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Matt

Sehr guter Kommentar zur Lage in Berlin

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Genauso ist es. Die Welt ist die einzige Zeitung, die man noch lesen kann. Das neue Westfernsehen heißt übrigens  NZZ oder BZ. Sehr lesenswert kann ich nur sagen. 

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Der Artikel ist wirklich klasse !

Aber man muss sich als Investor dann eben aus solchen Märkten raushalten und vor allem zu Preisen kaufen, bei denen man trotz humaner Miete Geld verdient. In diesen Märkten gibt es dann halt andere Risiken....

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vor 7 Stunden schrieb KADD:

Der Artikel ist wirklich klasse !

Aber man muss sich als Investor dann eben aus solchen Märkten raushalten und vor allem zu Preisen kaufen, bei denen man trotz humaner Miete Geld verdient. In diesen Märkten gibt es dann halt andere Risiken....

Hört sich gut an, ich suche diese Märkte noch.

Ich habe in Frankfurt am Main investiert, und das obwohl ich den Markt im Vogelsbergkreis besser kenne...

Vergleich:

Altbauwohnung Gründerzeit 80m2

Schotten Faktor 12 bis 16 (Stadt im Vogelsbergkreis mit ca. 10 000 Einwohnern)

Miete ca. 500€

hohes  Leerstandsrisiko, für Miete kauft man sich eine eigene hHütte

Anspruchshaltung der Mieter groß, da genügend Vergleichsangebote

die potentiellen Interessenten verdienen weit unter 2000€ Netto, und benötigen zwingend ein Auto, meist sogar 2 

 

Frankfurt Faktor 24 bis 30

Miete ca. 1000€ 

Und die Mieter stehen Schlange 

die potentiellen Mieter verdienen um die 3000€ Netto und benötigen kein Auto, das ist ein heftiges Sparpotential...

 

Als Investor sind beide Wohnungen in der Instandhaltung genauso teuer, da die Frankfurter Preise bis nach Schotten durchdrücken

Fazit: Beide genannten Wohnungen sind zu den Erwähnen Faktoren Unrentabel.

 

Einen Neubau rentabel erstellen kann man zu diesen Preisen ebenfalls vergessen, hierzu hatte ich schon einen Beitrag mit aktuellen Zahlen geschrieben, und mit CO2 Steuer wird es nicht besser werden.

 

 

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vor 13 Stunden schrieb Fröhn:

Genauso ist es. Die Welt ist die einzige Zeitung, die man noch lesen kann. Das neue Westfernsehen heißt übrigens  NZZ oder BZ. Sehr lesenswert kann ich nur sagen. 

Du hast recht die Welt schreibt noch über Probleme die jeder sehen kann, aber keiner ansprechen will, so wie hier

 

https://www.welt.de/debatte/kommentare/article194994999/Architektur-Gruenderzeit-als-Vorbild-fuer-heutigen-Wohnungsbau.html

 

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vor 14 Stunden schrieb Matt:

Hört sich gut an, ich suche diese Märkte noch.

Ich habe in Frankfurt am Main investiert, und das obwohl ich den Markt im Vogelsbergkreis besser kenne...

Vergleich:

Altbauwohnung Gründerzeit 80m2

Schotten Faktor 12 bis 16 (Stadt im Vogelsbergkreis mit ca. 10 000 Einwohnern)

Miete ca. 500€

hohes  Leerstandsrisiko, für Miete kauft man sich eine eigene hHütte

Anspruchshaltung der Mieter groß, da genügend Vergleichsangebote

die potentiellen Interessenten verdienen weit unter 2000€ Netto, und benötigen zwingend ein Auto, meist sogar 2 

 

Frankfurt Faktor 24 bis 30

Miete ca. 1000€ 

Und die Mieter stehen Schlange 

die potentiellen Mieter verdienen um die 3000€ Netto und benötigen kein Auto, das ist ein heftiges Sparpotential...

 

Als Investor sind beide Wohnungen in der Instandhaltung genauso teuer, da die Frankfurter Preise bis nach Schotten durchdrücken

Fazit: Beide genannten Wohnungen sind zu den Erwähnen Faktoren Unrentabel.

 

Einen Neubau rentabel erstellen kann man zu diesen Preisen ebenfalls vergessen, hierzu hatte ich schon einen Beitrag mit aktuellen Zahlen geschrieben, und mit CO2 Steuer wird es nicht besser werden.

 

 

Ich kenne den Vogelbergkreis nun garnicht. Aber die Beschreibung passt wohl auch auf viele C- und D-Städte.

Der Unterschied in deinem Vergleich ist aus meiner Sicht aber, dass du in diesen Lagen Zeit hast. Zeit für eine vernünftige Kalkulation, Zeit für eine Recherche und Zeit für Verhandlungen. Es gibt auch noch Verkäufer die von ihrer Bude die Nase voll haben und sie los werden wollen. In den A-Städten sind die Verkäufer halt die, die den Ton angeben können.

Das Hauptrisiko in diesen schwachen Lagen sehe ich für mich; wenn ich einen groben Fehler mache, kann der wirklich teuer werden !

Meinen Fehler den ich 2012 in Berlin gemacht habe, nämlich viel zu teuer zu kaufen, sehe ich im Moment recht entspannt. Inzwischen würde ich wohl locker den Kaufpreis wieder bekommen.

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vor 7 Stunden schrieb KADD:

Das Hauptrisiko in diesen schwachen Lagen sehe ich für mich; wenn ich einen groben Fehler mache, kann der wirklich teuer werden !

 

Wenn man in schwachen Lagen einen Fehler macht, kann es vor allem der letzte Fehler im Leben eines Investors sein. Das bitte auch bedenken. 

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vor 7 Stunden schrieb KADD:

 

Meinen Fehler den ich 2012 in Berlin gemacht habe, nämlich viel zu teuer zu kaufen, sehe ich im Moment recht entspannt. Inzwischen würde ich wohl locker den Kaufpreis wieder bekommen.

Genau das ist der Punkt !

Du hast 2012 in Berlin gekauft, damals war noch Luft nach oben,  sowohl bei den EK Preisen als auch bei den Mieten....

Eine Bude muss Potential haben, Luft nach oben bei den Mieten,.

Das sich eine D Stadt auf C verbessert ist eher unwahrscheinlich, aber eine A Stadt kann sich auf AAA verbessern.

Siehe München in den letzten 20 Jahren von überteuert auf völlig überteuert.

In Frankfurt redet man viel von Neubau, tut aber nichts für neue Baugebiete, und da wo großflächig neu gebaut worden ist (z.B. Europaviertel) ist abends wenig los.... und dort wohnen auch keine Familien...

All diese  Faktoren sorgen dafür das die Mieten weiter steigen müssen...

 

 

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Ich persönlich finde das Risiko von A auf AAA mindestens genauso groß, wie von D auf C. Insbesondere vor dem Hintergrund der politischen Absichten.

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vor 11 Stunden schrieb Fröhn:

Wenn man in schwachen Lagen einen Fehler macht, kann es vor allem der letzte Fehler im Leben eines Investors sein. Das bitte auch bedenken. 

Absolut richtig !

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vor 11 Stunden schrieb Matt:

Genau das ist der Punkt !

Du hast 2012 in Berlin gekauft, damals war noch Luft nach oben,  sowohl bei den EK Preisen als auch bei den Mieten....

Eine Bude muss Potential haben, Luft nach oben bei den Mieten,.

Das sich eine D Stadt auf C verbessert ist eher unwahrscheinlich, aber eine A Stadt kann sich auf AAA verbessern.

Siehe München in den letzten 20 Jahren von überteuert auf völlig überteuert.

In Frankfurt redet man viel von Neubau, tut aber nichts für neue Baugebiete, und da wo großflächig neu gebaut worden ist (z.B. Europaviertel) ist abends wenig los.... und dort wohnen auch keine Familien...

All diese  Faktoren sorgen dafür das die Mieten weiter steigen müssen...

 

 

Das damals noch Luft nach oben war, war zu der Zeit nicht so klar. Von München haben sich vor Jahren auch schon einige Investoren fern gehalten, weil es teuer war und man nicht geglaubt hat, dass da noch viel geht.

Mir geht es nicht darum ob sich eine Stadt verbessert, sondern ob sie Ihre Level zumindest halten kann. Wenn ich dann günstig genug kaufe, dass ich auch unter Mietspiegel vermieten kann, die richtigen Objekte zur Nachfrage an den richtigen Standorten der Stadt habe, ist das Risiko zumindest begrenzt.

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Günstige Mieten sind zum politikum geworden, es ist also nicht wirklich klug, auf weiter steigende Mieten zu setzen

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viel dramatischer als das Einfrieren der Mieten für fünf Jahre ist es, dass ab Januar für Neuvertragsmieten nur noch maximal 7,20 pro Quadratmeter verlangt werden dürfen und bestehende Mieter das Recht haben auf diese Miete abzusenken(laut heutigem Tagesspiegel)

jetzt ist die Frage, was ein Quadratmeter wert ist, der nur für 7,20 Euro vermietet wird, fünf Jahre nicht erhöht wird(was danach ist weiß keiner), während die Kosten Jahr für Jahr steigen.

im Moment bezahlt man je nach Lage und Ausstattung in Berlin zwischen 2500-6000.

sollten Gerichte dem Mietendeckel so bestätigen ist für Kapitalanleger meiner Meinung ein Kaufpreis von nur noch 1500-2500 machbar.

 

 

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vor 2 Stunden schrieb Ralf Richter:

viel dramatischer als das Einfrieren der Mieten für fünf Jahre ist es, dass ab Januar für Neuvertragsmieten nur noch maximal 7,20 pro Quadratmeter verlangt werden dürfen und bestehende Mieter das Recht haben auf diese Miete abzusenken(laut heutigem Tagesspiegel)

jetzt ist die Frage, was ein Quadratmeter wert ist, der nur für 7,20 Euro vermietet wird, fünf Jahre nicht erhöht wird(was danach ist weiß keiner), während die Kosten Jahr für Jahr steigen.

im Moment bezahlt man je nach Lage und Ausstattung in Berlin zwischen 2500-6000.

sollten Gerichte dem Mietendeckel so bestätigen ist für Kapitalanleger meiner Meinung ein Kaufpreis von nur noch 1500-2500 machbar.

 

 

Die Kaufpreise werden steigen, da der Neubau zu Erliegen kommt, und Wohnungen wie wild für niedrige Zinsen überteuert von Eigennutzern gekauft werden.

Als nächstes folgt dann die Verschärfung des Eigenbedarfs 

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Hauptsache alles regulieren wollen.. Und wenn das zu unerwünschten Nebeneffekten führt, dann nochmals nachregulieren.

#lompscher knows what's best for me 😍

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Ich hatte vor ein paar Tagen ein YT Vid von Graham Stephan angeschaut, dass das amerikanische Pendant zu dem Thema aufgreift. "Rent control". Die da drüben scheinen solche Systeme ja schon seit langem am Laufen zu haben. Mit den entsprechenden Erfahrungen. Wenn man dem Graham glauben darf, dann sind die Folgen - genau wie erwartet - schlecht für fast alle Beteiligten.

Hier der Link, falls es jemanden interessiert: https://www.youtube.com/watch?v=snTgTQndvi0

 

Da kann man doch echt nur mit dem Kopf schütteln.

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vor 9 Stunden schrieb Ralf Richter:

viel dramatischer als das Einfrieren der Mieten für fünf Jahre ist es, dass ab Januar für Neuvertragsmieten nur noch maximal 7,20 pro Quadratmeter verlangt werden dürfen und bestehende Mieter das Recht haben auf diese Miete abzusenken(laut heutigem Tagesspiegel)

jetzt ist die Frage, was ein Quadratmeter wert ist, der nur für 7,20 Euro vermietet wird, fünf Jahre nicht erhöht wird(was danach ist weiß keiner), während die Kosten Jahr für Jahr steigen.

im Moment bezahlt man je nach Lage und Ausstattung in Berlin zwischen 2500-6000.

sollten Gerichte dem Mietendeckel so bestätigen ist für Kapitalanleger meiner Meinung ein Kaufpreis von nur noch 1500-2500 machbar.

 

 

Die 7,20 bekomme ich auch in 2 meiner Wohnungen in Magdeburg schon. Die habe ich von 4 Jahren für 500 EUR/qm gekauft.

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Im Sozialismus ist Eigentum immer nur vorläufig. Das Eigentum wird zwar nicht ganz abgeschafft,  aber wir alle haben nur Eigentum auf Zeit. Wir wissen nicht, wann wir noch weniger mit unserem Eigentum machen dürfen als bisher und wir wissen auch nicht, wann uns wieder ein Teil davon weggenommen wird. Wir wissen nur, dass uns unser Eigentum nach und nach weggenommen wird - aber eben nicht genau wann und wie. Spätestens wenn wir sterben, wird uns der größte Teil durch die Erbschaftsteuer genommen werden, denn wir dürfen nicht entscheiden, wem wir etwas vererben möchten - kleine Summen mal ausgenommen. Wir dürfen nicht mal entscheiden, ob wir eine LED Birne kaufen wollen oder eine Glühfadenbirne. Nicht mal das. 

 

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vor 11 Stunden schrieb Ralf Richter:

viel dramatischer als das Einfrieren der Mieten für fünf Jahre ist es, dass ab Januar für Neuvertragsmieten nur noch maximal 7,20 pro Quadratmeter verlangt werden dürfen und bestehende Mieter das Recht haben auf diese Miete abzusenken(laut heutigem Tagesspiegel)

jetzt ist die Frage, was ein Quadratmeter wert ist, der nur für 7,20 Euro vermietet wird, fünf Jahre nicht erhöht wird(was danach ist weiß keiner), während die Kosten Jahr für Jahr steigen.

im Moment bezahlt man je nach Lage und Ausstattung in Berlin zwischen 2500-6000.

sollten Gerichte dem Mietendeckel so bestätigen ist für Kapitalanleger meiner Meinung ein Kaufpreis von nur noch 1500-2500 machbar.

 

 

Folge: Massenpleiten, Buchwertkorrekturen bei den Banken, nächster Immobiliencrash, Arbeitsplatzverlust in allen Bereichen, da keine Kredite mehr an Unternehmer vergeben werden. , kein Konsum , Deflation 

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vor einer Stunde schrieb Jb007:

Folge: ...nächster Immobiliencrash...

Wann war denn der letzte in Deutschland? 🤔

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vor 2 Stunden schrieb hajo:

Wann war denn der letzte in Deutschland? 🤔

2000/2001

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vor 16 Stunden schrieb Ralf Richter:

viel dramatischer als das Einfrieren der Mieten für fünf Jahre ist es, dass ab Januar für Neuvertragsmieten nur noch maximal 7,20 pro Quadratmeter verlangt werden dürfen und bestehende Mieter das Recht haben auf diese Miete abzusenken(laut heutigem Tagesspiegel)

 

Wo hast Du die 7,2 Euro gefunden?

Ich werde mich voraussichtlich nicht an ein derartiges "Gesetz" halten, da es klar verfassungswidrig ist. Lt. wissenschaftlichem Dienst des Bundestages und der internen Stellungnahme der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen darf ein Bundesland nicht die Miethöhe festlegen, da dieses Bundesrecht (BGB ist). Da wird die Justiz der Stadt Berlin viel zu tun bekommen, bei all den Klagen......Schaun wir mal bis das BVG entscheidet.

https://www.tagesspiegel.de/berlin/unveroeffentlichtes-senatspapier-darf-berlin-die-mieten-deckeln/24096236.html

https://www.google.com/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&ved=2ahUKEwjYs8agtufiAhVC-qQKHdjWDo4QFjAAegQIABAC&url=https%3A%2F%2Fwww.bundestag.de%2Fresource%2Fblob%2F592066%2F409b80b8bd9764f047a54e923b7c0ab3%2Fwd-3-029-19-pdf-data.pdf&usg=AOvVaw2K5ikHsJnkLpKT-2MjUcL1

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vor 6 Stunden schrieb Jb007:

2000/2001

Im Osten war das nicht nur 1 Jahr. Ich erinnere mich noch gut daran, dass Leipzig "gefühlt" zu 50% leer stand. Es gab Wohnungen für 5000 Euro an jeder Ecke - wie Sand am Meer. Hat man eine gekauft, hat man noch 2 dazu geschenkt bekommen. 

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Dieser Artikel beinhaltet das übliche unkonkrete Blabla.

Entscheidend ist in dem Zusammenhang einzig und allein wie die juristische Situation aussieht: Ich kenne diverse Juristen (u.a. ehemalige BGH-Richter). Der Tenor ist immer derselbe:

Ein Mietendeckel in Berlin für alle Vermieter mit einer konkreten harten Obergrenze von zB 7,20 € ist juristisch nicht haltbar. Man muss hier aber differenzieren: Was defintiv ausgeschlossen ist, wäre, wenn JETZT zB. jemand zu einer Mietrendite von 3% kauft und dann auf einmal auf Basis so eines (im Raum stehenden) Gesetzes die Miete um die Hälfte reduzieren soll. Der könnte seine Kosten nicht mehr decken (also würde sogar Verluste machen). Sowas ist verfassungsrechtlich unzulässig. Anders sieht die Situation hingegen aus, wenn jemand vor 10 Jahren in Berlin gekauft hat und nun bezogen auf seinen Einkaufspreis Mietrenditen von über 10% erzielt. Diesem könnte zB sehr wohl zugemutet werden, dass er die Miete um die Hälfte reduzieren muss. Aber es darf von der Verfassung her NIE durch neue Gesetze zu Enteignungen kommen in dem Sinne, dass ein Vermieter dadurch keinen Gewinn mehr macht bzw. er durch diese neuen Gesetze Verluste macht. Es darf aber eben sehr wohl zu Einschnitten der Gewinnmarge kommen, wieviel muss immer im Einzelfall betrachtet werden.

Insofern gehen diese ganzen Prophezeiungen von Insolvenzen, Immobiliencrashs etc. in Berlin an der juristischen Realität vorbei.

Zudem ist es so, dass es mindestens 5 Jahre dauern wird, bis höchstrichterlich durch alle Instanzen hindurch geklärt ist, was Sache ist. Solange wird sich faktisch in Berlin nicht viel ändern, die Vermieter werden weiterhin ihre Mieten erhöhen/ Bestandsmieten beibehalten (gerechtfertigt oder ungerechtfertigt) mit Verweis auf Einspruch gegen ein etwaiges Gesetz (dessen Verabschiedung ich für extrem unwahrscheinlich erachte).(Viele Mieter wissen sich ja gar nicht zu wehren, also denen ist der juristische Aufwand viel zu hoch bzw. zu ungewiss, die nehmen das einfach so hin, was ihnen der Vermieter aufbürgt.). Wenn Mieter dann die geforderten Mieten in der Zeit nicht in voller Höhe zahlen, dürfte das in der Regel den Vermietern sogar noch zusätzlich in die Karten spielen, da sie dann nach Gerichtsentscheid auch noch hohe Verzugszinsen geltend machen können.

Bzw. was aktuell passiert: Der Vermieterbund glaubt offenbar an die (juristisch auch nicht zulässige) rückwirkende Wirkung des für Ende des Jahres geplante Gesetz, so dass er den Vermietern empfiehlt, noch ein halbes Jahr vorher (also jetzt) die Miete kräftig zu erhöhen, was auch viele machen. (laut Vermieterbund, soll die Regelung rückwirkend bis Mitte Juni gelten). Mit dieser Politikankündigung wird also eher das Gegenteil dessen erreicht, was eigentlich bezweckt wird !  

Grade AUFGRUND dieses politisch völlig unausgegorenen Hickhacks erwarte ich in Berlin eher noch weitere Preissteigerungen, weil nicht zuletzt die Neubauaktivität darunter leidet bzw. damit das Angebot gebremst wird.  

Es wird jedenfalls alles geben, nur keinen deutlichen Einbruch der Preise in Berlin. (dafür sind die Preise dort im europäischen Vergleich noch viel zu niedrig).

 

 

Ganz allgemein:

Ich möchte  - selbst wenn es für mich als Vermieter nachteilig ist - dass Mieter finanziell nicht völlig ausgenommen werden und sich ein würdiges Dasein ermöglichen können. Und ich finde es auch prinzipiell richtig, dass Vermieter keine Wucherrenditen einfahren sollten. Dies sollte auch gesetzlich in verfassungskonformer Art gesichert werden; wie konkret ist sicher eine extrem komplexe Frage. Der Ansatz, in Metropolen wie z.B. Berlin die Mietpreise einfrieren zu wollen, ist jedoch völlig verkehrt.

Meine Mieter (in guten Metropollagen) zahlen im Schnitt in etwa eine m2-Miete von 23 €. Keiner meiner Mieter (bzw. das Nettohaushaltseinkommen bei mehreren Mietern) muss jedoch mehr als 30 % seines Nettoeinkommens für die WARM-Miete aufwenden. Hingegen gibt es viele Leute, die in Prärielagen sich keine 5 €/m2 -Mieten leisten können, weil die schon über 50% ihres verfügbaren Einkommens dafür aufwenden müssten und ihnen vor allem auf absoluter Basis kaum mehr was zum Leben bleibt. Das Problem ist mMn also nicht die absolute Miethöhe in Ballungszentren (wo sehr viele Gutverdiener sich tummeln und die schwächer Verdienenden immer mehr verdrängen), sondern besteht mMn vor allem in dem horrenden Anstieg der Preise der schlechteren Lagen. Dort müsste man gesetzlich an Dämpfungen der Mietpreiserhöhungen arbeiten.  Ein Recht auf lebenslanges Wohnen an ein - und demselben Ort wie in Ballungszentren sollte es nicht geben, wird aber völlig unverständlicher Weise sogar schon von Vonovia an Leute über 70 versprochen ...

In manchen Ländern (zB Luxemburg) gibt es gesetzliche Mietrenditebegrenzungen für Vermieter. Das wäre verfassungskonform, bringt aber natürlich auch nicht die gewünschte Mietpreisdämmung, denn wenn durch Mieterhöhungen die Maximalrendite erreicht wurde, wird verkauft und ein neues Objekt erworben, was dann zunächst wieder Mieterhöhungen zulässt...

 

 

In Zukunft wird es in Deutschland 2 Parteien geben, die den Ton angeben werden: Eine merkel- und AKK-lose CDU/CSU und die Grünen. (Grün-Rot-Rot wird zumindest auf Bundesebene auf absehbare Zeit keine Mehrheit finden) Von beiden Parteien erwarte ich keine sigfikanten Einschnitte für Vermieter. Und bei den Grünen (z.B. Habeck) muss man schon differenzieren, welche Worte in der Wohnpolitik benutzt werden: Da ist beim öff. Wohnungsbauprogramm von "MUESSEN" die Rede, Grundstücksbesitzer sollen eine Bau"PFLICHT" auferlegt bekommen, bei der Begrenzung der Miete durch eine Obergrenze ist dann aber nur die Rede von "denkbar". Also in Klartext übersetzt: Die Grünen wollen in Wirklichkeit gar keinen Mietpreisstop, stellen halt solche "Scheinforderungen" auf, um noch ein paar Wählerstimmen zu bekommen. Und auch die CDU will nicht wirklich tiefe Einschnitte für Vermieter. 

 

 

Fazit:

In der Politik wird laufend (seit Jahrzehnten) diskutiert, gedroht, angekündigt, nur KONKRET an Gesetzen kommt da vergleichsweise wenig bei rum, was nachhaltig signifikant schädlich für Vermieter ist.

Ja, es wird Einschnitte geben (insb. im energetischen Bereich) und ja man wird weniger Profit machen als früher, aber die von manchen verbreitete Panik und Hektik, jetzt deswegen schnell aus Immobilien auszusteigen, halte ich für sachlich nicht gerechtfertigt. 

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