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Caro6689

Fragen einer absoluten Anfängerin

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Bilder ;-)

Bild 1: Frontansicht, die Fassade wird noch gemacht, wird im Kaufvertrag festgehalten.

Bild 2 &3: Umgebung

 

 

 

 

Edited by Caro6689

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vor einer Stunde schrieb Caro6689:

Hallo zusammen,

bin weiterhin dabei mich "weiterzubilden" und habe immernoch das oben beschriebene Objekt im Auge. Habe inzwischen auch diverse Unterlagen erhalten, die ich mir aktuell anschaue.. Im Zuge dessen haben sich wieder ein paar Fragen gesammelt, bei denen ich gut Eure Expertise gebrauchen könnte :-)

Vielen lieben Dank vorab

Caro

 

  • Mietverträge: die Mietverträge sind nicht einheitlich, da zu ganz unterschiedlichen Zeitpunkten von versch. Eigentümern geschlossen. Es gibt 3 gewerbliche Einheiten (1x Pachtvertrag, 2x Mietvertrag - geht das auch bei Gewerbe? Oder müsste das immer Pacht sein?). Worauf sollte ich hier ganz besonders achten?
  • Grundbuchauszug: Außer einer Grundschuld der aktuellen Eigentümer ist hier nicht (mehr) eingetragen. Muss ich hier noch auf etwas Besonderes achten?
  • Gebäudeversicherung: hier habe ich mich noch nicht weiter informiert. Die aktuelle Versicherung umfasst Feuer, Leitungswasser, Sturm/Hagel und weitere Elementargefahren. Der Jahresbeitrag beträgt ca. 2200€, der vereinbarte Selbstbehalt beträgt 10% und max. 5000€ je Versicherungsfall. Kann man hier pauschal eine Aussage treffen, ob das eine gute Versicherung ist?
  • Finanzierung: hier muss ich mich natürlich noch ganz ganz ganz viel belesen. Mein bisheriges Verständnis: es wird ein erstrangiges und ein zweitrangiges Darlehen geben (erster Rang "gegen den Wert des Gebäudes" mit niedirgeren Zinsen und zweiter Rang gegen mich als Credit Risk mit höheren Zinsen). Wenn wir von einer 100% Finanzierung ausgehen (ich weiß, Banken tun sich da schwer, aber ich werde dies über meinen Bekannten mit seinen Konditionen bekommen, das ist schon abgesprochen mit der Bank), in diesem Fall vermutlich 500.000€, könnt ihr abschätzen was hier ein guter Zinssatz wäre? Meine Bonität schätze ich als recht gut ein. Nicht verheiratet, keine Kinder, keine Mietkosten (lebe bei meinem Freund), Auto läuft über meinen Vater, keinerlei sonstige Darlehen. Festes Einkommen, unbefristeter Vertrag. Also eigentlich keine Negativmerkmale. Habt ihr da Erfahrungswerte?

Heute Nachmittag fahre ich vorbei und schaue mir die Umgebung nochmal live an. Das Haus ist von außen laut Expose nicht schön. Aber ich habe ja gelernt, dass es das auch nicht sein muss, solange der Rest stimmt ;-)

Habe ich irgendwas ganz essentielles vergessen? Ich bin super gespannt auf eure Antworten.

Tausend Dank vorab

Caro

Hallo Cora ,

zu deinen Fragen :

Mietverträge : Hier kannst du Info bekommen  http://www.mietrecht.org/gewerbe/unterschied-zwischen-miete-und-pacht-im-gewerbemietrecht/

Grundbuchauszug : Der Auszug sollte nicht älter als drei Monaten sein, das wollen auch die Banken so ...weitere Info hier

 

Gebäudeversicherung : Finde die Summe auch etwas zu hoch. Da kann die aber bestimmt @Rene Bohsem weiter helfen ;) aber mit den 3 Monaten Kündigung ist richtig. Zumindest war es bei mir immer so .

Finanzierung : Für die Zukunft gedacht : Sollte eine Bank dir KEINE 100 % Finanzierung gewähren, so soltest du bei deiner Bonität ( gutes Gehalt vorausgesetzt ) immer hellhörig werden und evtl. noch mal nachrechnen. Wenn das Objekt deinen EK wert ist, dann sollte eine 100 % Finanzierung kein Problem darstellen. Das besagt auch ein Grundgesetz, zumindest für mich : Die Bank gewährt dir immer soviel, wie Sie an das Objekt und dich glaubt.

Guter Zinssatz liegt momentan bei 100 % Finanzierung zwischen 1,9 - 2,4. Meistens alles eine Verhandlungssache :klatsch: immer dran denken : Ein bisschen weniger geht IMMER

BITTE nicht das wichtigste vergessen : Versuche Gespräche mit den Mietern zu führen und finde so heraus , wie es um die Immobilie sowie um die Hausgemeinschaft steht .

 

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Versicherungswechsel einen Monat nach Eigentümerumschreibung im Grundbuch, nicht ab Datum Kaufvertrag

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vor 4 Minuten schrieb ekki54:

Versicherungswechsel einen Monat nach Eigentümerumschreibung im Grundbuch, nicht ab Datum Kaufvertrag

Richtig.

Ob gute oder schlechte Versicherung hängt von vielen Faktoren ab. Ich kann anbieten drüber zu schauen und ein Statement abzugeben.

Sie können über www.bohsem.com selber einen Preisausrechnen (Achtung hier Aktionsnachlass wg. Forum von 25%, aber das geht nur wenn es über meinen Tisch läuft) oder ich rechne es für Sie aus.

Wie Sie wünschen.

Gibt hier ein paar Dinge die ich immer mitversichern würde, z.b. Rohrverstopfung.

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Vielen Dank für die Antworten @Rene Bohsem und @ekki54

Kurzes Update: ich war heute vor Ort. Die Lage ist wirklich in Ordnung. Ich würde sogar behaupten, dass die Häuser drumherum durchweg gepflegter aussehen. Mal völlig unabhängig davon, ob das Haus baulich in Ordnung ist (das ist natürlich Grundvoraussetzung), ist die Umgebung - sprich HInterhof, Balkone, Garage - total zugemüllt mit alten Möbel, Müll etc.

Jetzt tut sich in mir ein großer Zweispalt zwischen "egal, es muss sich nur rechnen" und "da finde ich doch niemals nen Nachmieter, wenn da jemand auszieht" auf. Ich hänge exemplarisch mal ein Bild an. Was meint ihr - definitiv Finger davon lassen oder erstmal die Sachen bei der Bank einreichen und wenn die ihr grds. OK gibt dann mit einem Experten alles genau anschauen?

Mir fehlt hier leider noch die Erfahrung, deswegen suche ich euren Expertenrat :-)

@Thomas Knedel @Nico & Co

Viele Grüße

IMG_0635.JPG

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Ich gehe davon aus, dass Du Dich für das ganze Haus interessierst. (habe nicht den ganzen Beitragsstrang gelesen - oder wieder vergessen:rolleyes:)

Wenn der Preis stimmt - Müll lässt sich einfach entfernen. Guter Verwalter + neuer Hausmeister sind wichtig. Dann kaufst nen Haus, wo mal ordentlich aufgeräumt werden muss:atomrofl:

Balkon 1.OG sieht nicht wirklich gut aus - ist da baulich wirklich alles ok? Die Optik spricht eine andere Sprache.

Wenn das eine ETW ist - finger weg und woanders gucken. Da kannst nichts ändern.

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Ich hätte mit der Gaststätte Bedenken. Wenn der jetzige Mieter, bzw. Pächter auszieht wird es sicherlich schwierig werden Nachmieter zu finden. Gaststätten laufen in der heutigen Zeit nicht mehr so gut. Evt müsste man dort eine Nutzungsänderung in Betracht ziehen. 

 

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vor 2 Stunden schrieb Thomas Knedel:

Ich gehe davon aus, dass Du Dich für das ganze Haus interessierst. (habe nicht den ganzen Beitragsstrang gelesen - oder wieder vergessen:rolleyes:)

Wenn der Preis stimmt - Müll lässt sich einfach entfernen. Guter Verwalter + neuer Hausmeister sind wichtig. Dann kaufst nen Haus, wo mal ordentlich aufgeräumt werden muss:atomrofl:

Balkon 1.OG sieht nicht wirklich gut aus - ist da baulich wirklich alles ok? Die Optik spricht eine andere Sprache.

Wenn das eine ETW ist - finger weg und woanders gucken. Da kannst nichts ändern.

Hallo @Thomas Knedel

es geht um das ganze Haus :-) 7 Wohneinheiten, 3 Gewerbeeinheiten (1* Gaststätte, 2* Büroräume). Der bauliche Zustand ist natürlich die Grundvoraussetzung. Den würde ich aber erst im Detail prüfen lassen sofern die Bank ihr grds. OK geben würde. Die berechnen wohl anhand von BORIS und anderen Tabellen ob der Preis ganz grob zu dem Investment passt und - zusammen mit meiner Bonität - ob sie sich das vorstellen können. Bis dahin keine Kosten für mich.

Im Schritt danach würde ich mit einem Bausachverständigen alle nötigen Details anschauen und prüfen, um für mich final zu entscheiden, ob ich diese Immobilie kaufen möchte. Danach würde dann die Bank den Muster Kaufvertrag mit allem Pipapo aufsetzen, einen eigenen Gutachter rausschicken etc. Das kostet dann natürlich alles Geld.

Macht dieses Vorgehen für euch Sinn? Klingt das plausibel?

Viele Grüße

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vor 55 Minuten schrieb ekki54:

Den Musterkaufvertrag sollte nicht die Bank, sondern ein Notar aufsetzen.

Sorry, da habe ich mich wohl missverständlich ausgedrückt. Das macht natürlich ein Notar, kommt nur zeitlich nach dem Einreichen der Dokumente & der Prüfung der Bank.

LG

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vor 3 Stunden schrieb Caro6689:

Sorry, da habe ich mich wohl missverständlich ausgedrückt. Das macht natürlich ein Notar, kommt nur zeitlich nach dem Einreichen der Dokumente & der Prüfung der Bank.

LG

Sie haben eine PN 

 

LG Kutz

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Ich hatte das glaub ich schon mal angesprochen, mit dem Mehrwert....

Herr Kutz, Sie können Ihre "Beispielangebote" auch gern in den passenden Forenbereich schreiben, ich denke da hat dann jeder etwas von.

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@Mathias Kutz

vor 6 Minuten schrieb Caro6689:

Vielen Dank, aber ich möchte keine Finazierungsvermittlung per PN angeboten bekommen / annehmen. Ich nutze das Forum zum Informationsaustausch, und das öffentlich. Viele Grüße

Kann es sein, dass Sie den Sinn und Zweck dieser Plattform immer noch nicht verstanden haben?

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vor 11 Minuten schrieb Arnd Uftring:

@Mathias Kutz

Kann es sein, dass Sie den Sinn und Zweck dieser Plattform immer noch nicht verstanden haben?

Herr Uftring was ist ihr Problem das sie mich immer wieder Kritisieren müssen haben sie nichts besseres zu tun? 

 

gerne können wir hier uns gerne austauschen aber nicht in aller Öffentlichkeit wenn sie ein Porblem mit mir haben dann sollten wir diese Probleme einmal via chat besprechen ich wäre ihnen sehr verbunden das wir uns mal aussprechen könnten 

 

MFG Kutz 

 

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vor 23 Minuten schrieb Caro6689:

@Mathias Kutz Vielen Dank, aber ich möchte keine Finazierungsvermittlung per PN angeboten bekommen / annehmen. Ich nutze das Forum zum Informationsaustausch, und das öffentlich. Viele Grüße

@Rene Bohsem s.o.

 

 

kein thema war auch nur ein Angebot meiner seits

 

MFG 

 

 

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vor einer Stunde schrieb Mathias Kutz:

Herr Uftring was ist ihr Problem das sie mich immer wieder Kritisieren müssen haben sie nichts besseres zu tun? 

 

gerne können wir hier uns gerne austauschen aber nicht in aller Öffentlichkeit wenn sie ein Porblem mit mir haben dann sollten wir diese Probleme einmal via chat besprechen ich wäre ihnen sehr verbunden das wir uns mal aussprechen könnten 

 

MFG Kutz 

 

Wir kennen uns nicht, wie kann ich dann ein Problem mit Ihnen haben?

Ich äußere meine Meinung zu dem, was ich hier lese und halte nichts davon, eine (halb-) öffentlich begonnene Konversation im verborgenen zu beenden (insofern vielen Dank für Ihre PN).

Rechtlich gesehen bewegen Sie sich mit einigen Ihrer bisherigen Beiträge auf verdammt dünnen Eis.

Bei Ihrem Angebot Prora/Rügen haben Sie ein Prospekt mit entfernten Anbieterdaten hochgeladen, dabei sind Sie beim Vertrieb von Kapitalanlagen zur Anbieterkennzeichnung verpflichtet - dafür gibt es im "wahren" Leben etwas auf die Ohren. Wenn Sie hier einer Teilnehmerin ungewünscht und ungefragt Angebote zukommen lassen nennt man das Spam oder auch unerlaubte Werbung und auch dafür gibt es im "wahren" Leben etwas auf die Ohren. Es soll sogar Empfänger solcher Botschaften geben, die so etwas direkt ihrem Anwalt weiterleiten und dann haben Sie innerhalb kürzester Zeit eine straf- und kostenbewährte Unterlassungserklärung auf dem Tisch liegen.

Darüber hinaus könnte es nicht schaden, sich mit der Intention dieser Plattform auseinanderzusetzen, bei Verständnisschwierigkeiten hilft Ihnen der Plattformbetreiber sicher gerne weiter.

Was sie Kritik nennen sind eigentlich dezente Hinweise, doch leider scheinen Sie (noch) beratungsresistent zu sein.

Xing & Co. dümpeln inhaltlich vor sich hin, weil jeder Verkäufer glaubt, seinen vertrieblichen Schrott abladen zu können - es wäre schön, wenn diese Community einen anderen Weg nehmen würde.

Und nun sorry, @Caro6689 für dieses offtopic, gerne zurück zum Thema.

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Hallo zusammen,

ich habe mein Vorhaben noch nicht begraben und bin immer noch an oben-beschriebener Immobilie interessiert. Ich habe das Objekt inzwischen von außen und innen besichtigt und konnte mir einen Überblick über Lage, Zustand des Hause etc. pp. verschaffen.

Aktuell lasse ich das Projekt von einer Bank prüfen, um mir einen Vorschlag für eine Finanzierung geben zu lassen. Ich habe das "Glück", dass ich - trotz Anfängerstatus - durch meinen Bekannten (und seine Kontakte bei der Bank), sowie meine solide Bonität (zumindest im Vergleich mit anderen Personen meines Alters ;-)) eine 100% Finanzierung bekommen werde. Es geht lediglich um die Konditionen.

Aktuell plane ich mit einer Zinsbindung von 10 Jahren und anfänglicher Tilgung von 2%. Könnt ihr mir eine Indikation dafür geben, was bei einem Darlehensvolumen von ca. 500.000€ und 100% FK ein angemessener Zinssatz wäre? Ich habe bereits eine Indikation bekommen, mich würde aber interessieren, was die Experten hier im Forum für angemessen erachten würden :-)

Lieben Dank vorab
Caro

@Thomas Knedel @Rene Bohsem @Nico @Arnd Uftring  usw. :-)

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Als kleiner Indikator derzeitige Zinssätze einer mir bekannten Bank bei einem Volumen über 100k€ bei einer Laufzeit von 10 Jahren:

  • Finanzierungsbedarf bis in % des Gesamtvolumens: 100% | Effektivzins: 2,07%
  • Finanzierungsbedarf bis in % des Gesamtvolumens: 90% | Effektivzins: 1,76%
  • Finanzierungsbedarf bis in % des Gesamtvolumens: 80% | Effektivzins: 1,46%
  • Finanzierungsbedarf bis in % des Gesamtvolumens: 60% | Effektivzins: 1,31%

Solltest du die Nebenkosten selbst tragen und nur der reine Kaufpreis finanziert werden wärst du in dieser Staffelung bei 100%.

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vor einer Stunde schrieb Caro6689:

Es geht lediglich um die Konditionen.

Frag einfach mehrere Banken, da die Konditionen durchaus bonitäts- und projektabhängig sind. Ansonsten sind solche Tabellen, wie sie Sarod oben gepostet hat, immer ein guter erster Anlauf.

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vor 2 Stunden schrieb Rene Bohsem:

Definitv unter 2 %, rechne mit 1,7 - 1,8% als max.

Welches Netto braucht man denn für eine solche Zinszusage bei einem Volumen von 500.000€?

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