KFleischer

Tips vom Notar - Wer macht das?

11 posts in this topic

Ich war gerade bei meinem Notar und habe mich mit ihm mal über die anstehenden Themen unterhalten. Dabei hat er mir nochmal eine Schnellbesohlung durch die Abläufe beim Immobilienkauf gegeben. Die Art wie häufig Grundschulden für die Bank eingetragen werden, war ihm schon etwas ein Dorn im Auge (der Aspekt, dass sich die Kunden den Banken so willig zu Füßen werfen).

Er riet mir den Kontakt zu meinem Bankberater zu suchen und besonderen Wert auf zwei Aspekte bei der Vertragsgestaltung für die anstehende Gesamt-Grundschuld zu legen:

1. Der Versuch die Sicherungsabrede/Zweckbestimmungserklärung so konkret wie möglich auf die Objekte bzw. die Darlehnsverträge die Besichert werden zu machen. D.h. keine generelle Sicherung der Bank gegenüber allem möglichen erlauben.

2. Der Versuch nach Teilabzahlung der Darlehn, einzelne Objekte aus der Gesamthaftung zu entlassen. (Bsp bei einer Gesamtschuld von 100.000, nach Tilgung von 30.000 ein Objekt im Wert von z.B. 20-25.000 aus der Gesamthaft zu nehmen)

Diese Vorschläge klingen alle sehr sinnvoll und fundiert. Meine Frage ist deshalb diese  

Wer von Euch verhandelt solche Konditionen mit der Bank, bzw hat das schon gemacht, und wie sind eure Erfahrungen/Erfolgseinschätzungen diesbezüglich?

Wer von Euch feilt nur an den Prozenten, und hat die Sicherungsabrede/ZweckbestErkl. einfach so unterschrieben?

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Ich möchte auf meine Frage gleich einmal selbst antworten:

Bei meinen ersten Immobilien habe ich die rechtlich relevanten Texte der Vertragsentwürfe als "Gottgegeben" angesehen und nur das Zahlenwerk als Verhandlungsmasse interpretiert..Das ich da etwas ändern könnte kam mir gar nicht in den Sinn.... Ziemliches Verbrauchermindset.... 😞

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vor 14 Stunden schrieb KFleischer:

Wer von Euch feilt nur an den Prozenten, und hat die Sicherungsabrede/ZweckbestErkl. einfach so unterschrieben?

 

Hier, Ich!

 

bzgl. Vertragsänderungen:

Meine erste Whg:  Maklerin hat extrem auf einen schnellen Abschluss gedrängt, ich hatte angst die whg zu verpassen und habe mit der mündlichen Zusage von der Bank den Notartermin wahrgenommen. Also wollte ich ein Rücktrittsrecht sofern die Finanzierung nicht zustande kommt sämtliche angefallenen Kosten wollte und würde ich übernehmen, mir ging es nur darum, dass nicht versucht werden sollte den KP später zu Vollstrecken. Damit wurde ich gefühlt zum Buhmann im Raum, sogar die Maklerin der ich ja später mehrere Tausend Euro in den Rachen schmeissen sollte hat auf mich eingekloppt. Bei Anzeigen von diesem Maklerbüro klicke ich mittlerweile direkt weiter - bei sowas kann ich ja echt nachtragend sein, mit dem Notar war das auch mein erster und letzter Abschluss.

Bei der dritten Whg. (Erbpacht), habe ich sehr wohl ein Rücktrittsrecht eingebaut bekommen undzwar für den Fall, dass die Pachtgeberin der Grundschuldeintragung nicht zustimmt.

Was ich sagen will, Änderungen an den Verträgen strebe ich durchaus an, diese stoßen aber manchmal auf sehr viel gegenwehr. Um zurück zu deiner Frage zu kommen, Änderungen an den Finanzierungsverträgen sind mir in der tat auch noch nicht in den Sinn gekommen. Schätze hier die die Erfolgswahrscheinlichkeit sehr viel größer ein, da ja auf dem Markt ein gewisser Wettbewerb besteht und sätestens wenn die ersten paar Verträge entsprechend gestaltet wurden ist es auch möglich eine gewisse Selbstverständlichkeit bei dem Thema zu argumentieren. Werde ich mir für die nächsten deals merken!

 

Gruß

Yunus 

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vor 15 Stunden schrieb KFleischer:

1. Der Versuch die Sicherungsabrede/Zweckbestimmungserklärung so konkret wie möglich auf die Objekte bzw. die Darlehnsverträge die Besichert werden zu machen. D.h. keine generelle Sicherung der Bank gegenüber allem möglichen erlauben.

 

Erklär mir mal bitten den Sinn und Zweck dieser Vereinbarung.

Glaubst Du, dass Du mit dieser Vereinbarung nicht mehr komplett persönlich haftest, falls der Kredit in Notlage geraten sollte ?

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vor 57 Minuten schrieb Toprock:

Erklär mir mal bitten den Sinn und Zweck dieser Vereinbarung.

Glaubst Du, dass Du mit dieser Vereinbarung nicht mehr komplett persönlich haftest, falls der Kredit in Notlage geraten sollte ?

Es geht in die andere Richtung. Der Notar hat das folgende Beispiel gebracht:

Familie finanziert mit Bank ein Haus und tilgt die Grundschuld vor sich hin. Alles ganz wunderbar. Die Grundschuld ist aber noch nicht gelöscht. Sagen wir mal die letzten paar Euro sind noch drauf, oder aber man hat sie nach der Abzahlung stehen lassen.

Später kommt es bei einer Finanzierung eines Autos zu Streitigkeiten mit der Bank. Anstatt hier lange rumzufakeln, vollstreckt die Bank direkt ins privatvermögen hinein, und zwar auf Grundlage diese alten Grundschuld. Sobald das passiert ist dein Schufascore im Arsch und du kannst sehen wie du deine Immos refinanzieren willst....

Wenn die Grundschuld nur auf das damalige Darlehn bezogen wäre, könnten nur Probleme mit diesem Darlehn ins Persönliche Vermögen übergreifen.Aber nicht sonstige Geschäfte mit der Bank.

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vor 2 Minuten schrieb KFleischer:

Später kommt es bei einer Finanzierung eines Autos zu Streitigkeiten mit der Bank

Nun, was sollen das für Streitigkeiten sein? Entweder besteht eine Forderung oder sie besteht nicht. Falls sie nicht bestehen sollte, gibt es entsprechende Rechtsmittel um die Vollstreckung abzuwehren.

Solange Du Verbindlichkeiten bei der Bank hast, wird sie immer in Dein (komplettes) Privatvermögen vollstrecken.

Die Grundschuld kann im Grundbuch stehen bleiben, alter Spruch: "Eine Grundschuld kann auch ohne Schuldgrund bestehen".

Die Bank wird Dir schon mitteilen, ob die eingetragene Grundschuld noch mit ein "letzten paar Euro" besteht und deren Ausgleich fordern.

Auch Dein SCHUFA-Score wird bei der Vollstreckung nicht beeinträchtigt - wenn Du die Forderung bezahlst.

 

Verstehe das Problem oder Deine Lösung immer noch nicht, sorry...

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Ich finde es beachtlich mit welchem Selbstvertrauen du das Thema verargumentierst. Trotzdem zweifle ich deine Aussagen (insbesondere die letzte mit dem Schufa Score) an. Wenn eine Vollstreckung gegen dich lief, bekommst du das über Jahre nicht weg. Egal ob du zahlst oder nicht. Schließlich zeigt der Score nicht an ob jemand "schlussendlich" bezahlt hat, sondern ob er seinen Regelzahlungen nach kommt. Bei einer Vollstreckung ist das schonmal nicht der Fall.

Im Endeffekt entledigt sich die Bank mit der Regelung eines Streitgegners. Denn wenn du gegen Kosten wieder sprichst oder den Rechtsweg beschreiten willst (gegen die Bank), vollstreckt sie erstmal gegen dich, und selbst wenn du Recht behältst ist dein Ruf (aus Schufa Sicht) schon beschädigt.
Aber wir haben hier im Forum ja noch ein paar Leute die solche rechtlichen Konsequenzen besser verstehen. Vielleicht könnten die nochmal einen Kommentar abgeben.

Und zu

vor 2 Stunden schrieb Toprock:

"Eine Grundschuld kann auch ohne Schuldgrund bestehen".

Das ist bekannt und richtig. Die Frage ist aber "Sollte sie auch bestehen bleiben?"

Hier noch etwas Überblickswissen: https://www.immobilienscout24.de/baufinanzierung/lexikon/zweckerklaerung.html

 

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vor 2 Stunden schrieb KFleischer:

Aber wir haben hier im Forum ja noch ein paar Leute die solche rechtlichen Konsequenzen besser verstehen. Vielleicht könnten die nochmal einen Kommentar abgeben.

 

Es ist vielleicht für alle eher Zeitverschwendung sich mit Themen zu beschäftigen, die im Grunde VOR Erstellung eines Beitrages geklärt werden könnten.

Google ist auch Dein Freund. Einfach mal ausprobieren.

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Hallo @KFleischer,

ich denke, dass dein Notar noch etwas in der Vergangenheit lebt. Seit WIKR muss ein Kreditgeber bei einem Immobiliardarlehen ( Kauf einer Immo oder durch eine Immo gesichert) die Regeln der WIKR einhalten. Das sind deutlich höhere Bearbeitungskosten. 

Wenn es jetzt eine neue "weite" Zweckerklärung gibt, gilt diese für alle zukünftigen Kredite und Darlehen. Auch Dispo und Konsumdarlehen. Es wäre immer ein Darlehensvorgang nach WIKR. Dürfte keine Bank machen, weil viel mehr Arbeit. Und wenn Aufwand in den Zins einfließt ist dieser nicht wettbewerbsfähig. Daher sollte es seit drei Jahren für Verbraucher nur noch "enge" Zweckerklärungen geben. Diese können dann aber mehrere Immos umfassen. 

Ich finde das Beispiel mit dem leistungsgestörten Autodarlehen aber trotzdem  nicht schlüssig. Auch ohne Grundschulden als Sicherheit wird die Bank die Schufa einbinden. Wenn du in der Bank in die Abwicklung kommst, sollte dein Schufa-Score deine geringste Sorge sein. Aber ich denke es gibt ein einfaches Mittel um den Schufa-Score zu retten. Bezahl deine Raten pünktlich.

Am besten passt man sein Auto-Konsum ohnehin an die Ersparnisse an. Aber das hatten wir vor einer Weile schon mal...

VG Tobias 

Edited by Tobias Röhrig

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@Tobias Röhrig Das er die WoKRi nicht kennt kann natürlich sein.
Die Recherche dazu zeigt mir, dass durch die WoKRi die alten weiten Sicherheitsabreden für die Bank sogar nachteilig sind, da sie alle zukünftigen (auch nicht Immobilienbezogenen Darlehn) mit den Bedingungen der WoKRi "anstecken". D.h. die Banken haben damit mehr Arbeit. Eigentlich ein guter Zeitpunkt, die Sicherungsabrede alter Verträge bei der Bank nochmal zur Sprache zu bringen und vorzuschlagen, diese auf den damaligen Darlehnsvertrag zu beschränken. 😉

Danke für den Hinweis. Wieder was gelernt

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Am 30.3.2019 um 12:23 schrieb KFleischer:

Später kommt es bei einer Finanzierung eines Autos zu Streitigkeiten mit der Bank.

Da gibt's eine ganz einfache Lösung: Niemals ein Auto mit Kredit finanzieren.

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