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Smart

Besichtigung der Immobilie durch die Bank

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Ich habe mehrere Eigentumswohnungen und dieses Prozedere ist mir neu. Vielleicht kann mir jemand diesen Vorgang erklären.

Ich habe vor einiger Zeit eine weitere Wohnung erworben, saniert und vermietet. Jetzt möchte die Bank gerne die Wohung von innen besichtigen (was ich bisher in keinem Objekt hatte), nachdem der Mieter eingezogen ist, angebotene Fotos wollen sie nicht.  Die Bank selbst möchte das ich mit dem Mieter spreche und ankündige das ein Anruf der Bank zwecks Besichtigungstermin kommt. Welchen Sinn macht das?

Mein Einkommen hat sich nicht geändert, es gibt keine Rückstände und anderweitige Verbindlichkeiten wie Auto, etc habe ich nicht aufgebaut, die Mietverhältnisse bestehen ansonsten schon unverändert seit Jahren mit den Mietern, auch hier keine Veränderung. Die anderen Objekte haben einen deutlich höheren Wert als meine Verbindlichkeiten, weil ich sie vor einigen Jahren gekauft  und schon entsprechend weit abbezahlt habe (die Wertsteigerung nicht eingerechnet). Alle Objekte wollen sie aber auch nicht besichtigen und bewerten was meine Bonität erhöhen würde. Das Thema kreist wohl um Refinanzierung mit Darlehenspfandbriefen. Prinzipell habe ich nichts gegen Besichtigungen, aber ein frischer Mieter, der gleich einen Anruf der Bank bekommt, weil sie die Räumlichkeiten besichtigen wollen, fördert nicht gerade das Vertrauen in das Mietverhältnis.

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Hallo @Smart

ich habe bei der Finanzierungen meiner Wohnungen jeweils ein entsprechendes Formular unterschrieben, dass die Bank eine Besichtigung durchführen kann und habe das auch schon von anderen gehört. Ich bin mir nicht sicher, ob die Bank tatsächlich überall jemanden hingeschickt hat, da ich damals schon die Kontaktdaten des Maklers oder Mieters weitergegeben habe (mit deren Einverständnis natürlich).

Ich würde nicht sagen, dass es sehr abwegig ist, dass die Bank eine entsprechende Besichtigung tatsächlich irgendwann mal auch während einer Kreditlaufzeit durchführen möchte. Immerhin hat sie ein Interesse daran, dass das Objekt auch tatsächlich (weiterhin) existiert und der Beschaffenheit entspricht, die bei der Finanzierung angegeben wurde. Die Immobilie stellt ja die wesentliche Sicherheit des Kredites dar.

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vor 2 Stunden schrieb Smart:

Prinzipell habe ich nichts gegen Besichtigungen, aber ein frischer Mieter, der gleich einen Anruf der Bank bekommt, weil sie die Räumlichkeiten besichtigen wollen, fördert nicht gerade das Vertrauen in das Mietverhältnis.

In meinem Fall hat die Bank eine Wohnung besichtigt, in der eine über 80-Jährige Dame wohnt. Hinterher hatte ich wochenlange Diskussionen ob ich die Wohnung verkaufen muss und Sie ausziehen muss...

Sprich doch einfach mit der Bank und Teile Ihr Deine Bedenken mit. Evtl. haben die Mitarbeiter einen Alternativvorschlag?

 

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Uns hat man gesagt, wir könnten das auch verweigern, dann würde der Beleihungswert aber 10% niedriger angesetzt. Ich verstehe aber den Vorgang nicht, weil es bei uns keine finanziellen Veränderungen gibt. Die Kredite werden bedient, das Vermögen steht über den Verbindlichkeiten. Die Vermögenswerte der anderen Objekte wollen sie aber nicht neu bewerten. Die Bank verweist auf europäische Richtlinien, nennen können sie die aber nicht. Dubios....

Edited by Smart

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vor 32 Minuten schrieb Smart:

Warum solltest du die Wohnung verkaufen?

Weil ein fremder Mann kommt und die Wohnung anschaut ...

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vor 28 Minuten schrieb Smart:

Die Bank verweist auf europäische Richtlinien,

Ich vermute (-> weiss nicht) dass die Bank einfach eine Unterschrift des Gutachters braucht. Nimms positiv: Dann hast Du eine Zweitmeinung über den Marktwert der Immobilie. Offiziell darf die Bank den nicht nennen, ich habe einfach freundlcih gefragt. Hat mich dann positiv überrascht: Kaufpreis 90k bei Faktor 15 - Marktwert der Immo lt. Bankgutachter 120k ...

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Das ist die Diskussion nicht wert da der Punkt Innenbesichtigung durch Gutachter o.ä. vor einigen Jahren in die Standardkrefitbedingungen der Banken aufgenommen wurden. Gibt es das nicht wird der Kredit automatisch in eine schlechtere Risikokategorie gebucht was entweder Abschläge oder schlechtere Konditionen bedeutet.

ich meine auch dass es seit einiger Zeit eine Bedingung für die Pfandbrieffähigkeit und damit billigere Refi ist. 

Ist alles von der Regulatorik abhängig und hat damit rein gar nichts mit Dir oder deinem Bankberater zu tun.

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vor 39 Minuten schrieb OF_MZ:

Das ist die Diskussion nicht wert da der Punkt Innenbesichtigung durch Gutachter o.ä. vor einigen Jahren in die Standardkrefitbedingungen der Banken aufgenommen wurden. Gibt es das nicht wird der Kredit automatisch in eine schlechtere Risikokategorie gebucht was entweder Abschläge oder schlechtere Konditionen bedeutet.

ich meine auch dass es seit einiger Zeit eine Bedingung für die Pfandbrieffähigkeit und damit billigere Refi ist. 

Ist alles von der Regulatorik abhängig und hat damit rein gar nichts mit Dir oder deinem Bankberater zu tun.

Genau, das wurde mir auch bei der letzten Finanzierung so erklärt. Bei 2 von 5 Wohnungen kam dann im Laufe der letzten Monate ein externer Gutachter-Dienstleister für etwa 10-20 Minuten vorbei, machte Fotos, schaute sich den Keller an mit Elektrik, Rohren,...

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Ist bei meiner Bank auch Standard, wenn es bei Bestandsobjekten ist, sage ich den Mietern "wegen Anschlussfinanzierung" bzw. wegen Wechsel der Bank.

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Hallo @Smart

es gibt da eine Verordnung für Beleihungswerte. Ein Objekt MUSS besichtigt werden, damit der BLW den Regeln entspricht. Bei fehlender Innenbesichtigung müssen 10% Abschlag vom BLW gerechnet werden.

 

Warum die Bank jetzt kommt? Ich sehe folgende Möglichkeiten:

1. Bereinigung der nicht BelWertV konformen BLW'e aus der Vergangenheit.

2. Turnusmässige Überprüfung der BLW'e im Bestand (alle x-Jahre)

3. Anlassbezogene Überprüfung (kann z.B. ein neuer Antrag sein, aber auch Leistungsstörungen in Darlehen/Kontoüberziehungen länger 60 oder 90 Tage)

In deinem Fall vermute ich Bereinigung des Bestandes. Wenn deine Bank Pfandbrief-Fähig werden will, kommen nur BelWertV-konforme BLW'e in Frage.

Was spricht dagegen, dass der BLW 10% niedriger anhesetzt wird? Du hast duch schon einiges getilgt, oder?

Und wenn dein Ansprechpartner in der Bank dir keinen Grund nennen kann, kennt er sicher jemanden bei seinem Arbeitgeber, der ihm auf die Sprünge helfen kann.

VG Tobias

Edited by Tobias Röhrig
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