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Guest J. Fischer

Sinnvoller Verkaufszeitpunkt einer neuwertigen ETW

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Guest J. Fischer

Liebe Forumsmitglieder

Vor ca. 3J habe ich eine neue ETW in Kleinstadtnähe gekauft. Schon kurz nach dem Einzug hat sich herausgestellt, dass insb. die Lärmentwicklung in der Wohnung von außen relativ hoch ist. Dass viel leider bei den Besichtigungen nicht so deutlich auf bzw. wurde mit "man gewöhnt sich schnell daran" abgetan. Da die Wohnung insgesamt sehr schön war und zur Lebenssituation passte habe ich gekauft - und es anschließend bereut. 

Die ETW selbst war für die Umgebung / Örtlichkeit im obersten Preissegment. Nach kürzlicher Prüfung durch einen Makler wäre der Verkauf realistisch mit einem netto Verlust von ca. 15% (inkl. Grunderwerb) heute möglich. Wenn ich die sonstigen Angebote auf Immobilienscout anschaue, würde das so ungefähr passen.

Heute ist für mich sicher, dass ich die ETW wieder verkaufen möchte um in ca. 5J etwas besser passenderes zu erwerben. Bis dahin wäre das Ziel, noch EK zu sparen. Hierbei sehe ich zwei mögliche Vorgehensweisen. Welche die richtige ist, macht mir jedoch schon lange Kopfzerbrechen. Deshalb noch mein Eintrag hier, um ggf. noch Hinweise / Empfehlungen zu erhalten. In jedem Fall wäre ich über jede Antwort sehr dankbar.

 

Variante 1: Sofortverkauf um Umzug in Mietwohnung

  • Aktuell sehr gute Marktlage, Käufer findbar.
  • Lärmproblem lösbar
  • Das Thema erstmal abgehakt
  • Flexibilität um kurzfristig reagieren zu können 
  • Gewährleistung (noch 2J) ist ggf. Verkaufsargument

 

Variante 2: Verkauf in 5J

  • Chance auf mehr Gesamtkapital (keine Miete)
  • Weniger Aufwand. Umweg über Wohnung nicht nötig
  • Vorerst keine Verkleinerung durch Mietwohnung

 

Als Hautgrund für V2 würde ich "Chance auf mehr Gesamtkapital" sehen. Ist das realistisch oder im Grunde ein Glücksspiel? 

Vielen herzlichen Dank für jede Hilfe,

J. Fischer

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vor 18 Minuten schrieb Gast J. Fischer:

Nach kürzlicher Prüfung durch einen Makler wäre der Verkauf realistisch mit einem netto Verlust von ca. 15% (inkl. Grunderwerb) heute möglich.

in den letzten 3 Jahren ein Verlust ? Erstaunlich wie das überhaupt möglich ist. Da kann doch nur der Einstiegspreis zu hoch gewesen sein. Ich würde die Entscheidung von der erwarteten Preisentwicklung abhängig machen. Allerdings kann man dazu ohne konkrete Daten nichts sagen. 

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Das Lärmproblem lässt sich doch eigentlich immer lösen. Meistens ist der Rolladenkasten schuld (wirkt wie ein Klangkörper). Die besten mir bekannten Systeme bietet Riegerschallschutz an (einfach mal googeln)

Für die Fenster (sofern du die Genehmigung der WEG hast) kannst du gegen 37 dB oder 43 dB Schallschutzfenster tauschen, dann ist (fast) Ruhe. 

Edited by Smart

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vor 1 Stunde schrieb JB:

in den letzten 3 Jahren ein Verlust ? Erstaunlich wie das überhaupt möglich ist.

Ist doch gar nicht so ungewöhnlich - dürfte viele Neubaukäufer der letzten 3 Jahre treffen, wenn sie jetzt würden verkaufen wollen. In jedem Fall trifft es aber nahezu alle, die sich in den letzten 3-5 Jahren eine Vertriebsimmobilie haben andrehen lassen.

  • Like 2

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Verluste lassen sich ganz leicht machen.

In Deutschland sind die Kaufnebenkosten hoch. 12% und mehr, falls Makler dabei war.

Dieses Geld muss erstmal wieder einer bieten, VOR seinen nochmaligen Kaufnebenkosten.

Wie realistisch ist das, wenn man innerhalb von 3 Jahren nach Kauf veräußert?

 

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Was hältst du denn von einer Variante 3:

  1. Prüfen, ob du die Wohnung so vermietest bekommst, dass du nach Abzug aller Nebenkosten und Bildung einer Rücklage einen positiven Cashflow hast.
  2. Prüfen, ob die Preisentwicklung solcher Objekte in deiner Lage positiv ist (langfristige Prognose, z.B. über Wegweiser-Kommune).
  3. Falls 2x ja, Wohnung vermieten und ausweichen, falls dir das Wohnen in der ETW nicht mehr zusagt.
  4. Hinweise vom @Arnd Uftring beachten und ggf. kleinere Aufbesserungen vor der Vermietung durchführen.
  5. Wohnung schön aufbereiten vor Besichtigungen, quasi "Real-Homestaging".
Edited by Berri
Typo

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Was hältst du denn von einer Variante 3:
  1. Prüfen, ob du die Wohnung so vermietest bekommst, dass du nach Abzug aller Nebenkosten und Bildung einer Rücklage einen positiven Cashflow hast.


@ Berri
Intuitiv kam mir der gleiche Gedanke aber ich denke das kann er sich sparen. Mit vermieteten Neubau Immobilien ist in der Regel eh kein CF zu machen. Wenn jetzt noch dazu kommt, dass die ETW sogar schon für den „Eigennutzer-Markt“ 15% zu teuer ist braucht man eine CF Berechnung garnicht erst aufmachen.

Meine Variante 1:
Selbstnutzen. Wenn der Lärm nur an den Fenstern bzw Rollläden liegt sollte eine Beseitigung wie oben geschrieben gut machbar sein. Wenn aber Lärm innerhalb des Gebäudes (Baumängel) das Problem ist, wird es schwieriger. Andererseits hast du noch Gewährleistung darauf. Ein Gutachter könnte evtl. Mängel aufzeigen und bei der Durchsetzung deiner Ansprüche unterstützen.

Variante 2:
Reset drücken:
Verkaufen, Verluste aus EK tragen. Zur Miete wohnen. Neu investieren.


Ein Gedanke kam mir gerade noch:
Ab welcher Vermietungsdauer kann man die Verluste aus einem Verkauf steuerlich geltend machen? Analog zur „Verkauf mit Gewinn Versteuerung“.

Gruß

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Wurde die Wohnung bar gekauft oder Finanziert?

Falls letzteres dann bitte auch die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank nicht vergessen.

PS: Ein Wunderbares Beispiel das ich meinem Bekanntenkreis zeigen kann, wenn die mit solchem Vertriebskäse um die Ecke kommen....

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vor 8 Stunden schrieb FoFo:

Ein Gedanke kam mir gerade noch:
Ab welcher Vermietungsdauer kann man die Verluste aus einem Verkauf steuerlich geltend machen? Analog zur „Verkauf mit Gewinn Versteuerung“. 


 

Bei Eigennutz gar nicht. Daher sollte man zuerst ein paar Monate in der neuen Wohnung leben, bevor man einen Verkauf anstrebt.

 

Auf der anderen Seite sind die Verluste nur mit zukünftigen Gewinnen aus §23 EStG verrechnende. Insofern für die meisten unbrauchbar (da man denn außerhalb der Spekulationfrist verkauft)

  • Like 1

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Guest J. Fischer

Vielen herzlichen Dank für die vielen Antworten. 

Die Immobilie wurde mit teilweise EK (ca. 50%) gekauft und ist selbst genutzt. Der Verlust beim Verkauf würde sich heute wie folgt ergeben:

Investition:

  • Kaufpreis: 300'000 
  • Notar + Grunderwerb 6%: 18'000
  • Küche: 10'000
  • Sonstige Umbauten / Schallschutz: 5'000
  • Total Investition: ca. 333'000

Verkauf:

  • Verkaufspreis (netto): 300'000
  • Makler: 7,14%: 21'420
  • Notar + Grunderwerb 6%: 18'000
  • Total Verkauf: ca. 339'000 

Der Verlust wäre bei diesem Verkaufswert bei ca. 11%. 

Eine Anpassung des Schallschutzes wurde bereits nach dem Kauf gemacht. Die Fensterscheiben wurden durch Schallschutzgläser (ca. 48db) ersetzt. Wirklich spürbar war die Minderung jedoch nicht. Selbst Benzin-Autos sind gut hörbar. Besonders störend ist aber der LKW/Traktor Verkehr. Möglichweise würde hier nochmals eine fachmännische Prüfung helfen. 

Eine Vermietung wäre aus meiner Sicht keine Option. Realistisch ist eine Kaltmiete von EUR 700, welche ich dann noch versteuern müsste. Das würde bestenfalls für die Kaltmiete einer anderen Wohnung reichen. Rücklagen/Versicherungen der ETW würden noch dazukommen.

Damit bleibt es eigentlich bei folgender Frage: Wieviel niedriger ist der VK der ETW in 5J. Bleibt er nahezu gleich, dann wäre das weitere Bewohnen die sinnvollere Lösung. Ist er niedriger als die Miete in 5J (zw. 30'000 und 40'000 EUR), dann klar Sofort-Verkauf. 

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OK, das ist natürlich ein krasser Preis.
Dennoch wäre aus meiner Sicht die Vermietung eine mögliche Option, da du so wenigstens die etwaige Nebenkosten, Abschreibung, Instandhaltung etc. steuerlich geltend machen kannst.
Und das Wichtigste ist vielleicht, dass du den Lärm für dich los wirst.
In 7 Jahren ist der Anteil an E-Autos sicher höher, was zu einer Verminderung der Lärmbelastung für die Mieter und ggf. auch als wertsteigernder Faktor eine Rolle spielen kann.
Daher spielen die Prognoseaussichten für die Lage aus meiner Sicht die wichtigste Rolle.

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vor 1 Stunde schrieb Gast J. Fischer:

Damit bleibt es eigentlich bei folgender Frage: Wieviel niedriger ist der VK der ETW in 5J. Bleibt er nahezu gleich, dann wäre das weitere Bewohnen die sinnvollere Lösung. Ist er niedriger als die Miete in 5J (zw. 30'000 und 40'000 EUR), dann klar Sofort-Verkauf.  

Ja, das ist die letztlich übrige Kernfrage, die hier auch viele andere gern beantwortet wüssten. 😋

Meine Meinung: wenn ein Eigennutzer schon 300.000€ für eine Wohnung in die Hand nimmt, dann will er kein Lärmproblem und auch keine 8 Jahre bewohnte Bude! Nimm die 300.000€ lieber jetzt, wenn sie dir jemand auf den Tisch legt. Ausnahme: Standort und Lage sind so herausragend, dass eine gute Wertentwicklung bzw. Nachfrage nahezu gesichert ist. Die 700€ erwartete Miete klingen aber ehrlich gesagt nicht so...

Hajo

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Also beim Verkauf würde ich dem Makler auf keinen Fall 7% Zahlen! 3,57 ist imho das absolute Maximum. 

Wenn du die Bude vermietest, kannst du die Zinsen von der Steuer absetzen, bevor du den "Gewinn" versteuern musst.

Welche Tilgungsrate hast du in deinem Kreditvertrag? Über 2%? Falls ja, kannst du das nachverhandeln und auf 2% runtersetzen. Wenn du mit all dem nicht aus dem negativen Cashflow raus kommst, dann würde ich selbst in den sauren Apfel beißen und verkaufen. Der Fehler war der zu hohe Einkaufspreis, den bekommt man in einer Lebenszeit kaum ausgeglichen. Ist leider heutzutage ein typischer Fehler, mit dem sich Eigennutzer selbst die finanzielle Zukunft verbauen. Leider.

Aber wir können doch mal die Rechnung aufmachen. Ich habe deine Zahlen nicht, darum nehme ich mal meine Schätzwerte, du kannst sie ja gern korrigieren.

Du schriebst, du hast etwa 50% EK in der Wohnung stecken. Das heisst, du hast 160k an Kredit aufgenommen, Restschuld 150k?

Wenn ich Zins  und Tilgung bei 2 und 2% annehme, und die Kaltmiete auf 650 Euro (sicherheitshalber weniger als du gesagt hast) komme ich auf folgende grobe Rechnung:

4% von 150k sind 6000€ per annum an die Bank, die hälfte ist von der Steuer absetzbar.

Mieteinnamen 7800€ per annum. Macht ein mageres Cahsflow-plus von 1800 pro Jahr. Steuern grob (je nach persönlichem Steuersatz) 1500 Euro, macht einen Chashflow von null bis leicht neagtiv, wenn man eine Monatsmiete als Mietausfallwagnis von einem Monat abzieht. UND du müsstest dir eine neue Wohnung suchen und diese dann auch bezahlen...

Auf der Habenseite ist ein leichter Vermögensaufbau durch die Tilgung und die Inflationswirkung. Eine Wertsteigerung ist auf absehbare Zeit (5 Jahre) nicht in Sicht.

 

Wenn du die Wohnung jetzt verkaufst, müsstest du ja 130k Eigenkapital haben. Jemand, der sich auskennt kann mit so einer Summe ein sehr nettes Mehrfamilienhaus für 500k mit ein paar schönen Wohnungen anfinanzieren und daraus etwa 1000-1500 Euro Cashflow (vor Steuern) im Monat ziehen. (Plus die Tilgung und eventuelle Wertzuwächse, weil es kein Neubau mehr ist.) Man kann das sogar so hinbekommen, dass man zB ein 3 oder 4 Familienhaus kauft und eine der Wohnungen selbst nutzt. So kann man praktisch umsonst wohnen.

Das Problem ist nur, dass man sich erst mal das Wissen aneignen muss, wie man solche Vermietobjekte kauft und auch verwaltet. Ist zwar kein Hexenwerk, aber man muss sich halt reinknieen. Wenn du diesen Weg einschlagen willst, dann ist imho der Verkauf der Wohnung die beste Lösung in deiner Situation. 

Edited by matze sagichnich
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