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Nordler

Anschaffungsnahe Herstellungskosten

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Moin,

nachdem ich seit einigen Monaten "von aussen" mitlese und mich kürzlich angemeldet habe, würde ich gern die Meinung der Erfahrenen zu folgender Situation hören.

 

Kurz zu mir: ich bin 47 Jahre alt und die erste Wohnung als Investition steht an. Das Objekt ist identifiziert, erste Gespräche mit Bank und Steuerberater sind durch. Die Kennzahlen und Kalkulationen sind ok.

 

Folgendes bereitet mir jedoch etwas Kopfzerbrechen: im nächsten Jahr steht die Fassaden- und Fenstererneuerung an. Desweiteren ist absehbar, dass die Heizungsanlage (Baujahr 1997) ebenfalls erneuert werden muss. Die vohandenen Rücklagen werden nicht reichen, um beide Maßnahmen abzudecken, so daß eine signifikante Sonderumlage fällig wird. Diese von Vornherein beim Kaufpreis zu berücksichtigen, ist eine Grundbedingung für mich. So weit, so gut.

Beides zusammen dürfte die 15%-Marke aber überschreiten. Als Konsequenz bedeutet dies, ich habe die Kosten (und Sonderumlage) prompt, die steuerliche Geltendmachung als Kosten aber über 50 Jahre gestreckt.

Meine Idee für eine Lösung: ich vereinbare mit dem Verkäufer den Eigentumsübergang für einen Zeitpunkt, bis zumindest eine Maßnahme durchgefürt und bezahlt worden ist. Mit der zweiten Maßnahme bleibe ich unter der 15%-Marke.

 

Was meint Ihr zu diesem Lösungsvorschlag? Gibt es weitere gangbare Ideen?

 

Danke im Voraus für Euern Input

Gruß aus dem Norden

André

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Naja, wenn das in 3 Monaten wäre - ok.
Aber nächstes Jahr? Warum sollte der VK solange warten?
Wenn er das machen würde wäre das natürlich eine Lösung. Dann wird aber sicher der Kaufpreis steigen

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Hi

 

die 15% gilt doch nur die ersten 3 Jahre oder?

Bist du sicher das alle Maßnahmen in den 3 Jahren gemacht werden?

Meine Erfahrungen sind das solche Maßnahmen sich immer etwas ziehen, und die andere Eigentümer auch kein Interesse haben soviel in kurzer Zeit zu machen.

Viele Gemeinschaften machen dann während solchen Maßnahmen wenn nicht zwingend notwendig 1-2 Jahre Pause um wieder die Rücklagen aufzubauen.

Sonst wird oft bei so großen Beträgen von der Verwaltung angeboten Kreditangebote einzuholen für die ganze Maßnahme. 

Vielleicht ist das für dich dann Steuerlich ne bessere Möglichkeit?

 

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Moin,

 

die Fassadenerneuerung ist für 2020 bereits terminiert. Für die Heizung gibt es noch keine konkreten Pläne, aber angesichts des Baujahres 1997 ist die Notwendigkeit innerhalb der nächsten 3 Jahre aktiv zu werden, für mich realistisch zu erwarten. Das Geld ist das Eine; die steuerliche Geltendmachung als anschaffungsnahe Herstellungskosten über 50 Jahre für mich eher der Haken.

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vor 11 Stunden schrieb Nordler:

Moin,

 

die Fassadenerneuerung ist für 2020 bereits terminiert. Für die Heizung gibt es noch keine konkreten Pläne, aber angesichts des Baujahres 1997 ist die Notwendigkeit innerhalb der nächsten 3 Jahre aktiv zu werden, für mich realistisch zu erwarten. Das Geld ist das Eine; die steuerliche Geltendmachung als anschaffungsnahe Herstellungskosten über 50 Jahre für mich eher der Haken.

Das machst du am Baujahr der Heizung fest? Gibt es denn Probleme mit der Heizung? Ist es eine mit Brennwerttechnik? Warum sollte die in den nächsten drei Jahren und nicht erst in fünf oder sieben Jahren fällig werden? Verstehe deinen Gedankengang nicht wirklich.

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Moin,

ja, ich orientiere mich am Baujahr der Heizung plus erwartet Nutzungsdauer von 20-25 Jahren. Ist das falsch?

 

Mein Gedankengang ist folgender: die fest geplante und die bereits am Horizont stehende Maßnahme erzeugen das Risiko, über die 15%-Hürde zu kommen. Das möchte ich vermeiden, indem eine Maßnahme noch in der Hand des jetzigen Eigentümers vorgenommen wird und der Eigentumsübergang zu einem späteren Zeitpunkt erfolgt.

Somit verbleibt ein ausreichend großer Puffer für a) den Zeitpunkt der Heizungserneuerung und b) sonstige Überraschungen.

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Wenn rein am Baujahr (deine Vermutung) liegt und es keine Anzeichen in den Protokollen gibt würde ich das nicht so fix sehen. Hab noch Heizungen aus den 80ern...

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Moin @Nordler

Also ich halte deinen Gedankengang tatsächlich auch für falsch. Eine 20 Jahre alte Heizung kann morgen hinüber sein oder auch noch in 10 Jahren ohne nennenswerte Probleme wie ein Kätzchen schnurren. Daran festzumachen, dass in zwei oder drei Jahren diese ausgetauscht werden müsste, ist reine Spekulation und absolut nicht zielführend. Und wer weiß, welche schönen Sanierungsmaßnahmen die WEG in drei oder vier Jahren noch so einfallen (Kellertrockenlegung, Treppenhaussanierung, neue Gestaltung des Grundstücks, usw.). Je länger du die 3-Jahres-Frist in die Zukunft verlagerst, desto weniger kannst du überhaupt noch planen. Ich würde eher zusehen, dass der Eigentumsübergang so schnell wie möglich passiert, damit die Frist beginnt zu laufen. Das ist eben das Risiko in einer WEG. Man kann als Minderheitseigentümer nichts bestimmen. Und je größer die WEG, desto weniger kannst du auch Einfluss auf die Entscheidung nehmen. In einer 3er WEG kann man einen der beiden anderen noch vielleicht mit Argumenten oder Sympathie auf seine Seite ziehen. Bei einer 30er WEG ist das schon so gut wie unmöglich.

Mein Tipp für dich: Sieh die Steuerthematik als möglichen Bonus und rechne nicht mit einem für dich positiven Ausgang. Dementsprechend musst du das eben auch in deinen Kaufpreis einfließen lassen. Dein oberes Konstrukt wirkt auf den Verkäufer wahrscheinlich eher suspekt und im Zweifel wird er sich gegen dich als Käufer entscheiden. Versetze dich doch in seine Lage. Er will es loswerden und nun soll er noch bis nächstes Jahr weiterhin Eigentümer bleiben, damit du eventuell Steuern sparen kannst? Sobald er einen ernstzunehmenden zweiten Käufer hat, wird er sich eher für den anderen unkomplizierten entscheiden, selbst wenn dieser vielleicht ein paar tausend Euro weniger geboten hat.

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@Nordler
Habe gerade mal geschaut, die ältesten Heizungen bei mir sind von 72 und 88. Die 72er habe ich allerdings im Juli austauschen müssen da Reparatur quasi genau so teuer wie Neuanschaffung.

Also, kein Stress. Die Rücklagenbildung im Rahmen der Nutzungsdauer ist jedoch sinnvoll.

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Danke für Euern fachlichen Input und der Teihabe an Euern Erfahrungen und Meinungen.

 

Nächste Woche ist Besichtigung und ich halte Euch gern über den Fortgang unterrichtet.

 

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