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merlinbanderas

Benötige Ernsthaft hier euren Rat ? Welche Strategie ist besser ?

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Hi Leute,

diesmal benötige ich wirklich eure Hilfe und eure Einschätzung und Strategie. Als Dank für eure Hilfe werde ich mich sogar etwas hier zurückziehen und wenn ich schreibe nur noch qualitativ hochwertige Antworten posten die die Community voran bringen. 

Folgendes Problem:

Ich habe nun folgendes Phänomen ( eher Problem ) beobachtet, wenn ich weit oberhalb des Mietspiegels vermiete dann bleiben die Mieter nicht lang, der letzte Mieter blieb jetzt nur 5 Monate, der andere nur knapp 11 Monate. Zwar sagen die Mieter alle es hätte private Gründe jedoch denke ich dass die hohe Miethöhe dazu führt dass man eher auszieht.

Dies führt dazu dass ich wieder Anzeigen schalten muss und Besichtigungstermine koordinieren muss. Dies kostet mich Zeit, Kraft und Nerven. Ihr wisst ja selbst dass man nicht jeden Mieter nehmen kann. Und wenn man noch Vollzeit arbeitet will man die wenig Freizeit die man noch hat nicht ewig mit sowas verbringen.

Ich bin davon überzeugt dass bei etwas niedrigeren Mieten ( ungefähr Mietspiegel ) die Mieter länger drin bleiben würden, dass sehe ich bei den früheren Mietern und bei den Wohnungen der großen Verwaltungen die eher moderate Mieten nehmen.

Ein ständiger Wohnungswechsel nutzt auch die Wohnungen stärker ab.

Welche Strategie wäre hier empfehlenswert, ich könnte die Mieten geringfügig senken und der Cash Flow wäre immer noch positiv.

Dachte so an beispiel statt 500 Euro kalt , 450 Euro Kalt oder den TG Stellplatz gibt es inklusive.

Also teilweise 50 bis 100 Euro weniger. Bin auf euren Input gespannt

Gruß merlinbanderas

 

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Hallo, 

 

ich habe bisher viel mitgelesen und habe noch keinen großen Immobilienbestand. 

 

Was ich aber bei diesem Thema beitragen kann ist, dass ich mehrere Jahre bei einem Makler die Vermietungen gemacht habe (sowohl vor als auch nach Einführung des Bestellerprinzips). Meine Erfahrungen waren durchweg, dass es aus Vermietersicht insgesamt günstiger ist, zu marktüblichen Mietpreise zu vermieten. Günstig in Bezug auf die Kosten beim Mieterwechsel (Kleinere Reparaturen, ggf. Maklerkosten, ggf. Leerstand) aber auch günstig hinsichtlich der von dir angesprochenen Zeit und Nerven. Die Mietverhältnisse dauern einfach länger an, wenn der Mietpreis nicht überzogen ist, denn durch das Bestellerprinzip ist Umziehen billiger geworden für die Mieter und zwar genau 2,38 Kaltmieten billiger. Wenn sich also was günstigeres findet, wird gekündigt.. 

 

Mein Tipp: zu einer ortsüblichen Kaltmiete vermieten, ggf. leicht drüber, und einen wechselseitigen Kündigungsverzicht für die ordentliche Kündigung vereinbaren. Wir haben immer 2 Jahre gemacht und das wurde von den Mietern auch zu 95% ohne zu diskutieren akzeptiert. Ich glaube in Formularverträgen ist bis zu 4 Jahre möglich und per individualvereinbarung sogar noch mehr. Aber das alles bringt dir natürlich auch nichts, wenn der Mieter aus dem Vertrag raus will und seine Mietzahlungen einstellt. Wenn der Mieter aber einen Vertrag mit bspw. 2 oder 3 Jahren Kündigungsverzicht unterschreibt, weißt du immerhin schon mal, dass der Mieter die Absicht hat, länger zu bleiben. 

 

Ich hoffe, dass ich ein bisschen helfen konnte und Anregungen geben konnte. 

 

Beste Grüsse!

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vor 3 Stunden schrieb 7H-Invest:

Hallo, 

 

ich habe bisher viel mitgelesen und habe noch keinen großen Immobilienbestand. 

 

Was ich aber bei diesem Thema beitragen kann ist, dass ich mehrere Jahre bei einem Makler die Vermietungen gemacht habe (sowohl vor als auch nach Einführung des Bestellerprinzips). Meine Erfahrungen waren durchweg, dass es aus Vermietersicht insgesamt günstiger ist, zu marktüblichen Mietpreise zu vermieten. Günstig in Bezug auf die Kosten beim Mieterwechsel (Kleinere Reparaturen, ggf. Maklerkosten, ggf. Leerstand) aber auch günstig hinsichtlich der von dir angesprochenen Zeit und Nerven. Die Mietverhältnisse dauern einfach länger an, wenn der Mietpreis nicht überzogen ist, denn durch das Bestellerprinzip ist Umziehen billiger geworden für die Mieter und zwar genau 2,38 Kaltmieten billiger. Wenn sich also was günstigeres findet, wird gekündigt.. 

 

Mein Tipp: zu einer ortsüblichen Kaltmiete vermieten, ggf. leicht drüber, und einen wechselseitigen Kündigungsverzicht für die ordentliche Kündigung vereinbaren. Wir haben immer 2 Jahre gemacht und das wurde von den Mietern auch zu 95% ohne zu diskutieren akzeptiert. Ich glaube in Formularverträgen ist bis zu 4 Jahre möglich und per individualvereinbarung sogar noch mehr. Aber das alles bringt dir natürlich auch nichts, wenn der Mieter aus dem Vertrag raus will und seine Mietzahlungen einstellt. Wenn der Mieter aber einen Vertrag mit bspw. 2 oder 3 Jahren Kündigungsverzicht unterschreibt, weißt du immerhin schon mal, dass der Mieter die Absicht hat, länger zu bleiben. 

 

Ich hoffe, dass ich ein bisschen helfen konnte und Anregungen geben konnte. 

 

Beste Grüsse!

Ganz lieben Dank, wie in meinem Thread erwähnt werde ich mich nun künftig zurückhalten und melde mich nur wenn ich Hilfe brauche oder sehr gut informativ helfen kann

" Danke "

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