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Mars

Preisunterschied von Wohnungen in Abhängigkeit von Etage

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Ich bin daran interessiert, eine Statistik aufzutreiben, aus der hervorgeht, wie sich der Preis bzw. Miete von baugleichen Wohnungen (also selbe m2-Zahl) innerhalb eines Hauses ändert (unterstellt Aufzug vorhanden), eben je nach Etagenhöhe. Leider habe ich dazu nix gefunden; kennt jemand so eine Statistik ?

Hintergrund ist, dass manche Mietinteressenten nicht wahrhaben wollen, dass eine im Gebäude oben gelegene Wohnung um einiges teurer ist als eine relativ weit unten gelegene (Erdgeschoss ist meist deutlich billiger wegen erhöhter Einbruchs-/, Schimmelbildungsgefahr etc. Bzw. manche Verkäufer von einer tiefgelegenen Wohnung halten den marktdurchschnittlichen Preis für gerechtfertigt.  

Vom Grundprinzip werden die Wohnungen teurer, je höher die Etage. Ich selber kenne die Preisunterschiede in etwa zB auf Basis von Vergleichen der Preise bei Neubauten für baugleiche Wohnungen in unterschiedlichen Etagen.

Und natürlich ist mir klar, dass es da keine repräsentativen Werte gibt, da jede Immobilie andere Spezifika aufweist, also wenn z.B. die Waschküche direkt unter einer Wohnung ist oder bei einem Hochhaus man vom 8. Stock einen wunderbaren Blick hat, beim nächsten Hochhaus ist aber die Sicht aus dem 10. Stock durch ein noch höheres Hochhaus direkt daneben versperrt. Und natürlich ist es von der Geräuschentwicklung auch ein Unterschied, ob man im 5. Stock schon eine Penthouse-Wohnung hat, oder ob in einem anderen Gebäude bei einer Wohnung im 5. Stock noch weitere 5 Stöcke dazukommen; auch spielen sicher noch diverse andere Faktoren eine Rolle.

Dennoch geht es mir darum, von möglichst unabhängiger Seite so eine Statistik mit grober Differenzierung zu bekommen, die man dann gesprächsergänzend in der Verhandlung einsetzen kann, denn sowas hätte einen besseren Effekt, als wenn man nur selber argumentiert.

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Solche Infos sollte der Grundstücksmarktbericht hergeben.
Ggf. könnte ein Gutachter deines Vertrauens einblick in die Datenbasis nehmen und da ne Auswertung für dich machen.

Als normalsterblicher hat man ja nicht die möglichkeit sowas zu analysieren oder?

 

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vor 20 Stunden schrieb Mars:

Und natürlich ist mir klar, dass es da keine repräsentativen Werte gibt, da jede Immobilie andere Spezifika aufweist,

Du hast dir die Antwort schon selbst gegeben: Wie immer Leben, es kommt drauf an, manche Leute mögen einen Garten haben, die anderen keinen wegen Einbruchgefahr oder weil sie sich um den Garten nicht kümmern wollen. Aber dass höher gelegene Wohnungen immer teurer werden halte ich für ein Gerücht. Ich glaube, die Differenz ist marginal, und wenn dann ist es immer eine individuelle Angebots-/Nachfrage-Situation. Offenbar hast du eine höher gelegene Wohnung und möchtest hier das Maximale rausholen. Oder ist dir langweilig und du sammelst gerne Statistiken?

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Hmm, ich hatte zwar schon länger keinen Grundstücksmarktbericht mehr gelesen, aber da war mir nie aufgefallen, dass die Etagenhöhe differenziert betrachtet wurde, aber ich werde da nochmal reingucken.

 

Ja, ich habe vorwiegend höher gelegene Wohnungen, aber eben etliche Mietinteressenten, die dort durchschnittliche Mietpreise erwarten. Die Statistik sollte hauptsächlich dazu dienen, diesen Interessenten klar zu machen, dass ich keine übertriebenen Preise verlange (ich vermiete ohnehin eher etwas niedriger (z.B. im Vergleich zu einer spiegelsymmetrischen Wohnung auf derselben Etage im selben Gebäude). Und dann gehts eben auch darum, dass bei einer tiefer gelegenen Wohnung kein Durchschnittsmarktpreis gerechtfertigt ist in Hinblick auf einen potentiellen Kauf.

Besonders hoch sind die Unterschiede nicht, aber ganz vernachlässigen darf man sie auch nicht.

Ganz in der Nähe, wo ich wohne, wird grade ein 4-stöckiger Neubau gebaut, und da besteht z.B. ein Preisunterschied von über 10% zwischen Etage 2 und 3 von ansonsten baugleichen Wohnungen. Ein Bekannter kaufte neulich eine Wohnung im 4. Stock in einem Neubauhaus mit 5 Etagen. Diese Wohnung war über 20% teurer als die baugleiche im Erdgeschoss (Haus mit Lift und ohne Garten). 

Allerdings sind beim Verkauf (einer dann bereits gebrauchten Wohnung) die Unterschiede wohl nicht mehr so immens. Und auch bei der Miete sind die Unterschiede eher geringer, jedoch schon vorhanden. 

 

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hmm wenn höher gelegene Wohnungen teurer sind, ist das in den Mietspiegelstatistiken doch eh drin...

vor 6 Stunden schrieb Mars:

Ja, ich habe vorwiegend höher gelegene Wohnungen, aber eben etliche Mietinteressenten, die dort durchschnittliche Mietpreise erwarten.

es ist wenn ja dann nur ein Ausstattungsmerkmal, das den Preis bestimmt. Eine Wohnung im 5. Stock mit 70er-Jahre Bad und zur Bahntrasse raus muss natürlich trotzdem billiger sein als eine im Erdgeschoss zum Park raus mit frisch saniertem Badezimme

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Ja klar gehen die unterschiedlichen Preise der Etagen in den Mietpreisspiegel ein, aber sie werden nicht explizit ausgewiesen, das ist ja grade das Problem. Der Mietpreisspiegel differenziert ja gerade nicht nach Etagen, sondern da wird einfach ein globaler Durchschnittswert ermittelt. Sagen wir 1. Etage 900 €, 2. Etage 1.000 €, 3. Etage 1.100 €. Im Mietpreisspiegel taucht nur 1.000 € auf. Und manch Mietinteressent wundert sich, warum er in der 3. Etage 1.050 € zahlen soll (was im Prinzip zu günstig ist), da doch laut Mietspiegel 1.000 € üblich wäre.

Klar, eine sanierte Wohnung kann man nicht mit einer veralteten vergleichen. Aber IM SCHNITT (wenn man da jetzt 10.000 Häuser untersucht) sind die Wohnungen in unterschiedlichen Etagen auch in etwa gleich saniert, (also es wird nicht so sein, dass generell Wohnungen zB in der 2. Etage deutlich besser saniert sind als in der 1. Etage, und die Wohnungen dort wieder deutlich besser als in der 3. Etage.) Daher hätte so eine Statistik schon eine Aussagekraft (für baugleiche Wohnungen mit derselben Himmelsrichtung; die Wohnungen übereinander in höheren Häusern sind ja - Erdgeschoss und Dachgeschoss mal ausgenommen - von Etage zu Etage meisten identisch), auch wenn es natürlich zu leichten Verzerrungen kommen kann.

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Guest Penthaus

Wie schaut die Versicherungshöhe bei Wohnungen im oberen Geschoss aus (Penthouse Wohnungen). Werden diese bei einem Brand mit Komplettzerstörung höher erstattet?

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