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Jb007

Abmahnung über Mietspiegel möglich

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Neuer Gesetzesentwurf 

https://m.spiegel.de/wirtschaft/soziales/barley-mietervereine-sollen-vermieter-fuer-wucher-inserate-abmahnen-koennen-a-1268511.html

kann nur jedem empfehlen, sein asset dahingehend zu überprüfen und liegt man über den 20% , besser verkaufen...aber mit hinweis im Kaufvertrag, sonst könnte der Käufer künftig mit einem guten RA rückabwickeln

mit dem Wucherparagraphen hatte ich letztens schon mitbekommen, das dieser abgeändert werden soll, damit das Strafrecht einfacher vollzogen werden kann.

Künftig gilt dann nicht mehr „mieter ist in nachweispflicht, das er in einer notlage war“ sondern „über 20% = automatisch Strafrecht anzuwenden“ 

bin zum Glück überall unter den 1,2 fachen des Mietspiegels - es wird akt. Immer uninteressanter, noch in Immobilien zu investieren 

Edited by Jb007
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Ich teile Hjalmars Feststellung, dass man die Immobilien in heißgelaufenen Märkten verkaufen sollte. Der Artikel ist ein erneuter Hinweis auf die für Vermieter wesentlich ungemütlicher werdende Gesetzgebung und Rechtssprechung (es gibt BGH Urteile insbesondere zu Schönheitsreparaturen, die jegliche Vermietung wirtschaftlich extrem erschweren; allerdings haben die Mietervereine noch nicht soweit ihr Augenmerk gerichtet). Egal welche Partei an der Regierung ist, es wird ungemütlich (Miethöhe, Auflagen Energieeinsparung, Umlegung Modernisierung, Bauvorschriften etc. etc.).

Auch von daher, wer kann, sollte m.E. seine Schulden durch Objektverkäufe soweit drücken, dass ein durch die zu erwartende Regulierung und mögliches Überangebot aus Neubau ausgelöster Preisrutsch nicht zu Problemen führt. Darüber hinaus empfielt es sich m.E. auch Geld außerhalb deutscher Wohnimmobilien zu investieren.

In der Sache halte ich übrigens die rückwirkende Strafbarkeit für bereits abgeschlossene Verträge für eher unwahrscheinlich. M.E. wird diese Regelung eher nach Inkrafttreten des Gesetzes vereinbarte Verträge betreffen.

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Das Problem betrifft ja nur bestimmte Regionen, in weiten Teilen Deutschlands gibt es diese Diskussion doch garnicht. Der letzte Mietspiegel für Magdeburg ist z.B. von 1998. Ich begründe damit derzeitig einige Mieterhöhungen. Es ist wirklich ein Krampf, bei einem Mieter muß ich jetzt noch klagen weil er nicht zustimmt. (bei 120 Euro Kaltmiete)

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vor 20 Minuten schrieb JB:

Das Problem betrifft ja nur bestimmte Regionen, in weiten Teilen Deutschlands gibt es diese Diskussion doch garnicht. Der letzte Mietspiegel für Magdeburg ist z.B. von 1998. Ich begründe damit derzeitig einige Mieterhöhungen. Es ist wirklich ein Krampf, bei einem Mieter muß ich jetzt noch klagen weil er nicht zustimmt. (bei 120 Euro Kaltmiete)

Bis 2018 habe ich mit veralteten Mietspiegeln (Magdeburg und Frankfurt Oder) auch noch Mieterhöhungen erfolgreich begründet. Allerdings hat mein Magdeburger Anwalt für einen anderen Eigentümer vor dem LG Magdeburg einen entsprechenden Prozess verloren. Daher Vorsicht mit auf diese Begründung gestützten Klagen (gerade auch in Magdeburg) . Die Sache läuft wohl noch vor dem OLG oder BGH

https://rsw.beck.de/aktuell/meldung/lg-magdeburg-auf-20-jahre-alten-mietspiegel-gestuetztes-mieterhoehungsverlangen-unwirksam

Edited by Andreas

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vor 3 Minuten schrieb Andreas:

Bis 2018 habe ich mit veralteten Mietspiegeln (Magdeburg und Frankfurt Oder) auch noch Mieterhöhungen erfolgreich begründet. Allerdings hat mein Magdeburger Anwalt für einen anderen Eigentümer vor dem LG Magdeburg einen entsprechenden Prozess verloren. Daher Vorsicht mit auf diese Begründung gestützten Klagen (gerade auch in Magdeburg) . Die Sache läuft wohl noch vor dem OLG oder BGH

https://rsw.beck.de/aktuell/meldung/lg-magdeburg-auf-20-jahre-alten-mietspiegel-gestuetztes-mieterhoehungsverlangen-unwirksam

vielen Dank für den Hinweis, das hatte sich überschnitten bzw. ich habe es nicht mitbekommen.(die Genossenschaften begründen auch noch mit dem alten 98er Mietspiegel). Der Mieter ist auch ein Streithansel und geht sofort zum Anwalt. Ich denke darum hat er nicht reagiert. Dann muß ich wohl nochmals mit den 3 Vergleichsmieten begründen und habe die Zeit verloren. 

 

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Wo bekommt ihr denn eigentlich so eure "3 Vergleichsmieten" her? Bei uns in der Gegend gibt es leider kaum aktuelle Mietspiegel. (Ich verstehe auch nicht, wie diese Politiker ständig irgendwelche Regelunskonstruktionen auf gefühlt in 50% der Städte und Gemeinden nicht existenten Durchschnittsdaten aufbauen können.) In keinem meiner Standorte gibt es einen aktuellen Mietspiegel. Und ich habe Wohnungen/Häuser in den Landkreisen Tübingen, Balingen, Freudenstadt und Rottweil.

Wenn ich zB eine 180qm Wohnung vermiete, mit 2 übergroßen Garagen und einem schönen Garten, so eine Wohnung gibt es in dem Ort nicht nochmal. Da wird es mit Vergleichen schwierig.

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vor 18 Stunden schrieb matze sagichnich:

Wo bekommt ihr denn eigentlich so eure "3 Vergleichsmieten" her? Bei uns in der Gegend gibt es leider kaum aktuelle Mietspiegel. (Ich verstehe auch nicht, wie diese Politiker ständig irgendwelche Regelunskonstruktionen auf gefühlt in 50% der Städte und Gemeinden nicht existenten Durchschnittsdaten aufbauen können.) In keinem meiner Standorte gibt es einen aktuellen Mietspiegel. Und ich habe Wohnungen/Häuser in den Landkreisen Tübingen, Balingen, Freudenstadt und Rottweil.

Wenn ich zB eine 180qm Wohnung vermiete, mit 2 übergroßen Garagen und einem schönen Garten, so eine Wohnung gibt es in dem Ort nicht nochmal. Da wird es mit Vergleichen schwierig.

Ähnlich große vergleichbare Wohnungen wird es aber wohl geben. Anzeigen durchstöber und den Vermieter anschreiben/anrufen. Daten abgleichen und wenn es passt hat man eine Vergleichswohnung. Habe das auch schon ein paarmal praktiziert. Nur Anzeigen vergleichen reicht nicht aus. Die dementsprechende Miete muss auch tatsächlich gezahlt werden.

Vergleichswohnungen aus eigenen Bestand dürfen auch verwendet werden.

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Das Fehlen eines Mietspiegels finde ich super, da diese nicht das Marktgeschehen abbilden, sondern m.E. gezielt manipuliert werden, um den Mietanstieg zu bremsen. Du kannst übrigens den Mietspiegel von vergleichbaren Nachbargemeinden anwenden (sollte aber in der Nähe sich befinden und ähnliche Größe etc. aufweisen). 

Sonst gibt 2 Möglichkeiten: 1. Vergleichswohnungen: diese bekomme ich normalerweise von meinen Hausverwaltungen (ggf. fragen die auch mal einen Kollegen) oder von meiner Vermietungsmaklerin. In 90% der Fälle bekomme ich so Vergleichswohnungen in ausreichender Qualität bzw. falls die Qualität nicht so toll ist (d.h. nicht voll vergleichbar) versuche ich es trotzdem und der Mieter akzeptiert die Erhöhung).

2. Falls es keine Vergleichswohnungen in gerichtsfester Qualität gibt und der Mieter auch nicht meinen ersten Versuch akzeptiert, beauftrage ich normalerweise einen Gutachter (einfach googlen und anrufen). Dieses Privatgutachten stellt die formale Voraussetzung für eine Mieterhöhung dar und kostet meist 1000 bis 1500 Euro (lohnt sich gerade bei großen Wohnungen). Vor Gericht wird in so einem Fall ein weiterer Gutachter beauftragt (kostet dann leicht über 3000 Euro).....

Ich finde diese beiden Möglichkeiten viel schöner als den Mietspiegel. Da sind die Mieten normalerweise viel niedriger....

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vor 25 Minuten schrieb Andreas:

Das Fehlen eines Mietspiegels finde ich super, da diese nicht das Marktgeschehen abbilden, sondern m.E. gezielt manipuliert werden, um den Mietanstieg zu bremsen. Du kannst übrigens den Mietspiegel von vergleichbaren Nachbargemeinden anwenden (sollte aber in der Nähe sich befinden und ähnliche Größe etc. aufweisen). 

Sonst gibt 2 Möglichkeiten: 1. Vergleichswohnungen: diese bekomme ich normalerweise von meinen Hausverwaltungen (ggf. fragen die auch mal einen Kollegen) oder von meiner Vermietungsmaklerin. In 90% der Fälle bekomme ich so Vergleichswohnungen in ausreichender Qualität bzw. falls die Qualität nicht so toll ist (d.h. nicht voll vergleichbar) versuche ich es trotzdem und der Mieter akzeptiert die Erhöhung).

2. Falls es keine Vergleichswohnungen in gerichtsfester Qualität gibt und der Mieter auch nicht meinen ersten Versuch akzeptiert, beauftrage ich normalerweise einen Gutachter (einfach googlen und anrufen). Dieses Privatgutachten stellt die formale Voraussetzung für eine Mieterhöhung dar und kostet meist 1000 bis 1500 Euro (lohnt sich gerade bei großen Wohnungen). Vor Gericht wird in so einem Fall ein weiterer Gutachter beauftragt (kostet dann leicht über 3000 Euro).....

Ich finde diese beiden Möglichkeiten viel schöner als den Mietspiegel. Da sind die Mieten normalerweise viel niedriger....

Die Variante 2 wird extrem teuer, da lohnt sich eine Mieterhöhung kaum noch. Muss der Mieter den Gutachter zahlen wenn er die Klage verliert ?

Die Diskrepanz ist ja teilweise auch schon offensichtlich z.B. Marktmiete 300 Euro, tats. Miete 120 Euro.  Hier sind die 3 Vergleichswohnungen völlig ausreichend. Das Problem sind ja eher die formalen Fehler die dem Mieter Angriffsfläche für eine Klage bieten. 

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Wenn du dir mal ein Gutachten von einer Zwangsversteigerung anschaust dann werden dort meist zur Gegenprüfung auch "Vergleichspreise" vom Gutachterausschuss angefragt.

Daran kannst du erkennen, welche Faktoren für eine Vergleichbarkeit gegeben sein müssen.

Es geht nicht nur um PLZ, Zimmer und Größe. Es geht auch um Etage (EG, Mittelgeschoss, DG),  Straßenlage (Kreuzung, Hauptstraße, Nebenstraße), Balkon/Terasse, Garage/Stellplatz, Baujahr etc.

Eventuell kann man Mietpreise auch beim Gutachterausschuss anfragen, man muss aber die Anfrage sehr präzise stellen. (Wobei ich bezweifle, dass Mietverträge an den gemeldet werden)

Edited by KFleischer

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vor 8 Stunden schrieb Jägermeister Werner Bierme:

Ähnlich große vergleichbare Wohnungen wird es aber wohl geben. Anzeigen durchstöber und den Vermieter anschreiben/anrufen. Daten abgleichen und wenn es passt hat man eine Vergleichswohnung. Habe das auch schon ein paarmal praktiziert. Nur Anzeigen vergleichen reicht nicht aus. Die dementsprechende Miete muss auch tatsächlich gezahlt werden.

Vergleichswohnungen aus eigenen Bestand dürfen auch verwendet werden.

Ich führe seit einem Jahr eine eigene kleine Datenbank, in der ich die Mietswohnungen, die in der betreffenden Ortschaft bei den üblichen Internetportalen eingestellt werden, einpflege. Mit Telefonnummer und Adresse, wenn verfügbar. Aber natürlich auch den Quadratmeterpreis. Ich mache das für alle Standorte, in denen ich investiert bin oder wo ich eventuell in Zukunft investieren könnte. Eine vergleichbare Wohnung ist mir aber seither noch nicht untergekommen. Das ist ja das Probem. Wenn ich eine 2-3 Zimmer Wohnung in einer Unistadt habe, dann finde ich 100 Vergleichswohnungen. Aber in C-Lagen und mit aussergewöhnlichen Wohnungen ist das ein echtes Problem. Ich habe die Wohnung jetzt mit Index-Mietvertrag vermietet. Trotzdem wurmt mich die Situation.

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Am 23.5.2019 um 13:32 schrieb matze sagichnich:

Ich führe seit einem Jahr eine eigene kleine Datenbank, in der ich die Mietswohnungen, die in der betreffenden Ortschaft bei den üblichen Internetportalen eingestellt werden, einpflege. Mit Telefonnummer und Adresse, wenn verfügbar. Aber natürlich auch den Quadratmeterpreis. Ich mache das für alle Standorte, in denen ich investiert bin oder wo ich eventuell in Zukunft investieren könnte. Eine vergleichbare Wohnung ist mir aber seither noch nicht untergekommen. Das ist ja das Probem. Wenn ich eine 2-3 Zimmer Wohnung in einer Unistadt habe, dann finde ich 100 Vergleichswohnungen. Aber in C-Lagen und mit aussergewöhnlichen Wohnungen ist das ein echtes Problem. Ich habe die Wohnung jetzt mit Index-Mietvertrag vermietet. Trotzdem wurmt mich die Situation.

Ich habe schon seit Jahren VM angerufen und um nähere Daten für die Vergleichbarkeit gebeten. Da wo ich angefragt habe hatte ich auch einen Volltreffer. Einer hat mir sogar eine Exeldatei mit gezahlten Mieten per Mail zukommen lassen. Somit kann ich also die Mieterhöhung per 3 Vergleichsmieten durchsetzen.

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Am 27.5.2019 um 14:42 schrieb Jägermeister Werner Bierme:

Ich habe schon seit Jahren VM angerufen und um nähere Daten für die Vergleichbarkeit gebeten.

VM? Kannst du mir kurz auf die Sprünge helfen?

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