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Kalle

Wohnung ohne 2. Rettungsweg - verdeckter Mangel?

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Folgende Situation:

2017 ein MFH gekauft. Haus ist aufgeteilt in 10x Sondereigentum (TE vorhanden, Wohnung als Wohnung ausgewiesen. Ebenso im Grundbuch).
Ich konnte die Wohnung damals nicht begehen (pflegebedürftiger Mieter, der die Türe nicht öffnet).

Im Zuge einer anderen Maßnahme hat der Brandschützer nun (2019) festgestellt, dass eine der Wohnungen über keinen 2. RW verfügt und schnellstmöglich eine temporäre Treppe angestellt werden muss.

1) Ich habe ein Wohnungsgrundbuch und eine TE. In beiden ist die Wohnung als Wohnung ausgewiesen. Genehmigungen / Bauakten gibt es keine. Wie kann das sein?

2) Kann ich den Verkäufer in Regress nehmen?

 

Vielleicht habt ihr Tipps.. Maybe @Arnd Uftring?

Unangenehme Sache.

Edited by Kalle

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Vielleicht kann es helfen, wenn du noch Baujahr des Hauses nennst.
Ausstellungsjahr der TE?
Geschätztes Jahr des DG Ausbaus, bzw. war das von Anfang an ausgebaut?

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Sag mal was zu der geplanten Maßnahme. Vielleicht geht einfach nur der Bestandsschutz verloren.

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Im schlimmsten Fall macht dir die Bauordnung die Wohnung dicht, wegen dem fehlenden zweiten Rettungsweg. Normalerweise reichen Fenster (Straßenseitig) die eine entsprechende Größe haben, damit die Feuerwehr anleitern kann.

 

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8 hours ago, GeorgG said:

Vielleicht kann es helfen, wenn du noch Baujahr des Hauses nennst.
Ausstellungsjahr der TE?
Geschätztes Jahr des DG Ausbaus, bzw. war das von Anfang an ausgebaut?

Haus 1919, TE 1996.Es handelt sich nicht um einen DG Ausbau; Die Wohnung liegt im UG (jedoch stark abfallendes Gelände nach hinten raus, sprich nicht ebenerdig - die besagte Wohnung hat nur Fenster nach hinten raus, keines nach vorn (Hang).

1 hour ago, mvg said:

Sag mal was zu der geplanten Maßnahme. Vielleicht geht einfach nur der Bestandsschutz verloren. 

Die Maßnahme betrifft die Wohnung, die der Brandschützer nun beanstanded, überhaupt nicht.
Meine "Maßnahme" ist ein Umbau von nicht-zu-wohnzwecken-dienenden-Räume im Kellergeschoss in Wohnram. Dies ist komplett losgelöst von der Wohnung, die beanstanded wird.

Sprich:

Ich baue räumlichkeiten im Kellergeschoss zu Wohnraum um. Dies ist auch möglich; Architekt involviert etc. Im Zuge dieser Maßnahme war der Brandschützer da. Die Umnutzung im Kellergeschoss ist möglich, der Bauantrag wird demnächst eingereicht.

"Nebenbei" sozusagen, als der Brandschützer sich die Pläne angeschaut hat, beanstanded der Branschützer nun die Wohnung im darüberliegenden Geschoss.. Obwohl diese Wohnung überhaupt nicht Gegenstand der Umnutzung ist.

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vor einer Stunde schrieb Kalle:

die besagte Wohnung hat nur Fenster nach hinten raus

Nur mal als Idee: Könntest Du nicht eine Stahltreppe (ähnlich wie in amerikanischen Filmen) an ein Fenster machen und gut ist?

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2 minutes ago, Rooki€ said:

Nur mal als Idee: Könntest Du nicht eine Stahltreppe (ähnlich wie in amerikanischen Filmen) an ein Fenster machen und gut ist?

Das ist die langfristig beste Lösung.. Der Brandschützer macht Druck ich müsste jetzt umgehend eine temporäre Treppe anbringen (habe ein Angebot vom Gerüstbauer über 3500€ Aufstellkosten + 500€/Monat Nutzung) .. wohlgemerkt für eine Wohnung, die seit Jahrzehnten genutzt wird und m.E. Bestandschutz genießen sollte (mein Verständnis von Bestandsschutz ist allerdings begrenzt und die Argumente des Brandschützers wiegen wahrscheinlich schwerer).

Ich rufe den Brandschützer gleich mal an.. Es nervt mich tierisch, dass ich jemanden für die Umnutzung einer Wohnung (Wertsteigerung, Mehreinnahmen) bezahle, und stattdessen erst mal einen dicken Sack Kosten komme für eine Wohnung um die es gar nicht geht.

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Kannst auch den Ansatz versuchen, die finale Lösung kurzfristig zu beauftragen mit schneller Umsetzung.

Günstiger als die teure provisorische Leiter, kann es sein, wenn die Bewohner in der Zeit nicht in der Wohnung sind (Urlaub, bei Bekannten, ect.)

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Das ist ein guter Ansatz.. Ich scheue ja nicht den Aufwand bzw. die Kosten einer permanenten Lösung - ich möchte meinen Mietern ja auch sicheren Wohnraum zur Verfügung stellen.

Was mich stört ist die Hektik, die der Brandschützer da aufkommen lässt (teure temporäre Lösung jetzt plötzlich ganz dringend). Wenn man mir 3 Monate Zeit gibt, gehe ich das Thema "dauerhafte Lösung" gern an (ich muss ja recherchieren, Angebote einholen etc..).

Nun möchte ich gern erst einmal über "Bestandsschutz" den Druck vom Kessel nehmen.

Bzgl. dauerhafte Lösung wäre dann noch zu klären, ob der Verkäufer sich beteiligt.. Ich tippe mal nein.

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Ich gehe nicht davon aus, dass der Verkäufer noch belangt werden kann. Die jetzt geforderte Nachbesserung liegt ja deutlich nach dem Verkauf, eine frühere Genehmigung für diesen Wohnraum hat es ja gegeben. Den Verkäufer trifft damit keine Schuld.

Ein Fluchtweg ist ja über das Treppenhaus gegeben. Ein 2. Rettungsweg (für die Feuerwehr) müsste über das Fenster möglich sein. Sind die örtlichen Verhältnisse so ungünstig, dass ein Feuerwehrauto hinter dem Haus nicht stehen kann und die Rettungsleiter einsetzen kann? Vielleicht mal ein Gespräch mit der örtlichen Feuerwehr suchen. Wenn die feststellen, dass ein 2. Rettungsweg gegeben ist, dann hast du es.

Ansonsten sehe ich auch nur eine feste Treppe mit Geländer an der Hauswand bzw. einen Balkon mit zusätzlichem Fluchtweg.

Edited by Toprock

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Zum Thema Brandschutz und Bestandsschutz kopiere ich mich mal aus einem früheren Thread. Das Thema ist jedenfalls tricky:

https://www.noerr.com/de/newsroom/News/Bestandsschutz%20und%20Brandschutz.aspx

 Einige Auszüge:

Die Grundsätze zum Bestandsschutz baulicher Anlagen gilt beim Brandschutz nur mit Einschränkungen, da die Behörde sowohl bei baulichen Veränderungen als auch anlässlich einer Feuerbeschau Anpassungen verlangen kann.

Zum anderen sehen Regelungen einiger Bundesländer vor, dass die Behörde jederzeit [!!!] eine Anpassung bestehender baulicher Anlagen verlangen kann (z.B. § 76 Abs. 1 LBO BW, § 85 Abs. 2 BauO Bln, § 87 Abs. 1 BauO NRW). Voraussetzung dafür sind, dass zum einen die materiell rechtlichen Anforderungen der Bauordnung oder Vorschriften, die auf ihrer Grundlage erlassen wurden, erhöht wurden. Nicht ausreichend ist die Änderung von Verwaltungsvorschriften oder technischen Regeln (Boeddinghaus/Hahn/Schulte/Radeisen, BauO NRW, 52. AL, 2005, § 87 Rn. 17; Domning/Möller/Bebensee BauO SH, 3. Aufl., 15. Lfg., 2013, § 60 Rn. 4 f.) Ferner muss eine konkrete Gefahr für Leib und Leben vorliegen (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss v. 27.04.2007 – 2 S 21/07 = BeckRS 2007, 23719; PdK NRW, 2013, Erläuterungen zu § 87 BauO NRW; ; a.A. OVG Münster, BeckRS 2013, 51983, das keine konkrete Gefahr voraussetzt, sondern nur, dass ein Schadenseintritt nicht ganz unwahrscheinlich ist). Diese ist in jedem Einzelfall gesondert festzustellen und nicht gleichzusetzen mit dem polizeirechtlichen Begriff der konkreten Gefahr. An die Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts sind aufgrund der hohen Rechtsgüter Leib und Leben sowie der Unvorhersehbarkeit eines Brandes (z.B. durch Brandstiftung) keine erhöhten Anforderungen zu stellen. Vielmehr ist eine erhebliche Gefahrensituation für den Falle eines Brandes ausreichend, die durch eine fachkundige brandschutztechnische Bewertung im Einzelfall zu ermitteln ist.

Eine Ermessensreduzierung auf null auf Seiten der Behörde und damit eine Handlungspflicht des Eigentümers liegt jedoch in der Regel vor, wenn die Mängel so erheblich sind, dass eine konkrete und erhebliche Gefahr für Leib und Leben droht. Dies festzustellen ist wiederum eine Frage des Einzelfalls. Insbesondere in Hinblick auf Brandschutzvorrichtungen nimmt die Rechtsprechung jedoch häufig eine solche konkrete Gefährdungslage an (z.B. Fehlen eines zweiten Rettungsweges OVG Münster, NVwZ-RR 2006,10; OVG Bremen NVwZ-RR 2005, 314; Pflicht zur Einrichtung eines Sicherheitstreppenraumes VG Köln BeckRS 2009, 32382).

Eine Baugenehmigung und ein Nichteinschreiten der Behörde allein schützt den Eigentümer nicht vor strafrechtlichen und zivilrechtlichen Konsequenzen, wenn er positive Kenntnis von einem Mangel in brandschutzrechtlicher Hinsicht hatte oder haben musste. Daneben müssen auch Gesichtspunkte des Versicherungsschutzes des Gebäudes bzw. etwaiger Regressmöglichkeiten des Versicherer im Falle der Regulierung des Schadens bedacht werden.

Der Eigentümer kann sich nicht unbegrenzt auf eine vorhandene Baugenehmigung oder das Ausbleiben behördlicher Bescheide verlassen. Gerade in Hinblick auf Brandschutzvorrichtungen ist der Bestandsschutz schon von Gesetzes wegen durchbrechbar. Und auch ohne ein behördliches Einschreiten ist der Eigentümer gut beraten, vor etwaigen Brandschutzmängeln nicht die Augen zu verschließen, sondern im Einzelfall auch von sich aus Nachbesserungen vorzunehmen, um mögliche Haftungsrisiken zu entgehen.

Edited by HenKo

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@Toprock Gelänge bzw. Garten hinter dem Haus, stark abschüsig (Gelände per ~4m hoher Mauer abgefangen) - da kommt kein Feuerwehrauto hoch, das ist im Grunde das Problem.

@HenKo Das trifft den Nagel genau auf den Kopf.

5 minutes ago, HenKo said:

[...] Handlungspflicht des Eigentümers liegt jedoch in der Regel vor, wenn die Mängel so erheblich sind, dass eine konkrete und erhebliche Gefahr für Leib und Leben droht. [...] Insbesondere in Hinblick auf Brandschutzvorrichtungen nimmt die Rechtsprechung jedoch häufig eine solche konkrete Gefährdungslage an (z.B. Fehlen eines zweiten Rettungsweges [...]

Genau das bedeutet für mich, dass das Fehlen des zweiten Rettungsweges allein schon als "Gefahr für Leib und Leben" gewertet werden kann (und vor einem Gericht wohl aus so gewertet wird) - und ich somit einen Handlungsbedarf habe. dazu kommt, dass ich nun um diese Situation weiß und die Augen davor nicht verschließen kann (und es auch nicht will).

Ich werde mir nun weitere Angebote einholen.. die 3500€ Aufstellkosten plus 500€/Monat scheinen mir doch überzogen für eine temporäre Lösung.. Zumal das Problem damit ja nicht dauerhaft gelöst ist.

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Ich finde es sehr gut, das du die Situation ernst nimmst und eine Lösung anstrebst anstatt dich heraus zu winden oder es unter den Teppich zu kehren.
Zu dem Provisorium: die 3500€ kommen mir schon sehr sehr hoch vor. Genauso die Miete, die liegt bei Gerüst normalerweise bei monatlich 5% der Grundkosten.
Ich vermute der Gerüstbauer hat heraus gehört, dass es um Brandschutz geht und du unter Zeitdruck stehst.
An deine Stelle würde ich mich ohne Provisorium um eine dauerhafte Lösung bemühen. Wer macht den Druck? Der Brandschützer oder das Amt.

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vor 6 Stunden schrieb Kalle:

Ich baue räumlichkeiten im Kellergeschoss zu Wohnraum um. Dies ist auch möglich; Architekt involviert etc. Im Zuge dieser Maßnahme war der Brandschützer da. Die Umnutzung im Kellergeschoss ist möglich, der Bauantrag wird demnächst eingereicht.

"Nebenbei" sozusagen, als der Brandschützer sich die Pläne angeschaut hat, beanstanded der Branschützer nun die Wohnung im darüberliegenden Geschoss.. Obwohl diese Wohnung überhaupt nicht Gegenstand der Umnutzung ist. 

Aus meiner Sicht machst du damit zu viel Stress. Lass dich nicht unter Zeitdruck setzten und hol erst mal alle Meinungen und Lösungsansätze. So gesehen entspricht rund 2/3 der Bestandgebäude nicht den gültigen Bauvorschriften, weil diese halt vor Jahren gebaut worden sind.  Der  "Kollege" soll dich erst mal schriftlich erklären warum das nicht unter den Bestandschutz fällt.

War "der Branschützer" Mitarbeiter der Feuerwehr bzw. der Bauaufsicht?

Die Kosten von 3500 Euro plus 500 Euro monatlich stehen in keinem gesunden Verhältniss zu der Höhe der Miete für die Wohnung. Was kann dir im schlimmsten Fall passieren: Nutzungsuntersagung der einzelnen Wohnung unter Einordnung der sofortigen Vollzugs. Da hast nur noch die Möglichkeit die Entscheidung vor Gericht überprüfen zu lassen. In dem konkreten Fall habe ich ein recht großes Problem mit der Verhältnissmäßigkeit der Anordnung der sofortigen Vollzuges, weil es sich um eine einzelne Wohnung und um den genehmigten Wohnraum handelt und Bauaufsicht/Feurwehr sehr woll ausreichend Zeit geben kann (z.B. 3 Monate) um mit einem Bandschutzschaverständigen Kontakt aufzunhemen, Lösungsansätze zu erarbeiten, Angebote einzuholen und Auftrag zuvergeben.

Stell ein Paar bilder von der Gebäude und Umgebung zur Verfügung, damit es etwas klarer wird.

 

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Also erst einmal: Ich finde gut, dass Du eine Lösung suchst. Lass es mal brennen und Deinen Mietern was passieren - da wirst Du Deines Lebens nicht mehr froh, auch wenn nur seelisch/psychisch. Der fehlende zweite Rettungsweg ist kein Spaß (sag ich als Feuerwehrmann).

Aber dermaßen Druck aufzubauen ist auch keine faires Vorgehen, zumal eine Genehmigung damals vorlag.

Ich würde mir einen Anwalt nehmen (kostet keine 3.500 EUR), der kann Zeit schinden - und die permanente Lösung in Auftrag geben. Was soll passieren? Zwangsräumung der Wohnung? Bis da ein Gerichtstermin zustande kommt (Auslastung der Gerichte),  ist die permanente Lösung längst angebracht.

 

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Habe ich das richtig verstanden, dass der "Brandschützer" den du beauftragt und bezahlt hast dir stress wegen des 2. Fluchtweges der DG-Wohnung macht obwohl er sich nur um die Kellerwohnung kümmern sollte?

Falls ja:

1. welche Qualifikationen hat er?

2. ist er selbstständig oder arbeitet er "nur" als Angestellter?

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Über den Architekten (welcher den Umnutzungsantrag erstellt / einreicht) beauftragt :/

Genau darüber bin ich entsetzt. Ich beauftrage ihn für eine Sache und er kommt mit ner anderen.

Großes Partnerschaftliches Ingeneurbüro mit Brandschutz-Spezialisierung.

 

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vor 53 Minuten schrieb Kalle:

Über den Architekten (welcher den Umnutzungsantrag erstellt / einreicht) beauftragt :/

 

Was für ein Blödsinn.  Dat kann doch nicht wahr sein... Wie kann er  von dir überhaupt was verlangen (oder hat er sofort einen Angebot für Provisorium durch ein befreundetes Unternehmen gemacht)?

Er ist eine Privatperson und seine Feststellungen sind seine eigene Meinung (die er dir natürlich kostenpflichtig mitteilen darf), dich jedoch nicht zu irgendwelchen Handlungen zwingen können. Er ist doch keine Bauaufsichtsbehörde. Den Begriff Bestandschutz ist ihm vermutlich unbekannt.

Du hast ein Altbau. Vermutlich sind auch die Holzbalkendecken verbaut.  Diese halten mindestens F30. Nach der heutigen Vorschirften müssen diese jedoch F60 oder F90 (je nach der Höhe des Gebäudes sein).  Frag ihn, ob man eventuell jetzt auch dringlichst brandschutztechnisch ertüchtigen muss? Was ist mit dem Treppenhaus... Sind die Stufen auch aus Holz? Dann muss du die auch herausreißen...

Ich hatte das Glück vor kurzem mit mehreren Architekten zu sprechen, weil ich ebenfalls eine Nutzungsänderung jedoch im gewerblichen Bereich durchführen müsste.

Über die Quilität, Wissensstand war ich fast begeistert (erst nach den mehreren Anfragen ein brauchbares Angebot bekommmen...).

 

 

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Also erst einmal: Ich finde gut, dass Du eine Lösung suchst. Lass es mal brennen und Deinen Mietern was passieren - da wirst Du Deines Lebens nicht mehr froh, auch wenn nur seelisch/psychisch. Der fehlende zweite Rettungsweg ist kein Spaß (sag ich als Feuerwehrmann).
Aber dermaßen Druck aufzubauen ist auch keine faires Vorgehen, zumal eine Genehmigung damals vorlag.
Ich würde mir einen Anwalt nehmen (kostet keine 3.500 EUR), der kann Zeit schinden - und die permanente Lösung in Auftrag geben. Was soll passieren? Zwangsräumung der Wohnung? Bis da ein Gerichtstermin zustande kommt (Auslastung der Gerichte),  ist die permanente Lösung längst angebracht.
 

Da gibt es keinen Gerichtstermin , die Bauaufsicht setzt einen kurzfristigen Termin. allerdings ist hier die Bauaufsicht ja noch gar nicht involviert.

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Habe das Gefühl, seit dem Hochhausbrand letztens ist das Thema Brandschutz völlig außer Kontrolle geraten.

 

Aber die Bauaufsicht und die Brandschützer versuchen immer das gesamte Objekt zu betrachten , die isolierte Betrachtung einer einzelnen Einheit funktioniert meistens nicht mehr.

 

Erlebe gerade das gleiche: Nutzungsänderung einer Gewerbeeinheit im Erdgeschoss , und die Diskussionen zum Brandschutz sind mittlerweile im Dachgeschoss angekommen.

 

aber wie auch immer : hier gibt es ja noch keine Aufforderung oder Frist von der Bauaufsicht, wenn ich es richtig verstehe, sondern erst mal nur eine Anmerkung des Brandschützers?

 

Vielleicht den Brandschützer mal nach einer kurzfristigen Ersatzmaßnahme fragen. zusätzliche Brandmelder in der betroffenen Wohnung, oder andere schöne Dinge, bis das Thema geklärt und eine dauerhafte Maßnahme gefunden ist.

 

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Ach so : und FA meint, Brandschutzmaßnahmen führen zu einer wesentlichen Verbesserung, und die Kosten sind nicht abzugsfähig, sondern müssen aktiviert und abgeschrieben werden.

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Ich stelle jetzt erst mal eine Leiter ans Fenster - damit kann ich zunächst ruhig schlafen denn der Mieter kann sich im Notfrall retten bzw. von außen kommt man hoch.

Dann kümmere ich mich um eine Langfristlösung.

2 hours ago, mvg said:

Aber die Bauaufsicht und die Brandschützer versuchen immer das gesamte Objekt zu betrachten , die isolierte Betrachtung einer einzelnen Einheit funktioniert meistens nicht mehr. 

Erlebe gerade das gleiche: Nutzungsänderung einer Gewerbeeinheit im Erdgeschoss , und die Diskussionen zum Brandschutz sind mittlerweile im Dachgeschoss angekommen.

Genau das erlebe ich gerade - bis ins Dach sind sie zum Glück noch nicht vorgedrungen.

Kommentar war übrigens: "Ich verstehe nicht, warum sich die Leute [Käufer, Investoren] nicht vorher einen Brandschutzbeauftragten suchen und eine Einschätzung einholen. Bei einem Auto prüft man vorher alles, Häuser werden nicht so akribisch geprüft".
Daran merkt man, dass der gute Herr wahrscheinlich noch nie ein Haus als Investment gekauft hat. Natürlich hat er nicht ganz unrecht; aber ich wette: Selbst wenn ich vorher mit dem einen Brandschutzbeauftragten ne Begehung mache und alles wie gewünscht für einen fünfstelligen Betrag herrichte, wird der zweite Brandschutzbeauftragte ein Jahr später neue Maßnahmen für einen fünfstelligen Betrag aufdecken.

Bitte nicht falsch verstehen - ich möchte niemals erleben müssen, dass sich ein Mieter nicht rechtzeitig retten kann!! Dennoch werden Vermietern hier Steine in den Weg gelegt, das ist unfassbar.. Insbesondere der Ton des Herren war m.E. unter aller Sau.

 

1 hour ago, mvg said:

Ach so : und FA meint, Brandschutzmaßnahmen führen zu einer wesentlichen Verbesserung, und die Kosten sind nicht abzugsfähig, sondern müssen aktiviert und abgeschrieben werden.

Und das auch noch ..

Und was komtm bei den Bildzeitungs-Lesern bzw. in der breiten Öffentlichkeit an? Das hier.

grafikmiethai.jpg

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vor 3 Stunden schrieb Kalle:

grafikmiethai.jpg

Angesichs der aktuellen Meinungsumfagen kann man nicht mehr ausschließen, dass die nächste Bundesregierung Rot-Rot-Grün wird.

Die Konesequenzen für Immobilieneigentümer und Vermieter kann jeder sich selbst ausdenken...

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