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JohnnyNoCash

Mieterhöhung wird nicht akzeptiert, Wohnung sei kleiner als angegeben

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Liebe Community,

folgendes Problem: Einer meiner "Lieblingsmieter" lehnt die Mieterhöhung mit der Begründung ab, dass die Wohnung sechs qm kleiner als von mir berechnet sei. Die letzte Mieterhöhung mit der von mir angegebenen qm-Zahl vor drei Jahren war noch akzeptiert worden. Da das Gebäude von ca. 1900 ist gibt es keine exakten Pläne und ich will es mir ersparen, in Anwesenheit der Mieter die gesamte Wohnung auszumessen.

Die Mieterhöhung ist ansonsten absolut korrekt an Hand des offiziellen Mietspiegel durchgeführt (und die Miete damit auch nach Erhöhung ohnehin ca. 20% unter den üblichen Angebotsmieten).

Ideen, wie ich damit am besten umgehen könnte?

Vielen Dank!

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Du musst die Wohnung ausmessen. Was sollst du denn sonst machen? Geh mit dem Mieter zusammen durch seine Wohnung, ihr macht die Berechnung zusammen und dann müsste doch eine Einigung möglich sein?

Wenn nicht, lässt du die Wohnung ausmessen und wenn die Zahl rauskommt, die im Mietvertrag steht, gibst du dir Rechnung an den Mieter weiter.

Edited by matze sagichnich
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Hallo JohnnyCash,

 

wenn die Abweichung unter 10% ausmacht könntest du hier gute Chancen haben: https://www.immobilienscout24.de/ratgeber/immobiliensuche-tipps/wohnen-tipps/falsche-quadratmeterangabe.html

 

Wobei es hier um eine Mietminderung geht. Ob das bei Mieterhöhungen denselben effekt hat müsstest du noch rausfinden.

 

EDIT: Sehe gerade: bei Mieterhöhungen gelten die tatsächlichen qm. Somit hättest du wohl nichts zu verlieren wenn du ausmisst.

 

Viele Grüße

Edited by Yns
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Vielen Dank schonmal. Im Mietvertrag hat der Voreigentümer keine Wohnungsgröße angegeben.
Ich dachte evtl. daran, dass durch die Akzeptanz der vorherigen Mieterhöhung und der damals genannten Wohnungsgröße nun nicht plötzlich vorgegeben werden kann, die Wohnung sei gar nicht so groß.
Wenn ich ausmesse habe insofern zu verlieren als die Mieterhöhung dann nur minimal ist. Ebenfalls wäre dann nicht klar, auf welcher Basis die Kappungsgrenze zu berechnen ist. Wie gesagt: Die Mietspiegelmiete entspricht ohnehin bei weitem nicht den marktüblichen Mieten.
Zusatzfrage: Zur Wohnung gehört ein Abstellraum im Treppenhaus (ehemaliges WC). Inwiefern kann ich den in die Wohnungsgröße einberechnen?
Vielen Dank!

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vor 33 Minuten schrieb JohnnyNoCash:

Abstellraum im Treppenhaus

Solche Räume zählen nicht zum abgeschlossenen Wohnraum und können somit nicht zur Wohnfläche gezählt werden.

vor 34 Minuten schrieb JohnnyNoCash:

Im Mietvertrag hat der Voreigentümer keine Wohnungsgröße angegeben.

Wieso hast du dann die (falsche) Wohnflächenangabe im Erhöhungsschreiben angegeben?

Hast Du mehr als 15 bzw. 20% erhöht?

Falls Nein, so sollte der qm-Preis doch dann keine Rolle spielen.
Zumindest sofern er bisher auch keine Rolle gespielt hat.
 

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Die falsche Wohnungsgröße habe ich nicht bewusst falsch angegeben (soweit sie überhaupt falsch ist) sondern war mein Wissensstand und bisher gab es keinen Grund die Größe anzuzweifeln (da der Kaufpreis so gut war bestand keine Notwendigkeit einer exakten Vermessung). Die Erhöhung würde knapp 15% betragen, wenn ich den neuen Mietpreis auf Basis des in der Erhöhung geforderten QM-Preises berechne würde sich natürlich auf Grund der (angeblich) kleiner als angenommenen Wohnung auf die Gesamtfläche gerechnet kaum eine Erhöhung der Gesamtmiete ergeben.

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Also meines Wissens zählt die qm-Angabe in der Teilungserklärung. Und soweit die Abweichung nicht größer als 10% ist, ist daran auch nicht zu rütteln.

Persönlich habe ich aber die Erfahrung gemacht, dass gerade bei sanierten Altbauten die Wohnungen eher kleiner und bei Gebäuden ab den 90ern die qm-Angaben recht genau sind.

Ja und dann gibt es noch eine Menge Teilungserklärungen ohne qm-Angabe..... Da hilft nur messen.

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Was ich meinte ist Folgendes:

Wenn im Mietvertrag ein Mietzins  von x € angegeben worden ist, und du 3 Jahre später x + 15% per Mieterhöhung verlangst, so ist x in beiden Termen gleich und somit aus meiner Sicht völlig egal in Bezug zur Erhöhung.

Dein Problem ist doch nur aufgetreten, weil du (warum auch immer) plötzlich qm-Angaben verwendet hast.

Oder habe ich einen Denkfehler oder Wissenslücke?

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Gerade eben schrieb Berri:

.... und du 3 Jahre später x + 15% per Mieterhöhung verlangst, ....

Man kann ja nicht einfach + 15 % die Miete erhöhen und alles was drunter ist, ist OK. Als Begründung ist am besten der Mietspiegel, und der weist die qm-Miete aus.

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Na ja, die qm der Wohnung haben sich vermutlich nicht geändert in den letzten 3 Jahren ;-)

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Was ich meinte ist Folgendes:
Wenn im Mietvertrag ein Mietzins  von x € angegeben worden ist, und du 3 Jahre später x + 15% per Mieterhöhung verlangst, so ist x in beiden Termen gleich und somit aus meiner Sicht völlig egal in Bezug zur Erhöhung.
Dein Problem ist doch nur aufgetreten, weil du (warum auch immer) plötzlich qm-Angaben verwendet hast.
Oder habe ich einen Denkfehler oder Wissenslücke?
Der Mietspiegel gibt ja nur die qm-Miete an. Aus dieser ergibt sich natürlich durch Multiplikation mit der Wohnungsgröße die zu zahlende Kaltmiete. Dadurch bin ich ja gezwungen, die Wohnungsgröße auf der die Berechnung basiert anzugeben. (Natürlich könnte ich wenn ich es nicht korrekt nach Mietspiegel mache auch anders machen....).

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Na ja, die qm der Wohnung haben sich vermutlich nicht geändert in den letzten 3 Jahren ;-)
Bei der letzten Mieterhöhung gab es auch keinen Widerspruch gegen die dort zur Berechnung angegebene Wohnungsgröße.
Es gab also die damalige Wohnungskaltmiete +15% (+15% war auch damals anhand der ortsüblichen Miete laut Mietspiegel kein Problem).
Nun habe ich wieder (3 Jahre später) auf Basis des nun aktuellen Mietspiegel um 15% erhöht. Nun behaupten die Mieter allerdings, die Wohnung wäre 10% kleiner als von mir angegeben wodurch die Erhöhung (je qm) die Kappungsgrenze von 15% überschreiten würde. Zitat:
" Laut Ihren Berechnungen steigt der Quadratmeterpreis von 7,17€ auf 8,25€, mit der korrekten Wohnungsgröße allerdings steigt der Quadratmeterpreis von 7,96€ auf 9,17€."

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Nun, dann nehme ich für mich mit, dass man die tatsächliche Wohnfläche in Erfahrung bringen sollte, BEVOR man die Miete erhöht. Dann kann man auch den tatsächlichen und zukünftiges qm-Preis widerspruchsfrei verwenden.
Blöd gelaufen.

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Aus der Praxis:

Liegt kein Ausmaß zur Wohnungsgröße vor, ordnet die Richterin eine Flächenberechnung an. Kommt es zu Abweichungen und stimmt der Mieter dann trotzdem nicht zu, wird ein Gutachten zur m2 miete angefordert - die beiden maßnahmen können zwischen 2500-4000 eur kosten. Ich kann nur empfehlen die Flächenberechnung vorher zu erstellen, spart man zeit und kosten

hättest Du im Ankauf verlangen sollen oder zumindest ein Grundriss mit Maßangaben. Ansonsten kaufst Du flächenmäßig die katze im sack.... 

da die gutachter öffentlich vereidigt sein müssen und für gerichte tätig sein dürfen, gibt es davon nicht so viele - daher dauert der vorgang extrem lange - er muss auch für den bezirk tätig sein, dh. Ein gutachter aus Frankfurt kann nicht für köln die m2 miete festlegen

Edited by Jb007
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vor 4 Stunden schrieb KADD:

Also meines Wissens zählt die qm-Angabe in der Teilungserklärung. Und soweit die Abweichung nicht größer als 10% ist, ist daran auch nicht zu rütteln.

Persönlich habe ich aber die Erfahrung gemacht, dass gerade bei sanierten Altbauten die Wohnungen eher kleiner und bei Gebäuden ab den 90ern die qm-Angaben recht genau sind.

Ja und dann gibt es noch eine Menge Teilungserklärungen ohne qm-Angabe..... Da hilft nur messen.

Auch überholt - gibt mehrere Urteile, wonach BK und ME auf den gebauen m2 abgerechnet bzw erhöht werden müssen. 

Die 10% gilt nur noch, bei Haftungen ggü den Verkäufer aber nur, wenn der Käufer privat war. 

Edited by Jb007
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Hatte ich auch gerade. Mieterin hat behauptet, dass die Wohnung kleiner ist. Ich hatte Wohnflächenberechnung - hat sie trotzdem angezweifelt. haben uns dann aber mehr oder weniger in der Mitte getroffen. 45 € statt 70 € erhöht. Ich versuche meistens ohne Rechtstreit auszukommen. Der Vergleich war für mich auf jeden Fall in Ordnung. Hätte es auch durchziehen können - für 25 € im Monat ist es mir das aber nicht wert.

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