierungen mit anschließender Vermietung in Regionen, wo man zu ca. 1.000 € fertige Objekte kaufen kann, nicht sinnvoll sind.

Das von Dir empfohlene Buch habe ich auch (den Tipp hattest du mir schon mal gegeben) und ich finde es sehr gut.

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vor 10 Stunden schrieb enterpreneur:

Desweiteren könnte es sich auch bei Denkmalimmobilien rechnen, wie du richtigst schreibst. Aber da bin ich nicht in der Lage eine Kalkulation zu machen, da ich nicht weiß, wie gefördert wird.

 

Ich bin gerade in der Vorbereitung für eine Komplettsanierung eines Mehrfamilienhauses mit Denkmalschutz in Chemnitz. Die Kauf- und Sanierungskosten liegen in denen von euch genannten Bereichen. Es rechnet sich erst richtig durch die erhöhten Abschreibungen aufgrund des Denkmalschutzes. Dabei kann man grob so kalkulieren: 90% der Sanierungskosten können über einen Zeitraum von 12 Jahren (8 Jahre 9% und 4 Jahre 7%) steuerlich geltend gemacht werden, ohne Berücksichtigung des 3-Jahreszeitraumes der anschaffungsnahen Herstellungskosten. 90% deshalb, weil nicht alle Kosten steuerlich geltend gemacht werden können, wie beispielsweise Abriss- und Entkernungsarbeiten.

vor 11 Stunden schrieb Andreas:

Ich bezweifele, aber das sich hier im Forum jemand so etwas antut. Das ist richtig viel Arbeit und rechnet sich nur selten (mir wäre es einfach zu viel Stress, selbst wenn ich in Berlin ein Haus billig kaufen könnte). 

Es ist definitiv viel Arbeit und Stress, jedoch hat man dabei einen unheimlich hohen Gestaltungsspielraum und kann sich das Objekt im Rahmen der Machbarkeit nach seinen Vorstellungen gestalten. In meinem Fall muss ich nach der Fertigstellung keine Kompromisse bzw. Abstrich in Sachen Lage, Grundriss, Ausstattung, Balkone, Anzahl der Zimmer, energetische Aspekte etc. machen.

Die Arbeitsumfang ist hoch, wird jedoch auch meiner Sicht durch den maximalen Gestaltungsspielraum mehr als ausgeglichen:-) 

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vor 37 Minuten schrieb philippvonnordheim:

Ich bin gerade in der Vorbereitung für eine Komplettsanierung eines Mehrfamilienhauses mit Denkmalschutz in Chemnitz. Die Kauf- und Sanierungskosten liegen in denen von euch genannten Bereichen. Es rechnet sich erst richtig durch die erhöhten Abschreibungen aufgrund des Denkmalschutzes. Dabei kann man grob so kalkulieren: 90% der Sanierungskosten können über einen Zeitraum von 12 Jahren (8 Jahre 9% und 4 Jahre 7%) steuerlich geltend gemacht werden, ohne Berücksichtigung des 3-Jahreszeitraumes der anschaffungsnahen Herstellungskosten. 90% deshalb, weil nicht alle Kosten steuerlich geltend gemacht werden können, wie beispielsweise Abriss- und Entkernungsarbeiten.

Es ist definitiv viel Arbeit und Stress, jedoch hat man dabei einen unheimlich hohen Gestaltungsspielraum und kann sich das Objekt im Rahmen der Machbarkeit nach seinen Vorstellungen gestalten. In meinem Fall muss ich nach der Fertigstellung keine Kompromisse bzw. Abstrich in Sachen Lage, Grundriss, Ausstattung, Balkone, Anzahl der Zimmer, energetische Aspekte etc. machen.

Die Arbeitsumfang ist hoch, wird jedoch auch meiner Sicht durch den maximalen Gestaltungsspielraum mehr als ausgeglichen:-) 

Mal eine Frage, was ist besser 100 eur Abschreibung oder 100 eur cash in der tasche? 

Ich würde solche Abschreibungsmodelle nie erwerben... 

Edited by Jb007
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Ist es nicht so, dass man bei der Denkmalsanierung nur die vom Denkmalschutz betroffenen Maßnahmen mit den erhöhten Prozentsätzen abschreiben kann?
Dann wären es ja meist deutlich unter 90%.

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vor einer Stunde schrieb Jb007:

Mal eine Frage, was ist besser 100 eur Abschreibung oder 100 eur cash in der tasche? 

Ich würde solche Abschreibungsmodelle nie erwerben... 

Ich erwerbe auch kein Abschreibungsmodell, sondern ich habe ein Haus erworben und werde die Sanierungsarbeiten selbst durchführen. Das Objekt muss sich auch ohne die steuerliche Berücksichtigung selbst tragen, die Abschreibung ist am Ende On-Top. Bei den von dir genannten Modellen, liegen die qm-Preise hier in Chemnitz derzeit bei ca. 3500€/qm und es wird mit hohen Abschreibungssummen geworben.. aus meiner Sicht für den Erwerber häufig nicht der beste Deal;-)

 

vor 53 Minuten schrieb MvA:

Ist es nicht so, dass man bei der Denkmalsanierung nur die vom Denkmalschutz betroffenen Maßnahmen mit den erhöhten Prozentsätzen abschreiben kann?
Dann wären es ja meist deutlich unter 90%.

Wenn ein Haus als Kulturdenkmal eingestuft ist, dann ist das gesamte Objekt vom Denkmalschutz betroffen und nicht nur Teile wie beispielsweise eine erhaltenswerte Fassade etc. Das Denkmalamt akzeptiert dabei alle Maßnahmen, welche für den langfristigen Erhalt des Gebäudes notwendig sind und dabei werden auch Modernisierungen anerkannt.

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vor 53 Minuten schrieb philippvonnordheim:

Bei den von dir genannten Modellen, liegen die qm-Preise hier in Chemnitz derzeit bei ca. 3500€/qm 

Kann man in Chemnitz nicht für 1000€ /qm sanierte Objekte kaufen? Warum sollte man dann alleine für Sanierung 1000€/qm ausgeben?

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Kann man in Chemnitz nicht für 1000€ /qm sanierte Objekte kaufen? Warum sollte man dann alleine für Sanierung 1000€/qm ausgeben?
Wenn man sich durch die eigene Sanierung mehr verspricht. Ist doch logisch!

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Achso, dann geht es - die Afa ist gut, aber letztendlich, wenn man das Objekt verkauft, holt sich der Staat die Afa wieder zurück.
Hinzu kommt, das Debakel mit Denkmalämtern... die Mitarbeiter sind tlw. Liebhaber, die nur Angebote akzeptieren, wo alles perfekt ist... > Entsprechende Preise. Also hierzulande würde ich das nie tun.

In Wuppertal weiß ich von einem Verwalter, dass ein Sachbearbeiter die Aufarbeitung der alten Holzfenster abverlangt hatte, ein Tausch war nicht möglich - dort mussten ganze Holzteile im Rahmen getauscht werden, liebevoll wieder stuckiert werden und lackiert, aus Einfachverglasung musste irgendwie doppelverglasung werden. Der ganze Spaß hat für 13 Fenster 57.000,- EUR gekostet :D :D :D , die WEG hatte dann erstmal keine weiteren Maßnahmen geplant. In einem Fall wo ich selbst Mit-Eigentümer bin, weiß ich, dass die günstigen Angebote alle aussortiert wurden, die Fassade war mit 40.000,- EUR kein Schnäppchen (nur ein Anstrich) aber die Firma war Denkmalzertifiziert. Auch das einzigste Denkmalobjekt, was ich besitze, zum Glück nur eine kleine ETW.

Die Handwerker nutzen das tlw. auch echt aus, wenn Sie wissen, Denkmal?
Ach super, kann ich richtig zulangen, müssen ja auch Denkmalzertifiziert sein.

Edited by Jb007

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vor 29 Minuten schrieb Marius B:

Kann man in Chemnitz nicht für 1000€ /qm sanierte Objekte kaufen? Warum sollte man dann alleine für Sanierung 1000€/qm ausgeben?

Für 1000€/qm bekommt man derzeit hier in Chemnitz ganz "normale" Wohnimmobilien, d.h. letzte Sanierung Mitte der 90er Jahre, alles mittlerer Standard. In den sehr guten Lagen gehen solche Objekte für 1500-2000€ pro qm weg. Für neu sanierte Wohnungen/Häuser in den sehr guten Lagen liegt der Preis dann momentan zwischen 2500€ und 3500€ pro qm. Sanierst du für 1000€ pro qm in Top-Lagen hast du quasi "virtuell" schon einen höheren Immobilienwert im Vergleich zu den Kosten.

vor 13 Minuten schrieb Jb007:

Achso, dann geht es - die Afa ist gut, aber letztendlich, wenn man das Objekt verkauft, holt sich der Staat die Afa wieder zurück.
Hinzu kommt, das Debakel mit Denkmalämtern... die Mitarbeiter sind tlw. Liebhaber, die nur Angebote akzeptieren, wo alles perfekt ist... > Entsprechende Preise. Also hierzulande würde ich das nie tun.

In Wuppertal weiß ich von einem Verwalter, dass ein Sachbearbeiter die Aufarbeitung der alten Holzfenster abverlangt hatte, ein Tausch war nicht möglich - dort mussten ganze Holzteile im Rahmen getauscht werden, liebevoll wieder stuckiert werden und lackiert, aus Einfachverglasung musste irgendwie doppelverglasung werden. Der ganze Spaß hat für 13 Fenster 57.000,- EUR gekostet :D :D :D , die WEG hatte dann erstmal keine weiteren Maßnahmen geplant. In einem Fall wo ich selbst Mit-Eigentümer bin, weiß ich, dass die günstigen Angebote alle aussortiert wurden, die Fassade war mit 40.000,- EUR kein Schnäppchen (nur ein Anstrich) aber die Firma war Denkmalzertifiziert. Auch das einzigste Denkmalobjekt, was ich besitze, zum Glück nur eine kleine ETW.

Die Handwerker nutzen das tlw. auch echt aus, wenn Sie wissen, Denkmal?
Ach super, kann ich richtig zulangen, müssen ja auch Denkmalzertifiziert sein.

Das kann ich persönlich nicht bestätigen. Ich hatte zu Beginn Probleme das Denkmalamt vom Spitzbodenausbau und der Dachterrasse zu überzeugen, jedoch ist das am Ende doch gelungen! Für alles weitere habe ich keine besonders nennenswerten Auflagen bekommen. Von zertifizierten Handwerken habe ich auch noch nie etwas gehört und auch dafür habe ich keine Auflage erhalten. Scheinbar ist das doch sehr unterschiedlich von Stadt zu Stadt bzw. zwischen den Bundesländern.

Was meinst du mit damit, dass der Staat sich die Afa wieder zurückholt? Bei einem direkten Verkauf verliere ich die Abschreibung, aber das Objekt ist als Buy&Hold gedacht.

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Ja wenn du verkaufst, wird die bereits abgezogene afa wieder hinzu addiert, ist ja gewinn. Also lohnt echt nur wenn du bis ans Lebensende behälst 

Edited by Jb007

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vor 18 Minuten schrieb Jb007:

Ja wenn du verkaufst, wird die bereits abgezogene afa wieder hinzu addiert, ist ja gewinn. Also lohnt echt nur wenn du bis ans Lebensende behälst 

Ganz ehrlich, das habe ich auch noch nie gehört.. falls ich nach 10 Jahren verkaufen sollte, dann ist der Verkauf (nach derzeitigem Stand) steuerfrei. An welcher Stelle soll dann was wo hinzu addiert werden?

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vor 2 Stunden schrieb philippvonnordheim:

Ganz ehrlich, das habe ich auch noch nie gehört.. falls ich nach 10 Jahren verkaufen sollte, dann ist der Verkauf (nach derzeitigem Stand) steuerfrei. An welcher Stelle soll dann was wo hinzu addiert werden?

Nach 10 jahren nehmen die dann die afa, zB bei Dir 150000 eur (beim denkmal ja in 12 jahren die Sanierung durch) und schlagen das wieder auf, klar nach 10 jahren steuerfrei aber nicht die afa 

ohnehin wird der 10 jahre steuerfrei in kürze abgeschafft, liegen ja schon Entwürfe für vor

Edited by Jb007

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vor einer Stunde schrieb Jb007:

ohnehin wird der 10 jahre steuerfrei in kürze abgeschafft, liegen ja schon Entwürfe für vor

von wem sind die Entwürfe ?

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vor 16 Minuten schrieb JB:

von wem sind die Entwürfe ?

Cdu spd grüne, zittelmann akt auch was dazu veröffentlicht, abschaffung §23 sowieso 

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Hmm erstes googlen zeigt, dass das Thema recht alt ist und sich da nix getan hat. Zitelmann hat da einen Vortrag dazu sonst habe ich nix aktuelles gefunden. Mich würde aber interessieren was man sich dadurch erhofft? So was heizt eigentlich Spekulationen mit Immobilien nur noch weiter an, weil dadurch ein weiterer Grund wegfällt Immobilien 10 Jahre zu halten. Wenn im Extremfall die Haltedauer gar nicht berücksichtigt wird, wäre es es egal ob ich nach einem Jahr oder nach 5 oder nach 10 verkaufe.

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Außerdem überlässt man den Bereich “Wohnen” ganz den Profis. Deutsche Wohnen und Vonovia würden sich über die Gesetzesänderung freuen und die will man doch eigentlich “enteignen” :)

 

Ich sehe keine Abschaffung der Steuerfreiheit nach X-Jahren, denn diese führt unter anderem zu ständigen Instandsetzungen von alten Gebäuden in Nicht-Ballungsgebieten. Was ansonsten häufig Aufgabe der Kommunen wäre.

 

Was ich mir aber vorstellen kann ist, dass man beispielsweise aus 10 Jahren 20 machen könnte.

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Das die Abschaffung der Steuerfreiheit möglich ist,sieht man an Österreich. Die Steuer beträgt pauschal 30 %. Die Berechnung der Bemessungsgrundlage entspricht in etwa dem deutschen Schema. Es gibt noch Ausnahmen für Altfälle.

Meines Erachtens gibt es aber ein langfristiges Problem, wenn z.B. Objekte nach 50 Jahren verkauft werden. Dann sind diese komplett abgeschrieben und damit wäre der KP komplett zu besteuern.  Man kann hier etliche Gedankenspiele machen.

Ich denke auch viele Politiker wären von der Abschaffung betroffen, sodass man sich die Entscheidung nicht so leicht machen wird. 

 

 

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@philippvonnordheim

Spannendes Projekt!
Danke für Deine Erklärungen. Die Vorteile scheinen nicht unerheblich:
- 90% der Sanierungskosten steuerlich geltend machen zu können ist durchaus ne "Hausnummer"
- Sehe ich auch so wie du: Am Ende ein komplett saniertes Haus mit vielen eigenen umgesetzten Vorstellungen zu haben ist extrem reizvoll. Und erst mal jahrelang keine Kosten zu haben ist beruhigend.
- Zwar an Standorten mit niedrigem Preisniveau (ca. 1.000 €/qm), aber dort dann in top Lagen (ab 2.500 €/qm) ein solches Projekt umzusetzen ist der richtige Weg.

Wenn man am Ende ein top saniertes Objekts hat, 90% der Sanierungskosten abschreiben kann, und letztlich für die Lage deutlich unterhalb des Marktpreises liegt, dann klingt das jetzt nicht so schlecht.

Kannst du nochmal was zu den Zahlen sagen?
- Was war Dein Einkaufspreis?
- Wie hoch schätzt Du Deine Sanierungskosten?
- Welche Miete peilst du an?
- Kannst du neben der steuerlichen Abschreibung weitere Fördermittel in Anspruch nehmen?

Du sagst, du sanierst das selbst. Was genau heißt das? Machst du die Koordination der Handwerker oder führst du einige Gewerke auch selbst durch?

In jedem Fall viel Erfolg!

Edited by enterpreneur

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