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Dominik We

Vollmachtlose Vertretung KV (beide Seiten) - Frist Nachgenehmigung an Verkäufer?

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Hallo zusammen,

ein Kaufvertrag (KV) über eine ETW soll in einem Notariat durch vollmachtlose Vertretung unterzeichnet und per Nachgenehmigung erfüllt werden, und zwar von Seiten des Verkäufers und Käufers. 

1) Kann man als Käufer dem Verkäufer eine 2-3 wöchige Frist setzen, in der dieser nachgenehmigen soll ?

2) Kann gleichzeitig für den Käufer die Frist länger sein bzw. keine Frist für den Käufer vorliegen ?

3) Gibt es bei der Nachgenehmigung eine Reihenfolge zu beachten?

Ziel ist es, dass die Nachgenehmigung des Verkäufers frühstmöglich stattfindet und beim Käufer diese Info auch eingeht und dieser dann zu einem späteren Zeitpunkt nachgenehmigt. 

Hintergrund ist ein Kauf mehrerer (voneinander unabhängiger) ETWs mit verschiedenen Verkäufern in einer Finanzierung.

Danke und Grüße,

Dominik

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Hmm das klingt für mich als würdest Du die Verkäufer etwas ver**schen wollen. Indem Du Sie bindest, aber selbst Dir alles offen halten willst. 

Wenn es darum geht mehrere ETWs gemeinsam zu finanzieren, dann sprich das genau so an, das verstehen viele Verkäufer. Dann setzt Du das Zahlungsziel einfach entsprechend später. 

Aber um auf Deine Frage zu Antworten: gem. § 177 II BGB besteht die Möglichkeit dem Vertretenden eine Frist zur Genehmigung zu setzen. Diese muss mindestens 2 Wochen betragen. Wird nicht innerhalb dieser Frist genehmigt, ist der ganze Vertrag gegenstandslos. (Notargebühren fallen dennoch an) Wird diese Frist nicht gesetzt, bleibt der Vertrag schwebend bis entweder genehmigt wird, oder die andere Partei eine Frist gem. § 177 II BGB doch noch irgendwann setzt. 

PS: Es soll Verkäufer geben die dieses Mittel nutzen um Käufer zu binden und dann darauf warten evtl. doch noch jemanden zu finden, der einen höheren Kaufpreis zahlt. 

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Guest
vor 9 Stunden schrieb Real:

Aber um auf Deine Frage zu Antworten: gem. § 177 II BGB besteht die Möglichkeit dem Vertretenden eine Frist zur Genehmigung zu setzen. Diese muss mindestens 2 Wochen betragen.

Ein Blick ins Gesetz zeigt, dass dieser Teil der Antwort falsch ist. Man setzt da keine Frist, sondern fordert schlicht zur Erklärung über die Genehmigung auf. Diese Genehmigung kann dann nur innerhalb von zwei Wochen erklärt werden. 

Edited by Guest

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vor 2 Stunden schrieb ShaiHulud79:

Ein Blick ins Gesetz zeigt, dass dieser Teil der Antwort falsch ist. Man setzt da keine Frist, sondern fordert schlicht zur Erklärung über die Genehmigung auf. Diese Genehmigung kann dann nur innerhalb von zwei Wochen erklärt werden. 

Hier muss ich Dir leider Widersprechen. Manchmal reicht das simple lesen des Gesetzes nicht um auch die Rechtssprechung dahinter zu erfassen. Daher gibt es zu allen Gesetzen sehr umfangreiche Kommentare. 

Beim §177(2) BGB sind zwar nur die zwei Wochen aufgeführt, diese sind aber als Mindestwert zu verstehen. Da die Vertragsparteien völlig frei sind wann sie zur Abgabe der Erklärung auffordern, kann das Datum beliebig in der Zukunft liegen. 

Vereinfacht gesagt: „Wenn Du nicht innerhalb von 3 Monaten die Genehmigung erklärst, fordere ich Dich dann auf diese gem. §177(2) abzugeben.“

Daraus abgeleitet ist in der Praxis eine freie Fristsetzung, mindestens aber 14 Tage, die auch schon in den Vertrag aufgenommen werden können, üblich. 

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vor 12 Stunden schrieb Real:

Hmm das klingt für mich als würdest Du die Verkäufer etwas ver**schen wollen. Indem Du Sie bindest, aber selbst Dir alles offen halten willst. 

Wenn es darum geht mehrere ETWs gemeinsam zu finanzieren, dann sprich das genau so an, das verstehen viele Verkäufer. Dann setzt Du das Zahlungsziel einfach entsprechend später. 

In dem Fall geht es um EINEN Verkäufer der ersten ETW. Nach aktuellem KV Entwurf lässt sich der Verkäufer vollmachtlos vertreten. Es sieht also eher andersrum nach einer "Bindung" des Käufers aus und der Verkäufer kann - muss aber nicht - nachgenehmigen. Grund beim Verkäufer ist die Distanz zum Notarstandort (400km) (sowie möglicherweise sein Alter ;) ). 

Der Plan sieht so aus:

  • Vor dem Notartermin die Finanzierungssituation erklären.
  • Für mich als Käufer die Nachgenehmigung im KV verankern mit Vertretung z.B. durch Notarangestellte.
  • Im KV (pro-forma) verankern, dass der Verkäufer die Nachgenehmigung innerhalb von 2 Wochen nach Aufforderung durchführt.
  • Kurz nach erstem Notartermin (vollmachtlos) die Aufforderung zur Genehmigung stellen -> 2 Wochen Frist laut Gesetz.

Ein Risiko gibt es bei der Sache, und zwar, dass der zweite Notartermin erst in 4 Wochen stattfinden kann. Sollte der Verkäufer mich als Käufer "zu früh" zur Nachgenehmigung auffordern (laut Gesetz 2 Wochen Frist), dann würde der KV unwirksam werden. Auch diesen Punkt spreche ich ab, jedoch kann ich dieses Risiko nicht ganz ausschließen.

Grüße

Edited by Dominik We

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Jetzt habe ich sogar noch eine kostenlose Onlinequelle eines Kommentars gefunden:

“Erklärt der Vertretene sich innerhalb von zwei Wochen nach Zugang der Aufforderung nicht, so gilt die Genehmigung als verweigert (2). Eine spätere Genehmigung ist ausgeschlossen. Die Frist des 2 kann durch (konkludente) Vereinbarung verlängert, verkürzt oder außer Kraft gesetzt werden. Eine längere Frist kann auch einseitig durch den Vertragspartner gesetzt werden (Zweibr Rpfleger 02, 261; Staud/Schilken Rz 13). Bei der fingierten Verweigerung handelt es sich nicht um eine stillschweigende Willenserklärung, sondern um einen Fall gesetzlich normierten Schweigens. Eine Anfechtung wegen Irrtums über die Bedeutung des Schweigens ist nicht zulässig (Wolf/Neuner AT § 51 Rz 12). Ferner findet II 2 keine Anwendung, wenn das Schweigen wie in den Fällen der §§ 75h, 91a HGB und beim kaufmännischen Bestätigungsschreiben kraft Gesetzes als Genehmigung gilt (MüKo/Schubert Rz 36).“

https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/pruettingwegenweinreich-bgb-kommentar-bgb-177-ver-iv-aufforderung-zur-erklaerung-ueber-die-genehmigung-abs2_idesk_PI17574_HI9629411.html

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vor 12 Stunden schrieb Real:

Wird nicht innerhalb dieser Frist genehmigt, ist der ganze Vertrag gegenstandslos. (Notargebühren fallen dennoch an) 

PS: Es soll Verkäufer geben die dieses Mittel nutzen um Käufer zu binden und dann darauf warten evtl. doch noch jemanden zu finden, der einen höheren Kaufpreis zahlt. 

Zu den Kosten der Beurkundung (nicht KV-Entwurf): Diese zahlt derjenige, der ein Wirksamwerden des KV (als Erster) verhindert, richtig?

Zu Bindungstaktik: ja davon habe ich gelesen, ziemlich fieß, wenn man bedenkt, dass der Käufer womöglich bereits eine Kreditfinanzierung fürs Objekt unterschrieben hat und die 2-Wochen Widerrufsfrist vergangen sind.

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vor 7 Minuten schrieb Dominik We:

Der Plan sieht so aus:

  • Vor dem Notartermin die Finanzierungssituation erklären.
  • Im KV (pro-forma) verankern, dass der Verkäufer die Nachgenehmigung innerhalb von 2 Wochen nach Aufforderung durchführt
  • Kurz nach erstem Notartermin (vollmachtlos) die Aufforderung zur Genehmigung stellen -> 2 Wochen Frist laut Gesetz

Ein Risiko gibt es bei der Sache, und zwar, dass der zweite Notartermin erst in 4 Wochen stattfinden kann. Sollte der Verkäufer mich als Käufer "zu früh" zur Nachgenehmigung auffordern (laut Gesetz 2 Wochen Frist), dann würde der KV unwirksam werden. Auch diesen Punkt spreche ich ab, jedoch kann ich dieses Risiko nicht ganz ausschließen.

Hmm. Ich glaube ich würde das nicht so kompliziert machen. Sag doch dem Verkäufer, dass Du eine andere Wohnung noch finden musst und daher die Kaufpreisfälligkeit gerne erst in 3 Monaten hättest, oder wie auch immer. 

Dann kann der zweite Termin auch erst in 4 Wochen sein und es passt zeitlich noch. Aber der erste Vertrag ist wirksam. 

Ja hier gibt es evtl. dann ein Finanzierungsrisiko, wenn der zweite Deal nicht zustande kommt. Dann kannst Du aber immer noch ein Ersatzobjekt suchen oder ggf. eine teurere Konsumentendarlehnsfinanzierung als Übergabgslösung nutzen. 

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vor 2 Minuten schrieb Dominik We:

Zu den Kosten der Beurkundung (nicht KV-Entwurf): Diese zahlt derjenige, der ein Wirksamwerden des KV (als Erster) verhindert, richtig?

Nein. So einfach ist das nicht. Hier ist alles denkbar. Käufer, Verkäufer ja sogar der Vertreter kann haften. Ich würde an Deiner Stelle davon ausgehen, dass diese bei Dir hängen bleiben. Zumindest wenn Du den Inhalt des Vertrages vorher kanntest und nachweislich darum gebeten hast vertreten zu werden. 

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vor 1 Minute schrieb Real:

Nein. So einfach ist das nicht. Hier ist alles denkbar. Käufer, Verkäufer ja sogar der Vertreter kann haften. Ich würde an Deiner Stelle davon ausgehen, dass diese bei Dir hängen bleiben. Zumindest wenn Du den Inhalt des Vertrages vorher kanntest und nachweislich darum gebeten hast vertreten zu werden. 

Genauso wie der Verkäufer eine Nachgenehmigung im KV verankert hat. Würde er dann nicht nachgenehmigen, ich als Käufer aber schon, dann sollten doch Beurkundungskosten nicht am Käufer hängen bleiben...

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vor 13 Minuten schrieb Real:

“Erklärt der Vertretene sich innerhalb von zwei Wochen nach Zugang der Aufforderung nicht, so gilt die Genehmigung als verweigert (2). Eine spätere Genehmigung ist ausgeschlossen. Die Frist des 2 kann durch (konkludente) Vereinbarung verlängert, verkürzt oder außer Kraft gesetzt werden. Eine längere Frist kann auch einseitig durch den Vertragspartner gesetzt werden (Zweibr Rpfleger 02, 261; Staud/Schilken Rz 13).

Top, danke.

Auch wenn aus meiner Sicht der dritte Satz ein Widerspruch zu §177 II ist :) Die Genehmigung kann nur bis zum Ablauf von zwei Wochen nach dem Empfang der Aufforderung erklärt werden; wird sie nicht erklärt, so gilt sie als verweigert.

 

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vor 20 Minuten schrieb Dominik We:

Genauso wie der Verkäufer eine Nachgenehmigung im KV verankert hat. Würde er dann nicht nachgenehmigen, ich als Käufer aber schon, dann sollten doch Beurkundungskosten nicht am Käufer hängen bleiben...

Wie gesagt hier gibt es zick Fallkonstelationen. Das ist nicht immer ganz einfach und bietet auch Raum für Streitereien. 

Aber um Dein Beispiel aufzunehmen. Du genehmigst, der Verkäufer aber nicht. Im Vertrag habt ihr sicherlich standardmäßig  aufgeführt, dass die Kosten der Beurkundung der Käufer trägt. Also Du. Du hast Dich an den Vertrag gebunden und er wurde auch beurkundet damit trägst Du die vollen Kosten, auch wenn der Vertrag dann nicht vollzogen werden kann. 

Wie gesagt, hier muss man sehr genau hinschauen. Aber geh am Besten vom worst-case aus, dass Du die Kosten tragen musst. 

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Ist zwar schon ein Jahr her, aber trotzdem .....

Diese Nummer 

Am 1.6.2019 um 18:57 schrieb Dominik We:

ein Kaufvertrag (KV) über eine ETW soll in einem Notariat durch vollmachtlose Vertretung unterzeichnet und per Nachgenehmigung erfüllt werden, und zwar von Seiten des Verkäufers und Käufers. 

funktioniert überhaupt nicht!

Denn wenn sich beide Parteien vollmachtlos vertreten lassen kommt erst gar kein beurkundeter KV zustande, den man dann nachgenehmigen könnte!

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