Jump to content
Immopreneur.de | Community für erfolgreiche Immobilieninvestoren
Sign in to follow this  
Andreas

Klares Verkaufssignal für Immobilien

Recommended Posts

@Mars du schriebst viel Text und begründest umfangreich. Aber was genau ist deine Aussage? Das habe ich leider nicht herauslesen können.

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 7 Stunden schrieb Furzi:

Die Leitzinsen werden wohl in der Tat niedrig bleiben, aber das heißt nicht automatisch, dass auch die Hypothekenzinsen so niedrig bleiben wie jetzt. Alexander Raue hat doch die Tage hier irgendwo geschrieben, dass ihm eine Bank plötzlich statt den gewohnten 1,x % nun horrende 2,8 % oder so angeboten hat. Vielleicht kleiner Vorgeschmack was da so kommt demnächst.

Wenn du mich schon zitierst, darfst du nicht Äpfel mit Birnen vergleichen.

Die 1,1% bekomme ich von einer Volksbank, die 2,8% von einer anderen Sparkasse. Beide Banken bewerten meine Bonität anders und haben eine andere Stressannuität. Daher liebt mich die eine Bank und hasst mich die andere. Das Liegt also an meinem Portfolio und nicht an den Leitzinsen.

  • Like 1
  • Thanks 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

sag ich doch, dass es nicht an den Leitzinsen liegt - sondern wie Banken mit Hypotheken künftig umgehen, und das wird sich eher verschärfen als lockern, weil das für die Politik ja auch eine Stellschraube ist, um den Immobilienboom und damit die steigenden Mieten einzudämmen

  • Confused 1

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor einer Stunde schrieb Furzi:

...weil das für die Politik ja auch eine Stellschraube ist, um den Immobilienboom und damit die steigenden Mieten einzudämmen

Wer sagt, dass "die Politik" das überhaupt möchte? Nur zwei Punkte:

  1. Der Staat verdient PRÄCHTIG am Immobilienboom, das wird leider oft unter den Tisch gekehrt. Die meisten "Kleinvermieter" hier im Forum dürfen 40% nach Abschreibungen abdrücken!
  2. Ab und an wird gewählt. Da muss dem Wähler zumindest vorgegaukelt werden, dass man sich um seine Belange kümmert. Letztlich wird aber nur die Illusion erzeugt, dass die Politik etwas ausrichten könnte. Gegen den ungebrochenen Zuzug in die Städte, den punktuellen (!) Mangel an Wohnraum und die brutale Dynamik des Marktes kann aber niemand etwas machen ohne die Grundfesten unserer Gesellschaft anzugreifen. Die sind einfach hilflos! Was da aktuell in Berlin aufgeführt wird, ist ein billiges Schmierentheater, über welches wir in einigen Jahren entweder lachen, oder im Sozialismus versinken werden.

Hajo

Edited by hajo
  • Like 3

Share this post


Link to post
Share on other sites
Am 15.5.2019 um 23:49 schrieb Mars:

Aber ich frage mich immer, was denn diejenigen konkret mit ihren Erlösen machen, die jetzt auf den Immobilienverkaufsknopf drücken ?

Anlegen ?!?! Es gibt 10.000 Möglichkeiten, sein Geld zu vermehren (oder zu verlieren). Immobilien, Anleihen und Aktien sind nur 3 davon.

 

Mir lag zB. bis vor kurzem ein Angebot vor als Gesellschafter in eine Firma einzutreten, in der sich der mit Abstand größte Waldbesitzer der Gegend, ein regional bedeutender Heizungsbauer und einige Geldgeber zusammengetan haben, um einen recht kleinen, aber aufgrund der langjährigen Fokussierung aufs Wärmecontracting hochprofitablen Heizungsbauer zu übernehmen und auszubauen. Ab 500.000 Euro wäre man dabei, diese Summe war mir jedoch zu hoch - ich wollte nicht ein Klumpenrisiko gegen ein anderes tauschen. 

Wer will, der findet auch Möglichkeiten sein Geld (hochprofitabel) anzulegen. Wer nicht will, der hat halt schon. Oder er hat halt nicht, und geht im Zweifelsfall in die Privatinsolvenz. Ich jedenfalls habe Gewinne realisiert, als man sie nach 10 Jahren noch steuerfrei realisieren konnte - wie lange das so noch bleibt weiß keiner, ich befürchte nicht mehr lange und der Staat wird dieses Loch schließen. Und dann zahlen die gelackmaierten 42% auf die Gewinne - da nehme ich das bisschen Kaufkraftverlust durch die Inflation doch gerne in Kauf.

Edited by Friedrich Hi.

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 19 Stunden schrieb hajo:

Wer sagt, dass "die Politik" das überhaupt möchte? Nur zwei Punkte:

  1. Der Staat verdient PRÄCHTIG am Immobilienboom, das wird leider oft unter den Tisch gekehrt. Die meisten "Kleinvermieter" hier im Forum dürfen 40% nach Abschreibungen abdrücken!
  2. Ab und an wird gewählt. Da muss dem Wähler zumindest vorgegaukelt werden, dass man sich um seine Belange kümmert. Letztlich wird aber nur die Illusion erzeugt, dass die Politik etwas ausrichten könnte. Gegen den ungebrochenen Zuzug in die Städte, den punktuellen (!) Mangel an Wohnraum und die brutale Dynamik des Marktes kann aber niemand etwas machen ohne die Grundfesten unserer Gesellschaft anzugreifen. Die sind einfach hilflos! Was da aktuell in Berlin aufgeführt wird, ist ein billiges Schmierentheater, über welches wir in einigen Jahren entweder lachen, oder im Sozialismus versinken werden.

Hajo

Ganz genau und nicht zu vergessen, das Handwerk.... auch hier kassiert der Staat kräftig mit

Share this post


Link to post
Share on other sites

@zinger:

Kurzum mM:

Heute Immobilien zu verkaufen, um Schulden zu tilgen oder in andere (sichere?) Assetklassen umzuschichten, halte ich trotz möglichem Immobilienpreisrückgang nicht für sinnvoll.

 

Hintergrund (kann man nicht in 3 Sätzen beschreiben):

1.

Diejenigen, die Immobilien heute verkaufen, machen dies meist, weil sie einen Einbruch der Immobilienpreise erwarten. Ein Einbruch der Immobilienpreise in ein paar Jahren ist durchaus realistisch und muss auch in die Immobilienkalkulation miteinbezogen werden. Aber:

2.

So ein Immobilieneinbruch kommt nicht aus heiterem Himmel von heute auf morgen, sondern wird durch konkrete Gründe ausgelöst. Z.b Krieg, schwere Naturkatastrophen, Dexit. Eine Gefahr durch solche Gründe halte ich für sehr unwahrscheinlich, auch sehe ich kurzfristig keine schwere Rezession kommen, die die Ursache eines Immobiliencrashs wäre, sondern die wäre allenfalls die Folge davon. (zwei Quartale mit leichtem Rückgang halte ich für unproblematisch) Der mMn wahrscheinlichste Grund für ein Einbrechen der Immobilienpreise ist ein deutlicher Anstieg des Zinsniveaus (wenn überhaupt).

3.

Was bedeudet DEUTLICHER Anstieg des Zinsniveaus konkret ?  --> in den USA seinerzeit über 4% Zinsanhebungen ! BEVOR es zum Crash kam. In jüngster Vergangenheit hatte die FED In den USA den Leitzins auch schon wieder um 2,5% angehoben und nix passiert in Hinblick auf irgendwelche Zwangsversteigerungen oder Immobilienpreisrückgänge (klar war seinerzeit die Kreditvergabe laxer als heute).

4.

Daher gehe ich davon aus, dass sich das Zinsniveau in Europa schon um (mindestens) 3%-Punkte nach oben verschieben müsste, damit es zu signifikanten Problemen kommt. Also derjenige, der heute 1% zahlt, müsste dann 4% zahlen, derjenige mit 2% dann 5% etc. Und bis es soweit ist, wird es mMn noch etwas dauern.

5.

Im Unterschied zur USA , wo meist variabel finanziert wird, haben in D die meisten Kredite  feste Zinsen. Während in den USA also die Leute DIREKT vom Zinsanstieg betroffen sind, sind sie dies in D nicht. Der eine vielleicht nach 1 Jahr, der nächste nach 18 Jahren erst, ein weiterer nach 10 Jahren, je nach Festschreibung.

Daher kommt es mMn nach auch nicht zu einem abrupten Absinken der Immobilienpreise, sondern grob gesagt eher zu einer langwierigen Konsolidierung der Kaufpreise mit Schwankungen nach oben und unten.

6.

Falls es aber eben doch recht stark nach unten gehen sollte (z.B. wenn Banken flächendeckend direkt mehr Sicherheiten fordern, wenn die Zinsen leicht steigen oder die Preise bereits etwas zurückgehen), dann ist EIN EINBRUCH VON 20% aber durch das gegenwärtigen Zinsniveau eingepreist (aus Sicht eines FK-Investors😞

Heute eine Immobilie auf FK-Basis im Bestand habend, führt wirtschaftlich auf mittelfristige Sicht TROTZ Preiseinbruch von 20% durch die Mieteinnahmen in etwa zum selben Ergebnis, wie wenn man jetzt die Immobilie verkauft und den Saldo mit 3% anlegt.  Insb. hätte man als heutiger Immo-Investor TROTZ Preisrückgang keinen Verlust (sondern sogar noch Gewinn).

Der wesentliche Unterschied ist, dass diejenigen, die heute Immobilien verkaufen bzw. EK-finanzierte Immos haben, NACH diesem Immobilienpreisrückgang NICHT MEHR die Möglichkeit haben werden, zu 1 oder 2% zu finanzieren, (sondern eben nur mehr zu 4 oder 5%, was dann wenig sinnvoll erscheint.) Von den derzeit niedrigen Zinssätzen profitieren jedoch diejenigen Leute noch, wenn sie heute lang finanzieren. Jemand, der sich heute für einen langen Zeitraum die Sätze sichert, fährt  damit TROTZ 20%-Immobilienpreisrückgang langfristig BESSER, als wenn jemand heute nur auf safe geht.

7.

Jetzige Immobilienverkäufe machen Sinn, wenn man wirklich einen drastischen Einbruch der Preise erwartet (50% ), also auf jeden Fall deutlich mehr als 20%. Dieses Szenario sehe ich jedoch nicht, insb. vor dem Hintergrund von Punkt 5.

Und natürlich macht es Sinn/ ist nötig Immobilien zu verkaufen, wenn man Kapitalbedarf hat, um z.B. davon Konsumausgaben zu tätigen.

8.

Abgesehen von Konsum, stellt sich die Frage, was man mit der Liquidität macht, wenn man jetzt aus Immobilien geht. Denn wenn es zu einem Einbruch der Immobilienpreise um 50% kommt, dann wird man mit einem breit diversifizierten Aktienportfolio vielleicht 70% verlieren, mit Rohstoffen 60% etc. In jedem Fall sind diese Assetklassen (Immobilien, Aktien, Rohstoffe) sehr stark miteinander korreliert, weswegen ich u.a. von dieser Diversifikation auch nicht so viel halte.  

 

Konklusion für mich:

weiter in FK-finanzierte Immobilien.

(vermutlich beabsichtigt der Threadersteller ca. 50% Cash zu halten in Erwartung eines immensen Crashs, um dann wieder günstig einzusteigen, aber ob es so kommt, halte ich zumindest für fraglich)

 

 

@JonnyNoCash:

Die Ausgangsfrage ist/war eine andere:

Soll man jetzt Immobilien verkaufen oder kaufen ? Der Hauptgrund wäre ein etwaiger Preisverfall. Und da wiederum ist die Frage, was ein wahrscheinlicher Auslöser für so einen Fall wäre (Zinsanstieg halte ich da noch für am wahrscheinlichsten). (siehe Punkt 2) Ich behaupte gar nicht, dass es in jedem Fall zu einem Zinsanstieg kommen wird, allerdings messe ich diesem Szenario schon eine recht hohe Wahrscheinlichkeit bei. (wenn nicht, sollten die Immobilienpreise eher noch weiter anziehen)

Gründe:

a)

Die Inflation hat in Europa - vom 1. Quartal dieses Jahres mal abgesehen (was mMn hauptsächlich auf die Trumpsche Zollpolitik zurückzuführen ist)- in den letzten Jahren tendenziell angezogen (lag Anfang 2015 sogar unter 0%). So weit entfernt sind wir derzeit vom Inflationsziel nicht, in D z.B. lag die Rate im letzten Monat schon bei 2%. Und die Notenbanken müssen ja antizipatorisch handeln, also nicht erst, wenn die Inflation bei 4% liegt, mal langsam den Leitzins raufsetzen, sondern schon in Erwartung zukünftiger hoher Inflationsraten bereits im Vorfeld tätig werden, um diese zu verhindern.

Zudem ist es so, dass wir hier in diesem Forum ja alle eine drastische Inflation erleben in Hinblick auf unsere Immobilienpreise. Genau hierin sieht ja die EZB auch zumindest teilweise eine Gefahr, kann also da auch nicht mehr ewig zuschauen.

b)

Eine Zinsanhebung der EZB wäre auch ein Entgegenkommen der Europäer bei den Zollverhandlungen mit Trump, weil sie dadurch dann den Dollar schwächen und davon die amerikanischen Exporteure profitieren würden, also Trump einen Gefallen machen würden.

 

Naja, die USA ist deutlich höher verschuldet als Europa und da gabs jetzt auch schon 2,5% Zinsanhebungen, also wenn dort der Staat Zinserhöhungen verkraften kann, muss das Europa auch können.

Aber natürlich ist das Ganze eine hochkomplexe Angelegenheit und die EZB darf natürlich auch nicht die sanfte Konjunktur abwürgen.

 

Ich persönlich glaube, wenn der Trump mal mit seinem "America first"-Ego in den Zolldebatten zu einem Ergebnis kommt, könnte es recht bald zu signifikanterem Wirtschaftswachstum und Inflation kommen und dann auch mal zu ersten vorsichtigen Leitzinsanhebungen seitens der EZB.

 

 

@Friedrich Hi

Ja klar gibt es immens viel andere Anlagemöglichkeiten. Ich kenne aber KEINE konkret, mit der ich bei vergleichbarem Risiko eine vergleichbare Rendite erwirtschaften kann als mit FK-finanzierten Immobilien. Vielleicht gibt es solche Alternativen ?, ich lerne gerne dazu. Selbst die Wertpapier basierten Hedgefonds schaffen auf Dauer in aller Regel keine 20% EK-Rendite im Jahr (vom erhöhten Risikograd ganz zu schweigen).

Ich stimme grundsätzlich zu, dass man mit diesen privaten Firmenbeteiligungen/-komplettaufkäufen mitunter noch eine höhere Rendite erwirtschaften kann als mit FK-basierten Immobilien, ABER: das Risiko ist nicht ansatzweise vergleichbar. Sagen wir es kommt morgen jemand, der das Ganze prinzipiell genauso macht, nur einen Tick besser und günstiger, dann ist man sehr schnell pleite. (Wenn im Immobilienbereich ein einziger anderer Vermieter  kommt und niedrigere Mieten verlangt, wird einen das nicht direkt umwerfen.) Zudem muss man dort vertiefte Kenntnisse in dem speziellen Bereich haben/sich aneignen (Klar, die muss man die auch im Immobilienbereich haben, aber 80% kann man da noch mit einem gesunden Menschenverstand lösen (also ich brauch jetzt keine Immobilienwirtschaft studiert zu haben, um meinem Mieter zu helfen, der sein Klingelschild abgerissen bekommen hat); im anderen Fall stehst du mitunter vor der Wahl, investiere ich hier diese 5 Mio, um mich behaupten zu können (aber trotzdem noch ein hohes Risiko haben zu scheitern) oder mache ich nix und verliere Marktanteile. Wie gesagt, das ist von der Risikostruktur nicht vergleichbar mit Immobilien, die schon bereits nicht völlig risikolos sind.

Edited by Mars

Share this post


Link to post
Share on other sites

Create an account or sign in to comment

You need to be a member in order to leave a comment

Create an account

Sign up for a new account in our community. It's easy!

Register a new account

Sign in

Already have an account? Sign in here.

Sign In Now
Sign in to follow this  

×
×
  • Create New...