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Nikk

Der Frischling von der Uni....

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Hallo zusammen,

 

wie dem Betreff zu entnehmen, möchte ich gerne einen Einstieg in das Immobilieninvestment finden. Ich habe mich beginnend mit der Recherche im Internet über das Buch von Herrn Knedel sowie dem entsprechenden Podcast von theoretischer Seite her der Thematik angenähert. Doch neben dem Ausfindigmachen geeigneter Objekte und den anschließenden objektspezifischen Berechnungen und Bewertungen, stellt sich mir eine grundlegende Frage als Beginner:

- Wie ??

Kurz zu mir vielleicht: Ich bin mit meinem Studium zeitnah fertig und werde dann demnächst eine Festanstellung antreten und würde gerne mittelfristig meine erste Immobilie erwerben. Vielleicht hat von euch ja jemand Tipps oder kann aus eigener Erfahrung berichten, wie er/sie den Einstieg gefunden hat?

Hier so ein paar Fragen, die mir im Kopf umherschwirren:

- Ist es besser mit einer Eigentumswohnung anzufangen oder die Zeit zu warten, um ein Mehrfamilienhaus finanzieren zu können?

- Soll ich auch bei der ersten Immobilie direkt mit dem Mindesteigenkapital, zu welchem mir die Bank noch eine Finanzierung gestattet, eine Immobilie finanzieren, um so eine möglichst hohe Rendite zu erzielen?

- Wie groß sollten die finanziellen Rücklagen sein, die ich nach dem Kauf noch zur Verfügung habe, im Vgl. zum zu zahlenden Eigenkapital bzw. der Gesamtinvestitionskosten?

Entschuldigt, falls die Fragen banal erscheinen oder ich den entsprechenden Thread in der SuFu übersehen habe, aber vielleicht entsteht ja ein kurzer Erfahrungsaustausch der ersten Schritte. Wie alt wart ihr? Was war die erste Immobilie? Wie habt ihr das Ganze angegangen?

 

Viele Grüße

Nik

Edited by Nikk
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Moin Nik,

ein paar Tipps von meiner Seite (der Nächste mag es anders sehen):

  1. Setze dir nicht den Anspruch, mit dem ersten Objekt direkt bei den "Großen" bzw. "Erfahrenen" hier im Forum mitzuspielen. Für ein Faktor-9 MFH braucht es viel Erfahrung, ein gutes Netzwerk oder richtig viel Glück. Oder alles zusammen.
  2. Ich würde an deiner Stelle mit einer ETW anfangen.
    - Der Kapitalbedarf ist geringer
    - das Risiko ist geringer (da Gemeinschaftseigentum-Risiken mit der WEG geteilt werden)
    - du musst dich nicht sofort mit Gebäudeversicherungen, Versorgern und Ablese-Diensten auseinanderzusetzen
    - die Arbeit mit der Nebenkostenabrechnung liegt zu 95% beim Verwalter
    - der Verwalter nimmt dir allgemein einiges ab
  3. Bzgl. EK-Einsatz: Ich würde in der Tat mit dem Mindest-EK reingehen. Ggf. kannst du EK für die Bank einfrieren und dieses nach entsprechender Tilgungsleistung wieder freigaben lassen.. Das ist aber schon ein Detail. Also: nimm maximal mit, was die Bank dir anbietet. bestenfalls also 115% (könnte für dich als ex-Studi je nach finanzieller Lage und Objekt schwierig sein). Dein EK wird anderswo gebraucht :) !
  4. Ich würde dir dazu raten, mindestens 10k Cash beiseite zu legen. Wenn du diese nicht hast, würde ich erst weiter ansparen.

m.E. ist die erste ETW nicht zum Reichwerden da, sondern zum Lernen und zum Austesten, ob dir die Immobilienkiste überhaupt Spaß macht. Im Recherche- und Ankauf-Prozess wirst du viele Dinge lernen, die du beim reinen "Rumstöbern" auf Immobilienscout24 nicht lernst. Ich würde mir als Ziel setzen, bei der ersten ETW nicht draufzulegen. Also Ziel = "cashflow-neutral". Alles obendrauf ist natürlich wünschenswert, aber versteif dich nicht drauf, ob am Ende nun 40€ oder 60€ "Cashflow" über bleiben... Das weißt du eh erst rückwirkend nach ein paar Jahren.

Just my 2 cents .. Andere User hier vertreten ggf. andere Meinungen (und auch andere Strategien).

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Sehe es eigentlich genauso wie Kalle. 

Habe erst letzten Herbst meine erste ETW erworben. Ich war zwar schon vor dem ersten konkret werdenden Kauf recht motiviert mich ins Thema einzuarbeiten. Aber wenn es dann anfängt wirklich ernst zu werden ist eben nochmal ein ganz anderer Anlass da zu "lernen" (oder der Druck höher, je nachdem 😉)

Zum Eigenkapital: 
Kommt aus meiner Sicht drauf an wieviel du in der Hinterhand hast und was deine Ziele sind. Sollten deine Reserven eher knapp sein würde ich auf max. Kredit gehen. Hast du einiges auf der hohen Kante, erwartest ein gutes Einkommen zu haben und willst nicht unbedingt superschnell einen großen Bestand aufbauen spricht aus meiner Sicht nichts dagegen mit etwas mehr EK reinzugehen als dem Minimum.

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Okay super, das sind schon mal sehr hilfreiche Tipps. Vielen Dank!

Bzgl. der weiteren Verpflichtungen bei einem MFH (Nebenkostenabrechnung, Ablesedienste, etc.) kann man diese nicht - analog zur WEG - in die Hände eines Verwalters geben? Sofern jedoch kein entsprechender Faktor erzielbar ist, ist das wahrscheinlich allein schon finanziell nicht drin, nehme ich an, korrekt?

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@Nikk

Du kannst für eine Wohnung in einem MFH in der Regel auch eine Sondereigentumsverwaltung bestellen. Die kümmern sich dann auch um die direkte Verwaltung des Sondereigentums (=der Wohnung) inklusive Nebenkostenabrechnung und einen Ansprechpartner für den Mieter bei Notfällen.

Das kostet bei uns in der Gegend so um die 20 EUR/Monat; zusätzlich werden aber häufig Leistungen wie Wohnungsabnahmen und -vermittlung in Rechnung gestellt.

Ich lass das im Moment so verwalten, auch, da ich relativ weit weg von den Objekten wohne, hab dafür aber einen ruhigeren Schlaf. ;)

 

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5 hours ago, Nikk said:

Sofern jedoch kein entsprechender Faktor erzielbar ist, ist das wahrscheinlich allein schon finanziell nicht drin, nehme ich an, korrekt? 

Das ist genau der Punkt. Gerade als Anfänger wirst du mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit kein Haus finden, bei dem du dir noch einen Verwalter leisten kannst (ohne draufzulegen). Heißt nicht, dass es unmöglich ist ..

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@Nikk Ich sehe alle Punkte genau wie @Kalle . Wenn Du das hin bekommst,  ist es für das erste Investment ok. Alles andere ist unrealistisch.  Aber einen Punkt sehe ich anders. Die SEV (Sondereigentumsverwaltung) würde ich allein machen. Die 30 Euro kann man sich sparen. Das ist aber nicht der Hauptgrund. Man lernt auch was dabei, wenn man mit Mieter kommuniziert und die NBK Abrechnung macht und das ist eben dann auch der Schritt zum ersten MFH. 

Edited by Fröhn
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