Jump to content
Immopreneur.de | Community für erfolgreiche Immobilieninvestoren
Sign in to follow this  
Caro6689

Fragen einer absoluten Anfängerin

Recommended Posts

Liebe Community,

Meine Name ist Caro, ich bin 26 Jahre alt und arbeite hauptberuflich als Analystin bei einem der größten Energieversorger des Landes.

Nach langer Recherche bzgl. Altersvorsorge etc. bin ich aktuell dabei mich mit dem Thema "Immobilien als Altersvorsorge" zu beschäftigen. Ein Bekannter von mir invstiert seits bereits 15 Jahren (sehr erfolgreich) in Immobilien und versucht mich aktuell davon zu überzeugen, dass dies das non-plus-ultra der Altersvorsorge ist.

Grundsätzlich sind mir die Vorteile im Allgemeinen bekannt. Meine Fragen beziehen sich zum Großteil auf die aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt und ob ein Investment aktuell sinnvoll ist. Anbei mal einige Aussagen des Bekannten, welche ich aktuell noch in Frage stelle. Vielleicht gibt es hier den ein oder anderen Experten, der mir hierzu mal seine Meinung mitteilen würde. Es wäre in meinem Fall das erste Investment in Richtung Immobilien und ich bin natürlich auf der Suche nach "dem optimalen Einstieg"... Hier stellen sich mir natürlich viele, viele Fragen (PS: Das Buch von Thomas Knedel habe ich bereits gekauft und es ist heute angekommen :-))

1. Investment in MFH in guter Lage, voll saniert, Ratio von Kaufpreis zu Nettojahreskaltmiete etwa bei 10-12x rentabel. "Je größer, desto besser" die Relation. Man solle sich von dem Gedanken frei machen, dass das Objekt "schön aussehen" muss. Rendite hat seiner Meinung nach damit nichts zu tun. Ein trockener Keller, ein vernünftiges Dach und eine gute Fassade seien die Kernpunkte. Kein Holztreppenhaus oder sonstige "Schnörkel", am besten geradlinig und strukturiert.

2. Investment zu 100% fremdfinanzieren? "Das Haus finanziert sich von selbst." (Anmerkung: ich würde über diesen Bekannten Hilfe bei der Finanzierung erhalten, sprich er kann mir Konditionen verhandeln, die ich selbst alleine wahrscheinlich als Neukunde nicht bekommen würde (trotz guter Bonität)).

3. Wo ist der Haken? Laut Aussage des Bekannten ist ein "gutes" Objekt so rentabel, dass die kompletten Finanzierungskosten, Nebenkosten + ein Buffer für evtl. Instandhaltungen von den Mieteinahmen überdeckt werden. Ich frage mich natürlich - warum macht das dann nicht jeder? Er hat mir mehrere Beispiele geschickt, bei welchen diese Rechnung aufgeht. Ich - in meinem normalen Job bin ich Analystin im Risikomanagement ;-) - suche immer noch nach den versteckten Risiken (größere Reparaturen, Werteverfall etc. mal ausgenommen, diese Risiken sind natürlich immer da).

Vielen lieben Dank für das Lesen des langen Textes und evtl. Antworten

LG Caro

PS: Der besagte Bekannte/Freund bekommt für seine "Tipps" keinerlei monetären Ausgleich! Es ist also auszuschließen, dass er hier Tipps gibt, um sich selbst monetär zu bereichern.

 

  • Like 4

Share this post


Link to post
Share on other sites

Hi

dein Bekannter hat mit seinen Aussagen nicht Unrecht. Das was er sagt stimmt schon. Das richtige Objekt zu finden ist evtl. mühsam. Und dann müsste man auch Mut genug haben das Ganze umzusetzen. Wieso das nicht alle machen, in Immobilien zu investieren.. gute Frage. Nicht jeder will Arbeit an der Backe haben würde ich sagen, oder Risiken eingehen.. Dein Bekannter scheint aber Ahnung von der Materie zu haben, würde mich an ihn halten und seine Tipps durchaus wahrnehmen und umsetzen. Ansonsten ist die Plattform hier eine super Idee wo Informationen usw. ausgetauscht werden. Denke du bist auf dem richtigen Weg. Manchmal kann der eigene Beruf oder die eigene Bildung zum Hindernis werden. Aber ich hoffe für dich, du hast Vorteile als Risikoanalystin :)

Edited by MI777

Share this post


Link to post
Share on other sites
Gerade eben schrieb MI777:

Hi

dein Bekannter hat mit seinen Aussagen nicht Unrecht. Das was er sagt stimmt schon. Das richtige Objekt zu finden ist evtl. mühsam. Und dann müsste man auch Mut genug haben das Ganze umzusetzen. Wieso das nicht alle machen, in Immobilien zu investieren.. gute Frage. Nicht jeder will Arbeit an der Backe haben würde ich sagen, oder Risiken eingehen.. Dein Bekannter scheint aber Ahnung von der Materie zu haben, würde mich an ihn halten und seine Tipps durchaus wahrnehmen und umsetzen. Ansonsten ist die Plattform hier eine super Idee wo Informationen usw. ausgetauscht werden. Denke du bist auf dem richtigen Weg. Manchmal kann der eigene Beruf oder die eigene Bildung zum Hindernis werden. Aber ich hoffe für dich, du hast Vorteile als Risikoanalysten :)

Vielen lieben Dank für die schnelle Antwort :-) Du hast Recht, im Job werde ich dafür bezahlt möglichst alle Risiken auszuschließen. Aber genau deswegen bin ich mir vielleicht auch über den Zusammenhang den "nominalen Risikos" und der dazugehörigen "Eintrittswahrscheinlichkeit" durchaus bewusst :-)

Ich muss mich definitiv noch ein gaaaaaaaaaaanz großes Stück weiterbilden in der Materie, klar, aber es ist schon mal gut zu hören, dass mir da nicht vollkommener Blödsinn erzählt wird.

Liebe Grüße

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 2 Minuten schrieb Caro6689:

Vielen lieben Dank für die schnelle Antwort :-) Du hast Recht, im Job werde ich dafür bezahlt möglichst alle Risiken auszuschließen. Aber genau deswegen bin ich mir vielleicht auch über den Zusammenhang den "nominalen Risikos" und der dazugehörigen "Eintrittswahrscheinlichkeit" durchaus bewusst :-)

Ich muss mich definitiv noch ein gaaaaaaaaaaanz großes Stück weiterbilden in der Materie, klar, aber es ist schon mal gut zu hören, dass mir da nicht vollkommener Blödsinn erzählt wird.

Liebe Grüße

Evtl. siehst du die Dinge mit dem nominalen Risiko und Eintrittswahrscheinlichkeit zu theoretisch. Aber diese Punkte kannst du auch sicherlich auf dein Immobilieninvestment übertragen. Auch da hast du Risiken und Eintrittswahrscheinlichkeiten, die du mit einpreisen musst. Also ich finde du hast mit deinem Job als Background eine gute Basis erfolgreich zu werden.

Weiterbilden ist auf jeden Fall immer gut und zu empfehlen, denke sogar die Profis bilden sich auch weiter und lernen ständig dazu.

Bin selber kein Profi in dem Sinne, aber zumindest habe ich mir viele Infos und Wissen angeeignet um endlich mal durchzustarten. Nur kann ich dir sagen, dass umso mehr man sich einliest, man das Gefühl bekommt "garnix" zu wissen, weil immer Neues hinzukommt. Weiß nicht wie das andere sehen.. Aber viele werden dir vorschlagen, dein erstes Investment nach einer bestimmten Grundsicherheit dann zu tätigen. Risiken kann man nie ganz ausschließen.

Aber denke solange dein Bekannter mit im Boot ist, als zusätzliche Unterstützung, kannst du nur alles richtig machen :)

 

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 10 Stunden schrieb Caro6689:

3. Wo ist der Haken? Laut Aussage des Bekannten ist ein "gutes" Objekt so rentabel, dass die kompletten Finanzierungskosten, Nebenkosten + ein Buffer für evtl. Instandhaltungen von den Mieteinahmen überdeckt werden. Ich frage mich natürlich - warum macht das dann nicht jeder? Er hat mir mehrere Beispiele geschickt, bei welchen diese Rechnung aufgeht. Ich - in meinem normalen Job bin ich Analystin im Risikomanagement ;-) - suche immer noch nach den versteckten Risiken (größere Reparaturen, Werteverfall etc. mal ausgenommen, diese Risiken sind natürlich immer da).

Hi Caro!

Wie MI777 schon gesagt hat, sind Immobilien tatsächlich sehr spannend. Die Erklärungen deines Freundes sind richtig und werden im Buch von Thomas Knedel dargestellt oder in Videos von Alex Fischer erklärt.

Es gibt allerdings schon einen Haken hinsichtlich der kompletten Finanzierung. Je höher du finanzierst, d. h. die EK-Quote reduzierst, desto stärker hebelst du deine EK-Rendite. Allerdings hebelst du genauso stark, wenn sich das Investment nicht rechnet...Das ist der Haken. 

Da du als Risikocontrollerin arbeitest könnte man auch anders sagen, die effiziente Kapitalmarktkurve des CAPM gilt auch hier, so dass höhere Rendite IMMER höheres Risiko meint (nicht zwingend umgekehrt). Du kannst lediglich schauen, dass du bei gewünschtem Risiko die maximale dafür adäquate Rendite einfährst, und da sehe ich Immobilien als sehr gutes Investment an. :daumen:

Vielleicht solltest du klein anfangen. Ich habe auch erst mit nur einem Grundstück im Speckgürtel einer Metropole angefangen. Nun schaue ich nach meiner ersten Eigentumswohnung. :kaffeetrinker_2:

Edited by Dagobert

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 2 Stunden schrieb Dagobert:

Es gibt allerdings schon einen Haken hinsichtlich der kompletten Finanzierung. Je höher du finanzierst, d. h. die EK-Quote reduzierst, desto stärker hebelst du deine EK-Rendite. Allerdings hebelst du genauso stark, wenn sich das Investment nicht rechnet...Das ist der Haken. 

So sehe ich das auch. 

@Caro6689 - Dein Bekannter gefällt mir :daumen: - seine Beispiele sind in Kombination mit Dagoberts hinweis, genau das, worauf es ankommt.

Lies Dich ein wenig ein, suche Dein erstes Investment und leg einfach los...

(hinsichtlich eines geeigneten Standortes wird Dir Dein bekannter sicher den richtigen Tipp geben, so wie sich das hier liest)

Share this post


Link to post
Share on other sites

Vielen lieben Dank @Thomas Knedel, @Dagobert und alle anderen für Eure Antworten.

Ich bin weiterhin fleißig am informieren, lesen, nachfragen :-)

Ich habe mir von meinem Bekannten über seine "Kontakte" mal eine Immobilie raussuchen lassen, die er für einen möglichen Kandidaten hält. Ich möchte bewusst direkt mit einem MFH einsteigen. Gerne würde ich Euch mal die Eckdaten auflisten und Eure Einschätzung dazu hören.

MFH in einer Kleinstadt (ca. 35k Einwohner) in NRW

Wohnfläche ca.470,00m²
Gewerbefläche ca.208,00m²
Besonderheit Balkone
Soll-Miete 52.320,00€ p.a.
Baujahr 1961
Grundstück 611qm
Kaufpreis: 569.000,00€ offiziell, verhandelt auf 480.000,00€

Im Erdgeschoss befindet sich eine Gaststätte, darüber 6 ME. Das Haus ist voll vermietet und wurde letztes Jahr saniert, bis auf die Fassade. Verhandelt wurde bilateral bisher, dass die Fassade noch erneuert wird (sicherlich nicht hochwertig, aber akzeptabler Mindeststandard) und ein Jahr Mietgarantie. Das Objekt ist derzeit voll vermietet.

Das Haus ist optisch nicht schön! Aber ich habe je bereits gelernt, dass es darauf weniger ankommt, solange es sich rechnet ;-) Was denkt ihr über diese grundsätzlichen "Key Facts" auf dem Papier (dass die Lage ok ist vorausgesetzt, ist sicher keine TOP Lage, aber es liegt auch nicht auf dem Dorf o.Ä.). Die Ratio von Nettojahresmiete / (verhandeltem) KP ist natürlich gut, solange es nicht zu enormen unvorhersehbaren Extrakosten kommt. Welche Fragen fallen Euch spontan ein, die man auf jeden Fall zustäzlich (bei einer Besichtigung / Kontakt zum Verkäufer) direkt stellen sollte?

Vielen Dank im Voraus für eure großartige Hilfe :-)

  • Like 2

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 18 Stunden schrieb Caro6689:

1. Investment in MFH in guter Lage, voll saniert, Ratio von Kaufpreis zu Nettojahreskaltmiete etwa bei 10-12x rentabel. "Je größer, desto besser" die Relation. Man solle sich von dem Gedanken frei machen, dass das Objekt "schön aussehen" muss. Rendite hat seiner Meinung nach damit nichts zu tun. Ein trockener Keller, ein vernünftiges Dach und eine gute Fassade seien die Kernpunkte. Kein Holztreppenhaus oder sonstige "Schnörkel", am besten geradlinig und strukturiert.

2. Investment zu 100% fremdfinanzieren? "Das Haus finanziert sich von selbst." (Anmerkung: ich würde über diesen Bekannten Hilfe bei der Finanzierung erhalten, sprich er kann mir Konditionen verhandeln, die ich selbst alleine wahrscheinlich als Neukunde nicht bekommen würde (trotz guter Bonität)).

3. Wo ist der Haken? Laut Aussage des Bekannten ist ein "gutes" Objekt so rentabel, dass die kompletten Finanzierungskosten, Nebenkosten + ein Buffer für evtl. Instandhaltungen von den Mieteinahmen überdeckt werden. Ich frage mich natürlich - warum macht das dann nicht jeder? Er hat mir mehrere Beispiele geschickt, bei welchen diese Rechnung aufgeht. Ich - in meinem normalen Job bin ich Analystin im Risikomanagement ;-) - suche immer noch nach den versteckten Risiken (größere Reparaturen, Werteverfall etc. mal ausgenommen, diese Risiken sind natürlich immer da).

 

Hallo Caro und herzlich willkommen,

einer der wichtigsten Punkte die dein Bekannter schon erwähnt hat ist, das das Objekt nicht schön aussehen muss und du nicht mit dem Gedanken an die Sache gehst, ob du selber da wohnen wollen würdest. Beim Investment kommt es zuerst auf die Zahlen an, nur die müssen "schön" sein und nicht schön geredet werden. 

Bei einem Inverstment sollte sich sie Immobilie nicht nur selbst finanzieren, sondern du solltest noch einen Cash Flow im Monat damit produzieren.Meiner meinung nach solltest du " gute Investments " immer zu 100 % finanzieren !!! Dein EK behälst du in der Hinterhand für a ) weitere Immobilien oder b ) für unvorhersehbares ( schreibt man das so ? O.o ) ... kleines Beispiel : Du kaufst eine Immobilie die du nur zu 80 % finanzierst und dein EK mit 20 % einbringst. Du hast dein MFH gekauft und das ganze Geld inkl.EK ist weg !!! Nun sitzt der Teufel im Detail und die Heizung knallt dir nach 6 Monaten durch und muss schnellstens gemacht werden. Momentan hast du aber kein Geld für diese Heizung mehr, da alles in die Finanzierung geflossen ist. also rennst du wieder zur Bank und machst : Bitte Bitte !!! Wenn du Pech hast, wird dieses Geld dann richtig teuer und dein Berater sieht dich als Laie an, da du sowas nicht mit einkalkuliert hast . Der nächste Deal wird damit schon schwierig.

und zu Punkt 3 : Mein Lieblingspunkt :D

Bei einem gut durchdachten und durchgerechneten Investment gibt es keinen Haken ! Das ist die deutsche Mentalität, die beim Thema Geld immer nach einen Haken sucht, was nicht durch einen " Profi im Anzug " angepriesen wird. Kennst du noch den Spruch ? :,, Die Rente ist sicher " ? Daran glauben heutzutage noch bestimmt 95 % der deutschen. Menschen vertrauen viel zu oft auf Aussagen von Menschen, die es machen um Geld zu verdienen. Dein Bekannter meint es gut mit dir und möchte dafür einfach kein Geld, was heutzutage nicht mehr selbstverständlich ist . Versetz dich einfach in die Lage , ob du auch nach einem Haken gesucht hättest, wenn dir dein Berater bei der Bank diesem Tip gegeben hätte ;)

Warum das nicht jeder macht ? Weil sich einfach nicht jeder mit dem Thema Geld beschäftigt und lieber sein Leben im Hamsterrad sitzt und schön der Masse hinterher läuft. Menschen die ausergewöhnliches erreicht haben, waren immer anders als  "Jeder " ;)

Umso mehr du dich mit diesem Thama beschäftigst, umso normaler kommt es dir vor und wird dir verständlicher. Als du das erste mal im Auto gesessen hast, hattest du bestimmt auch Angst und jetzt ist es wahrscheinlich etwas ganz normales für dich .

Hier hast du aufjedenfall eine Top Plattform gefunden die dir sicherlich weiter helfen kann

 

  • Like 6

Share this post


Link to post
Share on other sites

@Nico Vielen lieben Dank. Ich hatte vergessen zu erwähnen, dass ich alles zu 100% finanzieren möchte (auch hier ist mein Trumpf der besagte Bekannte, der natürlich bei seiner Bank ein gewisses Standing hat mit dem der "Empfehlungen" aussprechen kann und entsprechend auch ganz gute Konditionen erhalten kann).

Die Finanzierung ist für mich - auch wenn ich beruflich garnicht so weit davon weg bin - auch Neuland, da ich bisher noch nie in meinem Leben für irgendwas einen Kredit aufnehmen musste. Aber da halte ich mich für "fähiger" mich da reinzuarbeiten und auch zu beurteilen / vergleichen etc. als bei dem kompletten Neuland Immobilien.

Ich bin gespannt, finde auf jeden Fall immer mehr Gefallen an dem Gedanken und grds. Spaß mich mit der Sache zu beschäftigen!

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 15 Minuten schrieb Caro6689:

MFH in einer Kleinstadt (ca. 35k Einwohner) in NRW

Wohnfläche ca.470,00m²
Gewerbefläche ca.208,00m²
Besonderheit Balkone
Soll-Miete 52.320,00€ p.a.
Baujahr 1961
Grundstück 611qm
Kaufpreis: 569.000,00€ offiziell, verhandelt auf 480.000,00€

Im Erdgeschoss befindet sich eine Gaststätte, darüber 6 ME. Das Haus ist voll vermietet und wurde letztes Jahr saniert, bis auf die Fassade. Verhandelt wurde bilateral bisher, dass die Fassade noch erneuert wird (sicherlich nicht hochwertig, aber akzeptabler Mindeststandard) und ein Jahr Mietgarantie. Das Objekt ist derzeit voll vermietet

Rechnet bitte immer mit der IST Miete... Soll Miete ist nur ein Sahnehäubchen, was viel zu oft schön geredet wird. Meine Fragen wären noch ? Wieviel Prozent macht die Gaststätte von den Gesamt Miete aus ? Um was für eine Gastätte handelt es sich ? Eher Kneipe oder Restaurant ? Wielange sind die Besitzer von der Gaststätte schon Mieter ? Läuft die Gaststätte oder gibt es einen häufigen wechsel ? Sprecht vorher mit allen Mietern um ein Gefühl dafür zu bekommen, ob die Hausgemeinschaft passt. Durch die Gespräche findet Ihr im weiteren evtl. noch versteckte Sachen oder Mängel die euch kein Makler oder Eigentümer sagen wird ;) Schaut euch auch alle Mietverträge an um evtl. später optimieren zu können

  • Like 5

Share this post


Link to post
Share on other sites

Was mir noch fehlt ist auf die richtigen Versicherungen zu achten und die Preise dafür einzukalkulieren.

Vielleicht ist Dir/uns das allen ganz klar, aber ich dachte ich lasse es nicht unerwähnt...B|

Ansonsten besteht Dein größtes Risiko wahrscheinlich darin evtl. keine Mieter zu finden. Das kannst Du aber recht einfach checken.

Geh einfach z.B. zu Immobilienscout24.de (oder einer anderen "Börse") und schaue explizit nach angebotenen Miet-Wohnungen in der Nähe des Objektes die vergleichbar sind (gleiche Größe, Balkon ja/nein, usw...) und schau einfach zu welchem Preis diese angeboten werden. Das Ergebnis dann einfach auf Deine Mietpreise umrechnen und schon siehst Du ob nicht evtl. sogar noch Mietsteigerungspotential besteht.

Sollte dies der Fall sein, solltest Du die Wohnung immerhin zur derzeitigen IST-Miete leicht wieder vermietet bekommen (da diese ja dann geringer wäre als die Marktmiete) und damit wäre Dein Mietausfallrisiko recht überschaubar (ist natürlich immer ein wenig vorhanden).

Außerdem hättest Du optimaler Weise sogar noch Renditechancen durch Erhöhung der Mieten (nicht einrechnen bei der Finanzierung, aber umsetzen sobald wie möglich und sich über die Zusatzeinnahmen freuen... 9_9).

Gewerbemietverträge werden anders behandelt als "normale" Wohnraummietverträge und können z.B. MwSt. beinhalten. Ich bin hier kein Experte, aber auch für Kündigung, Kaution, Renovierung usw. bestehen hier andere Regeln. Du kaufst Dir hier also mehr oder weniger alle Themen ein, die man so haben kann, aber die sind alle lernbar.

Wenn Du dabei auch noch Unterstützung durch Deinen Bekannten hast umso besser.

Ach so und immer dran denken. Nur durch Fehler lernt man. Also das Angebot sieht nicht schlecht aus und ich denke es könnte Spaß machen (sofern nicht z.B. Schimmel in einer Wohnung ist, oder andere Feinheiten, die man natürlich bei Besichtigung usw. genau betrachten muss.

Viel Spaß.  

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 3 Stunden schrieb Chamomille:

Was mir noch fehlt ist auf die richtigen Versicherungen zu achten und die Preise dafür einzukalkulieren.

 

Wohngebäudeversicherung / Glasversicherung / Haus-und Grundbesitzerhaftpflicht

werden vom Eigentümer oder Verwalter abgeschlossen und auf den Mieter zu 100% umgelegt.

Hier spielt nicht nur der Preis eine Rolle sondern auch das Leistungsniveau, denn euer Mieter wird bei einem Schaden keinen Euro dazu beisteuern, hatte schon die Diskussionen über Beiträge und Leistung und ich handel Privat immer mit vollem Leistungsumfang.

Dazu gehört auch der Elementareinschluss in der Wohngebäude (ERGO zeichnet das Risiko Deutschlandweit), weiterhin habe ich Rohrverstopfung und ein paar Präventionsmaßnahmen versichert.

Rechtsschutzversicherung

Hier gibt es diverse Anbieter auf dem Markt, zu achten ist hier ebenfalls das Leistungsniveau. U.A ist hier auch die Bonitätsabfrage vorab eine gute Ergänzung. Da die Rechtsschutzversicherer nicht nur auf Creditreform o.ä. zugreifen sondern auch auf das Zahlungsverhalten bei KFZ-Versicherungen

Kosten sind nicht auf die Nebenkosten "abwälzbar" sondern mindern lediglich den Ertrag aus V+V

Mietnomadenversicherung (Für Leute mit Angst)

Hier wird wie schon gesagt die Schäden durch Mietnomaden versichert, häufig mit festgelegten Summen wie 5000 € oder 10.000 €.

Ein für mich akzeptabler Anbieter in diesem Bereich ist die R+V.

Ausgaben sind ebenfalls auf als Gewinnmindernd in der V+V ansetzbar.

Es gilt oft eine Selbstbeteiligung in Höhe der Kaution, deshalb immer 3 Monatsmieten Kaution festlegen und immer den ersten Teil vor Einzug kassieren.

 

Einige Vermieter lassen sich gern den Haftpflichtnachweis vorlegen, dieser stellt aber nur eine Momentaufnahme da und gibt keine Garantie für die Schäden die entstehen können.

  • Like 4

Share this post


Link to post
Share on other sites

Vielen Dank @Rene Bohsem und @Chamomille! Mit den Versicherungen habe ich mich noch nicht auseinandergesetzt, aber dass sie essentiell sind ist klar :-)

Ich werde am Wochenende als ersten Schritt mal zu dem Objekt hinfahren und mir ein Bild von der Umgebung / Wirkung von außen machen. Würdet ihr euch bei der aktuellen politischen Lage Gedanken um potentielle Flüchtlingsheime in direkter Nachbarschaft machen (bzgl. Wertminderung etc.)? Das ist hier im Ruhrgebiet ja ein ziemlich präsentes Thema im Moment...

Share this post


Link to post
Share on other sites

Auf jeden Fall würden soziale Brennpunkte, die durch einen großen Zuzug von EU-Ausländern (Bulgaren, Rumänen) oder Flüchtlingen die Gegend unattraktiver machen. Nehmen wir das Beispiel Duisburg, dort gibt es Stadtteile oder Straßenzüge, wo die Nachfrage nach Wohnraum sinkt. Wer will schon im "Ghetto" wohnen ;)

Share this post


Link to post
Share on other sites
Am ‎25‎.‎02‎.‎2016 um 07:47 schrieb Caro6689:

Wohnfläche ca.470,00m²
Gewerbefläche ca.208,00m²
Besonderheit Balkone
Soll-Miete 52.320,00€ p.a.
Baujahr 1961
Grundstück 611qm
Kaufpreis: 569.000,00€ offiziell, verhandelt auf 480.000,00€

Im Erdgeschoss befindet sich eine Gaststätte, darüber 6 ME. Das Haus ist voll vermietet und wurde letztes Jahr saniert, bis auf die Fassade. Verhandelt wurde bilateral bisher, dass die Fassade noch erneuert wird (sicherlich nicht hochwertig, aber akzeptabler Mindeststandard) und ein Jahr Mietgarantie. Das Objekt ist derzeit voll vermietet.

Nur für mein Verständnis:

Das Objekt ist voll vermietet - ist dann die Soll-Miete eine Ist-Miete oder wie ist das zu verstehen?

Das Objekt ist voll vermietet - warum dann eine Mietgarantie, die nur Geld kostet?

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 1 Minute schrieb Arnd Uftring:

Nur für mein Verständnis:

Das Objekt ist voll vermietet - ist dann die Soll-Miete eine Ist-Miete oder wie ist das zu verstehen?

Das Objekt ist voll vermietet - warum dann eine Mietgarantie, die nur Geld kostet?

Hallo Arnd,

richtig, ist voll vermietet. Also IST = SOLL in diesem Fall.

Mietgarantie wurde vom Verkäufer angeboten. Man muss wissen, dass dies eher ein "Notverkauf" ist, da der Verkäufer die Liquidität braucht und somit quasi mit dem Rücken zur Wand steht... wenn er seine (langjährigen?) Mieter kennt, dann ist sein Risiko bei der Mietgarantie ja verhältnismäßig gering. Deswegen unter Umständen ein Schnäppchen, wenn es keine bösen Überraschungen gibt (das muss ich eben noch herausfinden ;-)).

Ich habe ein wenig das Gefühl (ich weiß, ich bin selbst absoluter Anfänger), dass der Verkäufer wirklich darauf angewiesen ist schnell Liquidität zu erlangen und deswegen viele Kompromisse eingeht... Kein Wissen, reines Bauchgefühl..

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 12 Minuten schrieb Caro6689:

Mietgarantie wurde vom Verkäufer angeboten.

Eine Mietgarantie ist im Vertrieb eigentlich ein Instrument, um beim "Dummenfang" die Sinne zu vernebeln und das Denken auszuschalten.

Es verwundert ein wenig ...

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

Hallo Caro,

das Angebot an sich klingt bei den Zahlen echt gut, allerdings solltest du die Region sehr genau prüfen. Demographie, Netto Wanderungsbewegung, Arbeitsmarkt, Anbindungen, Schulen, Kitas, Ärzte, Freizeitfaktoren für jede Altersgruppe.

Ich denke aber auch, dass wenn du einen Bekannten hast der seit 15 Jahren in der Materie steckt, er das mit dir sicher gut beurteilen kann. Wichtig ist eben das entweder eine hohe Nachfrage  an Mieteinheiten (hier sowohl Wohnen als auch Gewerbe) besteht oder du die "Konkurrenz" durch ein besseres Angebot schlägst, so dass du immer eine Vollvermietung hast.

Grüße

Share this post


Link to post
Share on other sites

Richtig, kurzum: Makro- und Mikroanalyse.


Scheint ein interessantes Objekt zu sein. Fotos wären gut um sich einen besseren Eindruck zu machen.

Solche "Notverkäufe" sehe ich eher kritisch, kann auch ein Mittel sein um Dich unter Zeitdruck zu setzen oder den wahren Verkaufsgrund zu verschleiern. Ähnlich wie bei Zalando mit der Angabe "Nur noch 3 Teile verfügbar".

Da ggf. noch mal genauer nachhaken. Bin gespannt wie es sich bei Dir entwickelt, viel Erfolg. :)

 

Share this post


Link to post
Share on other sites

Hallo zusammen,

bin weiterhin dabei mich "weiterzubilden" und habe immernoch das oben beschriebene Objekt im Auge. Habe inzwischen auch diverse Unterlagen erhalten, die ich mir aktuell anschaue.. Im Zuge dessen haben sich wieder ein paar Fragen gesammelt, bei denen ich gut Eure Expertise gebrauchen könnte :-)

Vielen lieben Dank vorab

Caro

 

  • Mietverträge: die Mietverträge sind nicht einheitlich, da zu ganz unterschiedlichen Zeitpunkten von versch. Eigentümern geschlossen. Es gibt 3 gewerbliche Einheiten (1x Pachtvertrag, 2x Mietvertrag - geht das auch bei Gewerbe? Oder müsste das immer Pacht sein?). Worauf sollte ich hier ganz besonders achten?
  • Grundbuchauszug: Außer einer Grundschuld der aktuellen Eigentümer ist hier nicht (mehr) eingetragen. Muss ich hier noch auf etwas Besonderes achten?
  • Gebäudeversicherung: hier habe ich mich noch nicht weiter informiert. Die aktuelle Versicherung umfasst Feuer, Leitungswasser, Sturm/Hagel und weitere Elementargefahren. Der Jahresbeitrag beträgt ca. 2200€, der vereinbarte Selbstbehalt beträgt 10% und max. 5000€ je Versicherungsfall. Kann man hier pauschal eine Aussage treffen, ob das eine gute Versicherung ist?
  • Finanzierung: hier muss ich mich natürlich noch ganz ganz ganz viel belesen. Mein bisheriges Verständnis: es wird ein erstrangiges und ein zweitrangiges Darlehen geben (erster Rang "gegen den Wert des Gebäudes" mit niedirgeren Zinsen und zweiter Rang gegen mich als Credit Risk mit höheren Zinsen). Wenn wir von einer 100% Finanzierung ausgehen (ich weiß, Banken tun sich da schwer, aber ich werde dies über meinen Bekannten mit seinen Konditionen bekommen, das ist schon abgesprochen mit der Bank), in diesem Fall vermutlich 500.000€, könnt ihr abschätzen was hier ein guter Zinssatz wäre? Meine Bonität schätze ich als recht gut ein. Nicht verheiratet, keine Kinder, keine Mietkosten (lebe bei meinem Freund), Auto läuft über meinen Vater, keinerlei sonstige Darlehen. Festes Einkommen, unbefristeter Vertrag. Also eigentlich keine Negativmerkmale. Habt ihr da Erfahrungswerte?

Heute Nachmittag fahre ich vorbei und schaue mir die Umgebung nochmal live an. Das Haus ist von außen laut Expose nicht schön. Aber ich habe ja gelernt, dass es das auch nicht sein muss, solange der Rest stimmt ;-)

Habe ich irgendwas ganz essentielles vergessen? Ich bin super gespannt auf eure Antworten.

Tausend Dank vorab

Caro

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 1 Minute schrieb Caro6689:
  • Gebäudeversicherung: hier habe ich mich noch nicht weiter informiert. Die aktuelle Versicherung umfasst Feuer, Leitungswasser, Sturm/Hagel und weitere Elementargefahren. Der Jahresbeitrag beträgt ca. 2200€, der vereinbarte Selbstbehalt beträgt 10% und max. 5000€ je Versicherungsfall. Kann man hier pauschal eine Aussage treffen, ob das eine gute Versicherung ist?

Einfach mal Angebote diverser anderer Vers. einholen.

2.200 EUR sind m.E. zu viel. Kann allerdings durch dein Gewerbeanteil so hoch sein?!

Ich zahle zb., MFH 4 WE, ca. 400 EUR im Jahr. Ohne Elementar.

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 4 Minuten schrieb Sebastian Lo:

Einfach mal Angebote diverser anderer Vers. einholen.

2.200 EUR sind m.E. zu viel. Kann allerdings durch dein Gewerbeanteil so hoch sein?!

Ich zahle zb., MFH 4 WE, ca. 400 EUR im Jahr. Ohne Elementar.

Lieben Dank :-) Mir wurde gesagt, dass ich hier bis zu 3 Monate nach Erwerb eine neue Versicherung abschließen kann... Stimmt das? Werde mich damit mal in Ruhe beschäftigen und Angebote vergleichen.

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 2 Minuten schrieb Caro6689:

Lieben Dank :-) Mir wurde gesagt, dass ich hier bis zu 3 Monate nach Erwerb eine neue Versicherung abschließen kann... Stimmt das? Werde mich damit mal in Ruhe beschäftigen und Angebote vergleichen.

Nein ich denke 1 Monat. So war es bei mir.

Edited by Sebastian Lo

Share this post


Link to post
Share on other sites

Create an account or sign in to comment

You need to be a member in order to leave a comment

Create an account

Sign up for a new account in our community. It's easy!

Register a new account

Sign in

Already have an account? Sign in here.

Sign In Now
Sign in to follow this  

×
×
  • Create New...