Jump to content
Immopreneur.de | Community für erfolgreiche Immobilieninvestoren
Sign in to follow this  
Markus123

Immobilie finanzieren mit 1.350€ Gehalt?

Recommended Posts

Hallo Freunde, 

meine Frau hat ein Nettogehalt von 1.350€ und ist unbefristet in Vollzeit angestellt. Schon klar, dass das ein schlechtes Gehalt ist. Aber Sie fühlt sich sehr wohl und kann nebenbei Ihre Selbstständigkeit aufbauen.

Meine Frage: Kann man mit so einem Nettogehalt eine Immobilienfinanzierung (als Kapitalanlage) bekommen? Sie hat sonst keine Darlehen, gute Schufa und 30.000€ an Eigenkapital. Natürlich gehe ich davon aus, dass das ausgewählte Objekt eine gute Rendite hat und von der Bank verhältnismäßig positiv eingewertet wird. Das Darlehen soll eine 100%-Finanzierung sein und bei 50k - 100k Volumen liegen.

Ich selbst hatte mal gehört, dass unter 2.000€ Netto nix geht... Stimmt das?

Edited by Markus123

Share this post


Link to post
Share on other sites

Da ist schon was dran, dass unter einem bestimmten Einkommen 100%-Kredite schwierig zu bekommen sind. Aber es gibt durchaus Beispiele, wo Leute mit guter Vorbereitung und einem wirklich guten Objekt selbst mit Schulden einen Kredit bekommen haben. Unmöglich würde ich also nicht sagen. 

Warum müssen es denn 100% sein? Damit tun sich die Banken auch bei uns schwerer.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Ich würde vor der Objektsuche mal bei einigen Banken vorsprechen und ein Beispielobjekt vorstellen. Da bekommt man schon einen guten Eindruck was machbar ist.

Da Eigenkapital vorhanden ist, würde ich persönlich, falls eine 100%-Finanzierung nicht möglich ist, eine 5jährige Zinsbindung und mit z.B. eine 80%-Finanzierung wählen und nach 5 Jahren neu finanzieren mit Nachbeleihung. Dann hat Sie ihr Eigenkapital zurück.

Setzt aber einen günstigen Kauf an einem vernünftigen Standort voraus.

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 4 Stunden schrieb Markus123:

Meine Frage: Kann man mit so einem Nettogehalt eine Immobilienfinanzierung (als Kapitalanlage) bekommen?

Eine meiner ersten schmerzlichen Erfahrungen war vor vielen Jahren, dass nicht alles was eine Bank einem Kunden zur Unterschrift vorlegt auch tatsächlich gut für den Kunden ist!

Will sagen - selbst wenn es eine Bank gäbe die dazu bereit wäre sollte hier mehr als einmal die Sinnfrage gestellt werden. Was wäre wenn - Lehrstand, ungeplante Reparaturen, Sonderumlage, Rechtsstreitigkeiten mit dem Mieter, Mietkürzungen aufgrund äußerer Umstände, Änderung persönlicher Umstände, etc. Bei dem geringen Gehalt ist man/Frau schnell handlungsunfähig!

Warum sich ohne Not und freiwillig die Schlinge um den Hals legen? 

PS.: Diese Gehaltsklasse war (und ist) das typische Beuteschema von Immobilienvertrieben - tausende haben das bitter bereut. Ihnen ist in schlechten Zeiten schlicht die finanzielle Puste ausgegangen ....

  • Like 3

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 2 Stunden schrieb Furzi:

soll sie die 30k Eigenkapital lieber vernünftig an der Börse anlegen

Solche Kommentare sind wirklich sehr hilfreich.

vor 6 Stunden schrieb Markus123:

Schon klar, dass das ein schlechtes Gehalt ist.

Die Höhe des Gehaltes sagt leider nichts über die Qualität der Arbeit aus. Wichtig ist, dass ihr die Arbeit Erfüllung bringt.

vor 2 Stunden schrieb Arnd Uftring:

Warum sich ohne Not und freiwillig die Schlinge um den Hals legen? 

Ich hab jetzt nirgendwo gelesen, welche Ausgaben von den 1350€ sonst noch getragen werden (müssen).
Wenn die Summe größtenteils zur freien Verfügung steht, kann man aus meiner Sicht über ein Investment nachdenken.

Share this post


Link to post
Share on other sites

EK plus Konsumentenkredit und Wohnung cash kaufen - wäre auch noch ne Möglichkeit

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 1 Stunde schrieb Berri:

Wenn die Summe größtenteils zur freien Verfügung steht, kann man aus meiner Sicht über ein Investment nachdenken.

Das ist doch genau das, was ich mit "Schlinge um den Hals" meine - klar kann man das machen, diese Schönwetterbetrachtung (die in der Regel nur eine Momentaufnahme ist) fällt einem aber spätestens dann auf die Füße, wenn das Gehalt im Haushalt dann doch mal gebraucht wird. Arbeitslosigkeit, Krankheit, Gehaltskürzung, Tod des Partners oder ganz banal Trennung/Scheidung sind im Verlaufe mehrerer Jahre zumindest nicht unwahrscheinlich. Dann zieht sich die Schlinge zu ....

Alles auf eine Karte und volles Risiko nur für eine ETW? Muss am Ende jeder selber wissen.

Share this post


Link to post
Share on other sites

@Arnd Uftring:

Mit dieser Argumentation könnten ja nur Menschen Vermögen mit Immobilien aufbauen, die bereits Vermögen haben.

Du implizierst ja Annahmen über das Gesamtkonstrukt der Vermögenssituation des Ehepaars, die wir alle nicht kennen.
Wir wissen z.B. nicht, ob noch andere Vermögenswerte als Absicherung bereits vorhanden sind.

Absolutes Null-Risiko gibt es nicht mal beim Tagesgeld, wie die Bankenkrise deutlich gezeigt hat.

 

Edited by Berri
Add on

Share this post


Link to post
Share on other sites

die Leute haben Angst, diese "historisch einmalige Chance" mit den Niedrigzinsen zu verpassen, wo ja bekanntlich "der Mieter mir die Wohnung abzahlt" - Geld aus dem Nichts machen war schon immer ein Traum der Menschheit, siehe Alchimisten mit dem Gold usw.

Edited by Furzi
  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

Also jetzt abgesehen davon, dass Geld in der Tat aus nichts gemacht wird - worauf soll diese Argumentation hinauslaufen? Man muss sparen und das Geld anlegen. Das ist nie ohne Risiko. Nur so kann man es zu etwas bringen. Und damit man nicht all zu viele Fehler macht, fragt man Leute, die sich besser auskennen als man selbst. Angst vor Fehlern und Problemen zu haben ist zwar richtig, aber man sollte es auch nicht übertreiben und sofort von allem abraten. Man sollte die Leute ermutigen, sich schlau zu machen. Und natürlich auch warnen, wenn man der Meinung ist, dass sie konkret einen Fehler machen. Aber die Balance sollte hier stimmen...

Ich finde es super, wenn jemand mit 1350 Euro Einkommen es schafft 30k auf die Seite zu bekommen! Das ist schon was. Und dass der oder diejenige das Geld auch noch sinnvoll investieren wollen ist auch vernünftig. Jetzt muss man eben gut überlegen, was die beste Investition wäre. Ich persönlich würde erstmal auch zu einer kleinen (!) Wohnung raten. Das Ganze sollte aber nicht auf Kante genäht sein,sonst kann es übel enden, wie @Arnd Uftring schon geschrieben hat.

Ich muss allerdings auch zugeben, ich habe in meinen ersten Jahren übelst auf Kante genäht. Meine erste ETW und auch mein erstes MFH waren jeweils am Rand dessen, was ich mir zu der Zeit leisten konnte. Heute zahlt sich das sehr aus. Hätte halt auch in die Hose gehen können. Dann steht man 7 Jahre auf dem Abstellgleis.

Edited by matze sagichnich

Share this post


Link to post
Share on other sites

@Markus123 Ist garnicht so schwer herauszufinden. Schaut euch auf den Immobilienportalen mal um, sucht euch ein Beispielobjekt aus (muss nicht perfekt sein, muss nur ca. zu euer Situation passen). Mit diesem Objekt schreibt ihr paar Banken an ob deine Frau in ihrer finanziellen Situation ein Kredit dafür bekommen würde.

Die schicken euch dann paar Formulare bzgl. finanzieller Situation (Einnahmen/Ausgaben). Dann checken die alles und sagen euch obs gehen würde oder nicht.

Sind ein paar E-Mails + je nachdem wie lange ihr braucht um die Formulare auszufüllen.

Wenn alle nein sagen schreib einen Finanzvermittler an. Die wissen ob sie Banken in ihrer Datenbank haben die euch wahrscheinlich ein Kredit geben würden. Anfragen schadet nie und kostet nichts.

Zu den vorhergehenden Kommentaren: Beide Seiten haben ihre Berechtigung (auch wenn ich vermute, dass @Arnd Uftring euch nicht vom investieren abraten wollte, sondern eher euch sagen wollte vorsichtig und mit Verstand zu investieren, nicht das komplette EK zu nutzen aber auch nicht das höchst möglich finanzierbare Volumen auszunutzen sodass schlechte Zeiten überbrückt werden können.) Um zu wachsen muss man investieren und auch mal was wagen, um nicht auf die Schnauze zu fallen darf man sich nicht übernehmen.

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 9 Stunden schrieb Markus123:

50k - 100k

Das bedeutet bei

  • Verfügbarkeit des monatlichen Einkommens,
  • Annahme einer 100%-Finanzierung,
  • mit einer Stress-Annuität von 8%

eine monatliche "Soll-Erbringungsleistung" der Immobilie von anfänglich 666€ pro Monat.

Wenn sich eine Immobilie findet, die diese Kriterien erfüllt, erwirtschaftet diese einen soliden Überschuss, solange sie vermietet ist.
Das Risiko wäre aus meiner Sicht dann gut kalkulierbar.

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 4 Stunden schrieb Berri:

@Arnd Uftring:

Mit dieser Argumentation könnten ja nur Menschen Vermögen mit Immobilien aufbauen, die bereits Vermögen haben.

Das ist leider die traurige Wahrheit insbesondere im Hinblick auf die aktuelle Marktlage und Kaufpreisfaktoren :(((.

Das was viele hier im Forum geschafft haben wie z.B. Jb007 und andere mit 10.000 Euro anzufangen um anschließend ein Bestand von mehreren Wohnhäusern in relativ kurze Zeit aufzubauen um davon leben zu können, wird heute  nicht mehr funktionieren.  Das war eine einmalige Situation aus damals noch günstigeren Einstiegspreisen,  sinkenden Finanzierungszinsen, finanzierungsfreudigen Banken, steigenden Mieten und Beleihungswerten.

Zitat

Absolutes Null-Risiko gibt es nicht mal beim Tagesgeld, wie die Bankenkrise deutlich gezeigt hat. 

Zitat

Wenn sich eine Immobilie findet, die diese Kriterien erfüllt, erwirtschaftet diese einen soliden Überschuss, solange sie vermietet ist.
Das Risiko wäre aus meiner Sicht dann gut kalkulierbar.

 

Aus meiner Sicht müssen aber solche Entscheidungen sehr gut überlegt sein. Das ist kein Monopolyspiel.

Was ist wenn die Wohnung aus welchen Gründen auch immer leersteht? Der Mieter einfach verschwindet, im Krankenhaus liegt  und  nicht zahlt?

Aus meiner Sicht würde ich jedem  Anfänger emfehlen - insbesondere wenn keine Vorhanden ist  - eine kleine (im Hinblick auf die spätere Vermietung)  renovierungsbedürftige Eigentumswohnung zuerst für die Eigennutzung zu erwerben. Dann noch versuchen einen Handwerker für die Renovierung zu finden. Wenn man die aufgerufene Preise zu hören bekommt, denkt  man schon nach ob die Berufswahl richtig war.  Anschließend  die Wohnung in Eigenregie mit ein Paar Bekannten/Kollegen  zu renovieren. Falls die Renovierung schnell geklappt hat und schon eingezogen sei, muss man anschließend an einer Eigentümerversammlung teilnehmen um sich mit den streitsüchtigen Nachbarn kennenzulernen und wie es in einer Eigentümerversammlung abläuft sicht vertraut zu machen (insbesondere wenn man erfährt, dass die Prüfung der Heizungsanlage (Warmwasser) auf die Legionellen sehr wohl 7500 Euro kosten kann, Aufzugsreparatur locker 30.000 Euro beträgt und die Fassadensanierung laut einem Kostenvoranschlag um die 50.000 Euro verschlingen würde)

Falls es weiterhin spaß macht, die Beziehung in Ordnung ist kann man sehr wohl über die weitere Investitionen und  Darlehnsaufnahme nachdenken.

 

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 9 Minuten schrieb eugkoll:

Monopolyspiel.

Damit hat das von mir beschriebene Szenario ebenso wenig zu tun wie die Beschreibung des initialen Posters @Markus123.

Ich bin wirklich ein Freund von gesunder Risikobewertung, aber nicht von Schwarzmalerei. Vieles kann man durch gute Vorprüfung kalkulieren.

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 15 Minuten schrieb eugkoll:

Das was viele hier im Forum geschafft haben wie z.B. Jb007 und andere mit 10.000 Euro anzufangen um anschließend ein Bestand von mehreren Wohnhäusern in relativ kurze Zeit aufzubauen um davon leben zu können, wird heute  nicht mehr funktionieren.  Das war eine einmalige Situation aus damals noch günstigeren Einstiegspreisen,  sinkenden Finanzierungszinsen, finanzierungsfreudigen Banken, steigenden Mieten und Beleihungswerten.

Es ist jetzt nicht unmöglich einen ähnlichen Weg zu gehen, es ist nur schwerer geworden. Vor ein paar Jahren konnte im Grunde jeder Esel Faktor 8/9 Häuser kaufen und hatte damit einen gesunden Risikopuffer. Die ordentlich gestiegenen Miet- und Kaufpreise lassen die Projekte, die vor ein paar Jahren getätigt wurden, inzwischen als Selbstläufer erscheinen.

Heute muss man sich halt etwas mehr anstrengen. Es gibt aber immer noch genügend vernünftige Projekte die sich rechnen oder die sich entwickeln lassen - man muss halt jetzt etwas die Komfortzone verlassen. Weitere Wege, größere Renovierungen, Streitigkeiten mit irgendwelchen Parteien - alles lösbar.

 

Share this post


Link to post
Share on other sites

Mein Anliegen ist etwas anders, vll habe ich mich da nicht gut ausgedrückt. Ich, Markus, habe ein Nettogehalt, dass 2.600€ ist. Also das doppelte von meiner Frau. Aber ich bin halt noch eine Weile in der Probezeit und wollte daher schon loslegen mit einer ersten kleinen Immobilie. Ich dachte es wäre eine gute Idee das meine Frau diese kleine Immobilie kauft, nur denke ich eben das ihr Gehalt dafür nicht reicht, um eine Finanzierung zu bekommen. Was die Haushaltsrechnung angeht sieht die Bank ja das ich als Ehemann die monatlichen privaten Kosten decken kann, so dass die 1.350€ quasi "frei" zur Verfügung stehen. Ich weiß aber natürlich das die Bank so nicht rechnet.

Edited by Markus123

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 7 Minuten schrieb Toprock:

.Heute muss man sich halt etwas mehr anstrengen. Es gibt aber immer noch genügend vernünftige Projekte die sich rechnen oder die sich entwickeln lassen - man muss halt jetzt etwas die Komfortzone verlassen. Weitere Wege, größere Renovierungen, Streitigkeiten mit irgendwelchen Parteien - alles lösbar.

 

Vermutlich lebe ich in etwas anderen Welt. Wir sprechen natürlich nicht von Wohnungen für 20.000 Euro, die viel zu klein sind.

Ich kenne mehrere Leute die in unserer Umgebung Essen-Duisburg + 50 km die Objekte im Rahmen 200.000- 1.5 Mio  suchen und  gegenwärtig gar nichts finden. Absolute schrottlagen zu überteurten Preisen, soziale Brennpunkte und Faktoren von 20 plus sind natürlich nicht interessant :)))).

Habe neulich ein Angebot gesehen:  Essen-Alterdorf, Altendorferstraße

dijenige die Lage nicht kennen können einfach googlen "essen altendorfer straße"

Leerstand 50%. Bei zurückhaltender Betrachtung 14-15 Fach auf Soll:). Viel Spaß dabei...

 

  • Like 2

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 4 Minuten schrieb eugkoll:

 

Ich kenne mehrere Leute die in unserer Umgebung Essen-Duisburg + 50 km die Objekte im Rahmen 200.000- 1.5 Mio  suchen und  gegenwärtig gar nichts finden. Absolute schrottlagen zu überteurten Preisen, soziale Brennpunkte und Faktoren von 20 plus sind natürlich nicht interessant :)))).

 

Unser Suchgebiet ist im Grunde gleich, Düsseldorf +30km, MFH ab 400qm. 

Dauert etwas, finde aber im Grunde immer wieder mal etwas. Teilweise Glück, teilweise Geschwindigkeit, teilweise Problemlöser. Kaufe nur unter Faktor 12,5 , in der Regel aber für Faktor 10. 

Warum also Anfänger direkt davon abhalten? Lieber Strategie erarbeiten lasse, suchen lassen, unterstützen wenn hier Fragen kommen. Gut wäre es, wenn die Fragen VOR dem Notarvertrag kommen... 😉

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 49 Minuten schrieb Toprock:

Vor ein paar Jahren konnte im Grunde jeder Esel Faktor 8/9 Häuser kaufen und hatte damit einen gesunden Risikopuffer. Die ordentlich gestiegenen Miet- und Kaufpreise lassen die Projekte, die vor ein paar Jahren getätigt wurden, inzwischen als Selbstläufer erscheinen.

Heute muss man sich halt etwas mehr anstrengen. Es gibt aber immer noch genügend vernünftige Projekte die sich rechnen oder die sich entwickeln lassen - man muss halt jetzt etwas die Komfortzone verlassen. Weitere Wege, größere Renovierungen, Streitigkeiten mit irgendwelchen Parteien - alles lösbar.

 

Es sind übrigens damals sehr, sehr viele Esel pleite gegangen, auch wenn sie damals billig gekauft haben. Ich habe selbst in Berlin 2009 ein MFH zu gut 600 Euro pro qm von einem Schweizer gekauft. Er hatte das Haus 2006 preiswert für 850 Euro aus der Insolvenz gekauft (deutlich unter Substanzwert). Das Haus war damals ganz klar kein Selbstläufer. Mein Vorgänger hatte diverse Zwangsräumungen (die Leute zahlten bei dem damaligen enormen Leerstand viel schlechter als heute).  Irgendwann (ca. 2008) verlor er alle seine Berliner Immobilien an die Bank/Zwangsverwaltung. Übrigens bekam man damals (nach 2008) im Gegensatz zu heute nur mit mindestens 20 % EK plus Nebenkosten vernünftige Kreditangebote. Esel konnten also meist auch nicht 8 oder 9 MFH kaufen (da brauchte man locker mehr als 1 Mio Euro EK).

Heute freue ich mich über Verkaufspreise von teilweise deutlich über 4000 Euro qm. Wie da ein Käufer trotz der bekannten Probleme wirtschaftlich klar kommen will ist mir schleierhaft, aber auch nicht mein Problem......

Über die bei Immobilien vorkommenden Probleme (teilweise warte ich schon 5 Jahre auf die endgültige Baugenehmigung, Schwamm, Drogensüchtige Mieter,Pfusch am Bau, Illegale Kettenuntervermietung bei nicht zahlenden Gewerbemietern) könnte ich Bücher schreiben (alles erlebt, wobei mir letzteres bei einem anderen Haus einen sehr guten Kaufpreis ermöglicht hat). Ich glaube 95% der Leute hier im Board können sich gar nicht vorstellen, welche Probleme man mit Immobilien haben kann..... Aber die meisten hier wollen sich ja wie ich hauptberuflich um ihre Immobilien kümmern (ich habe übrigens im Regelfall Hausverwaltungen vor Ort).

Edited by Andreas
  • Like 2
  • Thanks 2

Share this post


Link to post
Share on other sites

Tatsächlich kann man nur zum Problemlöser werden, wenn man Probleme löst.
Warum allerdings scheinbar implizit unterstellt wird, dass 95% der Leute zu doof dafür sind, ist mir wirklich schleierhaft. Sorry!

Share this post


Link to post
Share on other sites

sicherlich sind die Leute nicht zu doof, aber das ist nervig und kostet viel Zeit

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor einer Stunde schrieb Markus123:

 Aber ich bin halt noch eine Weile in der Probezeit und wollte daher schon loslegen mit einer ersten kleinen Immobilie.

Klar, du kannst ja nicht 6 Monate warten. Du musst ja unbedingt sofort loslegen. Weil in 6 Monaten ist ja wieder alles 20% teurer. :rolleyes:

 

 

Share this post


Link to post
Share on other sites

Ich kann Andreas nur zustimmen - die meisten können die Risiken nicht einschätzen bzw wollen sie wahrhaben... ich habe selbst damals nur 1800 netto verdient aber ein großes wissen und viel Erfahrung in dem Bereich gehabt. Das ist ein großer Unterschied. Wer nur 1350 eur verdient, der sollte erst in seine Bildung investieren, das Gehalt aufstocken und später investieren... anders funktioniert es nicht 

  • Like 3

Share this post


Link to post
Share on other sites
Guest
Reply to this topic...

×   Pasted as rich text.   Paste as plain text instead

  Only 75 emoji are allowed.

×   Your link has been automatically embedded.   Display as a link instead

×   Your previous content has been restored.   Clear editor

×   You cannot paste images directly. Upload or insert images from URL.

Sign in to follow this  

×
×
  • Create New...