Jump to content
Immopreneur.de | Community für erfolgreiche Immobilieninvestoren
Sign in to follow this  
Sven B.

Benötige Hilfe bei theoretischer Berechnung einer Eigentumswohnung

Recommended Posts

Guten Abend zusammen,

 

in den letzten Wochen höre ich fleißig den Podcast von Thomas und lese gleichzeitig sein Buch „Erfolg mit Wohnimmobilien. Ich habe ein klares Ziel, und würde gerne ab 2020 meine erste Eigentumswohnung kaufen und diese vermieten.

 

Mein Ziel ist es in den nächsten 5 Jahren 3-5 Wohnungen zu kaufen. (Buy an Hold-Strategie)

 

Ich möchte selbst nicht als Investor durchstarten, sondern als Kapitalanleger.

 

Die Grundidee:

 

- Gute Zinslage

- Mit gesunden Schulden finanziell unabhängig zu sein und vielleicht mit Mitte 50 auch kürzer zu treten

- Immobilien mindestens 10 Jahre halten und dann neu bewerten

- Immobilienalter nicht älter als 20-25Jahre um die Instandhaltung gering zu halten

 

Meine Vorgehensweise:

 

- Die Berechnungen blind verstehen

- Mit meinem angesammelten Wissen, die ersten Banken besuchen, um die anstehenden Finanzierungen zu klären, 110% Finanzierung

- Steuerberater aussuchen

- Wenn die o.g. Punkte erledigt sind, auf die Suche gehen

 

Zu meiner Person:

 

- Ich bin 33 Jahre alt, verheiratet, 1 Kind

- habe ich gutes Einkommen und somit eine gute Bonität

- Besitze selbst seit 2014 eine Doppelhaushälfte

- Seit 15 Jahren bei einem Unternehmen angestellt

 

Ich selbst komme aus Hamminkeln (NRW) und würde gerne in meiner Heimatstadt Hamminkeln investieren. Die Mikro- und Makrolage ist berücksichtigt.

 

Bei der Berechnung des Cashflows vor Steuern und des Cashflows nach Steuern habe ich große Probleme.

 

Als Grundlage nehme ich das Kalkulationstool von Thomas und die Berechnungsgrundlagen aus dem Podcast.

 

Vielleicht könnt ihr mir bei den Eckdaten helfen:

 

Beispiel:

 

Kaufpreis 95.000 €

 

Nebenkosten 8,5% = 8.075 (Makler nicht mitgerechnet)

 

80m² Wohnfläche

 

Kaltmiete 650 Euro

 

Leichte Renovierung 2.000 €

 

Gesamtpreis 105.075 €

 

Hausgeld 140€ (Recherche Immo-Scout)

 

Bruttorendite 8,2% (Wert aus dem Tool)

 

Nettorendite 5,82% (7.800-1680*100/105.075)

 

Faktor 14

 

110% Finanzierung ohne EK

 

3% Mietausfall mit 5€ Instandhaltungsrücklage (wahrscheinlich sind 5€ zu wenig)

 

Da ich noch mit keiner Bank gesprochen habe, sage ich einfach mal 2% Zinsen(konservativ gerechnet) 3% Tilgung = 479 € Rate an die Bank

 

Mein Cashflow vor Steuern wäre somit bei -94€, laut Tool.

 

Ich habe es versucht ausführlich zu schreiben, damit ihr meine Gedanken besser nachvollziehen könnt.

 

Ich freue mich auf euer Feedback.

 

Beste Grüße

Sven

 

 

Share this post


Link to post
Share on other sites

Hallo Sven,

das ist alles soweit ich sehen kann korrekt. Darf ich fragen, was genau du nicht verstehst? Dein Cashflow vor steuer errechnet sich ja wie folgt:

 

KM-Hausgeld-Kreditrate-Rücklage-Mietausfallwagnis. Ohne genau nachzurechnen sollten die -94 hinkommen.

 

Cashflow nach steuern sollte wie folgt sein:

KM - Zinsen - 2%AFA - Bewirtschaftungskosten = Gewinnüberschuss

Gewinnüberschuss * pers.Steuersatz = zu zahlende Steuern <- diesen Wert ziehst du oben nochmals ab, dann hast du Cashflow nach steuern.

 

Die 2% beziehen sich nur auf den Gebäudewert, Bewirtschaftungskosten sind z.b. Verwaltergebühren.

 

Gruß

Yunus

Share this post


Link to post
Share on other sites
Hallo Sven,
das ist alles soweit ich sehen kann korrekt. Darf ich fragen, was genau du nicht verstehst? Dein Cashflow vor steuer errechnet sich ja wie folgt:
 
KM-Hausgeld-Kreditrate-Rücklage-Mietausfallwagnis. Ohne genau nachzurechnen sollten die -94 hinkommen.
 
Cashflow nach steuern sollte wie folgt sein:
KM - Zinsen - 2%AFA - Bewirtschaftungskosten = Gewinnüberschuss
Gewinnüberschuss * pers.Steuersatz = zu zahlende Steuern  
Die 2% beziehen sich nur auf den Gebäudewert, Bewirtschaftungskosten sind z.b. Verwaltergebühren.
 
Gruß
Yunus


Wenn ich das als Kapitalanlage nehme, mache ich also monatlich 94 Euro nach Steuern Verlust?
Deine Berechnung habe ich angewendet, dass passt.

Share this post


Link to post
Share on other sites


Wenn ich das als Kapitalanlage nehme, mache ich also monatlich 94 Euro nach Steuern Verlust?
Deine Berechnung habe ich angewendet, dass passt.


Ergänzung:
Was ratet ihr mir; wie ich den CF positiv bekomme?

Share this post


Link to post
Share on other sites

Folgende Möglichkeiten sind mehr oder weniger allgemeingültig würde ich sagen:

 

  • Miete erhöhen (hängt vom markt ab, vielleicht kann man modernisieren und damit argumentieren - dann stellt sich wieder die renditefrage)
  • Tilgung runtersetzen (2.5% mit immernoch konservativen 1.8% Zinsen sollte möglich sein bei entsprechender bonität)
  • Eigenkapital reinnehmen (Kreditsumme wird geringer, dadurch logischerweise auch die monatliche rate)

Hat alles seine Vor- und Nachteile, für weitergehende tipps bräuchte man viel mehr Wissen zu dem Objekt. Man könnte auch ne niedrige Tilgung vereinbaren und von den Überschüssen sondertilgen - gibt dir Flexibilität falls in einem Jahr doch mal etwas passiert (Mietausfall etc.)

Gruß

Yunus

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 14 Minuten schrieb Sven B.:

 


Wenn ich das als Kapitalanlage nehme, mache ich also monatlich 94 Euro nach Steuern Verlust?
Deine Berechnung habe ich angewendet, dass passt.
 

 

Nein du musst von den 94€ zusätzlich noch den Wert aus der dritten Zeile in meiner Rechnung abziehen (bzw drauf addieren, also mehr Verlust). 94€ sind ja noch vor Steuern.

Share this post


Link to post
Share on other sites


Dann habe ich für mich die Berechnung verstanden.
Ich spreche nun mal mit Banken und schaue mal was möglich ist.
Vielen Dank fürs Feedback.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Hallo Sven, ich finde deine Herangehensweise super. Du hängst dich rein und willst was lernen. Das ist ein guter Anfang.

Ich möchte aber deine Euphorie ein wenig dämpfen, bezüglich deiner Ziele. Du schriebst ja, dass du vor hast, 3-5 Wohnungen zu kaufen und dich damit "fianziell unabhängig" zu machen - um diese Modewörter hier mal zu verwenden. Ich fürchte, das wird mit so wenigen Wohnungen nicht ganz reichen. Zumindest nicht "zwangsläufig". Vor allem nicht, wenn du versuchst, mit "null Risiko"-Immobilen zu fahren, was ich meine, aus deiner Strategie herauszulesen. Denn gerade die "jungen" Häuser und Wohnungen unter 20 Jahre sind super gefragt und somit recht teuer im Einkauf. Die will jeder kaufen. Somit hast du es dann besonders schwer, eine ausreichend hohe Rendite zu bekommen.

Du solltest dich meiner Meinung nach nicht auf ein bestimmtest Baujahr versteifen. Vielmehr solltest du möglichst viele Optionen ansehen und lernen, was man womit machen kann und worauf man achten muss. Denn je "seltsamer" die Umstände einer Wohnung sind, desto besser kannst du verhandeln, desto weniger Konkurrenz hast du, desto höher ist deine Rendite. 

Als Beispiel aus meiner Immobiliengeschichte:

-Wohnung in einem 150-Parteien-Block bestehend aus 2 Hochhäusern Baujahr 1964. Beim Kauf war die Fassade und das Dach neu und es gab sehr hohe Rücklagen. Ich habe die Wohnung 14 Jahre gehabt und keine (!) unerwarteten Reparaturkosten. Ganz am Anfang habe ich auf meine Kosten neue Fenster eingebaut, sowie eine Küche und einen neuen Boden. Hat alles zusammen 3000 Euro gekostet und war im Kredit eingeplant als Modernisierung. Und die Fenster würde ich heute nicht mehr machen, denn das lohnt nicht.

-Wohnung in einem 12 Parteienkomplex. Baujahr 1998. Letztes Jahr Schimmelsanierung in Eigenarbeit 3000 Euro. Die Tiefgarage muss "plötzlich" saniert werden, natürlich kann die Eigentümergemeinschaft nicht mit dem Fassadenstreichen warten, bis die Rücklagen wieder aufgebaut sind -> 2000 Euro Sonderumlage. Hat also mal geschwind den eigenen Cashflow von  2 Jahren gefressen. Die Wohnung ist zwar in der Zeit um 20k im Wert gestiegen. Aber damit sollte man besser nicht rechnen.

Das Baujahr schützt imho nicht vor unerwarteten Kosten, will ich damit ausdrücken. Ein gut gepflegtes altes Haus kann viel solider sein, als als "frisches" Haus mit moderner, wärmegedämmter Fassade, die man alle 5 Jahre reparieren muss. Man muss das alles sehr differenziert betrachten.

 

Edited by matze sagichnich
  • Like 4

Share this post


Link to post
Share on other sites

Hallo Matze,

Vielen Dank für deinen Beitrag.
Ich finde deine ausführliche Schilderung ebenfalls gut.
Meine Grundidee, junge Wohnungen zu kaufen, um wenig zu sanieren, ist vielleicht auch zu naiv gedacht.
Ich beobachte seit einigen Wochen den Markt und erkenne auch die extrem hohen Preise.
Ich denke, dass ich einen Schritt nach dem anderen mache werde.
Ich muss ja nichts überstürzen.
Der Beitrag zielte ja als erstes auf die Berechnung ab, ich wollte nur mal meine Ideen teilen, damit genau so Personen wie du, von seinen Erfahrungen berichten können.
Ich werde nun mal in den nächsten Wochen weitere Gespräche führen und mich weiter informieren.

Vielen Dank.

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 22 Stunden schrieb Sven B.:


Meine Grundidee, junge Wohnungen zu kaufen, um wenig zu sanieren, ist vielleicht auch zu naiv gedacht.
 

Gerade da muß man aufpassen, weil da auch viel Pfusch gebaut wurde, so daß nach 20-25 Jahren schon wieder ne umfassende Sanierung fällig ist. :nene:

Share this post


Link to post
Share on other sites

Ich würde Dir empfehlen erst mal zu Deiner Hausbank zu gehen, lege alles offen und lass Dir mal Deinen Investitionsrahmen offenlegen.

Dann weißt Du welchen Rahmen Du bekommst.

Schau hier im Forum was Du alles der Bank vorlegen musst und Arbeite alles schon aus, dann hat er gleich einen guten Eindruck und alles was er braucht.

Viel Glück und wichtig ist, an zu fangen.

 

Share this post


Link to post
Share on other sites

Ich habe schon einen Businessplan geschrieben und alle Unterlagen zusammengestellt. Am Mittwoch habe ich mein Bankgespräch.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Beim Hausgeld auf Immoscout musst du noch schauen, was der Umlagefähige Teil ist. Der nichtumlagefähige Teil + InstRücklage liegt ca. bei 20-25% der Nettokaltmiete. Damit kannst du rechnen.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Ich muss doch noch einmal einen Beitrag schreiben.

Bei der Berechnung von Cashflow nach Steuern werden ja auch die Bewirtschaftungskosten angegeben.

Sprechen wir hier von den gesamten Bewirtschaftungskosten, oder nu die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten?

 

Share this post


Link to post
Share on other sites

Alles, was du bezahle musst, damit die Immobilie läuft, sind Bewirtschaftungskosten. Die kann man manchmal schon vorher wissen, manche lassen sich nur schätzen und mache sind unerwartet. Wenn du zB ein Haus in den USA kaufst und deswegen ein paar mal im Jahr dort hin reisen musst, werden einige tausend Euro Für die Anreise anfallen, was dann für dich auch zu den Bewirtschaftungskosten zählen würde. Ist ein extremes Beispiel. Aber auch wenn die Immobilie nur 20km weit weg ist, verursacht zB deine Anreise Kosten, die man eigentlich zu den Bewirtschatungskosten dazurechen müsste, wenn man es exakt haben will.

Kosten die du auf den Mieter umlegen kannst musst du natürlich nicht vom Cashflow abziehen. Allerdings musst du sie bei der Mietausfallwagnis in Erwägung ziehen. Denn wenn du keinen Mieter hast, musst du sie ja selbst bezahlen...

Share this post


Link to post
Share on other sites
Alles, was du bezahle musst, damit die Immobilie läuft, sind Bewirtschaftungskosten. Die kann man manchmal schon vorher wissen, manche lassen sich nur schätzen und mache sind unerwartet. Wenn du zB ein Haus in den USA kaufst und deswegen ein paar mal im Jahr dort hin reisen musst, werden einige tausend Euro Für die Anreise anfallen, was dann für dich auch zu den Bewirtschaftungskosten zählen würde. Ist ein extremes Beispiel. Aber auch wenn die Immobilie nur 20km weit weg ist, verursacht zB deine Anreise Kosten, die man eigentlich zu den Bewirtschatungskosten dazurechen müsste, wenn man es exakt haben will.
Kosten die du auf den Mieter umlegen kannst musst du natürlich nicht vom Cashflow abziehen. Allerdings musst du sie bei der Mietausfallwagnis in Erwägung ziehen. Denn wenn du keinen Mieter hast, musst du sie ja selbst bezahlen...

Danke

Share this post


Link to post
Share on other sites
On 2/28/2019 at 7:35 PM, Yns said:

Eigenkapital reinnehmen (Kreditsumme wird geringer, dadurch logischerweise auch die monatliche rate)

Um den Cash Flow positiv zu bekommen? Klar, mathematisch für den operativen Cash-Flow richtig, aber der Cash-Flow aus Finanzierung (Einlage von EK) wird nicht berücksichtigt.

Bildlich gesprochen: Ich nehme Cash aus meinem Sparschwein und stecke es als Eigenkapital ins Projekt, um dann monatlich kleines Cash ins Sparschwein zu stecken.... Das muss zusammen betrachtet werden. Denn mit der Einlage ist das Sparschwein erst einmal leer(er).

Bei -94 EUR monatlich hätte ich nach 10 Jahren 11tEUR Cash reingesteckt.

Share this post


Link to post
Share on other sites
Hallo Sven,
ich hoffe dein Termin bei der Bank war positiv?

Grüße
Maik

Hallo,
Meine Termine waren total positiv.
Jetzt gehts seit Wochen auf Immobiliensuche.

Share this post


Link to post
Share on other sites
Guest
Reply to this topic...

×   Pasted as rich text.   Paste as plain text instead

  Only 75 emoji are allowed.

×   Your link has been automatically embedded.   Display as a link instead

×   Your previous content has been restored.   Clear editor

×   You cannot paste images directly. Upload or insert images from URL.

Sign in to follow this  

×
×
  • Create New...