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freeone

Terassenfläche bzw. Keller/Gartenfläche separat ausweisen

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Hallo,

ich bin gerade dabei die Vermietung einer sich im Ankauf befindlichen Wohnung zu organisieren. Gern würde ich die Verwaltung und den angeschlossenen Makler damit beauftragen, die Wohnung neu zu vermieten.

Aufgrund der Bauzeichnungen komme ich durch ein 50% Ansetzen der Terassenfläche auf fast zwei Quadratmeter mehr raus, als die Teilungserklärung. Zusätzlich gibt es noch das Sondernutzungsrecht an der Garten-/Rasenfläche vor der Terasse, die bisher nicht berücksichtigt wurde. Der Voreigentümer hatte allerdings die Fläche schon sehr großzügig nach oben gerundet und ich würde das Potential zumindest zum Teil auch gern nutzen.

Kann ich die Garten-/Rasenfläche irgendwie berücksichtigen und im Mietvertrag mit separater Miete ausweisen?

Kann ich die Terassenfläche zu 50% ansetzen? In einem Podcast von @Thomas Knedel wurde das mal bejaht; beschwehren könnte sich der Mieter dann ja immer noch. Es gibt einen Balkon über der Terasse, sodass diese (zum Teil) auch überdacht ist.

Die Verwaltung besteht jetzt darauf, die Fläche nach Teilungserklärung ihrem Maklerauftrag stehen zu haben. In der Heizkostenabrechnung steht wohl diese Fläche drin, sodass der Mieter ggf. hier stutzig werden könnte, weil die Fläche dort kleiner ist, als die im Mietvertrag angegebene Fläche. Da die Terassenfläche nicht beheizt wird, entzieht sich mir etwas die Logik dieses Argumentes. Oder werden die Heizkosten auch auch etwaige Terassen- oder Balkonflächen aufgeteilt.

Die Verwaltung weigert sich zudem die Terassenfläche, die laut Bauzeichnung vorhanden ist, mit 50% zu berücksichtigen. Die 10% Tolleranz-Regel sei wohl seit 2015 sowieso gekippt. Muss ich das hinnehmen? Kann ich die Verwaltung anweisen, die Gartenfläche separat auszuweisen, damit diese nicht in den Quadratmeterpreis mit reinfällt?

Besten Dank schonmal! :)

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1. Garten/Rasen ist keine Wohnfläche.
2. Ich würde an deiner Stelle den Mieter als gleichrangigen Vertragspartner behandeln und keine Dinge in den MV aufnehmen gegen die er sich erfolgreich wehren kann.
3. Wenn du deine Mieter schon bescheissen willst, mache es wenigstens selbst und zieh keine Anderen mit rein.

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Hallo @Berri,

danke für deine Antwort.

zu 1.: ich habe vielleicht meine Frage nicht ganz geschickt ausgedrückt. Meine Frage war, ob ich die Gartenfläche separat pauschal ausweisen kann; die Gartenfläche wollte ich nicht als Wohnfläche ausweisen. Von Bekannten habe ich gehört, dass deren Vermieter die Keller inzwischen teilweise auch separat im Mietvertrag ausweisen (und ich meine mich daran erinnern zu können, dass Gerald Hörhahn das auch so vorgeschlagen hat). Ich habe spontan dazu so nichts im Netz gefunden. Tiefgaragenstellplätze werden ja von den Kosten auch häufig oder sogar in der Regel separat im Mietvertrag aufgeführt.

zu 2.: Ich erinnere mich, im Podcast von @Thomas Knedel gehört zu haben, dass man die Terassenfläche eigentlich immer erstmal zu 50% ansetzen könnte. Da ich keine Erfahrung damit habe, aber mein Finanzierer das auch so angeraten hat, wollte ich da einfach mal nach einer Meinung fragen.

zu 3.: Bescheißen ist nicht mein Ziel. Wenn aber die tatsächliche Fläche größer ist, als in der Teilungserklärung angegeben, wieso sollte ich diese dann nicht auch korrekt vermieten? Ich muss mich ja schließlich auch dran halten, wenn diese kleiner sein sollte.

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Am 7.6.2019 um 15:08 schrieb freeone:

zu 2.: Ich erinnere mich, im Podcast von @Thomas Knedel gehört zu haben, dass man die Terassenfläche eigentlich immer erstmal zu 50% ansetzen könnte. Da ich keine Erfahrung damit habe, aber mein Finanzierer das auch so angeraten hat, wollte ich da einfach mal nach einer Meinung fragen.

 

Ohne ausdrückliche vertragliche Regelung gilt für die Vertragsabschlüsse ab 2004 die Wohnflächenverordnung mit der Vorgabe, dass die Terrassen- und Balkonflächen in der Regel nur zu 25 Prozent angesetzt werden. Eine Terrassengrundfläche von 45 m2 würde  danach bei der Berechnung der Wohnungsgröße nur mit 11,25 m2 angesetzt.  Bei älteren Mietverträgen gilt dagegen die II. Berechnungsverordnung, wonach die Terrassen- und Balkonfläche bis zu 50 Prozent angesetzt werden darf.

  • Thanks 1

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Besten Dank @ekki54

Wenn ich die Terasse vor der nächsten Neuvermietung größer machen würde, kann ich das dann auch entsprechend in einer höheren Fläche im Mietvertrag widerspiegeln, oder?

Auch wenn mir gerade einfällt: ob das dann so kompatibel mit der Teilungserklärung ist...

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bin bei meiner Recherche ob die Fläche eines Balkons zu 25 % oder 50 % oder dazwischen  als m² im MV anzusetzen ist auf folgendes Bewertungstool gestoßen. Ist keine Rocket Science aber ganz nett. 

https://www.balkonfuchs.de/Fuchsbau/Service/wohnwertmatrix

Ansonsten hat man wohl nur Sicherheit,  wenn man die Anrechnung zu 50 % im MV explitzit vereinbart, wie ekki oben schreibt. 

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Am 11.6.2019 um 11:14 schrieb ekki54:

Ohne ausdrückliche vertragliche Regelung gilt für die Vertragsabschlüsse ab 2004 die Wohnflächenverordnung mit der Vorgabe, dass die Terrassen- und Balkonflächen in der Regel nur zu 25 Prozent angesetzt werden. Eine Terrassengrundfläche von 45 m2 würde  danach bei der Berechnung der Wohnungsgröße nur mit 11,25 m2 angesetzt.  Bei älteren Mietverträgen gilt dagegen die II. Berechnungsverordnung, wonach die Terrassen- und Balkonfläche bis zu 50 Prozent angesetzt werden darf.

Leider geistern hier viele Ansichten herum (gab letzt mal ein Urteil des LG Berlin, was mich viel Aufklärungsarbeit gekostet hat, da es kaum einer richtig gelesen hatte.).

1. Wie Ekki schreibt: bei Verträgen vor 2004 gilt immer die 50% Regel

2. Ab 2004 zählt die Ausrichtung und Lage des Balkons oder der Terrasse. Es kommt hier nur dann auf die mögliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter an, wenn es nicht zu einer Neuberechnugn der Wohnfläche kommt bzw. die mögliche Abweichung kleiner als 10% der Wohnfläche ist bzw. die Balkonberechnung explizit geregelt wurde. Gründe können sein: Mieterhöhung (der Mieter kann normlerweise nicht einen Neuansatz der Fläche vereinbaren).

3. Falls die Punkte unter 2. nicht mehr anwendbar sind (bzw. wenn man korrekt bei der Neuvermietung vorgeht) gilt:

50% sind nur anwendbar, wenn der Balkon eine gute Ausrichtung (z.B. zur Südseite) und/oder eine ruhige Lage hat (d.h. hochwertig ist). 50% können auch gelten, wenn dieses ortsüblich ist (in Berlin hat das LG entschieden, dass nicht die allgemein bei Privatvermietern üblichen 50% bei weniger hochwertigen Balkonen gelten, sondern sich eine derartige Üblichkeit nicht feststellen ließe.

Ansonsten können nur 25% angesetzt werden (z.B. Balkon an lauter Straße mit Nordausrichtung) oder fehlende Verkehrsitte.

https://www.hausverwalter-vermittlung.de/blog/wohnflaechenberechnung-balkon/

https://www.anwalt.de/rechtstipps/lg-berlin-keine-oertliche-verkehrssitte-balkone-mit-ihrer-flaeche-zu-beruecksichtigen_138991.html

 

Edited by Andreas
  • Thanks 2

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Am 15.6.2019 um 12:54 schrieb Andreas:

Ansonsten können nur 25% angesetzt werden

Ich verwende das immer als Argument beim Ankauf. Die Makler stellen sich meistens dumm "Habe ich noch nie gehört ..., Wo steht das ...". Die Privatverkäufer sind oft geschockt.

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Also ich vermiete grundsätzlich immer eine Wohnung zum Preis X. Bei sehr gut geschnittenen hochwertigen Wohnungen mit Garten und Terrassen ist dann die Miete/qm höher.

Wohnfläche gebe ich dabei nicht an. 

Selbstverständlich ist die Fläche in der Anzeige und später in der Nebenkostenabrechnung angegeben.

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