Stoiber85

Berlin MFH

5 posts in this topic

Abgesehen von der Enteignungsdiskussion in Berlin, gibt es dort noch Potenzial für Investitionen in MFH mit einem vernünftigen Kaufpreisfaktor?

Soweit ich die Angebote verfolge, sind die Kaufpreise jenseits von Faktor 35x. Damit ist es eigentlich kaum möglich es so zu strukturieren, dass man mit den Mieten zumindest die laufenden Kosten von Kreditrate und Nebenkosten decken kann. Es sei denn mit erheblichem EK aber dass ist schwierig - vor allem da ja noch oftmals unerhörte 7% Maklergebühr dazukommen...

Oder gibt es noch Viertel bzw. Randgebiete von Berlin wo es ggf. noch möglich ist?

 

Edited by Stoiber85

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Sicherlich gibt es in Randbezirken wie Spandau oder Marzahn noch MFH unter 30. Ich würde aber eher ins Umland gehen, wo es mit etwas Glück auch mal 20 fach oder weiter weg darunter geben kann, wenn ich denn unbedingt Investitionsdruck hätte. Allerdings rechnen sich diese Immobilien m.E. nicht als Investment, wenn überhaupt nur als Geldanlage mit sehr niedriger Rendite und hohem Risiko.

Ich habe unter dem Gelächter und besorgten Nachfragen einiger Freunde und Kollegen vor ca. 10 Jahren einige MFH und ETWs in Berlin und Umland gekauft. Seit Anfang letzten Jahres verkaufe ich nach Auslaufen der 10 Jahresfrist einige direkt in Berlin gelegene Immobilien (unter ähnlich skeptischen Blicken, wie man jetzt verkaufen kann, wo doch die Preise so stark steigen und man keine Zinsen bekommt). 

Ich erwarte dass in 10 Jahren die reale Wertentwicklung nicht nur in Berlin ein negatives Vorzeichen haben wird.

Daher würde ich weder in Randbezirken, noch im Umland und schon gar nicht im Zentrum von Berlin kaufen. Dieses gilt auch für den Rest von Deutschland (so ich es beurteilen kann, ich habe nur in Ostdeutschland und SH/Hamburg Immobilien.

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Hallo Andreas, 

Danke fuer deine Einschaetzung. Mich ueberrascht etwas deine negative Sicht auf die Preisentwicklung. Berlin ist ja im Vergleich zu anderen Haupstaedten noch recht guenstig und hat durch die Preiserhoehung der letzten 5 Jahre zwar schon zugelegt aber befindet sich im Vergleich immer noch im Mittelfeld. Ich denke nicht dass sich dieser Trend so schnell umkehren wird, da ja weiterhin die Menschen in die grossen Staedte ziehen. Das Mietpreisniveau ist zwar noch recht moderat aber ich denke dass das nur eine Frage der Zeit ist, da die Leute noch in Ihren alten Wohnungen bleiben um die alten Mietvertraege zu nutzen. Sobald diese neuvermietet werden, wird ja auch die Rendite nachziehen. Ich denke eine Verlangsamung des Kaufpreiswachstum wird stattfinden aber keine Umkehrung.

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Du musst dir halt darüber im Klaren sein, dass du eine Wette eingehst. Wenn die Preise weiter steigen, gewinnst du. Wenn sie aber stagnieren oder fallen, verlierst du. 

Viele sind aktuell der Meinung, dass dem Immobilienmarkt eine Korrektur bevorsteht. Wenn nicht schlimmer. Dass eine Blase platzt. Kann man sich drüber streiten. Aber wenn du mit 3 bis 400k Schulden drin hängst...

Ein Hinweis, dass wir eher am oberen Ende der Preisentwicklung sein könnten, sind die Zinsen. Der Wert von Immobilien wird vom Zinsniveau stark mitbestimmt. Die Wertsteigerungen des letzten Jahrzehnts sind imho hauptsächlich dem Zinsverfall zuzuschreiben. Aber die Zinsen können kaum weiter fallen. Und wenn sie am Ende des Festschreibungszeitraums deiner Finanzierung auf sagen wir mal vorsichtig 4% gestiegen sein sollten, was machst du dann?

Edited by matze sagichnich

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Also die Finanzierung sollte natürlich stehen und nicht nur 5 Jahre fix sein sondern so dass man für die Restlaufzeit einen Zinsanstieg noch gut verkraften kann. Aber es geht ja um Renditeobjekte und solange die Miete nicht signifikant nachgibt sehe ich vorsichtig gesagt nicht mal ein Problem falls die Kaufpreise stagnieren oder leicht sinken. Bei dem sehr geringen Leerstand in Berlin sehe ich aber kaum Anlass für sinkende mieten...

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