Jump to content
Immopreneur.de | Community
Sign in to follow this  
MichaelR

AfA und Kaufnebenkosten absetzen bei späteren Eigenutzung?

Recommended Posts

Hallo zusammen,

ich habe eine interessante Immobilie gefunden, die mir persönlich auch zusagen würde. Bestandteil des Kaufes wäre, das die Tochter des Verkäufers die Wohnung noch 1-2 Jahre nutzen würde, zu einem Mietpreis der ca. 10-15% unter vergleichbaren Wohnungen in der Region liegt. Der Makler hat hier bereits Spielraum bzgl. Preis und/oder Miete eingeräumt.
Derzeit bin ich noch nicht sicher ob ich dann die Wohnung selber nutzen möchte oder neu vermieten, natürlich dann zu marktüblichen Preisen. Die Überlegung der Eigennutzung kommt daher, da ich derzeit zur Miete wohne und gerade Modernisierungen durchgeführt werden, wodurch sich meine Miete deutlich erhöhen wird. Da meine jetzige Wohnung und die angebotene Wohnung in Größe und Lage sehr ähnlich sind, frage ich mich ob es Vergleichsrechnungen gibt. Sprich lohnt es sich eine Wohnung zu Preis X zu mieten und gleichzeitig eine Wohnung zu Preis Y zu vermieten? Oder ist die Frage irrelevant solange der positive CF größer ist als die Mietdifferenz (X - CF < Y)?

Kommen wir zur ursprünglichen Frage: Kann ich die AfA und Kaufnebenkosten steuerlich geltend machen, auch wenn ich vielleicht sogar weiß, dass ich die Wohnung in Zukunft privat nutzen möchte? Gibt es hier sonst noch etwas zu beachten? Natürlich würde ich diese im Jahre des Auszugs nur anteilig berechnen. Sprich wenn ich am 1.5. einziehen würde, könnte ich 4/12 der AfA berechnen lassen, oder?

Was mir hierzu noch einfällt ist was als Werbungskosten und was über die AfA abgerechnet werden kann?
- Grunderwerbssteuer -> Habe hierzu unterschiedliches gelesen. Dachte diese wird als Werbungskosten abgerechnet, habe aber auch einige gelesen die sie den Kaufpreis hinzufügen und dann über die AfA abrechnen. Der Nachteil bei der AfA sehe ich aber darin, das diese nur anteilig greift (Boden vs. Gebäude).
-  Wie sieht das mit den Makler, Notar und Grundbuch Kosten aus?

Vielen Dank für eure Hilfe,

Michael

PS: Ich bin auf der Suche nach einem Steuerberater, dennoch würde ich das gerne wissen und verstehen, um mir selber Gedanken machen zu können. (Und die Zeit überbrücken bis ich einen gefunden habe.)

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 2 Stunden schrieb MichaelR:

Hallo zusammen,

ich habe eine interessante Immobilie gefunden, die mir persönlich auch zusagen würde. Bestandteil des Kaufes wäre, das die Tochter des Verkäufers die Wohnung noch 1-2 Jahre nutzen würde, zu einem Mietpreis der ca. 10-15% unter vergleichbaren Wohnungen in der Region liegt. Der Makler hat hier bereits Spielraum bzgl. Preis und/oder Miete eingeräumt.
Derzeit bin ich noch nicht sicher ob ich dann die Wohnung selber nutzen möchte oder neu vermieten, natürlich dann zu marktüblichen Preisen. Die Überlegung der Eigennutzung kommt daher, da ich derzeit zur Miete wohne und gerade Modernisierungen durchgeführt werden, wodurch sich meine Miete deutlich erhöhen wird. Da meine jetzige Wohnung und die angebotene Wohnung in Größe und Lage sehr ähnlich sind, frage ich mich ob es Vergleichsrechnungen gibt. Sprich lohnt es sich eine Wohnung zu Preis X zu mieten und gleichzeitig eine Wohnung zu Preis Y zu vermieten? Oder ist die Frage irrelevant solange der positive CF größer ist als die Mietdifferenz (X - CF < Y)?

Das musst Du selber wissen. Grundsätzlich sind Objekte, die zur Eigennutzung in Frage kommen, meist nicht die Besten Investitionsobjekte und andersrum. Aber das kommt auf Deine Präferenzen/Strategie an. 

 

vor 2 Stunden schrieb MichaelR:

Kommen wir zur ursprünglichen Frage: Kann ich die AfA und Kaufnebenkosten steuerlich geltend machen, auch wenn ich vielleicht sogar weiß, dass ich die Wohnung in Zukunft privat nutzen möchte? Gibt es hier sonst noch etwas zu beachten? Natürlich würde ich diese im Jahre des Auszugs nur anteilig berechnen. Sprich wenn ich am 1.5. einziehen würde, könnte ich 4/12 der AfA berechnen lassen, oder?

Genau richtig. 

 

vor 2 Stunden schrieb MichaelR:

Was mir hierzu noch einfällt ist was als Werbungskosten und was über die AfA abgerechnet werden kann?
- Grunderwerbssteuer -> Habe hierzu unterschiedliches gelesen. Dachte diese wird als Werbungskosten abgerechnet, habe aber auch einige gelesen die sie den Kaufpreis hinzufügen und dann über die AfA abrechnen. Der Nachteil bei der AfA sehe ich aber darin, das diese nur anteilig greift (Boden vs. Gebäude).
-  Wie sieht das mit den Makler, Notar und Grundbuch Kosten aus?

Nein. Die Grunderwerbssteuer zählt nicht zu den Werbungskosten, sondern zu den Anschaffungskosten. Die kannst Du, wie den Kaufpreis, nur über die AfA abschreiben, mit den von Dir genannten Nachteilen  

Gleiches gilt für die anderen von Dir genannten Kosten. Einzig die Notar- und Grundbuchkosten zur Bestellung der Grundschuld (und nur diese) kannst Du als Geldbeschaffungskosten sofort absetzen. 

Share this post


Link to post
Share on other sites
Am 11.5.2019 um 21:23 schrieb Real:

Grundsätzlich sind Objekte, die zur Eigennutzung in Frage kommen, meist nicht die Besten Investitionsobjekte und andersrum. Aber das kommt auf Deine Präferenzen/Strategie an.  

Dieser Urban Legend muss man entschieden entgegen treten. Solange man Objekte selbst nutzt, welche man problemlos auch vermieten kann, und man das Niederwertsprinzip auf der Einnahmeseite einhält (d.h. man setzt die niedrigeren Wert an aus den eigenen Mietkosten bzw. den am Markt für die Wohnung erzielbaren Mietkosten), dann kann man das ruhig machen.

Ein Schuss in den Ofen wird es, wenn man im Zuge des Erwerbs einer Immobilie zur Eigennutzen

  • in einer schlechter vermietbare Immokategorie wechselt (aktuelle Situation ETW, neues Objekt EFH)
  • die Fläche erhöht ("später könnte man die extra Fläche ja benötigen"/ "Man will ja nicht wie die Karnikel wohnen" etc)
  • Sonderausstattungen verbaut die bei einer Vermietung nicht mietsteigernd sind (Granitarbeitsfläche/20k€ Küche, HighEnd Laminat etc)

Im obigen Fall kann es also Sinn machen. Den Steuerberater kann ich nicht geben.
Nur darauf hinweisen möchte ich, dass durch die Eigennutzung du bereits nach 3J (nach einzug) dann Steuerfrei verkaufen könntest. Das kann Interessant sein und müsste dann bei der Finanzierung mit bedacht werden (15J Zinsbindung passen nicht zu dieser Option)

Share this post


Link to post
Share on other sites

Naja @KFleischer ich sagte ja auch grundsätzlich und meist. Natürlich kann man in eine seiner eigenen Vermietungswohnungen ziehen. Aber viele bevorzugen doch eben andere Dinge, wie Du auch richtig angesprochen hast (Wohnfläche, Garten, bessere Ausstattung etc.) und das sind eben in der Regel nicht die besten Renditetreiber. Am Ende muss das jeder für sich selbst entscheiden. Als Urban Legend würde ich es aber nicht einstufen. 

Share this post


Link to post
Share on other sites

Please sign in to comment

You will be able to leave a comment after signing in



Sign In Now
Sign in to follow this  

×
×
  • Create New...