Jump to content
Immopreneur.de | Community für erfolgreiche Immobilieninvestoren
Sign in to follow this  
MichelDream

Ladenlokal in Wohnung umwandeln WEG (Nutzungsänderung)

Recommended Posts

Hallo,

ich habe ein Ladenlokal in Hürth (bei Köln) gekauft. Es befindet sich in einer WEG, die in erster Linie aus Wohnungen besteht. Leider gestaltet sich die Vermietung als Gewerbeeinheit als schwierig, daher würde ich es gerne in eine Wohnung umwandeln. Beim Bauamt sagte man mir, dass eine Nutzungsänderung aufgrund der Gegebenheiten mit einfachen Mitteln und ohne große bauliche Veränderung möglich sei. So muss wahrscheinlich nur eine Dusche / Wanne eingebaut resp. das Badezimmer wohngerecht umgebaut werden. 

Nun zu meinen Fragen:

Wie würdet ihr gegenüber der WEG vorgehen?

Muss ein einstimmiger Beschluss zur Zustimmung eingeholt werden? Würde sich ein sog. Umlaufbeschluss anbieten? Ich gehe davon aus, dass eine Zustimmung aller Eigentümer möglich ist. Der Beirat ist auf meiner Seite und in der Vergangenheit wurden die Bewohner stets durch die Gewerbemieter (Kiosk Shisha-Bar etc.) gestört. 

Muss ggf. auch die Teilungserklärung geändert werden?

Anbei ein aktueller Plan und ein paar Fotos.. hat vielleicht jemand kreative / praktische Ideen hinsichtlich umbau?

Vielen Dank für eure Hilfe!

Plan jpg.jpg

DSC_0067.jpg

Share this post


Link to post
Share on other sites

Als was steht die Einheit denn in der Teilungserklärung ? Teileigentum ?

Wenn ja, dann muss die Teilungserklärung geändert werden. Das kann nicht einfach "beschlossen" werden, sondern es muss jeder Eigentümer zum Notar. Zudem muss jeder Grundpfandgläubiger, also die Banken der anderen Eigentümer, ebenfalls notariell zustimmen (wodurch sie Arbeit, aber keinen Vorteil haben). Sobald eine WEG eine bestimmte Größe hat wird das nicht klappen. Sollte die WEG also mehr als vllt. 10 Eigentümer umfassen würde ich keinen Gedanken daran verschwenden, die Erfolgschancen sind praktisch null und die Kosten sehr hoch.

 

Aus dem Grundriss, der Beschriftung "Haus C" und den Zahlen 32 und 33 würde ich eine große WEG vermuten. Dann ist das einfach vergeblich, du wirst mit dem leben müssen, was du gekauft hast.

Edited by Friedrich Hi.
  • Like 2

Share this post


Link to post
Share on other sites

Andere Lösung: Du machst gewerbliche Kurzzeitvermietung draus (AirBnB). Damit bleibt es ein Gewerbe und du musst die TE nicht anpassen.

Das ist dann aber gewerbliche Vermietung. Also am besten ne GmbH/UG gründen und dein Ladenlokal an diese Vermieten. Die GmbH bewirtschaftet dann das ganze.

Falls hier die erfahrenen Kollegen einen Fehler wittern, würden mich Argumente interessieren, da ich das gern auch so machen würde.

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor einer Stunde schrieb KFleischer:

Andere Lösung: Du machst gewerbliche Kurzzeitvermietung draus (AirBnB). Damit bleibt es ein Gewerbe und du musst die TE nicht anpassen.

Das ist dann aber gewerbliche Vermietung. Also am besten ne GmbH/UG gründen und dein Ladenlokal an diese Vermieten. Die GmbH bewirtschaftet dann das ganze.

Falls hier die erfahrenen Kollegen einen Fehler wittern, würden mich Argumente interessieren, da ich das gern auch so machen würde.

Eine Vermietung a la AirBnB ist zwar ein Gewerbe aber ganz klar kein Laden. Warum sollte so etwas denn durch die TE abgedeckt sein?

Es handelt sich doch klar um eine andere Nutzung als eine Ladennutzung.  Durch AirBnB kommen doch ganz andere Belästigungen (u.a. Lärm nach üblichen Ladenschlußzeiten) auf die WEG zu. Hinzu kommen die m.E. zu erwartenen öffentlichen Baugenehmigungsauflagen (auch baurechtlich ist eine Kurzzeitvermietung etwas ganz anderes als eine Ladennutzung....). Hierzu müsste ggf. ins Gemeinschaftseigentum eingegriffen werden. Auch hierfür wäre aufjeden Fall eine Zustimmung aller Eigentümer notwendig.....

Edited by Andreas

Share this post


Link to post
Share on other sites

Eine Aufteilung in eine Wohnung dürfte sich schwierig gestalten. Du hast hier lt. Plan eine 105-qm-Einheit mit alleine einem Raum von 90 qm. Die Fenster sind aber, bis auf das kleine Guckloch, alle nur auf einer Seite. Wie soll da eine Aufteilung in mehrere Räume möglich sein ? Bei 105 qm wird man - Minimum - eine 3-Zi-Wohnung machen müssen, besser 4-Zi.

Klar, es gibt auch 100-qm-1-Raum-Loftwohnungen für den Designer von heute, aber ob der sich in Deine Anlage einmietet ??? Da dürfte die Vermarktung ebenso schwierig werden.

Lösungsmöglichkeiten:

1. Weiter Vermarktung als Gewerbe, evtl. Preiszugeständnisse machen

2. Weg damit, sofort wieder verkaufen, notfalls mit Verlust, so schmerzhaft das ist. Du hast Dir eine Gurke andrehen lassen, sorry....

Hintergrund: Vor einigen Wochen war ich an einem tollen Wohn- und Geschäftshaus dran, 1.500 qm mit 15 Einheiten, super Lage und tolle Architektur. Der Nachteil: alles so große Wohnungen, viele deutlich über 100 qm, bestehend aus einem großen Raum sowie Kü/Bad/HWR (diese alle innenliegend ohne Fenster). Ich habe hin und her geplant, aber keine vernünftige Aufteilung gefunden. Also habe ich wieder Abstand genommen. Aktuell sind die Wohnungen alle an Rumänen usw. vermietet. Mit Wolldecken als Gardine, der Parkplatz voller abgemeldeter Autos usw., diese Liga halt. Schade um das schöne Objekt !

 

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor einer Stunde schrieb Andreas:

Eine Vermietung a la AirBnB ist zwar ein Gewerbe aber ganz klar kein Laden. Warum sollte so etwas denn durch die TE abgedeckt sein?

Es handelt sich doch klar um eine andere Nutzung als eine Ladennutzung.  Durch AirBnB kommen doch ganz andere Belästigungen (u.a. Lärm nach üblichen Ladenschlußzeiten) auf die WEG zu. Hinzu kommen die m.E. zu erwartenen öffentlichen Baugenehmigungsauflagen (auch baurechtlich ist eine Kurzzeitvermietung etwas ganz anderes als eine Ladennutzung....). Hierzu müsste ggf. ins Gemeinschaftseigentum eingegriffen werden. Auch hierfür wäre aufjeden Fall eine Zustimmung aller Eigentümer notwendig.....

Zurück an den Threadersteller: Was steht denn in der TE konkret drinnen? Gewerbeeinheit oder Laden oder was anderes?

Share this post


Link to post
Share on other sites

Create an account or sign in to comment

You need to be a member in order to leave a comment

Create an account

Sign up for a new account in our community. It's easy!

Register a new account

Sign in

Already have an account? Sign in here.

Sign In Now
Sign in to follow this  

×
×
  • Create New...