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JB

Nach 10 Jahren immer steuerfrei?

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Ein Makler hat mich darauf hingewiesen, dass nach 10 Jahren die Steuerfreiheit nicht immer sicher ist.

Wenn man kontinuierlich Objekte kauft und dann nach den 10 Jahren wieder kontinuierlich  verkauft, kann dass als gewerbliche Tätigkeit betrachtet werden.

Erst nach 20 Jahren Haltedauer kann die Gewerblichkeit mit Sicherheit verneint werden.

Da hier einige Investoren mit grösseren Beständen dabei sind, möchte ich nach deren, vielleicht auch praktischen Erfahrungen fragen.

Viele Konzepte sind ja gerade auf die Steuerfreiheit ausgelegt. 

Eine weitere Frage ist die Art des Verkaufes. Sind Paketverkäufe von Wohnungspaketen unproblematischer oder Einzelverkäufe von ETW an Privatleute?

 

Hierzu auch das folgende Zitat:

 

Sodann ist bitte zu klären, ob die Verkäufer die Vermietung des Grundbesitzes als Privatpersonen (§ 13 BGB) oder als Unternehmer (§ 14 BGB) vorgenommen haben. Zur Abgrenzung beider Arten von Vermietung gilt folgende Definition der Rechtsprechung: Tritt der Vermieter planvoll als am Wohnungsmarkt tätiger Anbieter auf und hat erkennbar die Entscheidung getroffen, zumindest einen Teil seiner Einkünfte durch Vermietungen zu erzielen, so ist er Unternehmer (AG Hannover NJW-RR 2010, 519). Haben die Verkäufer z.B. noch weitere Immobilien, die sie vermieten, spricht dies für eine Eigenschaft als Unternehmer.

 

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Makler und Amtsrichter sind nicht die verlässlichsten Auskunftsgeber für steuerliche Fragen. Lies dir mal die offizielle „Abgrenzung von privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel“ vom BFM durch, ist hilfreicher als Maklermeinungen.

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Ja das BMF Schreiben ist natürlich schon eindeutig. Allerdings möchte ich mir schon sehr sicher über die Verfahrensweise sein, da ein Verkauf sonst meinerseits garnicht infrage käme. Die Steuerlast wäre erheblich.

 

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Es besteht immer die Möglichkeit einen Antrag auf verbindlichen Auskunft bei dem Finanzamt stellen.

Das ist aber kostenppflichtig, schafft jedoch die Sicherheit.

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Das Thema ist unglaublich komplex und wird nur von den wenigsten StBs (und Finanzbeamten) voll durchdrungen. Hier ist eine gründliche Vorbereitung mit zeitlichem Vorlauf und evtl. auch eine verbindliche Auskunft sinnvoll. Die meisten Sachen erschließen sich dabei nur in den BFH-Urteilen. Zum Einlesen empfehle ich (etwas trocken, aber danach hat man das Thema besser als die meisten StBs drauf):

https://www.amazon.de/Gewerblicher-Grundstückshandel-Veräußerungsgeschäfte-Grundstücken-Immobilien/dp/3482521158/ref=dp_ob_title_bk

Bei Zweifelsfällen empfiehlt sich im ersten Schritt ein Studium der in dem Buch reichhaltig zitierten Urteile.

Grundsätzlich sollte man in den letzten 5 Jahren vor dem Verkauf keine Modernisierungen und nicht zuviele andere Instandhaltungsmaßnahmen an den Immobilien machen. 

Edited by Andreas
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vor 6 Stunden schrieb Andreas:

in den letzten 5 Jahren vor dem Verkauf keine Modernisierungen

Bei Verkaufsinteresse nach 10 Jahren leitet sich daraus ab, dass es ein 2-Jahresfenster gibt, in dem optimaler Weise renoviert/modernisiert wird: Jahr 4 und 5 eines Immobilien-Investments? Macht ihr Profis das so? 

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vor 7 Stunden schrieb Andreas:

Das Thema ist unglaublich komplex und wird nur von den wenigsten StBs (und Finanzbeamten) voll durchdrungen. Hier ist eine gründliche Vorbereitung mit zeitlichem Vorlauf und evtl. auch eine verbindliche Auskunft sinnvoll. Die meisten Sachen erschließen sich dabei nur in den BFH-Urteilen. Zum Einlesen empfehle ich (etwas trocken, aber danach hat man das Thema besser als die meisten StBs drauf):

https://www.amazon.de/Gewerblicher-Grundstückshandel-Veräußerungsgeschäfte-Grundstücken-Immobilien/dp/3482521158/ref=dp_ob_title_bk

Grundsätzlich sollte man in den letzten 5 Jahren vor dem Verkauf keine Modernisierungen und nicht zuviele andere Instandhaltungsmaßnahmen an den Immobilien machen. 

vielen Dank erstmal... ich habe mir das Buch bestellt

 

mich wundert,dass dieses Thema im Immopreneur Podcasts so locker behandelt wird (3/10 -Strategie), hier scheint es doch mehr Fettnäpfchen zu geben als so mancher ahnt... daher bin ich so vorsichtig und habe bis heute noch nie eine Immobilie verkauft

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vor 1 Stunde schrieb Rooki€:

Bei Verkaufsinteresse nach 10 Jahren leitet sich daraus ab, dass es ein 2-Jahresfenster gibt, in dem optimaler Weise renoviert/modernisiert wird: Jahr 4 und 5 eines Immobilien-Investments? Macht ihr Profis das so? 

es gibt ja die Freigrenze von 4.500 Euro (bzw. die 15% netto) .. die hat bei ETW immer gereicht, bei MFH kann man dann tats. im 4.Jahr durchstarten, so richtig große Maßnahmen (fünfstellige Beträge) hatte ich allerdings noch nicht

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Ich will nicht verkaufen, auch nach 10 jahren nicht, ausser Lagen entwickeln sich stark negativ. Ich kaufe nur privat an.

Akt fragen mich immer mehr makler ob ich was abstoßen will. Warum sollte ich das tun? 

Man kauft von dem erlös schlecht laufende und teure objekte ein, die dann erst wieder aufgebaut werden müssen.

Hab den makler auch gefragt, warum sollte ich ZB 65000 jnm für 1,3 mio gut laufend verkaufen um danach wieder 65000 für 1,3 mio gleichwertig anzukaufen, verliere ich noch die Knk  - gab er mir recht

Da kann ich das laufende objekt lieber halten und nachbeleihen und trotzdem das schlecht laufende Zukaufen

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vor 4 Minuten schrieb Jb007:

Ich will nicht verkaufen, auch nach 10 jahren nicht, ausser Lagen entwickeln sich stark negativ. Ich kaufe nur privat an.

Akt fragen mich immer mehr makler ob ich was abstoßen will. Warum sollte ich das tun? 

Man kauft von dem erlös schlecht laufende und teure objekte ein, die dann erst wieder aufgebaut werden müssen.

Hab den makler auch gefragt, warum sollte ich ZB 65000 jnm für 1,3 mio gut laufend verkaufen um danach wieder 65000 für 1,3 mio gleichwertig anzukaufen, verliere ich noch die Knk  - gab er mir recht

Da kann ich das laufende objekt lieber halten und nachbeleihen und trotzdem das schlecht laufende Zukaufen

die 65 K muß man voll versteuern und die 1,3 Mio sind steuerfrei ... das ist ein Unterschied

Hinzu kommt:....viele Objekte bedeuten auch viel Arbeit ... und man will ja auch noch etwas vom Leben haben ...sonst freuen sich nur die Erben

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vor einer Stunde schrieb Jb007:

Hab den makler auch gefragt, warum sollte ich ZB 65000 jnm für 1,3 mio gut laufend verkaufen um danach wieder 65000 für 1,3 mio gleichwertig anzukaufen, verliere ich noch die Knk  - gab er mir recht

Da kann ich das laufende objekt lieber halten und nachbeleihen und trotzdem das schlecht laufende Zukaufen

Es könnte durchaus interessant sein, einen solchen Tausch vorzunehmen, da sich hierdurch die Abschreibungsbasis erhöht:

Annahme: Du hast 500.000 gezahlt. Abschreibungsbasis 400.000, 40 Jahre Afa, da Altbau vor 1924, d.h. 10.000 Euro Afa p.a.,

Neukauf: Abschreibungsbasis 1.000.000, 40 Jahre Afa, d.h. 25.000 Euro Afa p.a., d.h. 15.000 Euro p.a. mehr Afa, d.h. ca. 7000 Euro Steuerersparnis.

Voraussetzung ist natürlich, dass man die Nebenkosten wieder durch einen günstigen Neukauf hereinholt.

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Was haltet ihr denn vom Verkauf an eine Familienstiftung?

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vor 15 Stunden schrieb Jb007:

Ich will nicht verkaufen, auch nach 10 jahren nicht, ausser Lagen entwickeln sich stark negativ. Ich kaufe nur privat an.

Akt fragen mich immer mehr makler ob ich was abstoßen will. Warum sollte ich das tun? 

Man kauft von dem erlös schlecht laufende und teure objekte ein, die dann erst wieder aufgebaut werden müssen.

Hab den makler auch gefragt, warum sollte ich ZB 65000 jnm für 1,3 mio gut laufend verkaufen um danach wieder 65000 für 1,3 mio gleichwertig anzukaufen, verliere ich noch die Knk  - gab er mir recht

Da kann ich das laufende objekt lieber halten und nachbeleihen und trotzdem das schlecht laufende Zukaufen

Ich verfolge den gleichen Ansatz wie @Jb007. Wenn ich ein schlecht laufendes Objekt kaufe, aufwerte und auf eine angemessene Miete bringe, dann verkaufe ich nicht. Klar muss man Steuern auf die Mieteinnahmen zahlen, aber im Ernst: was will ich mit 1,3 mio€ auf dem Konto? (mal angenommen das Objekt ist schuldenfrei) Da würde mein Herz bluten, wenn ich dann aus der Substanz leben müsste, weil ich keine MIeteinnahmen mehr habe.

Lieber langfristig wirtschaften, nachbeleihen und ein gesundes Wachstum hinlegen, bei dem der (realistische) Gesamtverschuldungsgrad nicht zu hoch wird, sodass Preisrücksetzer nicht zur Insolvenz führen.

 

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