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freeone

TIlgung WEG Kreditraten für Sanierung absetzbar

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Hallo,

ich schaue mir gerade ein Objekt an, bei dem eine Sanierungsmaßnahme durch die WEG finanziert werden musste. Diese Maßnahme wird durchgeführt und die Rückzahlung samt Zinsen erfolgt über das Hausgeld.

Meine Frage wäre jetzt, ob ich als Käufer die Tilgungsrate absetzen kann? Hintergrund ist, dass die Zahlung in die Instandhaltungsrücklage nicht von der Steuer abgezogen werden kann sondern nur tatsächlich ausgegebenes Geld. In Diesem Fall wurde ja aber das Geld bereits in einem vergangenen Kalenderjahr ausgegeben und muss jetzt getilgt werden.

Besten Dank! :)

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Hallo @freeone,

hatte für 2017 erst einen kleinen Disput mit dem FA wegen der Kosten einer großen Renovierung samt Sonderumlage. Daher haben die es mir erst kürzlich noch mal bestätigt.

Die Kosten können nur im Jahr der Ausgabe angesetzt werden. Vorheriger Aufbau der Instandhaltungsrücklage ist erstmal nicht ansetzbar. In der Logik kann meiner Meinung nach auch eine nachträgliche Tilgung von Dahlehen nicht angesetzt werden. Wenn es nicht so wäre, würde dass mein Verständnis komplett auf den Kopf stellen.

Anders sehe ich es mit dem Finanzierungskosten dieses Darlehens (falls es verzinst wird). Diese sind für mich Werbungskosten.

VG Tobias 

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Hallo @Tobias Röhrig,

danke dir für die Einschätzung; das war auch mein Gefühl gestern, als ich darüber nachgedacht habe.

Das Problem, was ich jetzt dafür habe, ist dass ein Eigentümer die kompletten Ausgaben in seiner Steuererklärung haben kann, dann das Objekt verkauft und der Käufer das dann nur noch zu einem geringen Anteil (nämlich den Zinsen) bei sich als Ausgaben verbuchen kann. Beim Rest des Betrages handelt es sich ja "nur" um die Rückzahlung ist. Im Wirtschaftsplan ist auch explizit von "Tilgung" des Renovierungskredites die Rede. 

VG, freeone

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Hallo @freeone,

ist halt selten, dass eine WEG große Renovierungen/Modernisierungen über ein Darlehen finanziert. Meistens profitieren die Käufer von den aufgebauten Rücklagen, wenn diese dann in Renovierungen/Modernisierung fließen. Hier ist es anders rum.

Falls noch Verhandlungsspielraum ist, lässt es sich vielleicht noch ganz oder teilweise im KP verrechnen. Wenn du mit anderen Käufern im Wettbewerb stehst aber wahrscheinlich nicht. Kann mir nicht vorstellen, dass viele das Thema auf dem Schirm haben wie du.

VG Tobias 

  • Thanks 1

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Hallo @Tobias Röhrig,

ich sehe das zumindest bei meinen Objektprüfungen so auch zum ersten mal, auch wenn ich davon durchaus schon gehört hatte.

Dieser Punkt ist mir jetzt auch leider schmerzlich spät aufgefallen (und eigentlich auch erst wegen einer anderen Sache, die ich nochmal überprüft habe). Ich müsste mit meinem Angebotspreis nochmal so stark runtergehen, so dass ich davon ausgehe muss, dass der Verkäufer es wohl nicht annehmen wird bzw. kann.

Danke für deine Einschätzung, das wird mir wohl mit einiges an Geld sparen. Entweder in Form eines Preisnachlasses oder mit dem Verzicht auf einen nicht lohnenden Kauf. ;)

VG, freeone

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Hallo @freeone,

ich bin in einer WEG dabei, die ein Darlehen bei einem Miteigentümer aufgenommen hat. Dieser wollte in seinem Bereich das Gemeinschafteigentum saniert haben und hat das Geld zinslos vorgestreckt. Ist für uns alle ein Vorteil, da es so günstiger wird. Da ich dort keinen Verkauf plane, werde ich aber sowohl profitieren, als auch abbezahlen. Daher neutral.

In einer zweiten WEG hatte der Verwalter im Rahmen von umfangreichen Modernisierungen auch eine Darlehenslösung erarbeitet und vorgeschlagen. Letztlich haben sich die Eigentümer aber für Umlagen entschieden. 

So eine fette Modernisierung kann dich auch vor ein anderes Problem stellen. Wenn es in den ersten drei Jahren stattfindet. Du kommst evtl. über die 15 % drüber. 😡

VG Tobias 

  • Thanks 1

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Hallo @Tobias Röhrig,

Ich hatte heute versucht, mich zu dem Thema selber nochmal in einem Steuerbuch und im Internet belesen und dann bei der Übernahme von Verbindlichkeiten hängen geblieben. Um für mich nochmal Klarheit zu schaffen, habe ich dann auch nochmal mit einem Steuerberater gesprochen.

Der Steuerberater hat mir am Telefon meinen Verdacht bestätigt, dass es sich bei den übernommenen Verbindlichkeiten um einen Teil der Anschaffunskosten handelt. Insofern ist dieser Anteil auch (mit Grunderwerbssteuer) beim Kauf zu versteuern. Im Gegenzug kann man den Gebäudeanteil dann auch regulär abschreiben. Das ist aber natürlich in der Regel deutlich weniger attraktiv, als es wie eine Sanierung "sofort" abschreiben zu können. Ich frage mich, wie das Finanzamt das beim Kauf prüfen kann, weil es ja nicht im Grundbuch oder der Teilungserklärung vermerkt wird. Spätestens wenn man aber die AfA entsprechend ermittelt, dürfte es da aber nochmal zu entsprechenden Überlegungen seitens des FA kommen.

Vorsichtshalber ergänze ich, dass es sich nicht um eine Steuerberatung handelt.

Edited by freeone
Satz semantisch korrigiert.

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Hallo @freeone,

das wusste ich noch nicht.ich Teile deine Einschätzung, dass das FA im Normalfall keine Kenntnis über die Fremdmittel bekommen dürfte. 

Aber wenn ich es richtig verstehe, sollte man ja selbst Interesse daran haben. Mal angenommen auf die Wohnung entfallen 10TEUR. Dann kostet mich das je nach Bundesland 300-600€ mehr Grunderwerbsreuer. Dafür kann ich 200EUR p.a. mehr AfA ansetzen. Lohnt sich innerhalb kurzer Zeit.

Was mich allerdings an der Rechnung irritiert: Die Argumentation des FA setzt voraus, dass ein Käufer die Fremdmittel vom KP abzieht. Ich glaub er immer noch nicht, dass viele das auf dem Schirm haben. Aber diese "Investoren" haben ja auch noch andere Dinge nicht auf dem Schirm.

VG Tobias

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