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Arthur_Spooner

Besteuerung bei Verkauf innerhalb von 4 Monaten und Selbstnutzung

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Hallo liebes Forum, 


ich werde zeitnah meine Wohnung, die ich vor gut 3 Monaten gekauft habe, zum Verkauf inserieren. 

Mit der Wohnung gab es die verschiedensten Pläne, von Vermietung, über F&F bis letztlich hin zur Selbstnutzung - da der Preis viel zu gering war, stand primär im Fokus die Wohnung erst einmal zu ergattern. Dies ist mir gelungen, die Sanierung ist nun ebenfalls beendet und die Wohnung ist schön geworden. 

Das Thema Vermietung (hierfür war es im ersten Gedanken mal geplant) war sehr schnell erledigt. Dann habe ich beschlossen mit meiner Partnerin in die Wohnung einzuziehen - dies ist nun auch geschehen und ich wohne bereits seit gut 2 Wochen in der Wohnung. Nun hat sich heute morgen herausgestellt, dass ich ein sehr gutes, berufliches Angebot in einer anderen Stadt bekommen habe. Natürlich muss man über so eine Entscheidung erst einmal eine Nacht drüber schlafen, mir kam aber logischerweise sofort der Gedanken mit meiner neuen Wohnung. Ich hatte zwischenzeitlich überlegt das Objekt für F&F zu nutzen, die Idee aber später verworfen. Nun wäre dies natürlich wieder eine Option. 

Mein Steuerberater hat in 7! Wochen erst wieder einen Termin frei und andere Steuerberater auf dem Fachgebiet sind mir aktuell nicht bekannt. Vielleicht als kleine erste Einschätzung, wie wäre der Sachverhalt einzuordnen? 

Grundsätzlich gilt ja die 10 Jahresfrist, allerdings greift diese nicht bei Selbstnutzern. Jetzt ist es so, dass ich allerdings noch nicht einmal umgemeldet bin, dies werde ich aber in dieser Woche nachmelden. 
Darf ich unterstellen, dass das Finanzamt den Zeitraum der Eigennutzung als nicht lange genug deklariert? 
Über eine gewerbliche Einordnung mache ich mir keine Sorge, da keine unbedingte Verkaufsabsicht im Zeitpunkt des Kaufs vorlag - mir geht es primär um die Einordnung was ich im Falle eines Verkaufs an Steuern zahlen müsste / oder auch nicht. 

Ich werde natürlich auch zeitnah noch den Weg zum Finanzamt selber antreten, aber ich dachte eine erste Einschätzung vorab kann nicht schaden. 


Danke und VG

 

 

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Soweit ich weiß müssen im Selbstnutzungszeitraum drei Kalenderjahre inkludiert sein. Also mindestens vom 31.12.2017 bis 01.01.2019. (Beispiel)

Das wird also aus meiner Sicht nix mit steuerfreiem Verkauf.

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vor 1 Stunde schrieb Berri:

Soweit ich weiß müssen im Selbstnutzungszeitraum drei Kalenderjahre inkludiert sein. Also mindestens vom 31.12.2017 bis 01.01.2019. (Beispiel)

Das wird also aus meiner Sicht nix mit steuerfreiem Verkauf.


Die Regel kannte ich, wenn man zB in Jahr 0-2 vermietet hat und dann 3 Kalenderjahre selber drin wohnt, dass die 10 Jahresfrist reißt. 
Aber gilt dies auch für den Fall, dass dort von Anfang bis Ende nur Selbstnutzung war`?

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Grundsätzlich schon. Aber es gibt auch eine Regel, dass zu Eigennutz war sofort verkaufen. Ich habe es nicht Parade, war aber hier im Forum.
Grundsätzlich würde ich es nicht machen, weil es sicher Diskussionen gibt.

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Ps: wenn die Wohnung Neubau wäre, dann könntest sicher sofort verkaufen, weil die 3 Jahren nicht erfüllt werden können. Habe ich schon gemacht

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§ 23 Abs 1 Satz 3: Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;

Danach solltest Du, wenn Du die Wohnung nur zu eigenen Zwecken genutzt hast, sofort verkaufen können. Da Du den Ort beruflich wechseln mußt, spricht einiges für die Zustimmung des FA zu einem schnellen Verkauf. Allerdings würde ich wie immer einen erfahrenen StB befragen bzw. eine verbindliche Auskunft beim FA einholen.

https://dejure.org/gesetze/EStG/23.html

https://www.haufe.de/finance/finance-office-professional/private-veraeusserungsgeschaefte-334-zeitlicher-umfang-der-nutzung-zu-eigenen-wohnzwecken_idesk_PI11525_HI9228708.html

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vor 42 Minuten schrieb Andreas:

§ 23 Abs 1 Satz 3: Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;

Danach solltest Du, wenn Du die Wohnung nur zu eigenen Zwecken genutzt hast, sofort verkaufen können. Da Du den Ort beruflich wechseln mußt, spricht einiges für die Zustimmung des FA zu einem schnellen Verkauf. Allerdings würde ich wie immer einen erfahrenen StB befragen bzw. eine verbindliche Auskunft beim FA einholen.

https://dejure.org/gesetze/EStG/23.html

https://www.haufe.de/finance/finance-office-professional/private-veraeusserungsgeschaefte-334-zeitlicher-umfang-der-nutzung-zu-eigenen-wohnzwecken_idesk_PI11525_HI9228708.html

Das hilft mir, sollte ich mich für den Verkauf entscheiden, sehr! Vielen Dank!

Der Haufe Artikel stellt die Situation ja relativ deutlich dar. Da wie erwähnt mein Steuerberater nicht verfügbar ist und ich auf die schnelle keinen anderen, guten StB kenne, werde ich mal einen Termin beim FA direkt vereinbaren und den mein Anliegen schildern. Mal sehen, was mir dort gesagt wird. 

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vor 1 Stunde schrieb Arthur_Spooner:

Das hilft mir, sollte ich mich für den Verkauf entscheiden, sehr! Vielen Dank!

Der Haufe Artikel stellt die Situation ja relativ deutlich dar. Da wie erwähnt mein Steuerberater nicht verfügbar ist und ich auf die schnelle keinen anderen, guten StB kenne, werde ich mal einen Termin beim FA direkt vereinbaren und den mein Anliegen schildern. Mal sehen, was mir dort gesagt wird. 

Ich glaube nicht, dass das Finanzamt Dir gegenüber eine Aussage im Gespräch machen wird. Eine verbindliche Auskunft ist ein recht komplizierter Vorgang, für den das Finanzamt auch bis zu 6 Monate Zeit hat und außerdem hohe Gebühren nehgmen kann. Allerdings ist Dein Sachverhalt doch recht eindeutig (es sei denn Du hattest wirklich irgendwo F+F als Ziel dokumentiert......

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vor 13 Stunden schrieb Andreas:

Ich glaube nicht, dass das Finanzamt Dir gegenüber eine Aussage im Gespräch machen wird. Eine verbindliche Auskunft ist ein recht komplizierter Vorgang, für den das Finanzamt auch bis zu 6 Monate Zeit hat und außerdem hohe Gebühren nehgmen kann. Allerdings ist Dein Sachverhalt doch recht eindeutig (es sei denn Du hattest wirklich irgendwo F+F als Ziel dokumentiert......

Hierzu muss ich noch eine Rückfrage stellen, da es sich hierbei generell um meinen ersten Immobilienverkauf handelt. 

Wie ist der generelle Ablauf nach Verkauf? Ich gehe zum Notar, es wird der Eigentumsübergang festgelegt und dann entsprechend vom VK bezahlt. Das Finanzamt erhält dann über den Notar / Bank die Info, dass das Objekt verkauft wurde. 

Wie wird dann weiter vorgegangen? Unabhängig davon ob ich nun Steuern zahlen müsste oder nicht, müsste das Finanzamt ja eine Auflistung meiner Kosten haben um überhaupt eine ggf. fällig werdene Steuerlast zu ermitteln?

Und fragen die einen dann wie der Sachverhalt war? Eigennutzung oder Vermietung oder Leerstand? Oder gucken die einfach selber nach, wer wann in dem Objekt gemeldet war und schicken dann einfach eine Rechnung, oder eben auch nicht? 

VG und besten Dank!

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Notar übermittelt die Kopie des Kaufvertrages an das Finanzamt. Dieser wird nicht nur zwecks Festsetzung des Grunderwerbsteuers benötigt sondern auch als Kontrollmateriall ausgewertet. Bei dem Käufer schaut der Sachbearbeiter mal nach, ob Immobilienerwerb im Rahmen seiner finanziellen Leistungsfähigkeit liegt. (auch unter Einbeziehung möglicher Fremdmittel). Bei dem Verkäufer wird dementsprechend im Rahmen der Veranlagung geprüft, ob es sich um einen steuerpflichtigen Vorgang gemäß § 23 Abs 1 EStG handelt.

Wie schon richtigerweise vom  Andreas gesagt wurde, sieht es woh rein formel dachach aus, dass kein  Veräußerungsgeschäft vorliegt, weil  entsprechend deiner Sachverhaltsschilderung deine Entscheidung die Wohnung wieder zu verkaufen erst nach dem Kauf und Einzug in die Wohnung gefasst wurde und aussschließlich durch den Jobangebot in einer anderen Stadt bedingt wurde.

Wenn du die Steuererklärung ausfüllst gibt es da eine Frage ob private Veräußerungsgeschäfte im Veranlagungszeitraum getätig wurden. Da machst du die entsprechenden Angaben.

Die sehr kurze Haltedauer ist  aber etwas komisch, sodass ggf. mit einer Rückfrage der Finanzverwaltung im Rahmen der Veranlagung zur Einkommensteuer zu rechnen sei. Du muss da in der Lage sein den Sachverhalt plausibel zu erklären und nachweise zu erbringen. Reine Anmeldung bei der Gemeinde würde  nicht ausreichen. Vielmehr muss tatsächlich der Umzug stattgefunden haben und durch entsprechende Belege wie Stromrechnungen, Telefonrechnungen usw... belegbar sein. Die Frage ist auch wo man zuvor gewohnt hat. Falls zu Miete und der Mietervertrag gekündigt wurde und dein Sachverhalt tatsächlich der Wahrheit entspricht und durch entsprechende Zeugen (Nachbarn, Vermieter usw...) falls zu einem Gerichtsverfahren kommen würde belegt werden kann, da würde das Finanzamt das wenn auch ungern akzeptieren müssen.

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