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Chris

Finanzierung eines MFH mit einem Kollegen

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Nach dem Backup hier nochmal der Beitrag:

 

Zitat

Chris:

 

Hi Zusammen,

ich überlege eine kapitalintensiveres Mehrfamilienhaus mit einem Kollegen zusammen zu kaufen und zu finanzieren. Die Idee ist dabei folgende:

Jeder bringt die Hälfte der Kaufnebenkosten als Eigenkapital ein. Das Eigentum wird bereits beim Notar bei der Unterzeichnung des Kaufvertrages in jeweils zwei gleich große Eigentümergemeinschaften geteilt, so dass jeder bei einem sechs Parteienhaus drei Wohnungen + Sondereigentum erhält. Die Verwaltung übernimmt dann zwangsläufig ein Verwalter für WEG Sachen.

Für mich stellt sich jetzt die Frage, wie die Bank solche vorgehen beurteilt. Angenommen beide weisen die selbe gute Bonität auf. Seht ihr hier irgendwelche Hürden? Speziell bei der Ankaufsprüfung durch einen Gutachter etc. müsste man dann schauen wir man die Kosten teilt, um alles später steuerlich geltend zu machen.

Durch die WEG-Verwaltung sind alle weiteren steuerlichen Aspekte ja eigentlich geklärt. Hat hier jemand Erfahrung mit?

 

Jonathan Cordero:

 

Ich kaufe die meisten meiner Objekte mit meinen Partnern. Innenverhältnis ist über GbR Gesellschaftsvertrag geregelt, den wollen Banken gerne sehen. Kannst du auch selbst schreiben, brauch man keinen Anwalt fuer. GbR braucht keine Eintragung, da kein Kaufmann und nicht gewerblich im Normalfall. Steuer wird fuer das Objekt berechnet durch die Anteile geteilt (z.b. jeder 50% ) und dann ganz normal in anlage v. 

Wenn du die Teilung des Objekte vorher vornehmen willst, wuerde ich das sauber am anfang trennen und mit dem verkaufer so besprechen. Dann auch getrennte Kaufverträge. 

 

M. Wolf

Hallo Chris,

warum willst du das mit deinem Kollegen zusammen machen? Wenn du eine gute Bonität hast, wie du schreibst, solltest du das doch auch alleine gestemmt kriegen. Dann bist du alleiniger Besitzer, mit allen Vorteilen. Ich persönlich finde es gut das das ihr die Sache direkt notariell trennen wollt, trotzdem bin ich immer vorsichtig mit finanziellen Dingen und Freunden. Da kann die beste Freundschaft zur Feindschaft werden.

 

Gruß

 

Martin

 

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@M. Wolf

Mir geht es eher darum die Kaufnebenkosten zu teilen. Meine Erfahrung ist bisher, dass die Banken ungerne über 100% finanzieren und falls ja der Zinssatz entsprechen durch die Decke geht.

Mit Partner/Kollegen kann man sich zumindest die Kaufnebenkosten dann aufteilen und auch größere Projekte finanzieren.

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@Chris

Ich finanziere auch mit meinem Geschäftspartner zusammen in MFH / ETW.

Wir haben bei den Banken gar keine Probleme.

Im Notarvertrag bzw. im Grundbruch stehen wir mit 50/50 Anteilen drin.

Das ist gar kein Problem... die Zinssätze liegen dabei auch unter 2,00 % eff.

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@Chris und @Sebastian Lo

wenn das mit nem Geschäftspartner funktioniert ist super. Wie macht ihr das mit Einnahmen und Ausgaben? Teilt ihr das dann immer 50/50?

ich persönlich mache solche Invests lieber alleine. Habe mei MFH 110% finanziert mit knapp über 2%.

 

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vor 8 Stunden schrieb Sebastian Lo:

@Chris

Ich finanziere auch mit meinem Geschäftspartner zusammen in MFH / ETW.

Wir haben bei den Banken gar keine Probleme.

Im Notarvertrag bzw. im Grundbruch stehen wir mit 50/50 Anteilen drin.

Das ist gar kein Problem... die Zinssätze liegen dabei auch unter 2,00 % eff.

@M. Wolf

Auch gut. Darf ich fragen bei welcher Bank du mit 110% finanzierst? Das machen ja nicht alle mit...

 

Edit: falsches Zitat ;-)

Edited by Chris
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vor 16 Stunden schrieb M. Wolf:

Habt ihr eine GbR?

Ja. Eine GbR ist man rechtlich auch schon wenn man gemeinsam eine Wand streicht ;-)

Die Bank möchte dahingehend aber keinen GbR Vertrag o. ä. sehen. Die beiden Kreditnehmer haften beide für das Darlehen.

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Sebastian hats schon erwähnt. GbR - beide haften bei der Bank für das Darlehen. Und zwar jeweils in gesamter Höhe.

Insofern ist die Teilung des Objektes schon der richtige Weg. Setzt aber eine Teilungserklärung voraus, die Wiederum eine Teilungsgenehmigung erfordert. (Achtung: hier Mieterrechte berücksichtigen). Dann werden einzelne Grundbuchblätter angelegt, und jeder kauft dann eben 3 Wohnungen. Vorteil ist auch, dass jeder über sein Eigentum beliebig verfügen kann. Bei Notfällen auch einzeln verkaufen.

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Sagen wir mal das MFH kostet 600.000€ und man kauft es in einer GBR, wie sieht die Bank einen dann? Es ist ja nur ein einziger Darlehnsvertrag oder? Ist der Zinssatz den man angeboten bekommt gleich mit dem Zinssatz den der mit schlechterer Bonität bei alleiniger Anfrage angeboten bekommen hätte?

 

Versteht ihr wie ich das meine?

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Kurz erklärt, eine GbR ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (erklärt auch hier : https://de.wikipedia.org/wiki/Gesellschaft_b%C3%BCrgerlichen_Rechts_(Deutschland))

Es muss kein Vertrag zwischen den Parteien geben, ebenso muss auch kein Gewerbe oder ähnliches angemeldet werden.

Wenn meine Frau und ich überlegen ein Haus zu kaufen und wir unterschreiben beide den Darlehensvertrag dann sind wir eine GbR, für die Bank haften beide zu 100%. in der Praxis kann sogar nur einer ins Grundbuch eingetragen werden. Die Bank hat eh beide am "Kragen", denn beide haften für die Darlehensschuld.

Die Bonität kann sich sogar positiv darstellen wenn beide eine gute Bonität haben, ist ja auch klar aufgrund der Haftung.

Eine Aufteilung des Objektes nach dem WEG Gesetz und unterschiedlicher Verteilung Grundbuch und Darlehensvertrag könnte die Haftung verschieben, macht aber meist wenig Sinn.

Du kannst gern einen GbR Vertrag schreiben, das ist für die Banken nicht wichtig da die ja beide Vollhafter haben, im Vertrag könnt ihr z.b. darstellen wie die Erträge verteilt werden etc.

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Und wenn die Bonität unterschiedlich ist,

 

zb: 2300 Nett und 2900 Netto, keine schulden!

wäre es dann für den 2900 netto Verdiener sinnvoller alleine zu finanzieren oder sieht die bank es als sicherer an wenn der "schlechter" verdienende ebenfalls dabei ist? Meiner Meinung nach müsste in meinem Beispiel der Zins für die GBR besser sein als der Zins den der 2900€ verdiener bekommen würde. siehst du das auch so @Rene Bohsem?

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Das sehe ich auch so. Wenn bei beiden die Haushaltsübersicht einen passenden Überschuss abwirft.

Nicht das derjenige mit 2300 € noch 5 Kinder hat für die er Unterhalt zahlen muss.

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Ich kaufe als GbR mit anderen Familienmitgliedern. Bank und Finanzamt sieht gerne den GbR Vertrag wo das Innenverhältnis geklärt ist "wer darf was " und "wer kriegt wieviel vom Kuchen"

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In Bezug auf Immobilieninvestments macht es durchaus Sinn eine GbR-Satzung (oder auch Vertrag) aufzusetzen. Innerhalb einer Familie und vor allem wenn Dritte beteiligt sind. Die Haftungsfrage ist für die Bank auf Grund der gesamtschuldnerischen Haftung weniger relevant. Für die Beteiligten jedoch ist es der Rahmen in dem die gemeinsamen Geschäfte gemacht werden. Spielregeln, die von der gesetzlichen Grundlage abweichen, können so verankert werden und klären die wichtigen Fragen, falls man sich mal nicht mehr versteht oder es Klärungsbedarf geben sollte (Tod, Ausscheiden oder Insolvenz eines Gesellschafters zum Beispiel) Je mehr geregelt ist, desto weniger muss man sich streiten.

Habe ich auch bei zwei Objekten und möchte es aus Sicherheitsgründen nicht missen.

Die Fragestellung nach dem EK ist von Bank zu Bank verschieden und kann erfragt werden.

 

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Am 23. Februar 2016 um 07:37 schrieb M. Wolf:

@Chris

habe die Finanzierung mit der Volksbank gemacht.

Das ist gerade mein Hauptthema. Ich habe über die deutsche Bank schon eine 112% Finanzierung gemacht. Meine Volksbank in Krefeld hat aber nur 100% zugelassen. Haben die regionale Unterschiede? 

Ich bin auf der Suche nach Banken, die über 100% finanzieren. Alex Fischer nannte noch die DSL Bank, mein Finanzierungsmakler verneinte das aber...

 

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vor 7 Stunden schrieb Julian Wirbelauer:

Das ist gerade mein Hauptthema. Ich habe über die deutsche Bank schon eine 112% Finanzierung gemacht. Meine Volksbank in Krefeld hat aber nur 100% zugelassen. Haben die regionale Unterschiede? 

Ich bin auf der Suche nach Banken, die über 100% finanzieren. Alex Fischer nannte noch die DSL Bank, mein Finanzierungsmakler verneinte das aber...

 

Scheinbar gibt es da echt regionale Unterschiede. Ich habe bei der VB über einen zusätzlichen Bausparer eine 106% Finazierung vorliegen. Ein Kollege hat auch über die VB die Kaufnebenkosten zur Hälfte finanziert. Das scheint dort ohne Probleme möglich zu sein. In diesem Fall ist das die VB Bottrop...

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Gibt diverse Möglichkeiten, bbbank, hanseatic öde mit zusätzlich bausparer, gibt auch Konsumentenkredite die akzeptabel sind mit unter 3 Prozent. Guter Berater hat mittel und Wege :)

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Bei einem Beleihungsauslauf jenseits der 100 % ist tatsächlich die Deutsche Bank mit die beste Wahl. Diese hat jedoch bei Kapitalanlegern Einkommensgrenzen. Gleiches gilt für die Commerzbank, die bei den Konditionen allerdings stark zuschlägt.

Wichtig ist, das man hier im Individualgeschäft unterwegs ist und anfragt. Plattformen können in der Regel nicht helfen, da hier Parameter seitens der Banken vorgegeben werden (Auslauf Max. = 100 %).

Mit einem persönlichen Kontakt zum Besispiel zur DSL geht sicherlich auch mehr, ist jedoch fast nicht zu pauschalisieren wie bei der DB.

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Ich sehe eine Partnerschaft GBR so das geteiltes Leid halbes Leid ist, und geteilte Freude doppelte Freude.

Manche Projekte mache ich gemeinsam mit meinem Schwager.

Er ist gelernter Maurer und Dipl. Ing als Bauingenieur.  Hinzu kommt das er Bauanträge einreichen kann. Also gleichzusetzen wie ein Architekt.

Wir ergänzen uns halt gut.

Ob ich das mit jemanden anderen machen würde ist fraglich.

Man sagt auch "Kumpanei ist Lumparei"

Auch in der Familie gibt es schonmal das die Meinungen auseinder gehen.

Gerade wenn es um Geld geht ist sich jeder der nächste, drum prüfe wer sich bindet.

Gruß Werner 

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Meiner Meinung nach macht es auch bei MFHs mit hohem Cashflow Sinn da man dann viel schneller Tilgen kann oder den Cashflow ansammeln und dann reinvestieren kann. Habt ihr in eurer GBR 2 Geschäftskonten oder wie macht ihr das mit dem Gewinn vor Steuer?

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