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Chriskranz88

Kaufvertragsentwurf, offene Fragen

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Hallo Zusammen, 

ich habe gestern meinen ersten Kaufvertragsentwurf erhalten, mir diesen im Detail angeschaut und einige offene Fragen, bei denen ich mich sehr freuen würde, wenn ihr mir weiterhelfen würdet bzw. eure Erfahrung aus euren Immobilienprojekten teilen würdet. 

Ich habe diese anhand des konkreten Vertragentwurfes im Anhang angefügt. 

Ich würde mich freuen, wenn der ein oder andere mal drüber schaut und mir einfach ein Feedback geben kann, was ihr zu den einzelnen Punkten so denkt bzw. wie ihr damit umgegangen seid.

 

Danke euch vorab und viele Grüße

Christain

 

 

Edited by Chriskranz88

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Der beste Ansprechpartner hierfür ist der beurkundende Notar. Ihm kannst du alle Fragen stellen, die dich bewegen. Er ist auch zur Neutralität verpflichtet.

 

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Christian, willst Du uns nicht auch Dein Objekt vorstellen? Das könnte hier bewertet werden, und besser vor als nach dem Notartermin...

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OK ja das stimmt, werde mich an das Notariat wenden. 

@Fabian kann ich gerne machen.

Hier die Rahmen Daten. 

Leipzig, mockau Süd 78k Kaufpreis. Monatliche Kaltmiete 318 Euro seit Anfang Dezember 2015, Hausgeld 206 Euro, davon 138 umlagefähig und 54 Euro IHR. 60qm hat die Wohnung, ist im 2.0G, 3 Zimmer, 46 Einheiten in der WEG. 2009 kernsaniert worden. Ca 85k IHR vorhanden. 

Grüße Christian 

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vor 3 Stunden schrieb Chriskranz88:

Leipzig, mockau Süd 78k Kaufpreis. Monatliche Kaltmiete 318 Euro seit Anfang Dezember 2015, Hausgeld 206 Euro, davon 138 umlagefähig und 54 Euro IHR. 60qm hat die Wohnung, ist im 2.0G, 3 Zimmer, 46 Einheiten in der WEG. 2009 kernsaniert worden. Ca 85k IHR vorhanden. 

Unter 5 % Rendite, auf Grundlage von GIK eher unter 4,5%. Hälst du das wirklich für eine gute Investition? Dir ist schon klar, dass du da monatlich Geld zuschießen oder einen hohen EK-Anteil einbringen musst?! Ich persönlich würde sowas nicht mal mit der Kneifzange anfassen! Was ist dein Ziel mit dieser Immobilie? Cashflow kann es schon mal nicht sein.

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Kann da Eduard nur zustimmen. Habe ich es richtig verstanden, die 54 IHR kommen zu den 206 Euro Hausgeld noch dazu? Von den nackten Zahlen her lohnt es sich dann erst recht nicht, nach meiner Rechnung wäre die Wohnung erst ab einem EK-Einsatz von 45% bezogen auf die GIK Cash-Flow neutral und Du hättest eine EK-Verzinsung von nur 3%.

Leipzig und das Viertel kenne ich aber nicht.

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Dafür ist die Kernsanierung von 2009 natürlich der Hammer. Das heißt, die Immo ist quasi neu. ich nehme an, dass hier zwei IHR eingepreist sind. Die von dem Sondervermögen und die von der WEG. Das heißt, die reale Situation ist schon etwas besser als 4,5%. Die Miete ist bei 319 am Anschlag. ich kenne die Gegend. 

Edited by Fröhn

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Danke euch für die zahlreichen Rückmeldungen. 

Kleine Korrektur, IHR ist bei 43€ und Bestandteil der 206€. --> 138€ umlagefähig, 68€ nicht umlagefähig. 

Ihr habt recht, von Tag 1 habe ich keinen positiven Cashflow. Da die Miete mehr als 3 Jahre nicht angepasst wurde, ist das natürlich der erste Stellhebel, den ich angehen möchte. Ca. 6€/qm sind laut Hausverwaltung realistisch und ist auch innerhalb der 15% Erhöhungsgrenze.

Das habe ich eben direkt mit einkalkuliert. 

Wie errechnet ihr den Cashflow basierend auf den GIK?

Grüße

 

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Dann will ich auch meinen Senf zugeben:

1. Zum Objekt: wenn du von 46 Einheiten in der WEG sprichst, dann handelt es sich sicher um einen der langen Blöcke aus den 20ern direkt an der Mockauer, oder?!

2. Lage: ist für Leipzig definitiv keine "sehr gute" Lage, aber OK.

3. Strategien können unterschiedlich sein. Ich verstehe die extreme Fixierung auf Cashflow auch nicht immer. Einige feiern sich hier für ein 10er-Faktor ab, aber wenn man dann die Objekte sieht... da muss man froh sein, wenn am theoretischen Tilgungsende überhaupt noch ein paar tragende Wände stehen.

4. Die Mietermärkte sind unterschiedlich in Deutschland. In Leipzig gibt es noch genügend Leerstand bei Zweiraumwohnungen und die Qualität (in der Breite) ist insgesamt gut, so dass niemand in ein "Loch" ziehen muss. Die Vermietung größerer Wohnungen ist einfacher.

Hajo

Edited by hajo
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@hajo da kennt sich einer aus 😉

auch danke für deine Enschätzung. 

Bist du aus Leipzig? aus 4. von dir schließe ich, dass du eher nach Wohnungn mit 3 zimmern aufwärts schaust? 

 

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vor 8 Minuten schrieb hajo:

Einige feiern sich hier für ein 10er-Faktor ab, aber wenn man dann die Objekte sieht... da muss man froh sein, wenn am theoretischen Tilgungsende überhaupt noch ein paar tragende Wände stehen.

Dafür gibt es von mir ein Herzchen :D

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@Chriskranz88: So berechne ich den Cashflow. Gibt aus meiner Sicht auch nur diese eine Berechnung, also abzgl. aller Kosten wie Steuer, Instandhaltung etc.

Die Qualität der Whg preise ich bei mir bei den Instandhaltungskosten ein, bei Dir habe ich mal 1% vom Kaufpreis angenommen. Hier preise ich auch immer den Mietausfall mit ein, daher trotz Kernsanierung und wegen Leipzig (und nicht München, z.B.) 1%. Ich weiß, müsste ich der Übersicht halber mal ändern, aber ich komm gut klar damit :)

Also der Cashflow wird in C19 aufgezeigt. Hier mit der Annahme von 20% EK, den Rest kannst Du ja selbst sehen/ändern.

Leipzig.xls

Edited by Fabian
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@Fabian

danke zunächst für die Excel. 

Hab mir sowas natürlich auch im Detail durchgerechnet, aber natürlich immer gut zu sehen, wie andere so etwas angehen. 

Kurz zum Verständnis: In D4. Was gibst du da ein? 4,35 kann ich nicht zuordnen...

Bzgl. Afa - da gehst du von einem Split 80/20 zwischen Gebäudeanteil und Grund+Boden aus, richtig? 

Danke

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Nur mal aus Interesse - warum kaufst du so eine Wohnung? Du zahlst doch direkt drauf... Bist du aus der Gegend und spekulierst auf Wertsteigerung? Ist wirklich nicht böse gemeint, sehe das aber im Prinzip wie @Eduard H.

Sehe da nicht den Sinn dahinter.

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Am 15.3.2019 um 09:48 schrieb Chriskranz88:

@hajo da kennt sich einer aus 😉

auch danke für deine Enschätzung. 

Bist du aus Leipzig? aus 4. von dir schließe ich, dass du eher nach Wohnungn mit 3 zimmern aufwärts schaust? 

 

Ja, ich bin aus Leipzig. Wie gesagt, Drei- und Vierraumwohnungen sind knapper und durch den "Geburtenboom" sehr begehrt. Da ausreichend Zweiraumwohnungen in guter Qualität vorhanden sind, muss man unbedingt auf Ausstattung und Mikrolage achten! An deiner Wohnung fände ich insbesondere die Straßenbahn vor der Haustür kritisch. Mockau ist dazu absolut kein "In-Stadtteil" und wird das auch niemals werden.

Das mit den größeren Wohnungen ist natürlich leicht daher gesagt, denn du wirst in Leipzig GARNICHTS mit vernünftiger Rendite finden. Die Makler und die potentiellen Eigennutzer drehen momentan vollkommen am Rad.

Selbst bei "schwierigen Objekten" gibt es keine realistischen Preisvorstellungen mehr, weil die Makler den Verkäufern einfach Stuss einreden.

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Hallo @Chriskranz88,

die 4,35 ist die Mietrendite bezogen auf den Gesamtkaufpreis. Und ja, Gebäude/Bodenanteil 80/20.

Wie hast Du gerechnet, dass Du zu dem Schluss gekommen bist, der Kauf lohnt sich?

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