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Robert Thomas

Vermeidung anschaffungsnaher Herstellungskosten bei Kauf einer sanierungsbedürftigen Wohnung

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Hallo in die Community,

eins vorab: mir ist bewusst dass ich hier keine Steuerberatung erhalte, ich interessiere mich nur für eure Vorgehensweise in ähnlich gelegenen Fällen.

Bin an einer Wohnung dran, die über die letzten Jahre sehr vernachlässigt wurde. Der Preis der Wohnung ist zwar sehr interessant, aber ich gehe davon aus, dass ich gleich zu Beginn um die 10 bis 13 % der Gebäudesumme investieren müsste um sie vernünftig vermieten zu können - Lage ist ansonsten prima.

Ich befürchte nur dass das FA aus meinen Ausgaben, wenn auch unterhalb der 15%-Hürde, anschaffungsnahe Herstellungskosten macht, da ich die Wohnung herrichte BEVOR ich sie vermiete. Sie könnten argumentieren dass ich investiert habe um die WHG überhaupt in einen betriebsbereiten Zustand zu bringen.

Hat jemand Erfahrung mit solchen Fällen, und wie habt ihr das Problem gelöst?

Danke im Voraus für eure Ideen

Robert

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vor 3 Stunden schrieb Robert Thomas:

Hallo in die Community,

eins vorab: mir ist bewusst dass ich hier keine Steuerberatung erhalte, ich interessiere mich nur für eure Vorgehensweise in ähnlich gelegenen Fällen.

Bin an einer Wohnung dran, die über die letzten Jahre sehr vernachlässigt wurde. Der Preis der Wohnung ist zwar sehr interessant, aber ich gehe davon aus, dass ich gleich zu Beginn um die 10 bis 13 % der Gebäudesumme investieren müsste um sie vernünftig vermieten zu können - Lage ist ansonsten prima.

Ich befürchte nur dass das FA aus meinen Ausgaben, wenn auch unterhalb der 15%-Hürde, anschaffungsnahe Herstellungskosten macht, da ich die Wohnung herrichte BEVOR ich sie vermiete. Sie könnten argumentieren dass ich investiert habe um die WHG überhaupt in einen betriebsbereiten Zustand zu bringen.

Hat jemand Erfahrung mit solchen Fällen, und wie habt ihr das Problem gelöst?

Danke im Voraus für eure Ideen

Robert

Nein - am besten nur das nötigste machen, billiger vermieten und nach ablauf der 3 jahresfrist sanieren 

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Hmm ich kann nur von meiner Erfahrung sprechen, hatte mehrfach die Situation gleich im ersten oder zweiten Jahr nahe an die 15% zu kommen. War kein Thema. Einmal hat das Finanzamt auf Anschaffungsnahen Herstellungsaufwand gesetzt, da sie brutto und netto verwechselt hatten. Auf meinen Hinweis die Kosten seien ohne MwSt. anzusetzen wurde es akzeptiert. Also ich sehe nicht das Problem das Du beschrieben hast nur weil Du früh sehr nah an die 15% ran kommst. Aber:

- Wenn Du in mehreren Gewerken eine wesentliche Verbesserung herbeiführst bist Du bei Herstellkosten. 

- Du kennst die Bemessungsgrundlage noch nicht 100%. Was wenn das finanzamt einen geringeren Gebäudewert ansetzt?

- Was wenn in Jahr 2 oder 3 eine Kleinigkeit kaputt geht. Dann musst Du reparieren und bist bei Herstellkosten ggf. inkl. Nachzahlung von Steuererstattungen aus dem Vorjahr. Gibst Du es nicht an ist das Steierhinterziehung. 

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