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Caro6689

Fragen einer absoluten Anfängerin

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vor 1 Stunde schrieb Dominik_:

Hallo zusammen, bin ganz neu hier und habe zum Zitat oben eine Frage: Zieht ihr das persönliche Bankgespräch einem Darlehensvermittler (weiß nicht, ob ich den Namen hier nennen darf, aber ich denke, ihr wisst, wen ich meine) vor? Habe mal vernommen, dass die Darlehensvermittler durch Kontakte zu vielen Banken grundsätzlich bessere Konditionen bekommen, da die Banken sich gegenseitig unterbieten. Stimmt das oder ist das eine Mär? Da der Darlehensvermittler ja auch etwas verdienen möchte, müsste das ja zu "unseren Lasten" gehen... Allerdings könnte dieser Nachteil durch die höhere Konkurrenzsituation für die Banken und daraus resultierender günstigerer Angebote ausgeglichen werden...? Fragen über Fragen...

Wie sind da eure Erfahrungen/Empfehlungen?

Beides probieren.. Ich war z.b. bei der Postbank und habe mir ein Angebot von der deutschen Bank präsentieren lassen und dann war ich bei der deutschen Bank persönlich..

 

Das Gehalt des Vermittlers geht nicht zu deinen Lasten.. I.d.R. Gibt es immer eine Provision (für wen auch immer) und diese liegt bei ca. 1%.. Du kannst deinem Bankberster such sagen, dass du ihm Leute vermittelst die Darlehen für Immobilien benötigen und er gibt dir dann davon wiederum 0,25 - 0,5% ab..

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Hallo liebe Leute!

 

ich bin ebenfalls noch völlig neu und erlaube mir hier gleich mal meinen "Müll" abzulassen. Die Vorstellung hole ich nach, aber ich habe das Bedürfniss zu diesem Thema mich zu äußern.

 

Zum MFH fallen mir einige Punkte ein. 35k Einwohner...ein sehr enger Markt. Gibt es Unis bzw. FHs in der Nähe und/oder größere Arbeitgeber oder touristische Zentren? Wenn ja...dann wäre der Standort so gesehen nicht der schlechteste. Liegt der Ort in einem ausgewiesenem Speckgürtel einer Metropolregion, die dynamisch ist und viele Jobs, Ämter und Verwaltungen konzentriert? Falls ja...wäre eine gute Investition. Wegweiser Kommune kann da unkompliziert erste Auskünfte geben; ansonsten Prognos. Auch hinsichtlich der mittel und langfristigen Bevölkerungsentwicklung.

Thema Angebot: der Eigentümer scheint es sehr "nötig" zu haben. Dann noch ein großzügiger Rabatt. Ich weiß nicht: mir kommt da etwas nicht besonders kosher vor. Eventuell ist die Bank hier wirklich sogar ein Retter/Helfer; kann es sein, dass die Leute in der Bank etwas bemerkt haben, was dir/uns bisher entgangen ist...ich würde einfach die Banker fragen. Sie geben dir in idR Auskunft, sofern man die richtigen Fragen stellt. Diesbzgl. einfach naiv fragen: habt ihr einen Haken entdeckt? Die Gesetzesänderung (die absolut richtig und sinnvoll ist!) alleine dürfte es nach meiner Wahrnehmung nicht sein.

In diesem Zusammenhang wäre der Blick in folgende Unterlagen essentiell: Grundbuchauszug (gibt es Hypotheken und/oder diverse eingetragene Rechte, die den Wert und die Flexibilität des Investments schmälern würden?); Betriebskostenabrechnungen und Protokolle der Eigentümerversammlungen/Hausverwaltung (gibt es diverse "baustellen" die schon etwas länger hin und her geschoben werden?); MIETERLISTEN (welcher Art sind die Verträge und wann wurden sie abgeschlossen; wie setzen sich die Mieten zusammen - liegen vielleicht auch Mietpreisbindungen vor?).

 

Durchmarsch durch die "Bude": ich würde unbedingt einen Bausachverstänigen mitnehmen, der dir relativ rasch mitteilen kann, wo vielleicht Dinge im Argen liegen. Etwas schräg: frag einen Makler aus der Region, ob er nicht mit zur Begehung möchte (zahlt man halt eine kleine Aufwandsentschädigung): würde er das MFH an die Frau/Mann bringen, wenn er makeln würde? Wie schätzt er die Wiedervermietbarkeit der Einheiten ein, wenn es sein projekt wäre?

 

Thema Gewerbe: Bei Gewerbeanteile sind die Banken etwas zurückhaltender was die Kreditvergabe angeht wegen höheres Risiko usw. Was ich geklärt haben möchte an deiner Stelle: welcher Art ist dieser Betrieb. Gaststätte ist ja ein inflationärer Begriff. Ist es ein Cafe oder Restaurant? Dann eher ok. Ist es eine Bar oder sogar Diskothek? Eher schlecht, wegen Probleme mit Betrunkenen und Lärmimissionen (wer will sich als Mieter schon das Gekröhle und den Lärm um 3 Uhr nachts anhören...?)

 

Dies waren meine Gedanken zu dem Projekt. Falls ich Müll geschrieben ahbe, bitte ich um Veständnis...ich selber stehe auch erst noch am Beginn meines Investorendaseins´(und nerve den Thomas ständig mit seltsamen Fragen). .D Und die Vorstellung meiner Person hole ich nach...aber mir war eben jetzt ein Bedürfniss der Caro meine Ansichten über ihr Projekt mitzuteilen.

 

LG

George

 

Edited by Georg J. Heininger
Nachtrag
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Am 21.7.2016 um 19:34 schrieb Georg J. Heininger:

Und die Vorstellung meiner Person hole ich nach...aber mir war eben jetzt ein Bedürfniss der Caro meine Ansichten über ihr Projekt mitzuteilen.

 

Hör auf mit der Caro zu flirten und geh dich vorstellen ! Abbbbbb ! O.oxD:P

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Hallo zusammen :-)

ich war hier lange nicht aktiv, entschuldigt! Ich habe in der Tat etwas Neues zu berichten. Allerdings handelt es sich dabei nicht um das o.g. Objekt (dieses war für mich als Anfängerin aus Sicht der Banken als erstes Objekt deutlich zu groß - vielleicht besser so :-)).

Aktuell bin ich in den letzten Zügen der Verhandlungen über ein MFH mit 6 Parteien, ca. 370qm Wohnfläche, Nettojahreskaltmiete 24480€, BJ 1954, Kleinstadt in NRW... und das ganze für 199.000€ (handelt sich wieder um ein Objekt, welches ich über meinen Bekannten vermittelt bekommen habe; "Notverkauf", zerstrittene Brüder, die Geld brauchen etc...).

Die Finanzierung (100% + NBK sogar mit 25 Jahren Zinsbindung, ich wollte auf Nummer sicher gehen und dafür sind die Konditionen echt okay) bei der Bank habe ich auch schon sicher, jetzt geht es nur noch darum, dass sich die Brüder über letzte Details klar werden und wir einen Notartermin machen.

Hierzu habe ich ein paar Fragen an euch Experten:

  • Die Finanzierungszusage der Bank hat natürlich eine Frist nach welcher das Angebot abläuft. Innerhalb dieser Frist werden wir es nicht zum Notar schaffen. Ich weiß, dass ich nach Unterzeichnung der Verträge noch 14 Tage Widerrufsrecht habe. Ist es gängige Praxis, dass man die Finanzierung unterschreibt (wenn sichergestellt ist, dass der Notartermin in 5 / 7 / 12 Tagen stattfinden) und im Fall der Fälle (Verkauf platzt beim Notar) dann von den Verträgen vor Ablauf der 14 Tage zurücktritt? Entstehen da irgendwelche Kosten? Die Bank sperrt sich hier und möchte die Frist nicht verlängern...
  • Der aktuelle Eigentümer verkauft das Objekt unter Voraussetzung einer Mieterhöhung (heißt im Notarvertrag steht, dass ich das Haus mit o.g. Nettojahreskaltmiete übernehme). Zwischen Verkünden der Mieterhöhung und der tatsächlichen Umsetzung liegen da min. 3 Monate. Was passiert, wenn die Mieter dem widersprechen und ich als dann neuer Eigentümer doch eine niedrigere Miete bekomme (auch die aktuelle Miete rechnet sich :-))? Kann ich diese Differenz dem Verkäufer über irgendwie geltend machen?
  • Aktuell ist noch ein Nießbrauchrecht der Mutter des Verkäufers im Grundbuch eingetragen. Dieses soll beim Verkauf gelöscht werden. Geht das so einfach oder muss man hier noch etwas beachten?

Besten Dank vorab und liebe Grüße

Bei weiteren Fragen zu meinem Vorhaben einfach melden, ich wollte hier jetzt keinen Roman schreiben :-)

Caro

@Ray @Georg J. Heininger

Edited by Caro6689

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vor 17 Minuten schrieb Caro6689:

Hierzu habe ich ein paar Fragen an euch Experten:

  • Die Finanzierungszusage der Bank hat natürlich eine Frist nach welcher das Angebot abläuft. Innerhalb dieser Frist werden wir es nicht zum Notar schaffen. Ich weiß, dass ich nach Unterzeichnung der Verträge noch 14 Tage Widerrufsrecht habe. Ist es gängige Praxis, dass man die Finanzierung unterschreibt (wenn sichergestellt ist, dass der Notartermin in 5 / 7 / 12 Tagen stattfinden) und im Fall der Fälle (Verkauf platzt beim Notar) dann von den Verträgen vor Ablauf der 14 Tage zurücktritt? Entstehen da irgendwelche Kosten? Die Bank sperrt sich hier und möchte die Frist nicht verlängern...
  • Der aktuelle Eigentümer verkauft das Objekt unter Voraussetzung einer Mieterhöhung (heißt im Notarvertrag steht, dass ich das Haus mit o.g. Nettojahreskaltmiete übernehme). Zwischen Verkünden der Mieterhöhung und der tatsächlichen Umsetzung liegen da min. 3 Monate. Was passiert, wenn die Mieter dem widersprechen und ich als dann neuer Eigentümer doch eine niedrigere Miete bekomme (auch die aktuelle Miete rechnet sich :-))? Kann ich diese Differenz dem Verkäufer über irgendwie geltend machen?
  • Aktuell ist noch ein Nießbrauchrecht der Mutter des Verkäufers im Grundbuch eingetragen. Dieses soll beim Verkauf gelöscht werden. Geht das so einfach oder muss man hier noch etwas beachten?

Besten Dank vorab und liebe Grüße

Bei weiteren Fragen zu meinem Vorhaben einfach melden, ich wollte hier jetzt keinen Roman schreiben :-)

Caro

@Ray @Georg J. Heininger

Herzlichen Glückwunsch,

zu deinen Fragen: a) meinst du die Finanzierungszusage, oder die Konditionszusage? dass sie den Zinssatz nur x Tage reservieren ist normal, aber die ganze Finazierung wäre ungewöhnlich

b) das kann nicht funktionieren. Wie du selbst erkannt hast, was machst du wenn ein Mieter widerspricht? oder (auf Grund der Mieterhöhung) auszieht? Letztlich ist es aber egal, da die Klausel nur interessant ist, wenn im Vertrag klar definiert ist, was passieren soll, wenn die Nettojahresmiete eine andere ist. 

c) Weiß die Mutter davon? 

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vor 3 Minuten schrieb Akkarin:

Herzlichen Glückwunsch,

zu deinen Fragen: a) meinst du die Finanzierungszusage, oder die Konditionszusage? dass sie den Zinssatz nur x Tage reservieren ist normal, aber die ganze Finazierung wäre ungewöhnlich

b) das kann nicht funktionieren. Wie du selbst erkannt hast, was machst du wenn ein Mieter widerspricht? oder (auf Grund der Mieterhöhung) auszieht? Letztlich ist es aber egal, da die Klausel nur interessant ist, wenn im Vertrag klar definiert ist, was passieren soll, wenn die Nettojahresmiete eine andere ist. 

c) Weiß die Mutter davon? 

Danke - dann werde ich darauf achten, dass es hier eine klare Definition gibt (wie die aussehen soll, muss ich mir dann nochmal überlegen bzw. Rat suchen...)

Ich habe die Kreditverträge unterschriftsfertig alle zuhause liegen. Es geht um die Konditionen, ja genau.

Die Mutter hatte dieses Recht damals eintragen lassen, da sie das Haus ihren 18 Jährigen Söhnen überschrieben hat und Angst hatte, dass die das einfach schnell zu Geld machen und dieses "auf den Kopf hauen". Ich glaube sie dachte, dass sie dadurch einen verkauf verhindern könnte oder so ;-) Die Mutter wohnt auch aktuell nicht mehr in dem Haus. Unabhängig davon - muss die Mutter der Austragung zustimmen?

Danke & LG

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Ach, noch etwas. Das Haus ist laut Grundbuch in WEG also Eigentumswohnungen eingeteilt. Gehören aber alle dem jetzigen Eigentümer, ich weiß nicht, warum das damals so gemacht wurde.

Dies ist doch kein Nachteil oder? Ich hatte es sogar eher so verstanden, dass es u.U. ein Vorteil sein kann falls ich mal einzelne Wohnungen verkaufen möchte (warum auch immer...)

 

LG

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Der Nachteil besteht darin, dass du dich jährlich zur Eigentümerversammlung einladen musst- sprich die Formvorschriften des WEG sind alle zu beachten.

- jährliche ETV ist einzuladen und durchzuführen

- Beschlussammlung ist führen 

- du kannst dich selbst als Verwalterin bestellen ( es ginge auch jemand anders)

Klar kannst du das ignorieren, als alleinige Eigentümerin aber .. wenn du je einzeln verkaufen willst, werden die Käufer genau diese Unterlagen sehen wollen und du müsstest alles nacherstellen.. 

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vor 17 Minuten schrieb Caro6689:

Danke - dann werde ich darauf achten, dass es hier eine klare Definition gibt (wie die aussehen soll, muss ich mir dann nochmal überlegen bzw. Rat suchen...)

Ich habe die Kreditverträge unterschriftsfertig alle zuhause liegen. Es geht um die Konditionen, ja genau.

Die Mutter hatte dieses Recht damals eintragen lassen, da sie das Haus ihren 18 Jährigen Söhnen überschrieben hat und Angst hatte, dass die das einfach schnell zu Geld machen und dieses "auf den Kopf hauen". Ich glaube sie dachte, dass sie dadurch einen verkauf verhindern könnte oder so ;-) Die Mutter wohnt auch aktuell nicht mehr in dem Haus. Unabhängig davon - muss die Mutter der Austragung zustimmen?

Danke & LG

Okay, dann kein kopf machen. Bufi Konditionen schwanken zwar auch, aber wenn die Bank dir 1,83 % reserviert und es 4 wochen dauert, hab ich es schon erlebt, dass dann 1,78 oder 1,9 rauskamen, aber nicht 2,5% oder solche deutlichen Schwankungen.

Die Was soll geschehen klausel kannst du mit dem Verkäufer frei verhandeln, was auch immer er akzeptiert.

ÖHM Mama muss nicht zustimmen, du kannst auch mit Nießbrauch kaufen, aber.. dann stehen alle Mieten Mama zu. und dir nix. 

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vor 3 Minuten schrieb Akkarin:

Okay, dann kein kopf machen. Bufi Konditionen schwanken zwar auch, aber wenn die Bank dir 1,83 % reserviert und es 4 wochen dauert, hab ich es schon erlebt, dass dann 1,78 oder 1,9 rauskamen, aber nicht 2,5% oder solche deutlichen Schwankungen.

Die Was soll geschehen klausel kannst du mit dem Verkäufer frei verhandeln, was auch immer er akzeptiert.

ÖHM Mama muss nicht zustimmen, du kannst auch mit Nießbrauch kaufen, aber.. dann stehen alle Mieten Mama zu. und dir nix. 

Danke :-)

Nein, nein, kaufen mit Nießbrauchrecht kommt nicht in Frage, das will ich raus haben.

 

 

 

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@Akkarin und @Caro6689  Moment. Das sollte man sich im Detail ansehen: wie hoch ist der Anteil der "Mama" am Gesamtertrag? Wie alt ist diese Person (also ist es eher absehbar, dass....)? Wäre das ganze noch nicht so weit gediehen, könnte man genau das als Argument anführen für einen gewissen preisnachlass (ist auch gerechtfertigt). Erlischt dieses Recht DEFINITIV bei Eigentumsübergang?

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vor 2 Minuten schrieb Georg J. Heininger:

@Akkarin und @Caro6689  Moment. Das sollte man sich im Detail ansehen: wie hoch ist der Anteil der "Mama" am Gesamtertrag? Wie alt ist diese Person (also ist es eher absehbar, dass....)? Wäre das ganze noch nicht so weit gediehen, könnte man genau das als Argument anführen für einen gewissen preisnachlass (ist auch gerechtfertigt). Erlischt dieses Recht DEFINITIV bei Eigentumsübergang?

Es wurde im Vorfeld diskutiert, dass es erlischt. Ich habe mich deswegen bisher noch nicht weiter damit befasst (der Notarvertragsentwurf steht noch aus). Wenn dies plötzlich nicht so sein sollte, dann muss definitiv nochmal über den Preis diskutiert werden.

Ich habe euch mal den entsprechenden Auszug aus dem Grundbuch angehängt. Wie der "Anteil" ist - keine Ahnung. Welche Regelungen die da familienintern untereinander haben, weiß ich nicht. Sollte ich hier noch irgendwas Bestimmtes nachfragen?

 

LG

 

Grundbuch.JPG

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Hmm. Im Grunde ist "Mama" damit Eigentümerin im wirtschaftlichem Sinne. Aber von einer Löschung bei Eigentumsübergang sehe ich nichts. Nur bei nachgewiesenem Tod. Lt. Gesetz fallen sämtliche Erträge dem Nießbrauchsnehmer zu - in diesem Falle tatsächlich die Mieterträge. So zumindest mein kenntnisstand.

Edited by Georg J. Heininger

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also

 

1) hatte ich auch.. Ich habe mit der Bank gesprochen.. Am Besten wäre es, wenn im Darlehensvertrag eine kostenlose Rücktirttserklärung drin steht, die in Anspruch genommen werden kann, falls der Vertrag nicht zustande kommt.. Denk immer dran.. Du bist die Kundin !

2) Du kannst im Notarvertrag vereinbaren, was du möchtest.. Wenn beide Seiten damit eincerstanden sind.. Beispiel:

Du einigst dich mit den Verkäufern darauf, dass sie dir z.B. 10% des Kaufpreis erlassen/zürückzahlen (was auch immer), wenn es nicht zur Erhöhung kommt.. Ich finde es auch besser, wenn es so läuft.. Dann kriegst du die Immobilie noch günstiger und kannst danach rechtlich richtig vorgehen und sie zu einem späteren Zeitpunkt selbst erhöhen.. Mach einfach für dich brauchbare Klauseln in den Kaufvertrag, die aber für die Verkäufer auch zumutbar sind..

3) Je nach, was für ein Nießbrauchsrecht drin ist, kann es sogar da von Vorteil sein, mit zu kaufen.. Es kommt immer darauf an, was gewollt ist und wer was wie später bekommt /regeln muss etc.. Auch da kann man unter Umständen den Preis drücken und die Spielregeln bestimmt.. Reales Beispiel eines Kollegen:

MFH mit Hinterhofbebauung.. Mieteinnahmen der Hinterhofbebauung gehen an eine Frau, solange sie lebt.. Das Objekt rechnete sich auch ohne die Einnahmen von hinten.. Preis kann noch gedrückt werden.. Dann war die Frau auch noch 94 Jahre.. Was will man mehr?

- Objekt rechnet sich auch so

- Kaufpreis gedrückt

- Frau ist bereits 94 Jahre

Bonus: Wenn die Frau nicht mehr lebt, kommen noch weitere Einnahmen hinzu..

 

Nur mal ein Beispiel.. Muss natürlich nicht bei dir so sein..

 

@Georg J. Heininger freut sich gerade.. Caro hat geantwortet B|:thumbsup:

Edited by Ray

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vor 39 Minuten schrieb Caro6689:

Es wurde im Vorfeld diskutiert, dass es erlischt. Ich habe mich deswegen bisher noch nicht weiter damit befasst (der Notarvertragsentwurf steht noch aus). Wenn dies plötzlich nicht so sein sollte, dann muss definitiv nochmal über den Preis diskutiert werden.

Du solltest Dich vor dem Kaufvertragsentwurf damit beschäftigen - eventuell kannst Du Dir das Geld sparen!

Eingetragener Nießbrauch wird gelöscht durch

  • Tod (gegen Nachweis)
  • notarielle Verzichtserklärung der Nießbrauchberechtigten

Liegt Dir eine entsprechende Verzichtserklärung bereits vor?

Falls nicht würde ich mit dem Vertragsentwurf nochmal warten .....

Edited by Arnd Uftring
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Am 3.3.2016 um 11:07 schrieb Caro6689:

Lieben Dank :-) Mir wurde gesagt, dass ich hier bis zu 3 Monate nach Erwerb eine neue Versicherung abschließen kann... Stimmt das? Werde mich damit mal in Ruhe beschäftigen und Angebote vergleichen.

Du hast ein Sonderkündigungsrecht (4 Wochen), nachdem du als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurdest.

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vor 17 Minuten schrieb PhilippMuc:

Hi Caro,

wie sind denn deine Konditionen für den Kredit?

Danke für die Info

Ich hatte dazu bisher absichtlich nichts geschrieben, weil ich weiß, dass die Meinungen hier SEHR weit auseinandergehen.

Aber ich werde es euch hier mal auflisten und höre mir auch gerne an, wenn ihr der Ansicht seid, dass das absoluter Mist ist... lieber jetzt, als wenn ich irgendwelche Verträge unterschrieben habe. Noch habe ich Zeit im Notfall andere Angebote einzuholen...

Bitte bei der Beurteilung im Hinterkopf haben, dass ich davon Gebrauch machen werde, dass man bei Baudarlehen die Abschlussgebühr in Jahr 1 zusätzlich einzahlen darf und dass man pro Jahr eine "Sonderzahlung" in Höhe von ich glaube 5 Promille machen darf (ist irgendwie gesetzlich geregelt, wissen nur nicht viele), sodass die Zinsen und Laufzeit dadurch natürlich eigentlich in Realität anders sein werden.

Der PSD Privatkredit deckt die Nebenkosten und diesen kann ich jederzeit zu 100% zurückzahlen (ist auch kurz nach Vertragsabschluss geplant, da ich dann privat Liquidität zur Verfügung habe).

Bin gespannt auf Eure Meinung.

 

 

Kaufpreis: 199.000 EUR

Sollzinsbindung bis zum Ende der Laufzeit!!!

               
               
               
               
               
               

 

bank.JPG

Edited by Caro6689

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Ich verstehe die Tabelle leider nicht ganz,  wenn ich Position 1 und 3 zusammen nehmen lande ich bei 199.000€ Kaufpreis, soweit so gut.Position 5 sind die Nebenkosten, richtig? Was ist der Rest? Ich habe bis heute noch keine Abschlussgebühren bezahlen müssen, kommt mir komisch vor, sowie die 2 Risiko Lebensversicherungen. 

Ich persönlich bezahle alle Nebenkosten Cash und finanziere 100% mit einem Annuitätendarlehen ( mindestens 3% Tilgung ). Diese Stückelungen kommen mir spanisch vor. Was sagen die Vollprofis dazu?

 

Edited by lexa

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@lexa die 2 Risiko-LVs dienen der Absicherung der Kreditsumme im Todesfall des Darlehennehmers. Ich nehme an, die beiden Verträge stammen aus dem gleichem hause sprich es ist ein "all-in Paket"...die Sparkassen arbeiten öfters so. Natürlich hat man auch die Wahl ein anderes Versicherungsunternehmen zu nehmen.

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