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Hilfe zum anstehenden Nutzen/Lasten Wechsel, Mehrfamilienhaus

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Ich habe mir ein Mehrfamilienhaus in 06667 Weißenfels gekauft. Zum 01.07.2019 steht der Nutzen/Lasten Wechsel an. Zählerstände aufnehmen, Unterlagen zum Objekt übergeben, fertig??

 

Was ich bisher rechercheiert habe:

1.) Der Verkäufer muss mir die bestehenden, den Kaufgegenstand betreffenden Verträgen, Bescheide und Versicherungsunterlagen zum wirtschaftlichen Übergang aushändigen.

2.) Kautionen: Ist eine Kaution gestellt, so haftet auch der Verkäufer weiter für deren spätere Rückzahlung (samt Zinsen), es sei denn, er hat dem Mieter angezeigt, dass in Zukunft der Käufer die Kaution verwaltet, und der Mieter entlässt den Verkäufer aus der genannten Haftung.

Zusatz: In der Regel werden Kautionen und Kautionslisten VORHER geprüft. Das mögliche fehlen der Kautionen habe ich aus Zeitgründen vorher einkalkuliert.

 

Frage A) Kann ich der Verkäuferseite irgendwie Druck machen, dass mein Konto auch den Mietern übermittelt wird? Kann ich selber die Mieter über die neue Mietkonto informieren?

Frage B) Kann ich als Käufer kann nur hoffen, dass ich ein paar Kautionen bekomme? Oder kann ich hier noch anders Druck machen, außer zu "hoffen".

Frage B) Wer meldet den Versorgern den Eigentümer Wechsel?

 

Ich hätte gern Hinweise und Tipps von euch was ich unbedingt beachten und nicht vergessen sollte! (Bitte nur Tipps zu Mehrfamilienhäusern)

 

Besten Dank vorab und viele Grüße, Philipp.

 

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Also:

Kautionen:

In der Regel steht in den Kaufverträgen, dass der Verkäufer alle Kautionen auszuhändigen hat. Diese sind dann zur Übergabe fällig. Deren Höhe kannst Du ja den Mietverträgen entnehmen. Sollte es hier Abweichungen geben, Einzahlungsbeleg zeigen lassen. Die Freistellung ist in der Regel Sache des Veräußerers. Hier sollte er sich von den Mietern die schriftliche Bestätigung holen, dass er aus der Haftung entlassen wird, wenn er die Kaution an Dich überträgt. 

 

Anschreiben der Mieter:

Natürlich kannst Du die Mieter anschreiben, Dich vorstellen und Deine neuen Bankdaten mitteilen. Mache ich immer. Idealerweise teilt der bisherige Eigentümer den Eigentümerwechsel auch mit. Rein rechtlich kann der Mieter aber bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch die Miete auch noch schuldbefreiend an den Veräußerer zahlen.   Aber hier hilft dann meist ein Telefonat. 

 

Gebäudeversicherung:

Leite den Versicherungsschein an Deine Versicherung weiter und bitte um ein Angebot. Du kannst die bisherige Versicherung weiterführen oder innerhalb von 4 Wochen nach Eigentumsumschreibung kündigen. 

 

Nebenkostenabrechnung:

Du musst die Nebenkostenabrechnung für das gesamte Jahr 2019 machen. Lass Dir also alle Rechnungen und ggf. auch Anschriften ehemaliger Mieter, deren Zahlungen etc. geben, so dass Du die Abrechnung machen kannst. Evtl. rechnet ihr untereinander das halbe Jahr schonmal ab, oder einigt euch anderweitig. 

 

Versorgerwechsel:

Das kannst Du machen. Einfach mit Zählernummer und Zählerstand den Grundversorger anschreiben. Danach kannst Du in Ruhe einen günstigen Anbieter etc. suchen. 

 

Sonstiges:

Ich regel dann noch immer so Dinge wie Hausmeister, Treppenreinigung, Gartenpflege, Heizungswartung, Schlüssel, Hausordnung etc. Hier hast Du aber sicherlich schon eine Vorstellung. Evtl. kannst du was bestehendes weiter nutzen. Schornsteinfeger passiert automatisch. 

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Noch ergänzend:

Stromzähler laufen ja meist auf die Mieter, also sind nur die relevant, die auf dem Alteigentümer lief. Für die Nebenkosten 2019 brauchst du natürlich auch die Zählerstände vom 31.12.2018 und auch die Wärmezähler der Heizung falls vorhanden.

 

Ummeldung Versicherung , also Gebäudeversicherung , Eigentümer Haftpflicht , ist erst mit Grundbuchänderung möglich. gleiches gilt für die Grundsteuer , und meist wird die Grundsteuer und müllgebühren etc in einer Rechnung von den Gemeinden angerechnet.

 

Je nachdem wie deine neuen Mieter gestrickt sind solltest du die Kaution gegebenenfalls direkt auf Treuhandkonten überweisen lassen, nicht auf dein Konto, was rechtlich angreifbar wäre.

 

Lass dir auf jeden Fall die alten Nebenkostenabrechnungen geben, um zu wissen , wie falsch oder richtig der alte Eigentümer abgerechnet hat.

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Bestem Dank für Eure Tipps.

Grundsteuer musste ich jetzt erst die Erfahrung machen, dass diese vom Alteigentümer für das gesamte Jahr (bspw. 2019) bezahlt werden und der Alteigentümer die Kosten vom Neueigentümer zurück verlangen muss.

Dem Finanzamt ist es auf Deutsch gesagt "Wurscht". Die nehmen den vollen Beitrag für 2019. Steuerschuldner für 2019 bleibt der, der im Januar 2019 Eigentümer war.

Was Käufer und Verkäufer dann unter einander aushandeln/zurück verbuchen, ist denen egal.

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Das ist soweit ich weiß überall so. Es wird nur ein Grundsteuerbescheid pro Jahr erstellt. Ggf. hat der Veräußerer die Zahlung auf 1/4 Jahr Basis, dann kann man einfach die Kontodaten ändern, oder man rechnet halt den Jahreswertung ab. Ist ja jetzt kein Hexenwerk. 

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