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Fröhn

Immocation - was ist Eure Meinung dazu?

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vor 11 Stunden schrieb Friedrich Hi.:

Mit dem Standort Leipzig lag er einfach super. Der Zuzug von netto ca. 8000 Menschen p. a. lässt die Leerstandsquote schmelzen wie Schnee in der Sonne, das wird früher oder später auch auf seine schlechten Lagen durchschlagen und reduziert sein gewaltiges Leerstandsproblem (atm 13% - Leipzig als ganzes hat atm 3,5%). Zudem gibt es ihm früher oder später Spielraum für Mieterhöhungen. Der Trend zur Urbanisierung ist ungebrochen und auch die Zuwanderung nach Deutschland wird stark bleiben

Ich gehe von niedrigen Zinsen min. die nächsten 5 Jahre aus - er wird seine Immos neu einwerten lassen können, bei der Refinanzierung Pakete schnüren und seine Zinslast dadurch deutlich senken. 5 Jahre Zinsbildung war hoch gepokert, aber wird sich mMn. für ihn lohnen.

Hinsichtlich Leipzig würde ich Dir zustimmen wenn Alexander Raue in guten innerstädtischen Lagen gekauft hätte. Er hat aber billig (nicht preiswert) gekauft, d.h. mäßige Bausubstanz irgendwo weit außerhalb von Leipzig. Das musste auch so kommen, weil er möglichst schnell sein Ziel von 50 Einheiten erreichen wollte. Und das erreicht man eben, wenn man kleine, billige Einheiten kauft. Hätte er als Ziel gehabt X.000€ Cashflow oder Kaltmiete pro Monat zu erzielen, wäre er anders vorgegangen.

Sollte sich der Immobilienmarkt etwas abkühlen oder Alexander Raue seinen Job in der Schweiz an den Nagel hängen, werden die zahlreichen Anschlussfinanzierungen noch witzig werden. Mal abgesehen davon, daß er bei 40 Objekten und immer nur 5 Jahren Zinsbindung allein für den Bestand 8 Anschlussfinanzierungen pro Jahr hat. Wenn er die Zeit die ihn das kostet mit einem realistischen Stundensatz multipliziert, frisst das den Cashflow seiner kleinen Einheiten auf.

Edited by Arminius

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Ich finde es ehrlich gesagt komisch, dass immer über Alex diskutiert wird (meist ohne ihn).

Über seinen Blog bin ich dankbar, dass er die Welt so transparent teilhaben lässt.

Wenn etwas schief läuft, gibt es immer die Besserwisser, die es anders gemacht hätten. Wenn es gut läuft, kommen die Neider... Egal wie man es macht.

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vor 17 Minuten schrieb schiphi:

Ich finde es ehrlich gesagt komisch, dass immer über Alex diskutiert wird (meist ohne ihn).

Über seinen Blog bin ich dankbar, dass er die Welt so transparent teilhaben lässt.

Wenn etwas schief läuft, gibt es immer die Besserwisser, die es anders gemacht hätten. Wenn es gut läuft, kommen die Neider... Egal wie man es macht.

Es wird nicht über ihn als Person, sondern über seine Anlagestrategie diskutiert. Das solltest Du etwas differenzierter betrachten. Diese Diskussion ist nur möglich, weil er die Welt transparent an seinem Tun teilhaben lässt. Aus diesem Grund geht es auch so oft um seine Strategie.

Ich zumindest bin weder Besserwisser noch Neider, sondern diskutiere die Chancen und Risiken einer Immobilienstrategie.

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vor 58 Minuten schrieb schiphi:

Wenn etwas schief läuft, gibt es immer die Besserwisser, die es anders gemacht hätten. Wenn es gut läuft, kommen die Neider... Egal wie man es macht.

damit muss man leben wenn man sein Leben so ins Netz stellt - er verdient ja auch daran, also hat er null Recht, sich über Besserwisser und Neider zu beschweren

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Ja, es sei denn, du kannst mein Argument, dass er auch mit Kritikern, Neidern und sogar Hatern Geld verdient, weil die Clicks und Traffic bringen, widerlegen. 

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Ja, es sei denn, du kannst mein Argument, dass er auch mit Kritikern, Neidern und sogar Hatern Geld verdient, weil die Clicks und Traffic bringen, widerlegen. 
Klar, solche Pseudoargumente wie von dir sind beste Werbung.
Aber ich maße mir nicht an für Andere zu bestimmen welche Rechte sie haben.
Das unterscheidet uns beide eben.
Übrigens habe ich nirgends Beschwerden von Alex gelesen.
  • Confused 1

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Soweit ich mich erinnere, hat Alexander Raue hauptsächlich 1-2 Zimmer-Wohnungen innerhalb von Leipzig (also nicht außerhalb) gekauft. - Zwar nicht in den super starken Stadtvierteln, aber durchaus in "normalen".
Meistens zu Preisen um 1.000 €/m² (nicht darüber). Die liegen heute (ca. 2 Jahre später) eher um 1.300 €/m².

Ich schätze Leipzig als recht attraktive, lebenswerte Großstadt ein.
Da finde ich eine Wohnung (Altbau, saniert, guter Grundriss, ordentliche Lage) mit 60m² Wfl. für 60.000 € schon günstig.

Klar, hier gibt es ja viele, die sehr hohe Ansprüche an Rendite haben und nicht über Faktor 10-12 gehen würden. Ist auch ein super Ansatz und bewundernswert, wer das so umgesetzt hat bzw. weiterhin so umsetzt.
Auch wenn Alexander eine sehr vorwärts preschende Herangehensweise hat, rein von den Kaufpreisen für den Standort Leipzig würde ich seine Investments durchaus als solide bezeichnen. Je nachdem wie sich Leipzig entwickelt, vielleicht sogar als clever (bzw. Glück gehabt).
Zu seinen Finanzierungen habe ich keine Einschätzung.
Zumindest ist es meiner Ansicht nach nicht hirnrissig, in einer Stadt wie Leipzig 2-Zimmerowhnungen für 1.000 €/m² in akzeptablen Lagen zu kaufen.

Edited by enterpreneur
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Ich fand die Kaufpreise der Wohnungen damals normal war aber beim ersten Nachschauen über die Lagen eher skeptisch. Die Viertel sind eher schlechter als normal, liegen in Randlagen und nicht wo sich etwas spekulativ entwickeln kann. Trotzdem hat sich in Leipzig fast alles ausgezahlt. Meine Strategie (B+ Lagen) war auch nicht perfekt. A oder C (Innenstadtnah und zu eur 600) wäre besser gewesen. 

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@OF_MZ Mir ist 1000 Euro / qm in Leipzig eindeutig zu viel. (Auch 800) Wenn ich in der Preisklasse, was angeboten bekomme, gebe ich die Whg dann weiter. Ich hatte vor kurzem eine Whg  60 qm für 45k in Sellershausen. Wollte keiner haben. Miete war auch ok. 

Ich hab vor 3 Jahren ne kleine Dachwohnung in Lindenau für 1000 Euro / qm gekauft. Das war mir eigentlich auch zu viel, weil ich eben auf Lindenau gesetzt habe und weil das Haus auch gut verwaltet war.  Die Miete konnte ich 2 mal steigern inzwischen. Ich bin jetzt bei Faktor 11.  (Hab aber um mich selbst zu besch... die KNK unter dem Tisch fallen lassen.)  

Ich will damit nur sagen - man weiß nie wie was wird. Manchmal klappt es - und manchmal geht es eben schief. Bei mir hält sich das über das ganze Leben gesehen immer so die Waage. 

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Zum Thema Raue&Leipzig als "Einheimischer": Seine Wohnungen sind immer entweder in schlechten Lagen oder eher unschöne Objekte, und dafür waren die qm-Preise zum damaligen Kaufzeitpunkt tatsächlich viel zu hoch. Nur deshalb konnte er auch so schnell wachsen... er wird einige Verkäufer sehr glücklich gemacht haben. Heute profitiert er von der allgemeinen Asset-Inflation, es sei ihm gegönnt.

Ja, es gibt einen riesigen Hype in Leipzig, der beschränkt sich aber auf gute Viertel. Es gibt noch so viel Leerstand und ausreichend gute Qualität in der Breite, dass kein vernünftiger Mieter in eine schlechte Wohnung ziehen muss. Aus meinem Bekanntenkreis würde z.B. niemand freiwillig in eine Neubauwohnung ziehen! Man wohnt bevorzugt im Vorkriegs-Altbau. Ausnahmen bilden große Wohnungen ab 4 Räumen.

Wenn Herr Raue nicht ein paar rüstige Rentner übernommen hat, so wird er mit diesen Objekten (Taucha, Schkeuditz, Oh Gott!) immer Probleme bei der Neuvermietung haben.

@Fröhn: Schreib mir bitte unbedingt, wenn du mal wieder was in Leipzig angeboten bekommst und es nicht brauchst. ;)

Hajo

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@hajo ja mache ich. Aber ich hab jetzt schon mehrfach festgestellt, dass die Zusagen abnehmen, wenn es konkret wird. Aktuell hab ich ein super Objekt gefunden (zum Flippen) Ich möchte das aber nicht allein machen und bin froh dafür einen zuverlässigen Partner gefunden zu haben. So einfach ist das gar nicht, auch dann nicht, wenn das Objekt top ist. Denkt man nicht, aber isso. 

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vor 8 Stunden schrieb enterpreneur:

@hajo

Was ist denn aktuell Dein Kaufpreis-Ziel in Leipzig?
Oder schaust Du vorwiegend in anderen Städten/Regionen, da Dir Leipzig zu teuer ist?

Kommt darauf an was man möchte. Wenn man Geld verdienen will, also Cashflow generieren, so ist es eigentlich kaum mehr möglich. Dann müsste man vernünftige Objekte für 800€/qm bekommen, das gibt es aber faktisch nichtmehr. Es ist viel zu viel "Dummes Geld" im Markt unterwegs, alles "gute" bis Faktor 20 (!!!) wird sofort weggekauft. Hier wird praktisch nur noch auf den weiteren Preisanstieg spekuliert.

Die günstigeren Sachen sind nicht ohne Grund so günstig, bei der Neuvermietung schlägt der Mietermarkt dann nämlich gnadenlos zu. Abgesehen davon wird auch in diesem Segment immer weniger verkauft, weil aktuell einfach keiner Kohle braucht. ;)

Fazit: eigentlich brauchst du in der aktuellen Phase nicht in Leipzig suchen, wenn du nicht bereits Kontakte (siehe @Fröhn) hast.

Hajo

Edited by hajo

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hm, da hier ja ein paar Leipziger versammelt sind - eine Frage treibt mich um, auf die ich nirgendwo eine befriedigende Antwort gefunden habe.

Und zwar ist die Leipziger Bevölkerung in der Vergangenheit ja stark geschrumpft, bevor sie nun wieder stark wächst. Aber - für die Leute muss ja mal Wohnraum da gewesen sein. Was ist mit diesem passiert ? An Zahlen habe ich hierzu gefunden, das es ende 2018 in Leipzig 14.000 Wohnungen gab, die entweder leer standen, aber bezugsfertig waren oder binnen kurzer zeit bezugsfertig gemacht werden könnten. Leerstand ist 2013 zu 2018 von 7% auf 3,5% gefallen. Aber - wie sieht es mit Wohnungen aus, die mehr Arbeit erfordern ? Gibt es in Leipzig vllt. ein großes Reservat von Buden, welche zwar nicht kurzfristig bezogen, wohl aber bei anhaltendem Zuzug reaktiviert werden können ? 

Denn wenn nicht wäre Leipzig in wenigen Jahren ein Vermietermarkt - 14.000 Buden sind bei 7-10.000 Menschen netto-Zuzug p.a. ja schnell weg, und Neubau ist nun mal teuer - Leipzig aber nicht umbedingt eine Hochlohnregion.

Edited by Friedrich Hi.

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 @Friedrich Hi.

ja, genau das glaube ich. Es gibt in Leipzig ohne Ende eine Ausbaureserve, die mit dem Zuzug Schritt hält. Es fällt doch auf, das gebaut wird ohne Ende. Ich behaupte mal, dass das in keiner dt. Stadt der Fall ist. In (fast) jeder Straße gibt es noch MFH aus Honis Zeiten. Die kann man alle noch machen. Und die werden ja auch gerade saniert. Das gibt es noch überall auch in zentralen Lagen. Erst wenn die alle fertig sind, dann wird es knapp und knapper, sollte der Zuzug so lange anhalten. Aber es ist echt noch viel Luft. Vermietermarkt sehe ich erst mal nicht. Eher Mietermarkt. 

 @hajo

Für meine letzte 2 Zi Whg musste ich auch schon 35k bezahlen, die davor nur 16k. Und davor hatte ich welche für 5 und 6k angeboten bekommen, die ich - Achtung - ausgeschlagen haben, wegen was weiß ich?  Aus heutiger Sicht - Kopfschuss. 2 Zi Whg bekomme ich nur noch mit viel Glück angeboten. 

Vor 2 Wochen kam folgendes: Großes MFH mit 22 Whgen. 1,3 mio. Schlechte Lage Volkmarsdorf  - Eisenbahner/Wurzner - 9 Whg total underrent vermietet - 13 leer stehend. Man hätte sich um das Haus (intensiv) kümmern müssen.  Wenn man da alles vermietet bekommt, hätte man damit schon etwas verdienen können. Aber mir ist das zu groß und ich wohne auch nicht in Leipzig. 

 

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vor einer Stunde schrieb Fröhn:

Für meine letzte 2 Zi Whg musste ich auch schon 35k bezahlen, die davor nur 16k. Und davor hatte ich welche für 5 und 6k angeboten bekommen, die ich - Achtung - ausgeschlagen haben, wegen was weiß ich?  Aus heutiger Sicht - Kopfschuss. 2 Zi Whg bekomme ich nur noch mit viel Glück angeboten. 

Nachher ist mal immer klüger, von daher sollte man meiner Meinung nach solchen Dingen nicht nachtrauern. (Das gleiche gilt für "Hätte ich mal vor zehn Jahren 15k€ in Amazon-Aktien investiert.) Eines sollte man aber immer tun, und zwar die zugrunde liegenden Muster und Strukturen analysieren. Warum habe ich mich damals gegen diese Objekte entschieden? Woran hätte ich erkennen können, daß es gute Chancen waren? Daraus kann man für die Zukunft lernen, alles andere ist reines hätte, könnte, würde, wäre.

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@Arminius Ja, das sehe ich ganz genauso. Ich hätte schon so tolle Deals in der Vergangenheit machen können, aber es ging nicht, weil ich eben nicht so weit war. Die Deals müssen auch zu dem passen, was man drauf hat. Aktuell habe ich auch das Gefühl, dass ich am Maximum angekommen bin. Vielleicht schmunzel ich in ein paar Jahren da drüber, wer weiß?  Ich glaube, dass es unendlich viele Deals gibt, nur die sieht man die nicht, weil sie noch eine Nummer zu hoch sind - oder zwei. Aber sie sind da. Sie liegen praktisch von den Füßen. 

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vor 10 Stunden schrieb Arminius:

Nachher ist mal immer klüger, von daher sollte man meiner Meinung nach solchen Dingen nicht nachtrauern. (Das gleiche gilt für "Hätte ich mal vor zehn Jahren 15k€ in Amazon-Aktien investiert.) Eines sollte man aber immer tun, und zwar die zugrunde liegenden Muster und Strukturen analysieren. Warum habe ich mich damals gegen diese Objekte entschieden? Woran hätte ich erkennen können, daß es gute Chancen waren? Daraus kann man für die Zukunft lernen, alles andere ist reines hätte, könnte, würde, wäre.

In ähnlicher Situation befinde ich mich aktuell:
Ich frage mich ernsthaft, ob 2-Zimmer Wohnungen in Leipzig mit 60qm für 80.000 € (=1.300 €/qm), Altbau, keine top- aber ordentliche Lage nicht vielleicht wirklich ein guter Deal sind.
Ob es sich nicht lohnt, einfach mal solche Wohnungen mit dem nötigen Eigenkapitalzuschuss direkt vom immoscout zu kaufen. Also nicht ewig versuchen noch eine zu finden, die nur 1.000 oder 800 kostet.
Wahrscheinlich haben vor 7-10 Jahren auch alle Leute zu diesen Wohnungen gemeint: 600 €/qm, völlig überteuert, bloß nicht kaufen. Naja...

Ich höre mir verschiedene Meinungen - auch hier - zur Leipziger Situation an. Ich kenne die Meinung, dass diese Wohnungen maßlos überteuert sein. Andereseits sagt mir mein Gefühl immer wieder mal (was auch immer das wert ist), dass 80.000 für ne schöne 60qm Altbau Wohnung in Leipzig nicht so viel ist.
Ich bin nicht entschieden, bin in einer Findungsphase. Hoffe nur, dass die Findungsphase nicht 3-4 Jahre dauert und dieselben Wohnungen dann bei 2.500 € liegen.

Ich kenne einige Investoren, die sehr bereuen, dass sie nicht in München und Nürnberg viel mehr einfach zum Marktpreis gekauft haben und in der Retrospektive viel zu wählerisch waren und zu wenig gemacht haben. Leipzig bleibt in dieser Hinsicht spannend.

Edited by enterpreneur

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