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Markus123

Nicht-umlagefähige Kosten bei MFH - Richtwert?

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Hallo zusammen, 

ich habe mein MFH aus dem Baujahr 1910 im Blick, welches sich in vernünftigem Zustand befindet. Nun möchte ich natürlich die Rendite berechnen. Dazu muss ich auch wissen, welche nicht-umlagefähigen Nebenkosten von der Jahresnettokalt-Miete abzuziehen sind.

Bisher habe ich nur Erfahrung mit ETW und kann die nicht-umlagefähigen Kosten dort gut einschätzen (nehme meist 20% der Kaltmiete).

Nun möchte ich - erstmal grob - die Rendite berechnen und frage mich daher, kann ich hier dieselbe grobe Schätzung für die nicht-umlagefähigen Kosten vornehmen?

Oder welchen Richtwert nutzt ihr?

Danke für Tipps! 

Edited by Markus123

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Hi, das ist extrem schwer zu sagen.

13 hours ago, Markus123 said:

MFH aus dem Baujahr 1910 im Blick, welches sich in vernünftigem Zustand befindet

Das sagt leider nichts aus. Meiner Erfahrung nach kann man immer erst im Rückblick sagen, welche nicht-umlagefähigen-Kosten tatsächlich entstehen. Ich habe sie bei meinem Haus (ebenfalls Anfang 20. Jahrhundert, ebenfalls "in vernünftigem Zustand")  total unterschätzt. Bei mir kamen bisher:

  • Persönlicher Zeitaufwand (die mit Abstand größte Kostenposition, wenn ich einen realistischen Stundenlohn ansetzen würde) .. Ist natürlich nicht Cash-relevant und je nach Definition kann man dies ausblenden .. Ich habe den Aufwand auf jeden Fall unterschätzt.
  • Komplett-Renovierungen von 3 Wohnungen (war nicht zwingend notwendig, aber half dabei die Miete bei Neuvermietung deutlich höher anzusetzen) - Beeinflusst Cash und Rendite
  • Umbau einer Wohnung von nicht-zu-Wohnzwecken-dienenden-Räumlichkeiten in Wohnraum (erhöht natürlich Mieteinnahmen und Immobilienwert, daher je nach Definition keine "nicht-umlagefähige-Kostenposition") - Beeinflusst dennoch Cash und Rendite
  • Diverse Neuvermietungen und damit zusammenhängende Vermarktungskosten - Beeinflusst Cash und Rendite
  • Eine drohende Schornstein-Versottung - da muss ich vor dem nächsten Winter was tun
  • Kosten im Zusammenhand mit der technischen Verwaltung - also Kleinkram, den man nicht umlegen kann oder will .. das reicht von Glühbirnen im Treppenhaus bis zu Namensschildern / Briefkastenschildern .. Ich habe auch einen Hauswart angestellt - dessen Kosten kann ich zwar auf die Mieter umlegen (sofern dies mietvertragsmäßig möglich ist oder zumindest nicht angefochten wird).. Die Eigenleistung für Beitragsmeldung etc. kostet Zeit bzw. die dafür notwendige Software kostet Geld bzw. das Outsourcen an den Steuerberater kostet Geld.

Dazu kommen Kosten, die man ggf. aus eigener Tasche zahlt, weil man keine Lust hat sich mit dem Mieter auseinanderzusetzen.

Beispiel:
Ein Mieter zieht aus (und verabschiedet sich ins Ausland) .. im Mietvertrag (den man bei Erwerb übernommen hat) war keine Kaution vereinbart und somit gibt es nunmal leider keine Kaution. Der Mieter signalisiert, dass er kein Interesse an einer Nebenkostenabrechnung bzw. einer Verrechnung hat. Im übrigen findest du eine Woche später zwei Regale und eine kaputte Spülmaschine im Keller (die natürlich niemandem gehören und voraussichtlich vom nun unerreichbaren Mieter hinterlassen wurden).

Die Nebenkostenabrechnung ein Dreivierteljahr später ergibt eine Nachzahlung von 300€. Die Entsorgung von Regalen und Spülmaschine kostete 100€.

Macht 400€, die du nun entweder unter viel Aufwand und mit wenig Aussicht auf Erfolg eintreiben lassen kannst .. oder du schreibst sie ab.

Das ist nur ein Beispiel, aber aus dem echten Leben gegriffen. Diese Kosten werden seltenst bei einer Rendite-Berechnung eingepreist und lassen sich m.E. auch schwer vorhersehen. Sichelich passieren diese Dinge bei Anfängern (ich) auch häufiger als bei erfahrenen Vermietern.

Noch ein Beispiel:
Mieter hat gekündigt - du stellst dich darauf ein, dass du easy neuvermietest .. Leider wird genau dann die Oma krank und du hast wochenlang keine Zeit für die Neuvermietung.. Wenn du endlich Zeit hast musst du Fotos machen, inserieren und Besichtigungen planen/durchführen.. Der beste Mieter-Kandidat kann leider wegen Kündigungsfrist der alten Wohnung erst in 2 Monaten einziehen.. Zack, stand die Wohnung 4 Monate leer.
Dabei hattest du doch mit maximal einem Monat Leerstand kalkuliert... Bums, 1000€ weniger Einnahmen als geplant.
Wenn der Mieter dann einzieht stellt sich heraus, dass die Sicherungen regelmäßig rausfliegen und die Steckdose im Wohnzimmer nicht funktoioniert. Also Elektriker holen, zack noch mal 150€ weg.

Ja ich weiß: Das sind alles Anekdoten! "Diese Dinge kann man doch alle besser planen!". Maybe. Ich warne nur davor zu glauben, man könne die nicht-umlegbaren-Kosten bis auf den letzten Euro durchkalkulieren.

Ich sehe oft Posts mit Modell-Rechnugnen à la "da bleiben 50€ Cashflow im Monat über" - das ist m.E. viiiiiel zu engmaschig gerechnet.

Ich unterstelle dir, @Markus123 keinesfalls, dass du so rechnest. Meine Aussage ist generell und richtet sich nicht an dich persönlich!

All die "ungeplanten Kosten" (ich nenne sie mal "Unusals", obwohl sie mehr "usual" als "unusual" sind) werden häufig verschwiegen und/oder kleingeredet. Sie passen auch in kein Excel-Rendite-Tool, da sie eben nicht planbar sind bzw. viel von der Erfahrung des Vermieters und vom Zufall abhängen.

Lange Rede kurzer Sinn: Plane so gut du kannst anhand der Dokumentation, die du eventuell vom Vor-Vermieter bekommen kannst (alte NK-Abrechnung zum Beispiel) .. und plane dann noch mal großzügig "Unusuals" mit ein.

Aus persönlicher Erfahrung habe ich für mich festgestellt: Alles über Faktor 13 (für die Immobilienklasse "Vollfinanziertes Altbau MFH in C/D-Lage") ist für mich nicht CF-positiv darstellbar. Auch, wenn man es sich mit Excel-Tools schönrechnen kann :)

 

Edited by Kalle
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Bravo @Kalle

Genau so ist es nämlich. Ich hatte noch nie das raus, was ich vorher kalkuliert hatte. Manchmal mehr und öfter auch mal temporär weniger, weil irgendetwas eben nicht so lief, wie ich es mir vorher ausgemalt hatte. Bei "mehr" brauchen wir nicht reden, das ist eben das Bonbon. Aber bei "weniger" wird in den ganzen Hurra-Gruppen a la "mit 7000 € zum Immobilienmillionär" und "6%-Immobilien reichen aus, damit sich die Bude von selbst abbezahlt" wird gerne der Mantel des Schweigens drüber gelegt. Das sind reine Theoretiker mit keiner oder ein bis zwei Immobilien, die wahrscheinlich ihre Bunden vermietet übernommen hatten und bisher noch keine Probleme hatten. Früher oder später kommen aber die Probleme. Das steht fest, wie das Amen in der Kirche! Und wenn man dann nur 6%-Buden hat, kommt das böse Erwachen.

Und wenn man sieht, in welchen C-Lagen man heutzutage gerade mal 6%er angeboten bekommt, da schlackern einem die Ohren. Da kann man nicht mal mehr sagen, dass dort die Wertsteigerung quasi vorprogrammiert oder zumindest sehr wahrscheinlich ist. Erst heute ein Angebot für ein Wohnkomplex in Salzgitter mit einer Rendite (natürlich Verhältnis Kaufpreis exkl. KNK und notwendige Investitionen zu JNKM) von 5,9x % gesehen. Und ich bin mir sicher, dass auch dieser Verkäufer/Makler einen Dummen finden wird, der sich eine tolle Rechnung aufstellt. Vielleicht nicht zu 5,9x% aber sicherlich auch nicht deutlich mehr als 6%.

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@Kalle gut geschrieben - genauso ist es. Die Kosten „sonstiges“ habe ich bisher in keinem video gesehen - der Markt wird sich entweder vom Anlage, zum Spekulationsmarkt entwickeln oder sich entspannen. 

Mit den gemachten Erfahrungen aus der V+V werden viele zum Ergebnis kommen, das man sich das „vermieten“ bei steigenden Faktor XX (jeder hat sein eigenes Maß) nicht mehr antut... wozu auch, jedes weitere Objekt bedeutet, zusätzlichen Aufwand, zusätzliches Risiko, weniger Zeit und mehr Konfliktpotenzial. Ab einer bestimmten Größe kommt man nicht mehr um externe Dienstleister herum, da zu viel Gleichzeitig passiert.

Die Rechtslage in diesem Land, lässt das Prellen zwangsläufig zu... man kommt halt immer davon, immer mehr machen davon gebrauch, man hat ja nichts zu verlieren 

Am staunen bin ich, was mittlerweile in Schalke / Bulmke aufgerufen wird... 700-850 tlw 1000 eur /m2...da muss viel Euphorie im Spiel sein, um sowas zu kaufen und zu finanzieren. 

Edited by Jb007
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Ich gebe meinen Vorrednern da Recht, jedoch ist es denke ich auch sehr Objektabhängig.

Es gibt Lagen, Mieterklientel & Gebäude die einfach mehr Arbeit & mehr Kosten verursachen und das muss man einberechnen.

Dagegen gibt es aber auch Objekte bei denen es nicht so ist. Z.B. Neubau ETW in Berlin Mitte für Faktor 20 würde denke ich jeder kaufen.

Ich habe auch ein Beispiel zu bieten für ein Zweifamilienhaus, gute Lage, guter Zustand, wenig Stress. Ich habe es gekauft zum Faktor 20 und habe positiven Cashflow. Das letzte mal war ich letzten August vor Ort...

Hier meine Zahlen: Kauf 01.12.2016  - Heute 06.04.2019

Warmmiete: 45.849,85€
Nebenkosten: 6.436€
Kreditrate: 20.440€
Kleinstreperaturen: 1.560€

Cashflow vor Steuern: 17.413€

 

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vor einer Stunde schrieb Marius B:


 

vor einer Stunde schrieb Marius B:

Dagegen gibt es aber auch Objekte bei denen es nicht so ist. Z.B. Neubau ETW in Berlin Mitte für Faktor 20 würde denke ich jeder kaufen.

 

Ich würde so eine Wohnung nicht kaufen, selbst zu Faktor 20 (und mir gehören Zentrumsnah in Berlin einige dutzend Wohnungen). Warum nicht:

1. Aktuell sind die Mieten in Berlin für Neubauwohnungen gerade auch in Mitte nicht nachhaltig. Da werden teilweise 20 Euro pro qm und mehr verlangt. Die Neubaukosten ohne Grundstück liegen vielleicht bei 12 Euro pro qm. Wenn der Zustrom nach Deutschland gestoppt ist und sich umkehrt (wird m.E. in der nächsten Rezession sein, da dann die Osteuropäer in ihre Heimatländer zurückkehren) und der Neubau auch in Berlin zum tragen kommt, werden die Mieten wieder deutlich sinken und der Leerstand deutlich steigen. In Berlin sind übrigens in den letzten Jahren deutlich mehr Deutsche wegzogen als zugezogen....Alles schon dagewesen. Nicht nur in Berlin um 2000 sondern auch z.B. in Hamburg in den 1980ern etc.

2. Die Instandhaltungskosten für Neubauten sind sicherlich ein paar Jahre recht niedrig. Dann klettern sie tendenziell stärker als bei Altbauten. Ich sage nur Tiefgarage......

3. Die ganze Rechnung fliegt einem dann spätestens nach Auslaufen der Zinsbindung um die Ohren.

Man konnte übrigens noch in 2010/11 in Berlin zentrumsnah kernsanierte MFH für 600 Euro pro qm  bzw. 9fach NKM (Bei 5 Euro /qm Miete) kaufen (Wedding wohl auch noch länger)..........

Edited by Andreas
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vor 4 Stunden schrieb Andreas:

Ich würde so eine Wohnung nicht kaufen, selbst zu Faktor 20 (und mir gehören Zentrumsnah in Berlin einige dutzend Wohnungen). Warum nicht:

1. Aktuell sind die Mieten in Berlin für Neubauwohnungen gerade auch in Mitte nicht nachhaltig. Da werden teilweise 20 Euro pro qm und mehr verlangt. Die Neubaukosten ohne Grundstück liegen vielleicht bei 12 Euro pro qm. Wenn der Zustrom nach Deutschland gestoppt ist und sich umkehrt (wird m.E. in der nächsten Rezession sein, da dann die Osteuropäer in ihre Heimatländer zurückkehren) und der Neubau auch in Berlin zum tragen kommt, werden die Mieten wieder deutlich sinken und der Leerstand deutlich steigen. In Berlin sind übrigens in den letzten Jahren deutlich mehr Deutsche wegzogen als zugezogen....Alles schon dagewesen. Nicht nur in Berlin um 2000 sondern auch z.B. in Hamburg in den 1980ern etc.

2. Die Instandhaltungskosten für Neubauten sind sicherlich ein paar Jahre recht niedrig. Dann klettern sie tendenziell stärker als bei Altbauten. Ich sage nur Tiefgarage......

3. Die ganze Rechnung fliegt einem dann spätestens nach Auslaufen der Zinsbindung um die Ohren.

Man konnte übrigens noch in 2010/11 in Berlin zentrumsnah kernsanierte MFH für 600 Euro pro qm  bzw. 9fach NKM (Bei 5 Euro /qm Miete) kaufen (Wedding wohl auch noch länger)..........

Hinzu kommt das Theater bei Baumängeln... sind Mängel in der Wohnung vorhanden, muss der Bauträger diese Mängel beheben, lässt er sich zeit, ist man der Mietminderung hoffnungslos ausgeliefert.. man kann nicht einfach jemand anderes hinschicken, ansonsten erlischt die Gewährleistung des Bauträgers... 

Niemals Faktor 20, egal wie gut oder schlecht, neu oder alt, ich würde das niemals zur Anlage bezahlen

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vor 59 Minuten schrieb Jb007:

Niemals Faktor 20, egal wie gut oder schlecht, neu oder alt, ich würde das niemals zur Anlage bezahlen

Solche Aussagen finde ich zu pauschal. Eine Faktor-20 Wohnung in großstädtischer A-Lage könnte sich nach 10 Jahren durchaus als bessere Kapitalanlage herausstellen, als so manche Bruchbude in C-Städten, die hier im Forum mit Faktor 10 und 50€ Chashflow abgefeiert wird. Da muss man einfach den Einzelfall betrachten.

Neben den nackten Zahlen spielen die Faktoren Werterhalt, Kapitalaufbau, Risiken jeder Art und persönlicher Aufwand doch auch eine Rolle. Vielleicht will garnicht jeder mit wenig EK und vielen Immos "reich" werden, sondern mancher auch einfach sein Geld gut, risikoarm und mit möglichst wenig Aufwand investieren?! Und sei es nur zur Diversifikation neben Aktien etc...

Hajo

PS: Neubau finde ich aus den von Euch genannten Gründen auch Mist. :)

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vor 5 Stunden schrieb Andreas:

Ich würde so eine Wohnung nicht kaufen, selbst zu Faktor 20 (und mir gehören Zentrumsnah in Berlin einige dutzend Wohnungen). Warum nicht:

Da bist du aber schön blöd. Wenn du mal so ein Angebot bekommst, dann gib mir bitte unbedingt Bescheid! Ich nehme die gerne für Faktor 20, dann steht sie morgen wieder für Faktor 30 im Immoscout. ;)

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Ich würde Faktor 20 für B&H auch nicht kaufen, egal wo. Fürs Flippen allerdings schon. Man kann ja auch andere Strategien haben, wo sich das rechnet. Aber wenn man das Ding mit 100% Finanzierung kauft, um es 10 Jahre zu halten und in der Zeit womöglich auch noch Geld zuzuschießen, um dann zu hoffen, dass es nach 10 Jahren mehr wert ist, ist eine Spekulation und keine Investition. Darüber muss man sich einfach im Klaren sein. Etwas anderes ist es, wenn man Geld wie Heu hat und sein Geld einfach anlegen muss. Aber davon gibt es hier keinen, soweit ich das weiß.

 

vor 1 Stunde schrieb hajo:

Eine Faktor-20 Wohnung in großstädtischer A-Lage könnte sich nach 10 Jahren durchaus als bessere Kapitalanlage herausstellen, als so manche Bruchbude in C-Städten, die hier im Forum mit Faktor 10 und 50€ Chashflow abgefeiert wird.

Du machst hier einen Äpfel-Birnen-Vergleich. Eher wäre die Faktor 20 Wohnung in einer A-Lage eine Bruchbude, sonst wäre sie wahrscheinlich bei Faktor 25-30. Also entweder vergleichst du die gleiche Substanz oder es macht einfach keinen Sinn. Und dann würde ich persönlich lieber in C-Lage zu Faktor 10 investieren, wenn meine Strategie B&H ist. Bei F&F sähe das schon anders aus.

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vor 4 Stunden schrieb Jb007:


Niemals Faktor 20, egal wie gut oder schlecht, neu oder alt, ich würde das niemals zur Anlage bezahlen

Aber Faktor 18 im C Standort findest Du passend ?

https://www.immobilienscout24.de/expose/110056506?referrer=SHORTLIST&NavigationBarType=SHORTLIST&NavigationServiceUrl=%2Fmerkzettel%2Fmyscout%3Fpage%3D1%26sortBy%3Dcreated%7Cdesc#/

 

 

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vor einer Stunde schrieb Eduard H.:

Du machst hier einen Äpfel-Birnen-Vergleich. Eher wäre die Faktor 20 Wohnung in einer A-Lage eine Bruchbude, sonst wäre sie wahrscheinlich bei Faktor 25-30. Also entweder vergleichst du die gleiche Substanz oder es macht einfach keinen Sinn. Und dann würde ich persönlich lieber in C-Lage zu Faktor 10 investieren, wenn meine Strategie B&H ist. Bei F&F sähe das schon anders aus.

Ja eben, ich mache hier bewusst einen Äpfel-Birnen-Vergleich, um zu zeigen wie wertlos solche Pauschalaussagen zu irgendwelchen Faktoren sind, die weder Objekt noch Anliegen/Strategie des potentiellen Käufers einbeziehen.

Hajo

Edited by hajo

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vor 16 Stunden schrieb Toprock:

Aus meiner Sicht ist die Immobilie extrem überteuert, isbesondere wenn man den Faktor 22 auf IST beachtet. Das ist aber ganz normal,dass man bei dem Verkauf versucht den möglichst höheren Preis zu erzielen und einfach den Markt austestet. Klar dass die Immobilie vor 5 Jahren max 11-12 fach gekostet hätte. Wir haben heute aber ganz andere Rahmenbedigungen. JB kann uns aber berichten ob zu diesem Faktor Anfragen und Interessenten für die Besichtigungen gibt. Da wäre ich wirklich gespannt. Ich vermute das am Ende irgendein vermögender Unternehmer aus der Region mit höhem EK Anteil die Immobilie für das 15 Fache kaufen würde...

Ich würde jedem Anfänger das, was der Kalle geschrieben hat, als Pflichtlecture empfehlen, weil auch aus meiner Sicht der Verwaltungaufwand, den jede Immobilie verursacht extrem unterschätzt wird.

Der beste Beispiel aus eigenem Bestand:

-eine gemischt genutzte Immobilie, die wir Ende des Jahren übernommen haben. Eine Wohnung ist an eine Frau  vermietet. Miete wird vom Jobcenter bezahlt. Jobcenter zahlt aber seit Dezember 2018 nur die Kaltmiete und keine NK, weil die angeblich (so die Mieterin) die NK-Abrechnungen vor dem Voreigentümer brauchen. Voreigentümer ist nicht erreichbar. Rückstand gegenwärtig 500 Euro.

Hinzu kommt dass die Frau regelmäßig Partys veranstaltet,  Besuch hat und bis morgen früh relativ laut Musik hört. Der Voreigentümer hat natürlich nicht für nötig gehalten mitzuteilen, dass die Mieter schon regelmäßig diesbezüglich beschwert haben, es  Polizeieinsätze gab und einer der Mieter deswegen schon gekündigt hat. Hat man alles nach der Übergabe erfahren.

 Wir haben schon die Frau darauf hingewiesen, dass es so nicht weiter gehen wird, aber Gespäche haben bis jetzt nicht gebracht. Nach der Mitteilung der Mitbewohner war letzte Woche wieder an zwei Tagen musik bis in die Nacht. Die anderen Mieter wollen die Polizei selbst nicht rufen, aber erwarten, dass wir als Eigentümer tätig werden.

Aus meiner Sicht muss man ganz klar und offen sagen, dass der Immobilienmarkt heute extrem viel an Professionalität und EK erfordert und für neulinge ungeeignet ist. Wenn Sie bei Interessanten Objekten oin die erste Besichtigungsrunde kommen wollen, müssen Sie am besen sofort den Kontoauszug mit Ihrer Anfrage über Scout24 mitsenden und rein schreiben, dass Sie die Immobilie in bar bezahlen können. Auch das gewährleistet nicht, dass Sie die Immobilie  wirklich bekommen. In der Regel gibt es aber zumindest irgendeine eine Rückmeldung.

Objekte, die in gutem Instandhaltungszustand  und ohne Probleme und ohne Arbeitsaufwand  sind (am besten mit anständigen Hausverwaltung mitdabei) werden von vermögenden Investoren (Unternehmer, Erben und und und....) ständig gesucht. Diese Käufer haben keine Ahnung von Immobilien, sind durch die heutige Zinspolitik der EZB  aber gezwunden irgendeine Immobilie zu erwerben, weil die zum Teil sechstellige Beträge in Bar haben und gar keine Erträge auf die Ersparnisse bekommen. Da wird aber mit ganz anderen Eigenkapitalanteilen gearbeitet und  sehr sehr konservativ finanziert , weil die Leute das Geld schon haben. Es geht um Vermögenserhalt und mehr oder wenige auskömliche Rendite. 

Wenn man aber weder Erfahrung mit Sanierungen, Kontakte mit Bautrupps aus Osteuropa hat  oder viel Eigenkapital  mitbringen kann, hat auf dem heutigen Immobilienmarkt nur das Nachsehen.

 

 

 

 

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Fände ich auch zu teuer, 18 auf soll Miete, von Ist mal gar nicht zu reden. Knk dazu, das rechnet sich nicht. 

Grundsätzlich sind das Objekte die ich gerne hätte - allerdings nicht zu den Konditionen. 

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Nicht zu unterschätzen ist aus meiner Sicht die erzielbare Kaltmiete/qm. Je niedriger diese ist, desto schlechter das Verhältnis zu den Bewirtschaftungskosten usw. 

Wer realistisch rechnet braucht wie von @Kalle @Eduard H. und @JB007 richtig beschreiben wesentlich höhere Renditen.

Rechnet Euch doch mal realistisch eine Faktor 10 Bude mit 5,50 € qm / Kaltmiete durch.

2% Zinsen

3% Tilgung

Hausverwaltung

15€ p.a. und qm IHR

Leerstandsrisiko

+ die von Kalle aufgezählten Themen

und bei dem Bisschen was dann noch übrig bleibt geht dann noch die Steuer ab. Auch von der Tilgung.

Und mit Mietsteigerungen und Wertsteigerungen würde ich ebenfalls nicht guten Gewissens überall rechnen.

 

 

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