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AndreasMaier

Grunderwerbsteuer auf Verkäufer umlegen & Wer bezahlt Vertragsprüfung durch Notar?

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Hallo Forum,

 

ich stehe vor dem Kauf einer ETW in Süddeutschland von einem private Verkäufer. Diesem habe ich einen Kaufpreis vorgeschlagen mit dem Zusatz, dass er die Grunderwerbsteuer bezahlt. Grundsätzlich hatte er nichts dagegen mir in dieser Sache entgegen zu kommen, allerdings war er sich unsicher wie das abläuft.

Dazu hätte ich 2 Fragen:

Gehe ich richtig in der Annahme, dass man dies mit einer Klausel in den Kaufvertrag aufnimmt ca. "Kosten der Grunderwerbsteuer trägt der Verkäufer", der Notar den Vertrag dann ans Finanzamt weiterleitet und dieses dann die Rechnung direkt an den Verkäufer ausstellt?

Hättet ihr ggf eine kurze Klausel wie ihr das in euren Verträgen mit aufgenommen habt? Leider war der Verkäufer sehr skeptisch darüber und würde den Kaufvertrag von seinem Notar prüfen lassen. Wie verhält es sich mit den Notarkosten? Normalerweise trägt diese ja der Käufer. Bisher hatte ich diesbezüglich nie große Diskussionen/Prüfungen und habe mir dementsprechend keine großen Gedanken gemacht. Hier hat der Verkäufer mir allerdings gleich gesagt dass die Prüfung des Kaufvertrags durch seinen Notar zu meinen Kosten geht. Ist dies üblich?

 

Würde mich sehr über eure Erfahrung und Einschätzung freuen.

 

Viele Grüße, Andreas :)

 

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Urteil dazu

Ich würde von derartigen Konstrukten die Finger lassen und empfände das als Verkäufer und auch als Bank unseriös. Die Finanzierer sind ja nicht doof: WER die Steuer zahlt ist denen doch egal, es mindert so oder so den Beleihungswert zu den Gesamtkosten, egal ob transparent oder im Kaufpreis versteckt.

Bei der Maklergebühr ist das etwas anderes, denn Innenprovision ist ja grundsätzlich nichts unübliches.

Edited by hajo

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@AndreasMaier

Welchen Vorteil versprichst du dir davon, wenn der Verkäufer die Grunderwerbsteuer übernimmt, statt den Kaufpreis um die entsprechende Summe zu reduzieren?

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@ekki54 wahrscheinlich möchte er weniger EK einsetzten. Da die Bank meist KNK nicht mitfinanziert kann man anstatt den Kaufpreis zu verhandeln dem Verkäufer anbieten, dass er Teile der Nebenkosten übernimmt. Ob dies langfristig finanziell Sinn macht ist fraglich, da man wahrscheinlich mehr Geld in Form von Zinsen sparen würde wenn man einfach den Kaufpreis mindert. Kurzfristig kann es jedoch große Vorteile mit sich bringen wenn man sich die Grunderwerbsteuer sparen kann.

@hajo er möchte lediglich die Grunderwerbsteuer vom Verkäufer bezahlen lassen. Was soll daran unseriös sein. Deine eigene Quelle sagt Das gilt allerdings nicht, soweit der Verkäufer dem Erwerber auch [in diesem Fall nur] die Grunderwerbsteuer erstattet, denn die Grunderwerbsteuer beeinflusst ihre eigene Bemessungsgrundlage nicht (§ 9 Abs. 3 GrEStG).

Ist doch egal von welchem Konto oder welcher Person die Grunderwerbsteuer überwiesen wird, solange sie ankommt. Oder hab ich da was falsch verstanden?

@AndreasMaier grundsätzlich zahlt immer der Käufer die Notarkosten. Um eine Klausel mehr oder weniger in den Kaufvertrag einzutragen sollten aber auch keine Mehrkosten bzw. eine extra Prüfung das Kaufvertrages stattfinden. Das macht der Notar normalerweise zusammen mit allen anderen Wünschen der beiden Parteien.

Wenn er jedoch diese Klausel nochmal extra von seinem Notar des Vertrauens checken lassen möchte und du die bezahlen sollst, bleibt dir nichts anderes übrig als zuzustimmen oder dann eben selbst die Grunderwerbsteuer zu bezahlen. Insofern du ihn nicht davon überzeugen kannst, dass der von dir ausgewählte Notar (so wie eigentlich jeder Notar in Deutschland) keine einseitigen Punkte in Kaufverträge aufnehmen darf ohne beide Seite voll umfänglich aufzuklären was diese Punkte bedeuten. Wenn du darauf bestehst, muss dir der Notar jeden Punkt den du nicht verstehst erklären.

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vor 2 Stunden schrieb MarcusH.:

Da die Bank meist KNK nicht mitfinanziert kann man anstatt den Kaufpreis zu verhandeln dem Verkäufer anbieten, dass er Teile der Nebenkosten übernimmt.

Naja, die Bank liest und prüft den Kaufvertrag doch auch. Dabei stellt sie dann wahrscheinlich fest, dass der Wert der Immobilie um eben jenen Betrag zu mindern ist.

 

Frage an die Finanzierer: Spielen die Banken bei solchen Konstrukten mit?

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vor 4 Stunden schrieb MarcusH.:

@hajo er möchte lediglich die Grunderwerbsteuer vom Verkäufer bezahlen lassen. Was soll daran unseriös sein. Deine eigene Quelle sagt Das gilt allerdings nicht, soweit der Verkäufer dem Erwerber auch [in diesem Fall nur] die Grunderwerbsteuer erstattet, denn die Grunderwerbsteuer beeinflusst ihre eigene Bemessungsgrundlage nicht (§ 9 Abs. 3 GrEStG).

Ist doch egal von welchem Konto oder welcher Person die Grunderwerbsteuer überwiesen wird, solange sie ankommt. Oder hab ich da was falsch verstanden?

Versetz dich in die Lage des Bankberaters. Wirkt es auf dich seriös, wenn dein zukünftiger Schuldner versucht seine NK im Kaufpreis zu verstecken, um eine 110% Finanzierung zu bekommen? Spätestens bei der Prüfung des Vertrages fühlt man sich doch in der Intelliganz beleidigt. Ich würde den Kunden vorziehen, der offen nach 110% fragt und vor allem nachvollziehbar gute Zahlen präsentiert.

Denk außerdem an die Verkäufer. Diese sind i.d.R. keine Profis im Geschäft und werden derartige Anfragen (zurecht) argwöhnisch aufnehmen, wie auch beim Themenstarter geschehen. Der Privatverkäufer ist im aktuellen Verkäufermarkt zu behandeln wie ein scheues Reh. 😁

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Wenn wir von der Situation ausgehen, dass es alles heimlich und versteckt passieren soll, kann ich eure Bedenken verstehen. Ich hatte aber nicht das Gefühl das der Threadstarter so vorgehen wollte. Denn wie ihr genau sagt, der Banker liest im Normalfall den Kaufvertrag und würde es dann sehen.

Ich bin mal zu meinem Banker und hab ihm ein Objekt gezeigt und ihm gesagt was der Preis ist. Dann habe ich nochmal verhandelt und bin wieder zu ihm und habe ihm gesagt: Ich konnte den Preis um X Betrag herunterhandeln plus der Verkäufer bezahlt Grunderwerbsteuer. So habe ich einen besseren Preis und mehr EK um eventuell demnächst noch etwas zu erwerben wenn ich etwas finde. Seine Antwort: Macht Sinn. Guter Deal. Sag bescheid wann der Notartermin ist...

Es kam leider nie zum Deal, da der Bruder der Verkäuferin ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht hatte von dem ich nicht wusste aber es schien mir als ob das keine Probleme dargestellt hätte.

Dem Voraus geht aber natürlich eine ehrliche Kommunikation, die ich AndreasMaier jetzt einfach mal unterstellt habe ;). Wenn sie den ursprünglichen Preis finanzieren, sollten sie normalerweise auch den verhandelten Preis finanzieren.

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schade, dass der Threadersteller sich nicht äußert. So sind wir auf Vermutungen angewiesen....

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Am ‎01‎.‎03‎.‎2019 um 08:14 schrieb MarcusH.:

Dem Voraus geht aber natürlich eine ehrliche Kommunikation, die ich AndreasMaier jetzt einfach mal unterstellt habe ;)

Das ist der entscheidende Punkt. Mit offenen Karten spielen, vor allem mit denjenigen, mit denen man weitere Geschäfte machen möchte.
Gegenseitiges Vertrauen ist aus meiner Sicht langfristig viel mehr wert als kurzfristiger Benefit auf Kosten Dritter.

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