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swsakard

Worauf bei Altbau-Wohnungen achten?

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Falls die Sanierung schon lange zurück liegt, dann versuchen einen Ortstermin am Abend zu machen wenn die Nachbarn auch zu Hause sind.

Dann hat man eventuell eine Chance mal zu Hören wie gut die Geräuschdämmung des Objekts ist. Die alten Häuser waren alle sehr "hellhörig".

Ansonsten lohnt ein Blick auf die Fenster (sind die neu? Gibt es Schimmel?) und Bad. Auch interessant sind Gebäudeecken (Eckzimmer im Eckhaus). Die Kühlen ganz besonders stark aus und können schimmeln.

Falls der Keller feucht ist, ist das wahrscheinlich normal. Problem ist dabei, dass dem Mieter zu verklickern...

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Ich rede hier mal von Städtischen Gründerzeithäusern zwischen ca. 1870 und 1914, nicht von Baracken oder Armenunterkünften aus der Kaiserzeit.

Wohnungen die als Wohnungen geplant waren machen keinen aber einen Kuhstall bei dessen Planung Feuchtigkeit keine Rolle spielte wird man nie vernünftig zu Wohnraum umbauen können.

Gründerzeithäuser die nicht mit Rigips und Estrich kaputtsaniert worden sind haben dank Ihrer massiven Wände und Holzbalkendecke eine relativ gute Schallisolierung.

Dank der teils über 50cm dicken Außenwände hat man in der Regel keine Schimmelprobleme an den Außenecken, der U-Wert der Fenster muss erst mal besser sein als an der 50cm Ziegelwand (teils zweischalig), Problemzonen sind hier die Fensterlaibungen, hier sollte sauber gearbeitet werden so das keine Kältebrücken entstehen.

Latexfarbe an den Außenwänden sollten bei allen Häusern ein Tabu sein, da dann die Wände nicht mehr atmen können.

Vorsicht vor Notaufbauten und Kriegsbauten, hier war spätestens ab 1916 kein vernünftiges Material mehr vorhanden.

Nach dem ersten Weltkrieg waren erst mal alle pleite und die Inflation begann und hatte 1923 ihren Höhepunkt, dies lässt sich auch den Gebäuden ansehen, die Wände wurden dünner.

Die Baujahre 1924 bis 1940 sind wider besser allerdings wurde die Gründerzeitqualität nicht mehr erreicht, man hat nicht nur an "Schnörkel" gespart (Bauhaus), sondern auch an Bausubstanz.

Es gab einen Nachholeffekt (10 Jahre nahezu keine Bautätigkeit 1914-1924), die Städte wuchsen...

Die Baujahre 1941 bis 1954 würde ich nur nach sorgfältigster Prüfung kaufen, da fast alles Notaufbauten waren... Trümmerziegel + Lehm... und von 1945 bis 1948 gab es keine funktionierende Verwaltung / Bauaufsicht...

 

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Hier sind ein paar Beispiele für Notaufbauten

 

image5.jpeg

Links  ist noch ein echter Notaufbau mit Notdach, und original Ladenfront.

Auch das rechte Haus ist ein Notaufbau, zu erkennen an dem Backsteingiebel, und an der zu hohen Ladenfrone inkl. Einfahrt. Die Geschosshöhen sind hier max. 2,5m

image4.jpeg

Das EG ist noch aus der Gründerzeit, der Rest 50er Jahre

image3.jpeg

Hier erkennt man das Gründerzeithaus nur noch an der Türöffnung und der Geschosshöhe vom EG

image2.jpeg

Hier erkennt man das Gründerzeithaus nur noch an der Geschosshöhe vom EG

image1.jpeg

Hier erkennt man das Gründerzeithaus nur noch an dem Torbogen und der Geschosshöhe vom EG

Edited by Matt
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vor 1 Stunde schrieb Matt:

Hier sind ein paar Beispiele für Notaufbauten

 

image5.jpeg

Links  ist noch ein echter Notaufbau mit Notdach, und original Ladenfront.

Auch das rechte Haus ist ein Notaufbau, zu erkennen an dem Backsteingiebel, und an der zu hohen Ladenfrone inkl. Einfahrt. Die Geschosshöhen sind hier max. 2,5m

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Das EG ist noch aus der Gründerzeit, der Rest 50er Jahre

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Hier erkennt man das Gründerzeithaus nur noch an der Türöffnung und der Geschosshöhe vom EG

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Hier erkennt man das Gründerzeithaus nur noch an der Geschosshöhe vom EG

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Hier erkennt man das Gründerzeithaus nur noch an dem Torbogen und der Geschosshöhe vom EG

Ok super

Danke!!! Die Erklärung finde ich super hilfreich.

kann man allg. sagen, dass Wohnungen aus der Gründerzeit

tendenziell

günstiger

sind?

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Hier in Frankfurt gehören echte Gründerzeithäuser zu den teuersten.

Diese Notaufbauten sind technisch mit Vorsicht zu genießen. 

Viele die keine Ahnung haben kaufen so was für teuer Geld....

Einen nassen Keller mit minderwertigen Aufbau

Die 5 Bilder habe ich ohne lange Such nur auf meinem Weg zur Arbeit gemacht

Edited by Matt

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vor 9 Stunden schrieb swsakard:

kann man allg. sagen, dass Wohnungen aus der Gründerzeit tendenziell günstigern sind?

Echte Gründerzeithäuser dürften in jeder Stadt zu den Perlen gehören und sind entsprechend teuer. Die Mieter lieben sie (und zahlen idR. mehr Miete), und die hohe bautechnische Qualität erfreut den Besitzer - so darf zB. oft auf eine Fassadendämmung verzichtet werden, weil die Wände bereits so gut dämmen.

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Ich rede hier mal von Städtischen Gründerzeithäusern zwischen ca. 1870 und 1914, nicht von Baracken oder Armenunterkünften aus der Kaiserzeit.
Wohnungen die als Wohnungen geplant waren machen keinen aber einen Kuhstall bei dessen Planung Feuchtigkeit keine Rolle spielte wird man nie vernünftig zu Wohnraum umbauen können.
Gründerzeithäuser die nicht mit Rigips und Estrich kaputtsaniert worden sind haben dank Ihrer massiven Wände und Holzbalkendecke eine relativ gute Schallisolierung.
Dank der teils über 50cm dicken Außenwände hat man in der Regel keine Schimmelprobleme an den Außenecken, der U-Wert der Fenster muss erst mal besser sein als an der 50cm Ziegelwand (teils zweischalig), Problemzonen sind hier die Fensterlaibungen, hier sollte sauber gearbeitet werden so das keine Kältebrücken entstehen.
Latexfarbe an den Außenwänden sollten bei allen Häusern ein Tabu sein, da dann die Wände nicht mehr atmen können.
Vorsicht vor Notaufbauten und Kriegsbauten, hier war spätestens ab 1916 kein vernünftiges Material mehr vorhanden.
Nach dem ersten Weltkrieg waren erst mal alle pleite und die Inflation begann und hatte 1923 ihren Höhepunkt, dies lässt sich auch den Gebäuden ansehen, die Wände wurden dünner.
Die Baujahre 1924 bis 1940 sind wider besser allerdings wurde die Gründerzeitqualität nicht mehr erreicht, man hat nicht nur an "Schnörkel" gespart (Bauhaus), sondern auch an Bausubstanz.
Es gab einen Nachholeffekt (10 Jahre nahezu keine Bautätigkeit 1914-1924), die Städte wuchsen...
Die Baujahre 1941 bis 1954 würde ich nur nach sorgfältigster Prüfung kaufen, da fast alles Notaufbauten waren... Trümmerziegel + Lehm... und von 1945 bis 1948 gab es keine funktionierende Verwaltung / Bauaufsicht...
 


Und wie ist deiner Meinung nach ein Wiederaufbau 1956 zu bewerten?

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vor 32 Minuten schrieb Mario Koch:

Und wie ist deiner Meinung nach ein Wiederaufbau 1956 zu bewerten?

50er Jahre Wohnungen sind klein aber praktisch geschnitten, einzigen Manko, das Bad ist oft für den momentanen Zeitgeschmack zu klein.

Wenn der Keller neu (aus den 50er Jahren) und dicht ist, hat man eine solide Substanz, die Haustechnik sollte aber schon mal gewechselt worden sein (oder man berücksichtigt das im EK Preis).

Tonrohre als Abfluss sollten gegen KG Rohre getauscht werden, ebenso Frischwasserrohre.

Bei Heizungsverrohrung setzte man oft noch die Schwerkrafttechnik (ohne Pumpen) ein, dadurch ist das Zulaufrohr für heutige Verhältnisse zu dick...

Elektro=wie Sanitär ein Vollsanierungsfall

Wichtig bei ALLEN Baujahren ! Keine Bastelbuden

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Generell sind Häuser der Jahre 1955 bis 1975 meist mit eher dünnen Wänden und ohne vernünftige Wärmedämmung. Daher findet man oft Schimmelprobleme und hohe Heizkosten (verglichen mit neueren Bauten oder Altbauten vor 1914). Auch die Haustechnik ist häufig veraltet. Die Wohnungen haben meist geringe Deckenhöhen. Ab Ende der 1960er wurden dann auch häufig Asbest und Glaswolle etc. verbaut (kann man großteils nicht ohne zerstörungsfreie Untersuchung feststellen, Asbest wurde m.E. bis in die 1980er in Fußbodenbelägen verbaut...)

Ich persönlich würde ein Haus aus diesen Baujahren nicht kaufen, es sei denn es ist sehr billig.

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vor 3 Minuten schrieb Andreas:

Generell sind Häuser der Jahre 1955 bis 1975 meist mit eher dünnen Wänden und ohne vernünftige Wärmedämmung. Daher findet man oft Schimmelprobleme und hohe Heizkosten (verglichen mit neueren Bauten oder Altbauten vor 1914). Auch die Haustechnik ist häufig veraltet. Die Wohnungen haben meist geringe Deckenhöhen. Ab Ende der 1960er wurden dann auch häufig Asbest und Glaswolle etc. verbaut (kann man großteils nicht ohne zerstörungsfreie Untersuchung feststellen, Asbest wurde m.E. bis in die 1980er in Fußbodenbelägen verbaut...)

Ich persönlich würde ein Haus aus diesen Baujahren nicht kaufen, es sei denn es ist sehr billig.

Was hälst du von Häusern aus der Gründerzeit anfang 20Jhdt?

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vor 32 Minuten schrieb swsakard:

Was hälst du von Häusern aus der Gründerzeit anfang 20Jhdt?

In der richtigen Lage zum vernünftigen Preis sehr viel... der Einzelfall entscheidet hier auch

Jedes Haus ist ein individuelles Einzelstück, muss für sich gesehen werden...

Bei den von mir so verteufelten Baujahren würde ich z.B. eine Ausnahme in der EX Stalinallee (Frankfurter Tor...) in Berlin machen, da dies ein Prestigeobjekt war und dementsprechende Materialien verwendet worden sind...

 

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