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Eure Erfahrungen mit Gegenangeboten

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Hallo,

mich würde mal interessieren, wie Eure Erfahrungen mit von Euch abgegebenen Gegenangeboten sind.
Undzwar insbesondere mit DEUTLICH (20-30%) unter dem Angebotspreis liegenden Gegenangeboten.

Dass das in A-Standorten vertane Zeit ist, ist mir klar.
Wie siehts aber in C-Standorten aus, nehmen wir mal Gera in Thüringen.
Wenn ein MFH für 450.000 angeboten wird, dieses aber erst bei max. 350.000 interessant ist, würdet Ihr ein solches Angebot abgeben?

Insbesondere wenn man so etwas systematisch macht, also nicht ein- zwei mal, sondern oft für verschiedene Objekte (10-20 und mehr).

Ist das ein lohenswertes Quotenspiel oder vertane Zeit?
Außerdem: Hättet ihr Bedenken, Euch bei Maklern unbeliebt zu machen?

Danke für Eure Einschätzung!

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Ich kann Dir aus 2 Perspektiven dazu eine Antwort geben

1. als Verkäufer von ETW: Ich bin wirklich sauer, wenn ich mir die Zeit nehme, die Wohnung zu zeigen und dann einen Spaßbieter zu haben. Zwar war ich dabei Contenance, aber ich werde nie wieder Interessenten die ETW zeigen.

2. Als Käufer: ich habe so etwas nur einmal erfolgreich gemacht. Das war aber 2010 (in Berlin bei einem großen WGH) und der Verkäufer wollte das Objekt dringend loswerden  und sonst traute sich kein Kaufinteressent nach einer intensiven Käufersuche an das Objekt heran. (70% Leerstand, viele Feuchtigkeitsstellen, Statische Probleme, wirkliche Mieterprobleme von denen ich glücklicherweise nichts wußte etc. etc.). Da habe ich halt ein bewußt extrem niedriges Angebot (-20%) gemacht. Nachher wollte der Verkäufer dann übrigens vom Vertrag zurücktreten, aber das ist eine andere Geschichte.

Sonst habe ich ein derartiges Vorgehen nie gewählt, weil ich mir alle Objekte genau ansehe und fast immer wegen zu niedriger (realistischer) Angebote ausgeschieden bin. Max. bin ich vielleicht 10% unter geforderten Preis geblieben. Da ich realistisch geblieben bin, konnte ich allerdings meist mit den Maklern weiter arbeiten (natürlich nicht als präferierter Käufer).

Wenn ich Makler wäre würde ich übrigens Spaßbieter, die mir die Zeit stehlen aussortieren. Gerade auch wenn sie extrem niedrig bieten

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vor 31 Minuten schrieb Andreas:

Wenn ich Makler wäre würde ich übrigens Spaßbieter, die mir die Zeit stehlen aussortieren. Gerade auch wenn sie extrem niedrig bieten

Mir würde es nicht darum gehen, den Mega-Jahrhunderts-Deal durch ein unverschämtes Angebot zu erzwingen.


Um beim Standort Gera zu bleiben: Wenn ein Haus zum 16-fachen angeboten wird und ich das 11-12-fache biete, dann denke ich, ist eher das Ausgangsangebot als mein Gegenangebot etwas "frech".

Edited by enterpreneur
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vor 28 Minuten schrieb Andreas:

Wenn ich Makler wäre würde ich übrigens Spaßbieter, die mir die Zeit stehlen aussortieren. Gerade auch wenn sie extrem niedrig bieten

Ich sehe das differenzierter. Viele der aktuell aufgerufenen Preise sind bereits absolute "Spaßpreise", und die Makler tragen daran eine gehörige Mitschuld. Da dürfen sie sich nicht wundern, wenn die Gebote 30% niedriger ausfallen.

Preisverhandlungen vor Besichtigung sind zwar unseriös, aber man kann ja telefonisch durchaus schonmal vorfühlen ob Spielraum besteht. Das spart allen Zeit.

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Ist denn in Gera der Faktor 16 wirklich der Marktwert?

Wenn ich ein Objekt überteuert finde, und der Makler eine Nachfassaktion startet, oder das Objekt nach 2 Wochen immer noch online ist, dann kann ein Gegenangebot sinn machen, was hat man zu verlieren? das Objekt nicht kaufen weil es zu teuer ist? oder das Objekt nicht bekommen weil einer meint das es meht wert ist?

Ich begründe ein Gegenangebot mit baulichen Mängel, der der Lage

Bei Gegenangeboten sichere ich immer eine zügige Verkaufsabwicklung zu

Manche Leute wollen einfach schnell verkaufen, da die Oma ins Altersheim muss, oder sie dem "Vermieterstress" nicht gewachsen sind....

 

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vor 11 Minuten schrieb Matt:

Ist denn in Gera der Faktor 16 wirklich der Marktwert?

bin jetzt kein Gera-Experte, aber aus Investorensicht dürfte 16-fach deutlich zu hoch sein für Gera.

Macht Sinn, Deine Vorgehensweise. Hast du dabei auch schon mal deutliche Abschläge erzielen können (20-30%)?

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vor 26 Minuten schrieb hajo:

Preisverhandlungen vor Besichtigung sind zwar unseriös, aber man kann ja telefonisch durchaus schonmal vorfühlen ob Spielraum besteht. Das spart allen Zeit.

Das frage ich mich auch immer, wie man hier am besten vorgeht.
Das ein oder andere mal wird es sich wohl nicht verhindern lassen, das der Makler abblockt. - Obwohl in Wirklichkeit (seitens des Eigentümers) doch Spielraum da gewesen wäre.

Mir sagte einmal ein Makler ganz offen bzgl. eines Objektes, das mit 700.000 angeboten wurde, dass der Eigentümer wohlhabend sei und das Objekt auch gerne schnell einfach für 500.000 verkauft hätte. Der Makler hätte den Eigentümer erst von einem höheren ( 700.000) Verkaufspreis überzeugen müssen. Ausserdem erwähnte der Makler, dass er selbst eine gewisse Entscheidungsmacht habe und Gegenangebote um die 500.000 gar nicht erst zum Eigentümer durchdringen lässt.
 

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Grundsätzlich denke ich ist es auch eine Frage der Ausdrucksweise.

Ich habe die Male bei denen ich tatsächlich deutlich darunter geboten habe klar erklärt wie ich zu den Zahlen komme und nicht dazu gedrängt.

Zudem habe ich ausgedrückt, dass es für mich ab dieser Zahl erst passt, ich aber weiterhin Erfolg wünsche und man sich bei mir melden könne wenn es doch interessant erscheint.

Das letzte Mal habe ich statt ca. 770€/m² 550 angeboten und Verkäufer wollte mir nach erstem Schlucken einen Haufen weitere Wohnungen zum Paket schnüren bei dem er weiteren Rabatt eingeräumt hat.

Wie gesagt, habe ich mit dieser respektvollen Vorgehensweise die besten Erfahrungen gemacht. Nicht nur privat sondern auch geschäftlich.

Oft sind die Eigentümer auch ursprünglich von einem niedrigeren Wert ausgegangen und wurden von den Maklern zu einem zu hohen Angebotspreis gedrängt.

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vor 1 Stunde schrieb enterpreneur:

Mir würde es nicht darum gehen, den Mega-Jahrhunderts-Deal durch ein unverschämtes Angebot zu erzwingen.


Um beim Standort Gera zu bleiben: Wenn ein Haus zum 16-fachen angeboten wird und ich das 11-12-fache biete, dann denke ich, ist eher das Ausgangsangebot als mein Gegenangebot etwas "frech".

O.k. in der Situation macht ein Gespräch mit dem Makler Sinn. Man gibt dann kein Gebot ab, sondern teilt mit, dass man den Kaufpreis für deutlich überhöht ansieht und den normalen Wert eher beim 10 bis 12 fachen sehen würde und fragt den Makler, ob er sich vorstellen könnte, dass man sich in diese Richtung bewegen könnte. Wenn der Makler den Markt kennt, wird er über so ein Vorgehen eher dankbar sein, denn Leute die Mondpreise bieten bekommen spätestens bei der Finanzierung Probleme (häufig wird der Verkäufer den Mondpreis vorgegeben haben und der Makler warte auf Angebote, da er auch zum Abschluß kommen möchte). Realistisches Vorfühlen dürfte in dem Fall eher positiv gesehen werden. Allerdings hängt hier viel von der Art der Kommunikation ab.

Ich finde für eine normale Lage innerhalb Geras 11 oder 12 immer noch zu hoch, aber ich mag den Immobilienmarkt dort auch nicht (die Stadt hat m.E. keine Zukunft, da komplett überaltert, kaum Industrie, keine Landesregierung oder Uni etc.).

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Manchmal sicherlich ganz sinnvoll den Maklern einen vernünftigen Anhaltspunkt zu geben.

Ich habe mir vor Kurzem ein Mehrfamilienhaus angesehen zu Faktor 20 in einer Kleinstadt nahe Düsseldorf wo es in der Lage kaum etwas zu Faktor 30 gibt.

Das Haus war allerdings so verlottert, dass ich dem Makler mit dem Grundstückswert + 60k für das Haus ein ihm durchaus angemessenes Angebot gemacht habe.

Er hielt dies auch für passend, der Verkäufer hatte aber eher 40% mehr im Sinn und hielt dies auf Grund der Verkäufe um ihn herum für gerechtfertigt.

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vor 3 Stunden schrieb hajo:

Preisverhandlungen vor Besichtigung sind zwar unseriös,

Daran ist aus meiner Sicht überhaupt nichts unseriös.

Ganz im Gegenteil, ich mache das regelmäßig auf der Grundlage der Angaben im Angebot.

vor 3 Stunden schrieb MvA:

Grundsätzlich denke ich ist es auch eine Frage der Ausdrucksweise

Das sehe ich auch so. Wenn man sein Gegenangebot sachlich begründen kann, ist das überhaupt kein Problem.

Ich bin da auch regelmäßig transparent ggü. dem Verkäufer bezüglich meiner Kalkulation.
Das schafft Vertrauen.

vor 2 Stunden schrieb Andreas:

Wenn der Makler den Markt kennt, wird er über so ein Vorgehen eher dankbar sein, denn Leute die Mondpreise bieten bekommen spätestens bei der Finanzierung Probleme (häufig wird der Verkäufer den Mondpreis vorgegeben haben und der Makler warte auf Angebote, da er auch zum Abschluß kommen möchte).

Genau so ist es auch meiner Erfahrung nach.

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vor 6 Stunden schrieb Berri:

Ich bin da auch regelmäßig transparent ggü. dem Verkäufer bezüglich meiner Kalkulation.
Das schafft Vertrauen.

Ist dann nicht der simple Einwand des Maklers oder Verkäufers: "Dann müssen Sie eben mehr Eigenkapital aufbringen, dann rechnet sich diese Immobilie sehr gut"...??

Ich unterstelle mal, dass wir alle hier regelmäßig eine 100% oder 110% Finanzierung anstreben.
Der Makler/Verkäufer hingegen wird eher vom klassischen Kapitalanleger mit 20% oder mehr Eigenkapital ausgehen und unsere Erwartung nicht akzeptieren, dass sich sein Objekt mit einer 100 bzw. 110% Finanzierung rechnen muss.
 

Edited by enterpreneur
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Der Einwand kommt natürlich manchmal. Auch von Maklern, die selbst investieren.
Sehr witzige Gespräche dann.
Aber Transparenz und Offenheit führt unabhängig davon fast immer zu einem guten Gesprächsklima und das ist am Ende oft entscheidend.
Das führt dann dazu, dass sich seriöse Makler von sich aus melden. Und dann nicht nur mit schwachsinnigen Angeboten, da die eigene Linie ja nun bekannt ist.

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Ich mache durchaus auch mal sehr niedrige Angebote. Natürlich immer mit ausführlicher Begründung. Wenn es offensichtlich ist, dass mich das Haus oder die Wohnung nur interessieren, wenn der Preis viel niedriger ist, dann schreibe ich das schon vor der Besichtigung. Denn warum soll ich meine und des Maklers Zeit verschwenden, wenn wir am Ende wegen dem Preis sowieso nicht zusammenkommen?

Viele (vor allem kleine/unerfahrene) Makler aber auch Käufer haben das nicht verstanden, habe ich den Eindruck. Man muss doch von vorn herein klar machen, was Sache ist. So wie ich erwarte, dass in der Anzeige drin steht, dass vor dem Fenster halbstündlich ein Güterzug vorbeirattert, so kann der Makler von mir erwarten, dass ich mir die Zahlen vor der Besichtigung durchkalkuliert habe und tatsächlich die Chance besteht, dass ich das Objekt erwerbe...

 

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vor 10 Stunden schrieb matze sagichnich:

Ich mache durchaus auch mal sehr niedrige Angebote. Natürlich immer mit ausführlicher Begründung. Wenn es offensichtlich ist, dass mich das Haus oder die Wohnung nur interessieren, wenn der Preis viel niedriger ist, dann schreibe ich das schon vor der Besichtigung. Denn warum soll ich meine und des Maklers Zeit verschwenden, wenn wir am Ende wegen dem Preis sowieso nicht zusammenkommen?

Viele (vor allem kleine/unerfahrene) Makler aber auch Käufer haben das nicht verstanden, habe ich den Eindruck. Man muss doch von vorn herein klar machen, was Sache ist. So wie ich erwarte, dass in der Anzeige drin steht, dass vor dem Fenster halbstündlich ein Güterzug vorbeirattert, so kann der Makler von mir erwarten, dass ich mir die Zahlen vor der Besichtigung durchkalkuliert habe und tatsächlich die Chance besteht, dass ich das Objekt erwerbe...

Mir gefällt Deine offene Kommunikationsweise.
Ich denke auch, was soll man sich gegenseitig zu lange etwas vor machen...reine Zeitverschwendung für beide.

Hast du denn schon mal mit einem recht niedrigen Gegen-Angebot Erfolg gehabt?
Das ist die entscheidende Frage die ich mir aktuell stelle: Ist das erfolgsversprechend?
Gut, man wirds bei zahlreichen Objekten versuchen müssen, aber es reicht ja, wenn man ab und zu damit zum Abschluss kommt.

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 Ja, gerade habe ich ein MFH im Schwarzwald gekauft. 300k war es ausgeschrieben, 210 habe ich geboten und wir haben uns dann "in der Mitte" bei 220k getroffen. Da sind aber einige Faktoren zusammengekommen und ich hatte in dem Fall das niedrige Angebot auch nicht im Voraus schon abgegeben. 

Bei dem anderen MFH, das wir dieses Jahr gekauft haben, haben wir auch 20k weniger geboten, als Ausgeschrieben, mit dem Versprechen einer komplikationslosen und schnellen Abwicklung. Aber bei ca. 800k Volumen ist das kein "unverschämt niedriges" Angebot. Nur etwas ungewöhnlich, mit sowas durchzukommen, weil hier in der Gegend gute Objekte des öfteren dazu führen, dass mehr gezahlt wird als in der Anzeige stand.

Edited by matze sagichnich
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@matze sagichnich

Gut zu hören, dass sich der Mut, ein geringes Angebot abzugeben, lohnen kann!
Mich interessiert auch immer wie Leute an die Objekte gekommen sind. War das bei Dir klassisch über immoscout?
Und kannst Du noch was zu deinem KP-Faktor oder qm-Preis schreiben?

Danke und Glückwunsch zu den 2 MFHs!!

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Ja auch im mache Gegenangebote deutlich unter dem ursprünglichen Angebotspreis und hatte damit bereit mehrmals Erfolg. Das hängt aber von Faktoren wie Standort, Situation usw. ab. Die Angebote mache ich schriftlich und lege gut begründet meine Sichtweise dar.

Habe diesen Monat eine 4 Raum Wohnung (von privat) bei ursprünglichem Angebotspreis von 115.000 € zu 81.000 € gekauft bei der schlussendlich auch noch der Verkäufer alle Nebenkosten übernommen hat. 

Letzes Jahr habe ich eine ETW (über eine Hausverwaltung die gleichzeitig Makler war) bei einem Angebotspreis von 50.000 € für 42.600 € gekauft, bei der dann der Verkäufer noch die Maklerourtage gezahlt hat gekauft. Danach habe ich noch ein MFH (von privat) bei einem Angebotspreis von 219.000 € zu 170.000 € gekauft.

Das geht sicher nicht in überhitzten Märkte/Standorten und normalen Situationen.

BG Florian

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@Berri @Matt @matze sagichnich

@florianl

Danke für Eure zahlreichen wirklich guten Antworten!

Könnt Ihr noch etwas dazu schreiben, wie Ihr Euer Angebot begründet?
- Baumängel (paar Beispiele wären super)
- Lage
- Weiteres..

@Berri
Bzgl. Transparenz bei der Kalkulation: Schickst Du dem Makler dann regelmäßig Deine Gesamtkalkulation?

 

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vor 7 Minuten schrieb enterpreneur:

@Berri @Matt @matze sagichnich

@florianl

Danke für Eure zahlreichen wirklich guten Antworten!

Könnt Ihr noch etwas dazu schreiben, wie Ihr Euer Angebot begründet?
- Baumängel (paar Beispiele wären super)
- Lage
- Weiteres..

@Berri
Bzgl. Transparenz bei der Kalkulation: Schickst Du dem Makler dann regelmäßig Deine Gesamtkalkulation?

 

Die Begründung kommt auf den Einzelfall an, wenn man mit "Textbausteinen" kommt, dann ist das keine echte Begründung...

Zuerst nenne ich die positiven Dinge, dann geht es an die Kritikpunkte, Mieteinnahmen, Klientel, Dach, Keller Haustechnik, je nach dem was im argen ist... fundierte Kostenschätzungen machen manchmal Eindruck, weil für manche Mängel liegen schon Angebote vor, und wen man dann noch neue Mängel entdeckt, dann überdenkt manch einer doch noch mal den Preis..

Effektiv ist auch die "good cop bad cop" Methode... = immer zu zweit auf eine Besichtigung, einer findet die Bude toll, und der Andere findet die versteckten Mängel...

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Würdet Ihr zusätzlich auch mit dem schwachen Standort argumentieren?
Also, z.B. bei Gera erwähnen, dass ein Faktor 16 alleine standortbedingt nicht gerechtfertigt erscheint (kann/sollte man natürlicher milder ausdrücken) ?

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Mehrfach versucht in letzter Zeit (durch Kontakte erster Ansprechpartner gewesen, offmarket). Einmal wären knapp 1% drin gewesen, alles andere wurde anderen angeboten und war innerhalb 24h weg. Gelsenkirchen zu Faktor 12 und mehr, nicht A Lagen ;-)

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vor 2 Stunden schrieb enterpreneur:

Bzgl. Transparenz bei der Kalkulation: Schickst Du dem Makler dann regelmäßig Deine Gesamtkalkulation?

Nur wenn der Makler den Eindruck macht, dass er grundsätzlich meiner Argumentation folgen kann. Dann durchaus.

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Ich gebe grundsätzlich immer ein niedrigeres Gebot ab, wenn es das Objekt/die Wohnung auch erfordert.

Seien es Baumängel, mietvertragliche Defizite oder zu erwartende Beeinträchtigungen im direkten Umfeld. ( War an einer Wohnung mit Südbalkon im DG interessiert, wusste aber das das angrenzende unbebaute Grundstück bald projektiert wird und somit das Mietausfallrisiko erheblich zunimmt für die Bauzeit von 1-2 Jahren.  Davon wusste der Verkäufer nichts --> 18% Preisreduzierung akzeptiert)

Ist meines Erachtens auch dringend nötig sämtliche Risikofaktoren entsprechend einzupreisen und diese auch bei seiner Kaufgebotshöhe zu begründen. Alles andere wäre blinder Kauf von Scout24.

Somit wären auch 20-30% nicht frech oder gar unseriös , wenn es dafür auch Gründe gibt. Niedrigere Referenzpreise in direkter Nachbarschaft könnten natürlich auch als Argument herhalten...

 

 

 

 

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Sollte man Eurer Meinung nach das Angebot mit einer Frist versehen?
Welche Fristdauer ist sinnvoll (für MFH bzw ETW)?
Wie ist das weitere Vorgehen, wenn die Frist ohne Rückmeldung seitens des Verkäufers/Maklers verstrichen ist?
 

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