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philipp.ru

Beauftragung von eine Hausverwaltung beim Mehrfamilienhaus, Vertrag

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Hallo Forum Mitglieder,

für mein neues Mehrfamilienhaus liegt mir ein Hausverwaltungsvertrag mit folgenden Absatz vor:

"Für die vom Verwalter zu erbringenden Leistungen im Zusammenhang mit
Reparaturen, steht diesem eine Vergütung von 5 % der Lieferantenrechnung
zu, jedoch mindestens 50 € je Einzelfall."

Wie bewertet Ihr diesen Absatz? Haltet Ihr diesen als üblich?

Ich verstehe, dass Reparaturen zusätzlicher Aufwand für die Hausverwaltung ist. Wenn beim Mieter für 150 Euro repariert werden muss, dann werden 150 Euro für die Reparatur und 50 Euro für den Verwalter fällig. Das halte ich nicht verhältnismäßig.

Ich freue mich auf Eure Antworten.

Viele Grüße Philipp

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vor 10 Minuten schrieb philipp.ru:

Ich verstehe, dass Reparaturen zusätzlicher Aufwand für die Hausverwaltung ist. Wenn beim Mieter für 150 Euro repariert werden muss, dann werden 150 Euro für die Reparatur und 50 Euro für den Verwalter fällig. Das halte ich nicht verhältnismäßig.

das sehe ich auch so. Sowas sollte inklusive sein.

Die 5% fördern auch nicht gerade die Wirtschaftlichkeit. Leider prüfen die HV die Rechnungen oft nicht richtig und vergeben Aufträge viel zu teuer. Die Frauen in der Buchhaltung haben oftmals keinerlei technischen Sachverstand. Das fällt mir immer bei Belegprüfungen auf 

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Ach... das macht doch keiner inklusive...wenn ein Verwalter bei 10 einheiten 15 eur je Einheit 150 im Monat verdient , ist doch wohl klar, das die orga von Instandsetzungen nicht dazu gehören, die 50 sind normal , kenne ich auch von Anderen verwaltern, manche nehmen noch mehr, rechnen aufwand pro stunde ab, zB 80 eur und 60 für nicht leitend angestellte Netto plus Märchensteuer.

Da kommen bei deinem genannten fall mal schnell 2-3 std orga zusammen plus MwST

die 50 eur wären mir für den Aufwand viel zu wenig... etliche Handwerker anrufen , Angebote einholen, abstimmen, termin mit mieter koordinieren, Rechnung prüfen, x-80 emails hin und her... und das für 50 eur ?

Wenn der kunde dann noch meckert, 50 wären zu teuer, würde ich sofort sagen, soll sein scheiss selber machen 

Edited by Jb007
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vor 12 Minuten schrieb Jb007:

Ach... das macht doch keiner inklusive...wenn ein Verwalter bei 10 einheiten 15 eur je Einheit 150 im Monat verdient , ist doch wohl klar, das die orga von Instandsetzungen nicht dazu gehören, die 50 sind normal , kenne ich auch von Anderen verwaltern, manche nehmen noch mehr, rechnen aufwand pro stunde ab, zB 80 eur und 60 für nicht leitend angestellte . 

Da kommt bei deinen genannten fall mal schnell 2-3 std orga zusammen 

Ohne mich groß mit Beauftragungen von HV auszukennen finde ich die Summe auch zu hoch. Bei deinem Beispiel Jb007 ist meine perönliche Ansicht folgende:

Solche Maßnahmen treten nicht Monatlich in jeder einzelnen Einheit auf. Bei einem Jahresverdienst von 1800€ müsste der Verwalter (meine unerfahrene Schätzung) vielleicht 5 solcher Maßnahmen betreuen. Ich würde auch vermuten, dass die Verwalter ihre Handwerker an der Hand haben, somit beläuft sich der Aufwand insbesondere bei kleinen Reperaturen ("Wasserhahn tropft") auf genau einen Anruf. Neben der Jahresabrechnung kann man für 1800,- durchaus 5 Anrufe tätigen meiner Meinung nach. Bei 50,- pro Einzelfall unter 1000,- würde ich in dem Fall den scheiss tatsächlich selber machen. Die 5% Regel finde ich wiederum ok. Je größer die Kosten umsogrößer wird auch der Aufwand sein (mehrere Gewerke etc.), mit steigenden Kosten wird auch der Eigentümer die Rechnungen genauer prüfen und den Verwalter ggfs auch zur Rede stellen.

 

Ist wie gesagt meine Meinung, ich selber habe noch kein MFH und kann daher wirklich nicht aus Erfahrung sprechen.

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vor 9 Stunden schrieb Jb007:

die 50 eur wären mir für den Aufwand viel zu wenig... etliche Handwerker anrufen , Angebote einholen, abstimmen, termin mit mieter koordinieren, Rechnung prüfen, x-80 emails hin und her... und das für 50 eur ?

ich denke die 50 Euro beziehen sich auf Kleinaufträge. Da ruft man doch nur den Klempner an und stellt den Kontakt zum Mieter her und dann kommt irgendwann die Rechnung die im besten Fall nochmal geprüft wird.

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vor 16 Minuten schrieb JB:

ich denke die 50 Euro beziehen sich auf Kleinaufträge. Da ruft man doch nur den Klempner an und stellt den Kontakt zum Mieter her und dann kommt irgendwann die Rechnung die im besten Fall nochmal geprüft wird.

Hi JB, nee der Aufwand ist tatsächlich größer

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Ich habe MFH-Verwalterverträge mit 4 Hausverwaltungen und einen WEG-Verwaltervertrag mit einer anderen HV (mir gehören dort 85% der MEA), alle Häuser sind in verschiedenen Großstädten Ostdeutschlands plus eine Unistadt. Bei keiner Verwaltung zahle ich für Handwerkerbeauftragung. Meistens wird ja ohnehin nur der Haushandwerker beauftragt. Allerdings mache ich die Handwerkerauswahl und Bauaufsicht bei größeren Bauvorhaben (Fassade, Wohnungssanierung etc.) weitgehend alleine. Bei der WEG-Verwaltung kommt so etwas schon häufiger vor. Allersdings kenne ich dort Zahlungen eher für größere Bauprojekte (ab einigen tausend Euro). Kleinaufträge sollten auf jeden Fall von der Verwaltung ohne seperate Berechnung durchgeführt werden (ich habe praktisch alle ETW ohne Sondereigentumsverwaltung, im Sondereigentum lasse ich mir meist Handwerkerkontakte von der Verwaltung geben und beauftrage die Handwerker direkt, auch um diese kennenzulernen).

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Üblicherweise wird für größere Aufträge ab einem Betrag von x (zB 2500, bei mir immer nach vorheriger Absprache) eine meist prozentuale Gebühr vereinbart. Der von dir genannte Passus ist zumindest im Bestand mE nicht marktüblich, ich habe hier Erfahrung mit ca 10 HV in den letzten 5 Jahren.

@JB 15 Euro pro Einheit sind auch nicht marktüblich heutzutage, mit 20 bist du schon sehr gut bedient 

Edited by OF_MZ

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Ich habe mich mit der Hausverwaltung nun auf ein Kompromiss geeinigt.

Die Hausverwalter Gebühr wird gering erhöht, dafür beginnt die 5 % Klausel erst ab 500 Euro.

Ich gehe nach der Auffassung:
Leben und Leben lassen.

Die Hausverwaltung hat Aufwand und will das verständlicherweise bezahlt haben.

Ich möchte Planungssicherheit (immer gleiche Beträge).

Reparaturen über 500 Euro sind eher die Ausnahme. Mir ging es um die kleinen Kleckerbeträge.

Ich bin zufrieden und froh eine hoffentlich gute Hausverwaltung gefunden zu haben die Bock auf das Haus hat.

Ich bedanke mich bei euch, für eure schnellen Beiträge. Diese haben mir in der Entscheidungsfindung sehr geholfen.

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Ich kenne die Regelung erst ab 2500 € (kann ich auch nachvollziehen, da dann ggf. auch Bauabnahme etc gemacht werden muss oder Vergleichsangebote eingeholt werden o.ä.).

Ich würde die Klausel ganz rausverhandeln bzw erst ab 2500 € / 5000 € akzeptieren. Außerdem eine Freigabegrenze einführen bei der die Verwaltung deine Zustimmung braucht um zu beauftragen. Sonst ist seine einzige Motivation, dass die Reparaturen über 500 € liegen^^

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vor 6 Stunden schrieb philipp.ru:

IReparaturen über 500 Euro sind eher die Ausnahme. Mir ging es um die kleinen Kleckerbeträge.

Ich bin zufrieden und froh eine hoffentlich gute Hausverwaltung gefunden zu haben die Bock auf das Haus hat.
 

Jetz kannst du dich darauf Einstellen dass jeden mögliche Kleistreparatur richtung 500 Euro laufen wird :(((.

Gute Hausverwaltungen gibt es nicht. Besser als du als Eigentümer wird um deine Immobilie keiner kümmern. Das ist leider die traurige Wahrheit.

 

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vor einer Stunde schrieb eugkoll:

Gute Hausverwaltungen gibt es nicht. Besser als du als Eigentümer wird um deine Immobilie keiner kümmern. Das ist leider die traurige Wahrheit.

leider sehr wahr ... darum staune ich immer mit welcher Leichtigkeit Herr Knedel & Co empfehlen für jeden Handgriff "Spezialisten" zu beauftragen

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Na, jeder muss für sich entscheiden, ob der Aufwand der eigenen Zeit den ggf. vorhandenen Qualitätsverlust rechtfertigt.
Die Frage ist immer welche Farbe das Hamsterrad hat.

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Am 19.6.2019 um 20:38 schrieb eugkoll:

Jetz kannst du dich darauf Einstellen dass jeden mögliche Kleistreparatur richtung 500 Euro laufen wird :(((.

Gute Hausverwaltungen gibt es nicht. Besser als du als Eigentümer wird um deine Immobilie keiner kümmern. Das ist leider die traurige Wahrheit.

 

Ich bin da anderer Meinung.

Ich habe tag täglich mit Hausverwaltungen als Dienstleister beruflich zu tun. Ich versuche zum Vertragsanfang viel mit der HV zu reden und Sie auf meine Bedürfnisse zu sensibilieren. Ich bin froh, dass Sie mir Arbeit abnehmen, aber die Richtung gebe ich vor.

Aber klar. Mir ist auch bewusst, dass ein vorhandenen Qualitätsverlust da ist. Wenn ich es selber machen würde, wären vielen Dinge vermutlicher genauer. Aber ich will es halt nicht selber machen. Von daher muss ich, wie Berri es schon sagte, in den sauren Apfel beißen, dass nicht alles Perfekt ist. Dafür habe ich mehr Zeit. 🙂

Zum Beispiel für den Ausschau nach neuen Objekten.

 

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On 6/19/2019 at 9:57 PM, JB said:

darum staune ich immer mit welcher Leichtigkeit Herr Knedel & Co empfehlen für jeden Handgriff "Spezialisten" zu beauftragen

Ich staune da keinesfalls drüber und bin gedanklich eher bei jb007 und philipp. Wenn bei mir bei einem Mieter etwas kaputt ist, läuft es oft so ab:

  1. Mieter ruft mich an, ich kann nicht rangehen
  2. Ich rufe den Mieter zurück, Mieter geht nicht ran
  3. Mieter schreibt mir ne WhatsApp
  4. Ich rufe den Mieter an, er möge probieren es selbst zu lösen (Heizung entflüften, Sicherung reindrücken, Rauchmelder selbst tauschen etc.)
  5. Wenn das nicht klappt und ich tätig werden muss, rufe ich den Handwerker an
  6. Der Handwerker ist im Urlaub
  7. Ich recherchiere und finde nach einigen Anrufen / Rückrufen einen Handwerker, der die Aufgabe übernehmen kann (und will)
  8. Ich gebe dem Handwerker die Nummer des Mieters, damit die beiden sich verabreden können
  9. Im besten Fall löst der Handwerker das Problem  [worst case ruft er noch mal an, Ersatzteil xyz wird benötigt (dieses ist natürlich teuer) etc. etc.]
  10. Handwerker schickt mir die Rechnung
  11. Ich zahle die Rechnung

Rechnungsbetrag: 300€

Wenn mir jetzt jemand sagt: Zahl 350€, und dafür bekäme ich von Punkten 1 bis 11 nicht mal etwas mit und sie passieren "automatisch".. da müsste ich nicht lange überlegen :). Take my money!

Und jetzt stell dir mal vor du hast nicht ein Dutzend Wohneinheiten sondern hunderte...

Ich sehe es wie Thomas: Ich möchte mich auf die Investoren-Tätigkeit konzentrieren. Da schaffe ich den größten Mehrwert für meine eingesetzte Zeit. Ich will nicht Verwalter sein, und schon gar nicht Handwerker oder Buchhalter.

Wenn mir das Auslagern dieser Tätigkeiten ermöglicht, ein paar weitere renditeträchtige Objekte zu akquirieren - dann zahle ich doch gern dafür.

Thomas' redet nicht umsonst von "Systemen". Ab einer gewissen Anzahl von Objekten geht es um das Auslagern und die Automatisierung von Prozess-Schritten. Im besten Fall läuft alles auch dann weiterhin rund, wenn ich 3 Wochen auf einer Detox-Farm in Sri Lanka bin (überspitzt..)
Und das ist mir dann ein paar Scheine wert.

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vor 19 Stunden schrieb Kalle:

Ich staune da keinesfalls drüber und bin gedanklich eher bei jb007 und philipp. Wenn bei mir bei einem Mieter etwas kaputt ist, läuft es oft so ab:

  1. Mieter ruft mich an, ich kann nicht rangehen
  2. Ich rufe den Mieter zurück, Mieter geht nicht ran
  3. Mieter schreibt mir ne WhatsApp
  4. Ich rufe den Mieter an, er möge probieren es selbst zu lösen (Heizung entflüften, Sicherung reindrücken, Rauchmelder selbst tauschen etc.)
  5. Wenn das nicht klappt und ich tätig werden muss, rufe ich den Handwerker an
  6. Der Handwerker ist im Urlaub
  7. Ich recherchiere und finde nach einigen Anrufen / Rückrufen einen Handwerker, der die Aufgabe übernehmen kann (und will)
  8. Ich gebe dem Handwerker die Nummer des Mieters, damit die beiden sich verabreden können
  9. Im besten Fall löst der Handwerker das Problem  [worst case ruft er noch mal an, Ersatzteil xyz wird benötigt (dieses ist natürlich teuer) etc. etc.]
  10. Handwerker schickt mir die Rechnung
  11. Ich zahle die Rechnung

Rechnungsbetrag: 300€

Wenn mir jetzt jemand sagt: Zahl 350€, und dafür bekäme ich von Punkten 1 bis 11 nicht mal etwas mit und sie passieren "automatisch".. da müsste ich nicht lange überlegen :). Take my money!

Und jetzt stell dir mal vor du hast nicht ein Dutzend Wohneinheiten sondern hunderte...

Ich sehe es wie Thomas: Ich möchte mich auf die Investoren-Tätigkeit konzentrieren. Da schaffe ich den größten Mehrwert für meine eingesetzte Zeit. Ich will nicht Verwalter sein, und schon gar nicht Handwerker oder Buchhalter.

Wenn mir das Auslagern dieser Tätigkeiten ermöglicht, ein paar weitere renditeträchtige Objekte zu akquirieren - dann zahle ich doch gern dafür.

Thomas' redet nicht umsonst von "Systemen". Ab einer gewissen Anzahl von Objekten geht es um das Auslagern und die Automatisierung von Prozess-Schritten. Im besten Fall läuft alles auch dann weiterhin rund, wenn ich 3 Wochen auf einer Detox-Farm in Sri Lanka bin (überspitzt..)
Und das ist mir dann ein paar Scheine wert.

die Kleinreparaturen sind bei mir nicht die großen Zeitfresser. Und die Einsparung, die mit einem gewissen Koordinationsaufwand erreicht werden kann, ist enorm. Die Einsparung kommt ja zu den 50 Euro noch dazu

Die großen Zeitfresser sind hingegen Neuvermietung, Steuererklärung, Betriebskostenabrechnung und größere Renovierungs/ Sanierungsprojekte

 

 

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vor 4 Stunden schrieb JB:

 

Die großen Zeitfresser sind hingegen Neuvermietung, Steuererklärung, Betriebskostenabrechnung und größere Renovierungs/ Sanierungsprojekte

 

 

Das seh' ich genau so. Die Dinge, die früher die Hausverwaltung für mich machte, mache ich jetzt so nebenbei. Der große Aufwand liegt auch für mich bei den o. g. Dingen, und da kommt es sehr auf gute Partner und gute Prozesse an.

Edited by Peter Kohl

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Ich teile die allgemeine Skepsis viele alter Hasen beim Thema Hausverwaltungen. Es gibt keine wirklich guten. Trotzdem habe ich bei fast allen Objekten Hausverwaltungen, obgleich ich mich full time um meine Immobilien kümmere (da meine Objekte in Ostdeutschland liegen zahle ich in der Regel übrigens nur die 15 Euro). Warum: ich habe keine Lust und Zeit mich um allen Kleinkram zu kümmern wie NKA, Übergaben, Neuvermietung, Kleinreparaturen, Schriftverkehr etc. Da ich nicht vor Ort wohne kann ich dadurch auch kurzfristig jemand zum Objekt schicken (auch erlaubt mir das Urlaub etc.).

Trotzdem führe ich die HVs sehr eng und kontrolliere fast alle wesentlichen Schritte: keine Neuvermietung passiert ohne mein o.k. , jede größere Reparatur beauftrage ich selbst und mache dort auch in der Regel die Bauabnahme etc., jedes Kündigungsschreiben wird von mir kontrolliert (und ggf. in die rechtliche Prüfung gegeben).

Ich kann nur jedem mit etwas Zeit der nicht alle Objekte in der Nähe des Wohnorts hat, solch ein Modell empfehlen (selbst in Berlin wo ich mit Umland ca. 60% meiner Mieterträge und 3/4 des Wertes habe habe ich eine HV beauftragt obwohl ich fast wöchentlich vor Ort bin).

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