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Michael Fritz

Neubau MFH mit 6 Wohneinheiten

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Ich möchte gerne mein geplantes MFH Projektvorhaben in Österreich / Salzburg kurz vorstellen.

Habe das Vorhaben bereits einmal hier gepostet, allerdings mit einer anderen Prämisse: Bauen und dann Vermieten. Das Ergebnis ist schnell und kurz zusammengefasst: Es lohnt sich nicht! Details könnt er gerne im anderen Thread nachlesen.

Daher mein neuer Ansatz: Bauen und dann einzeln die ETWs verkaufen bzw. 2 ETWs selber behalten.

Hier sind die Rahmenparameter:

  • Das Grundstück gehört mir (1.000 m2)
  • Geplant ist ein MFH mit 6 Wohneinheiten (Mix aus 2 und 3 Zi Wohnungen)
  • Projektentwurf durch Architekt ist fertig.
  • Geschätzte Bausumme für 406m2 Wohnfläche x 2.100 EURO/m2 = 852.600 EURO Netto (=1.023 Mio inkl. Mwst)
  • Plus Projektierungskosten (89.000) , Reserve / Puffer 10% (102.000), Bankkosten für 1 bis 1,5 Jahre geplante Bauzeit (48.000)
  • Gesamtvolumen: 1.26 Mio inkl. Mwst
  • Im Augenblick werden im Umfeld neue ETWs für 4.600 EURO pro m2 zum Verkauf angeboten.

Mein Plan sieht so aus:

  • Ich biete 4 der ETWs zum Verkauf an. Und möchte gerne 2 behalten.
  • Die 4 ETWs haben in Summe 270 m2. Das wären 1.24 Mio. Verkaufserlös.
  • Die restlichen 2 ETW möchte ich gerne behalten und später für 10 EURO kalt vermieten. Das wären 1.300 EURO Netto Kaltmiete monatlich.

Das  Ergebnis wäre dann zusammenfasst:

  • Ich habe das Grundstück in zwei ETWs verwandelt die mir gehören. Noch dazu bringen diese einen regelmäßigen Erlös.
  • Das Risiko hält sich dabei in Grenzen, da ich erst baue, wenn ich 4 Käufer habe. So zumindest der Plan.

Was haltet ihr davon?

Viele Grüße und Dank im Voraus für Eure Meinungen

Mike

 

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Am 14.4.2019 um 18:01 schrieb Michael Fritz:
  • Ich habe das Grundstück in zwei ETWs verwandelt die mir gehören. Noch dazu bringen diese einen regelmäßigen Erlös.
  • Das Risiko hält sich dabei in Grenzen, da ich erst baue, wenn ich 4 Käufer habe. So zumindest der Plan.

Ich verfolge die Diskussionen (hier und in Nachbar-Thread) mit großen Interesse, da wir ein ähnliches Projekt in Aussicht haben.

Dazu zwei Fragen:

  1. Das Grundstück in 2 ETWs verwandeln geht doch mit noch weniger Risiko: Grundstück verkaufen und 2 ETWs kaufen? Warum schliesst Du diese Option aus?
  2. Wie schätzt Du das Risiko ein, die Wohnungen nach Baufertigstellung doch nicht (oder nicht zum erhofften Preis) verkaufen zu können?

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vor 52 Minuten schrieb Rooki€:
  • Das Grundstück in 2 ETWs verwandeln geht doch mit noch weniger Risiko: Grundstück verkaufen und 2 ETWs kaufen? Warum schliesst Du diese Option aus?
  • Wie schätzt Du das Risiko ein, die Wohnungen nach Baufertigstellung doch nicht (oder nicht zum erhofften Preis) verkaufen zu können?

Das sind zwei gute Fragen.

Zu 1) Verkaufen will ich nicht, da ich an dem Grundstück und der Gegend hänge. Ist noch immer meine zweite Heimat. Außerdem würden mich 2 vergleichbare ETWs min. 600.000 inkl. NK kosten. Das ist deutlich über dem Grundstückswert.

Zu 2) Die Verkaufsabwicklung sehe ich im Augenblick auch als größtes Risiko ein. Mein Plan ist es ohne Makler auszukommen und über Immoscout zu gehen. Erst wenn ich im Vorfeld (!) alle 4 verkauft habe, möchte ich loslegen.

Kann noch überhaupt nicht abschätzen, ob das zu naiv gedacht ist?! 

Hat hier eventuell jemand Erfahrungen beim Verkauf von Neubau ETWs??

VG Mike

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Am 21.4.2019 um 11:52 schrieb Michael Fritz:

Zu 2) Die Verkaufsabwicklung sehe ich im Augenblick auch als größtes Risiko ein. Mein Plan ist es ohne Makler auszukommen und über Immoscout zu gehen. Erst wenn ich im Vorfeld (!) alle 4 verkauft habe, möchte ich loslegen.

Würdest du über Immoscout eine ETW kaufen, welche noch nicht mal existiert? Noch dazu ohne, dass es einen persönlichen Ansprechpartner gibt der dich an die Hand nimmt und dir gut zuredet? Ich würde vermuten(!) dass du diesen Nachteil durch ordentliche Preisabschläge erkaufen musst.

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vor 3 Stunden schrieb KFleischer:

Würdest du über Immoscout eine ETW kaufen, welche noch nicht mal existiert? Noch dazu ohne, dass es einen persönlichen Ansprechpartner gibt der dich an die Hand nimmt und dir gut zuredet?

... und keine Referenzen etc. hat. Selbst ein wie auch immer geartetes Rücktrittsrecht hilft dem Käufer letztendlich nicht, da er Zeit verliert.

Evtl. könntest Du mit einem Bauträger bauen und den denn "verhaften" die Wohnungen für Dich anzubieten. Ob der das macht? Keine Ahnung ...

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vor 5 Stunden schrieb KFleischer:

Würdest du über Immoscout eine ETW kaufen, welche noch nicht mal existiert? Noch dazu ohne, dass es einen persönlichen Ansprechpartner gibt der dich an die Hand nimmt und dir gut zuredet? Ich würde vermuten(!) dass du diesen Nachteil durch ordentliche Preisabschläge erkaufen musst.

Bezüglich Vorab/Blindverkauf: Da sehe ich auch ein Risiko. Obwohl es in meinem Umfeld eine Reihe von Neu ETW Käufer gibt, die vorab gekauft haben. Meine Gegenmaßnahme: Erst alle verkaufen. Wenn nicht, dann halt nicht. Bezüglich möglichen Preisabschlag. Ist natürlich möglich. Meine Gegenmaßnahme via Argumentation: Provisionsfrei!

 

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vor 1 Stunde schrieb Rooki€:

... und keine Referenzen etc. hat. Selbst ein wie auch immer geartetes Rücktrittsrecht hilft dem Käufer letztendlich nicht, da er Zeit verliert.

Evtl. könntest Du mit einem Bauträger bauen und den denn "verhaften" die Wohnungen für Dich anzubieten. Ob der das macht? Keine Ahnung ..

Gute Punkte! Bei den Referenzen müsste ich auf jene meines Architekten/Projektplaners verweisen.

Verhaften ist auch ein Stichpunkt. Als privater Bauträger hafte ich mit meinem Privatvermögen...

Auch hier gilt als augenblickliche Gegenmaßnahme: Erst muss alles vorab im Sack sein. Wenn nicht, dann nicht.

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Für 6 Wohnungen so ein Rad drehen, ich kann da nur mit dem Kopf schütteln...

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Das Einzige was ich mir vorstellen kann, wenn es unbedingt ein Mfh auf deinem Grundstück sein soll bei dem dir zwei ETW gehören wäre:
Mach einen Deal mit einem Bauträger. Er bekommt das Grundstück und du im Gegenzug zwei Wohnungen. Er projektiert, baut und verkauft. Somit trägt er auch die jeweiligen Risiken, was aber nicht tragisch ist, da er ein Profi ist und es für ihn Tagesgeschäft ist! Er kann das kalkulieren und hat Erfahrung damit.
Ich habe schon so viele „Nebenerwerbs Bauträger“ gesehen die sich mehr als nur die Finger verbrannt haben. Und das waren in der Regel erfahrene Handwerker mit einem guten Netzwerk.
Die Chance, dass das in Eigenregie gut geht und wirtschaftlich ein Erfolg wird sehe ich gegen Null.
Wie man das steuerlich gestaltet (Grunderwerbsteuer, etc) sollte auch ein Profi planen.

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vor 10 Stunden schrieb FoFo:

Er bekommt das Grundstück und du im Gegenzug zwei Wohnungen.

Gute Idee - Was ist mit:

 

Am 21.4.2019 um 11:52 schrieb Michael Fritz:

Außerdem würden mich 2 vergleichbare ETWs min. 600.000 inkl. NK kosten. Das ist deutlich über dem Grundstückswert.

wird ein Bauträger nicht genau die selbe Rechnung aufmachen? D.h. er wird eine Zuzahlung haben wollen. Macht das Projekt dann noch Sinn?

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vor 3 Stunden schrieb Rooki€:

wird ein Bauträger nicht genau die selbe Rechnung aufmachen? D.h. er wird eine Zuzahlung haben wollen. Macht das Projekt dann noch Sinn?

Genau. Ich gehe im Moment davon aus, wenn ich das Grundstück einem Bauträger verkaufen würde, so bliebe mir nur 1 Wohnung. Genau so hat es ein Bekannter gemacht, der 0 Risiko, kein Hirnschmalz und keine Zeit investieren wollte. Wenn ich selber der Bauträger (mit Unterst. eines ortskundigem Architekten/Planers/Leitung) bin, so mein Plan, blieben mir 2 Wohnungen.

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Genau. Ich gehe im Moment davon aus, wenn ich das Grundstück einem Bauträger verkaufen würde, so bliebe mir nur 1 Wohnung. Genau so hat es ein Bekannter gemacht, der 0 Risiko, kein Hirnschmalz und keine Zeit investieren wollte. Wenn ich selber der Bauträger (mit Unterst. eines ortskundigem Architekten/Planers/Leitung) bin, so mein Plan, blieben mir 2 Wohnungen.


Ok. Du gehst also davon aus, dass du das genauso gut kannst und das der Bauträger bei dem Objekt einen Gewinn von 200k€ macht?
Oder meinst du sogar du machst es besser als ein Bauträger? Ohne Erfahrung (Unterstellung)?
Risiko, Zeit und Hirnschmalz reichen dafür m. M. nicht aus.
Ein Architekt ist kein Kaufmann und es interessiert ihn nicht wenn die Kosten um 10 oder 20% steigen oder wenn die Bauzeit 6-12 Monate überschritten wird. Im Gegenteil damit erhöht sich unter Umständen auch sein Honoraranspruch.

Klar, an der fehlenden Wirtschaftlichkeit ändert der Grundstücksdeal auch nichts. Neu bauen und rentabel (6-10%) vermieten ist höchstens in Toplagen möglich.

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vor 13 Minuten schrieb FoFo:

Ein Architekt ist kein Kaufmann und es interessiert ihn nicht wenn die Kosten um 10 oder 20% steigen oder wenn die Bauzeit 6-12 Monate überschritten wird. Im Gegenteil damit erhöht sich unter Umständen auch sein Honoraranspruch.

Guter Punkt. 

Zudem habe ich eben von der Salzburger Wirtschaftskammer erfahren, dass die Voraussetzungen eines Bauträgers (Stichwort produzieren und verkaufen) in Österreich anders als in Deutschland geregelt sind. In Österreich benötigt man im Vorfeld eine erfolgreiche Bauträgerbefähigungsprüfung inkl. 1-2 Jahre Praxis. Da muss ich nochmal eine Runde fliegen und ein paar Dinge klären.

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Am 9.5.2019 um 17:54 schrieb Rooki€:

Hast Du schon einen neuen Status? Gibts hier einen Update?

Ja es geht voran: Ich nehme jetzt jemanden mit Bauträgerkonzession ins Boot. Er unterstützt mich bei der Abwicklung des Baus und des Verkaufs. Mein Berater und Architekt kennt ihn bzw. hat ihn mir empfohlen. Die Baudurchführung wird durch einen GU erfolgen. Mit diesem "Dreigestirn" werde ich starten.

Der Businessplan ist fertig. Als Nächstes gehe ich damit auf die Bank Vorort zu. Im Juni werde ich mal runter fliegen und eine persönliche Runde mit allen Beteiligten drehen.

Wenn alles klappt ist die Phase "1 Projektvorbereitung" abgeschlossen und ich steige in Phase "2 Planung & Verkaufsvorbereitung ein" ein. Ich peile Juli / August an.

Edited by Michael Fritz

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