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philipp.ru

Dachgeschoss Ausbau geplant. Was ist zu beachten?

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Hallo in die Runde,

 

ich arbeite für einen privaten Immobilien Investor und wir planen einen Dachgeschoss Ausbau in einem Mehrfamilienhaus, was uns gehört. Das Objekt befindet sich in Oranienburg bei Berlin. Es sollen Dachflächenfenster eingebaut werden, damit deutlich mehr Licht einfällt. Ob Teile des Daches für Balkon/Terrasse geöffnet werden, ist noch offen.

 

Das Objekt ist 4 Jahre in unserem Besitz. Eine Baugenehmigung wird vorher eingeholt.

 

Wir sind in der Planungs und Informationseinhol Phase und möchten unsere Hausaufgaben vorab erledigen.

 

Unabhängigkeit davon, dass wir einen Architekten und Bauleiter engagieren werden, hätte ich gern Anregungen von euch, in welche Richtung in mich weiter informieren und nachfragen muss.

 

Könnt Ihr mir Tipps und Tricks geben, was besonders beim Dachgeschoss Ausbau zu beachten ist?

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Erst mal musst Du dich mit der Landesbauordnung befassen, je nach Bundesland und Gebäudeklasse kann evtl. ein Genehmigungsfreies Umbauen möglich sein.

Bei uns in Hessen gilt die HBO, hier muss teils "nur" ein zweiter Fluchtweg geschaffen werden, und der Brandschutz nachgerüstet werden...

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Ok. Danke für die Info.

Brandschutz musste ich jetzt in einem anderen Bauvorhaben lernen, dass die Brandschutz rechtlichen Themen zwar durch den Architekten bei der Baugenehmigung geprüfte werden, bei der Durchführung des Bauvorhabens sind es aber "besondere Leistungen" nach HOAI 2013 Leistungsphase 2.
Sprich, der Architekten oder ein andere Fachspezifische Person, muss für die fachliche Ausführung der Brandschutz Themen beauftragt werden. Das ist nicht Aufgabe des Bauleiters.

Nur mal so Nebenbei.

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Hi Philipp,

Thema Brandschutz! Wird dir aber alles der Architekt dann mitteilen bzw. das Bauamt Auflagen machen.

 

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DG-Ausbau ist recht beliebt, wird aber immer schwieriger und teurer, da die Auflagen in den letzten Jahrzehnten exponentiell zugenommen haben.

Architekt ist immer notwendig für Planung. Hinzu kommen diverse Fachplaner und Prüfingenieur für Brandschutz, Statik, Energieeinsparung etc. da die Bauämter die Prüfung immer mehr delegieren. Der Prozess kann inkl. Bauamt ganz schöne lange dauern und die Vorarbeiten werden deshalb ganz schön teuer.

Vom Vorgehen her würde ich zunächst mit einem guten und erfahrenen Zimmermann und dem Architekten (idealiter auch dem Statiker) den Dachboden ansehen und versuchen einen kostenoptimalen Umbau hinzubekommen (eine der größten Kostenpositionen sind die durch überzogene Architektenplanungen notwendigen Verstärkungen  und Änderungen im Dachstuhl etc., hier kann ein erfahrener Zimmermann auf die größten Probleme hinweisen).  Auch kann der Zimmermann meist einschätzen, ob die Balken zwischen DG und der Etage darunter ausreichend dimensioniert sind (ansonsten kurz Statiker mitnehmen).

Als Architekten würde ich im Regelfall (wie bei allen anderen Bauvorhaben) immer einen Architekten nehmen, der auch Fachplaner für Brandschutz ist, da hiermit eine wichtige Schnittstelle entfällt. Ich habe feststellen müßen, dass die normalen Architekten sonst das Thema Brandschutz nicht können und viele Fehler machen.

Bei einem Projekt in Oranienburg würde ich frühzeitig mit dem Kampfmittelräumdienst abklären, ob auf dem Grundstück noch Bomben aus dem Zweiten Weltkrieg liegen. O-Burg hat mit die meisten nicht geräumten Bomben in D.

Gibt noch etliche andere Dinge (Vermietung in O-Burg war wenigstens früher recht schwierig bzw. schlechte Klientel, evtl. kann man Dachgeschoßausbau mit Fassadenrenovierung kopplen, aber Steuer beachten etc. etc.), aber die meisten Sachen sind bereits im Forum diskutm iert worden.

Ich habe in Berlin noch 350 qm Dachboden. Aber da mir das zuviel Ärger und Arbeit mit Bauämtern etc. ist, sehe ich davon auf absehbare Zeit ab....

Trotzdem viel Spaß

 

 

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