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Caro6689

Fragen einer absoluten Anfängerin

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vor 15 Stunden schrieb Christian Beyer:

Ich finde das aber auch immer wieder genial, hate am Dienstag auch Übergabe, da kam dann raus, dass die Mietverträge nicht im Original, aber dafür viele mündliche Absprachen vorhanden sind... Vermieter gibts..

Da gebe ich dir sowas von Recht. Man muss teilweise die Hände über dem Kopf zusammenschlagen, was da so manch ein Vermieter in seinem MFH so veranstaltet und den Mietern durchgehen lässt. Bin gerade dabei ein MFH zu kaufen. Von Seiten der Bausubstanz, des Gesamtzustandes, usw. ist alles ok. Aber die undurchsichtigen Mietvereinbarungen, teilweise fehlende Mietverträge und sonstige komischen NK-Abrechnungen muss ich erstmal vorher auf die Reihe bringen, bevor ich auch nur einen Cent überweise. Im Endeffekt wird mich das ein bisschen Zeit und Nerven kosten, bis der Deal durch ist.

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vor 2 Stunden schrieb nemo:

Also hier wäre m.E. die Frage, ob du die Betriebskostenabrechnung ggü den Mietern meinst - ist etwas ungenau definiert? Dann ist die Geschichte mit dem Stichtag nämlich schon falsch. Kaufst du in 2016 das Haus, dann machst du auch die Betriebskostenabrechnung für das gesamte Kalenderjahr (falls der Abrechnungszeitraum dem Kalenderjahr entspricht), da du den Mietern gegenüber als neuer Eigentümer die Abrechnung 2016 im Jahr 2017 schuldig bist..

Aber wieso sollte es falsch sein?

Die Mieter zahlen in 2016 die Nebenkosten für 2016 die der Verkäufer seit Januar in Vorleistung gegangen ist.. Wenn du nun zum 01.10. Kaufst und Preis zahlst.. Ab dann kriegst du die mieten und zahlst die restlichen bzw. Ab da die Nebenkosten.. Der Verkäufer soll seine Abrechnung vonjanuar bis September machen und du machst dann Oktober bis ende des Jahres.. Mach ich jetzt auch so.. Aber halt ab August.. und der Verkäufer und ich machen intern eine zwischenrexhnung weil ich die mieten schon vor kaufpreiszahöung erhalten habe.. Aber das ist eine andere Sache..

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vor 11 Stunden schrieb Ray:

Aber wieso sollte es falsch sein?

Die Mieter zahlen in 2016 die Nebenkosten für 2016 die der Verkäufer seit Januar in Vorleistung gegangen ist.. Wenn du nun zum 01.10. Kaufst und Preis zahlst.. Ab dann kriegst du die mieten und zahlst die restlichen bzw. Ab da die Nebenkosten.. Der Verkäufer soll seine Abrechnung vonjanuar bis September machen und du machst dann Oktober bis ende des Jahres.. Mach ich jetzt auch so.. Aber halt ab August.. und der Verkäufer und ich machen intern eine zwischenrexhnung weil ich die mieten schon vor kaufpreiszahöung erhalten habe.. Aber das ist eine andere Sache..

Weil es im Mietrecht gegenüber dem Mieter keine Zwischenabrechnung gibt. Dazu kommt, dass in den meisten Verträgen ein Abrechnungszeitraum festgelegt ist. 01.01.-31.12. oder 01.05-30.04. oder oder. Das das Haus verkauft wird, gibt dem Käufer nicht das recht, diese Abrechnungszeiträume zu verändern oder gar eine Zwischenabrechnung zu erteilen. Es ist sogar verboten:

"Unwirksam ist ferner die generelle Aufteilung des 12-Monats-Zeitraums in zwei Teilabrechnungszeiträume, was sogar bei einem Vermieterwechsel gilt (LG Berlin, Urteil vom 11.02.2005, AZ.: 65 S 342/04)"

Deshalb schreibt man  in den Kaufvertrag eine Regelung, wie das intern zwischen K und V abzurechnen ist. Im Zweifelsfall ist das Lehrgeld des Käufers, denn wenn Caro im Dezember ins Grundbuch eingetragen wird, muss sie nächstes Jahr GANZ 2016 abrechnen und Guthaben auszahlen, die sie mangels Vereinbarung im Kaufvertrag nie vom Verkäufer bekommen hat. ( Wird sie allerdings erst im Januar eingetragen- hat sie mir 2016 nichts am Hut- evtl. hier das Finanzamt einfach mal warten lassen :-)

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Am 16.10.2016 um 20:25 schrieb Caro6689:

 

In dem Haus gibt es wohl einen "Problemmieter"... der Mietvertrag mit diesem Mieter ist lt. ehem. Eigentümer nicht mehr auffindbar. Der Mieter hat diesen angeblich auch nicht mehr. Was mache ich in so einem Fall? Mit dem Mieter sprechen und einen neuen aufsetzen? Besagter Mieter ist aktuell mit 1 Person in der Wohnung gemeldet. Laut Aussage des ehem. Eigentümers sind seit kurzem die Exfrau und Kinder aber wieder verdächtig oft anwesend (sogar Name am Klingelschild angebracht). Wie verfahre ich in so einem Fall? Dies ist wohl in der Vergangenheit schon mal vorgekommen und der besagte Mieter hat behauptet, dass er alleine dort wohnt und sich geweigert die Abrechnung für 4 Personen zu bezahlen... Last but not least hat er in der Vergangenheit meistens bar bezahlt. Überweisen war nicht so seins. Ich wohne allerdings nicht nebenan (ehemaliger Eigentümer schon) und habe nicht vor Miete in bar anzunehmen. Kann ich darauf bestehen, dass der Mieter mir die Miete überweist?

Fragen über Fragen.. Ich bin gespannt was die nächste Zeit so bringt und freue mich jetzt aktiv im Geschehen mitzuwirken.... zumindest so lange bis mich die ersten nervigen Mieter anrufen ;-) ;-)

Die Gunst der Barzahlung nutzen. Sobald du Vermieter bist warten, dass das Geld nicht pünktlich kommt => abmahnen . Das machst du 3, 4 monatelang und dann fristlos kündigen.

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vor 26 Minuten schrieb Akkarin:

Weil es im Mietrecht gegenüber dem Mieter keine Zwischenabrechnung gibt. Dazu kommt, dass in den meisten Verträgen ein Abrechnungszeitraum festgelegt ist. 01.01.-31.12. oder 01.05-30.04. oder oder. Das das Haus verkauft wird, gibt dem Käufer nicht das recht, diese Abrechnungszeiträume zu verändern oder gar eine Zwischenabrechnung zu erteilen. Es ist sogar verboten:

"Unwirksam ist ferner die generelle Aufteilung des 12-Monats-Zeitraums in zwei Teilabrechnungszeiträume, was sogar bei einem Vermieterwechsel gilt (LG Berlin, Urteil vom 11.02.2005, AZ.: 65 S 342/04)"

Deshalb schreibt man  in den Kaufvertrag eine Regelung, wie das intern zwischen K und V abzurechnen ist. Im Zweifelsfall ist das Lehrgeld des Käufers, denn wenn Caro im Dezember ins Grundbuch eingetragen wird, muss sie nächstes Jahr GANZ 2016 abrechnen und Guthaben auszahlen, die sie mangels Vereinbarung im Kaufvertrag nie vom Verkäufer bekommen hat. ( Wird sie allerdings erst im Januar eingetragen- hat sie mir 2016 nichts am Hut- evtl. hier das Finanzamt einfach mal warten lassen :-)

Man kann das auch geschickter machen.. Hat bei mir, wie bei vielen anderen hervorragend geklappt..

 

vor 23 Minuten schrieb Akkarin:

Die Gunst der Barzahlung nutzen. Sobald du Vermieter bist warten, dass das Geld nicht pünktlich kommt => abmahnen . Das machst du 3, 4 monatelang und dann fristlos kündigen.

Und dafür brauchst du keine drei, vier Monate.. Ist die Miete zwei Monate hintereinander nicht da, dann kann die fristlose Kündigung raus.. Aber sie hat mit keinem Wort erwähnt, dass sie die Leute unbedingt loswerden möchte, also ist dieser Tipp auch nicht unbedingt das wahre..

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vor 6 Minuten schrieb Ray:

Und dafür brauchst du keine drei, vier Monate.. Ist die Miete zwei Monate hintereinander nicht da, dann kann die fristlose Kündigung raus.. Aber sie hat mit keinem Wort erwähnt, dass sie die Leute unbedingt loswerden möchte, also ist dieser Tipp auch nicht unbedingt das wahre..

Ich hab das absichtlich geschrieben, dass ich die Kündigung auf die monatelange und abgemahnte verspätete Mietzahlung stützen würde. im zweiten Monat würde ich mich in diesem Fall nicht trauen zu kündigen. 

Ein problematischer Mieter, der weiss, dass sein Vermieter den Vertrag nicht kennt,.. dass kann nur eine Erfolgsstory werden.

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vor 2 Minuten schrieb Akkarin:

Ich hab das absichtlich geschrieben, dass ich die Kündigung auf die monatelange und abgemahnte verspätete Mietzahlung stützen würde. im zweiten Monat würde ich mich in diesem Fall nicht trauen zu kündigen. 

Ein problematischer Mieter, der weiss, dass sein Vermieter den Vertrag nicht kennt,.. dass kann nur eine Erfolgsstory werden.

Ich würde den dann auch, wie du, am liebsten raushaben wollen.. Würde aber dann schon so vorgehen, dass ich das schnellstmöglich mache.. Das wirkt alles so hinterhältig und geheimnisvoll..

 

Aber man lernt ja aus solchen Situationen

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vor 14 Stunden schrieb Ray:

Aber wieso sollte es falsch sein?

Die Mieter zahlen in 2016 die Nebenkosten für 2016 die der Verkäufer seit Januar in Vorleistung gegangen ist.. Wenn du nun zum 01.10. Kaufst und Preis zahlst.. Ab dann kriegst du die mieten und zahlst die restlichen bzw. Ab da die Nebenkosten.. Der Verkäufer soll seine Abrechnung vonjanuar bis September machen und du machst dann Oktober bis ende des Jahres.. Mach ich jetzt auch so.. Aber halt ab August.. und der Verkäufer und ich machen intern eine zwischenrexhnung weil ich die mieten schon vor kaufpreiszahöung erhalten habe.. Aber das ist eine andere Sache..

Es ist mit den alten Eigentümern auch so abgesprochen, dass sie bis zum 30.09 abrechnen und ich ab dem 01.10... untereinander klären wir das natürlich mit den NBK. Solange hier kein Mieter "Einspruch einlegt ist das doch in Ordnung, nehme ich an. Oder bekomme ich da Probleme mit dem Finanzamt (Stichwört: Pflicht zur Abrechnung von komplett 2016)?

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vor 1 Minute schrieb Caro6689:

Es ist mit den alten Eigentümern auch so abgesprochen, dass sie bis zum 30.09 abrechnen und ich ab dem 01.10... untereinander klären wir das natürlich mit den NBK. Solange hier kein Mieter "Einspruch einlegt ist das doch in Ordnung, nehme ich an. Oder bekomme ich da Probleme mit dem Finanzamt (Stichwört: Pflicht zur Abrechnung von komplett 2016)?

Sehe ich auch so und mache ich auch so.. Wichtig ist, dass du das auch mit dem Versorger abklärst bzw. die die das ablesen.. Bei mir macht das Kalo und die übergeben Zahlen an die Stadtwerke.. Wir haben das dann einfach mit denen besprochen und die haben abgelesen zum Stichtag X (am Besten immer 30/31 des Monats) und nach Kaufpreiszahlung haben wir intern eine Verrechnung gemacht..

 

Ich weiß nicht, welche Probleme es mit dem Finanzamt geben sollte.. Du erhälst (z.B.) ab dem 01.08. die Mieten plus Nebenkosten und hast ab da die Verpflichtung die Versorger zu bezahlen.. Dann ist doch soweit alles gut.. Und durch die Verrechnung mit dem Verkäufer hast du dann auch eine Verbindlichkeit bzw. eine Forderung schriftlich als Rechnung.. Die kommt ja mit in die Steuererklärung..

 

Von 100 Leuten die ich vorher gefragt habe, machen das 100 Leute genauso.. Und der Notar fand das so auch am Besten.. Vorher hatte ich auch gelesen, dass es rechtlich nciht ganz korrekt sein soll.. Wenn es aber problemlos klappt und alle damit einverstanden sind, ist da alles ok bei..

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vor einer Stunde schrieb Caro6689:

Es ist mit den alten Eigentümern auch so abgesprochen, dass sie bis zum 30.09 abrechnen und ich ab dem 01.10... untereinander klären wir das natürlich mit den NBK. Solange hier kein Mieter "Einspruch einlegt ist das doch in Ordnung, nehme ich an. Oder bekomme ich da Probleme mit dem Finanzamt (Stichwört: Pflicht zur Abrechnung von komplett 2016)?

Dem Finanzamt ist das egal. Wenn die Mieter mitspielen, wird das auch gehen. Blöd ist wenn 1, der nachzahlen muss Einspruch einlegt und den anderen Hausbewohnern, das steckt, dass das was ihr da macht mit deutschem Mietrecht nicht in Einklang zu bringen ist. 

Kann aber auch Gutgehen, wenn bei allen Guthaben rauskommt, ist es unwahrscheinlicher, dass sich jemand beschwert :-)

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vor 2 Minuten schrieb Akkarin:

Dem Finanzamt ist das egal. Wenn die Mieter mitspielen, wird das auch gehen. Blöd ist wenn 1, der nachzahlen muss Einspruch einlegt und den anderen Hausbewohnern, das steckt, dass das was ihr da macht mit deutschem Mietrecht nicht in Einklang zu bringen ist. 

Kann aber auch Gutgehen, wenn bei allen Guthaben rauskommt, ist es unwahrscheinlicher, dass sich jemand beschwert :-)

Das stimmt.. Solche Mieter soll es wohl geben ;-)

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@Ray Du hast Recht, da gibt es meistens keine Probleme. Ich wollte nur aufschlüsseln, wie es rechtlich richtig ist. Du kannst ja immer mal einen dabei haben, der meint sich wichtig machen zu müssen. Ich habe es je nach Vereinbarung mit dem Verkäufer oft auch nicht so gemacht. Wie gesagt - ich hatte auch noch nie Probleme damit. Ich sage mal - wo kein Richter da kein Henker. Wenn die Mieter das mitmachen ist ja alles im Lot :):)

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Hallo Caro,

auf meinem Blog (5 kostenfreie Tools, die jeder Immobilieninvestor kennen muss) habe ich ein paar Tipps für Anfänger zusammengestellt. Fünf Internetseiten sind dort aufgelistet und erklärt, die man für Recherchen nutzen kann. Das wäre mal einer der ersten Schritte, damit Du herausfinden kannst, wie die Entwicklungen vor Ort genau sind und mehr Daten über das Objekt bekommst, als üblicherweise in einem Exposé  angegeben. Neben Bodenrichtwerten findest Du auch Lärmkarten, Lagepläne, Vergleichspreise und Vergleichsmieten, etc. Ich hoffe die kurze Zusammenstellung auf meinem Blog hilft Dir weiter, ich feue mich auf Dein Feedback.

Grüße

Raphael

Edited by Raphael Kaiser
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